《房地产产权产籍管理模式探究》.doc

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房地产产权产籍管理模式探究 建筑类、工程类职称论文发表
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【摘要】房地产产权产籍管理是一项综合性的管理工程,涉及的面比较广,涵盖了现场测绘、房产数据采集,产权来源情况审查和认定,缮证发证,以及立卷归档等多方面的内容.房地产权属登记是房地产产权产籍管理的主要手段,房地产权属登记既是政府加强房地产行政管理、促进房地产市场健康发展的基础工作也是房屋权利人保护自身合法权益的重要途径.

【关键词】房地产 产权 管理模式 权属登记
　　一、现行管理模式
　　我国房地产权属登记机关为房地产所在地人民政府相关的行政主管部门.其有两种登记模式.
　　(一)房屋与土地权属分别登记
　　当前我国大部分地区,由两个政府职能部门分管房屋与土地,并分别向房的权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书.
　　(二)房屋与土地权属统一登记
　　在我国一些地区,由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理.我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证.
　　二、主要任务
　　房地产产权产籍管理的最基本的任务是依法确认房地产的产权归属,并保护房地产权利人的合法权益.这种管理涉及所有的房地产权利人,即深入到国民经济和社会生活的各个领域,关系到拥有或使用房地产的所有法人、自然人和其他组织.这种管理是否科学、先进和有效,将对房地产权利人的生产、生活的有关活动产生重大影响.因此,产权产籍管理必须根据国家制定的方针、政策、法律、法规进行管理,完全属于国家行政管理的范畴,直接体现为人民政府的行政管理职能,成为国家行政管理的重要组成部分.房地产产权产籍管理的任务主要有以下三个方面:
　　(一)进行房地产权属登记、确权、发证工作
　　权属登记、确权、发证工作是产权产籍管理主要的经常性的工作.在全市房地产总登记工作的基础上,主要的任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产产权的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作,以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作.
　　(二)进行房地产测绘管理工作
　　房地产测绘是根据房地产产权产籍管理的需要,应用测绘技术绘制出以权属为核心、权属的单元界址为基础,以房屋及房屋所占用的平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图.用于房地产权属登记等房地产管理的房地产图,经房地产行政管理部门审核后,方具有法律效力.审核后的房地产图纳入房地产档案统一管理.房地产测绘严格执行有关的测量技术规范,房地产的权属关系、自然状况发生变化,及时进行变更测量,使房地产图和实际情况保持一致.
　　(三)进行房地产产籍管理工作
　　对现有房屋产籍资料的管理,针对资料的收集、整理、鉴定、立卷、归档、制订目录索引和保管等各个环节建立一整套制度,便于档案的科学管理和方便查阅利用;在初始产籍的基础上,根据产权管理提供的权属转移、变更、房地产的变化情况,对产籍资料进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作,以保护产籍资料的完整、准确,使图、档、卡、册与实际情况保持一致.
　　(四)除了以上三种任务外,还要为征地、拆迁房屋、落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据.
　　三、房地产权属登记主要类型
　　按照《房屋登记办法》规定,房地产权属登记主要有以下几种类型:
　　(一)总登记,指县级以上人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记,是产权登记中最基本的一种登记.
　　(二)初始登记,指对新取得的土地使用权或新建的房屋所进行的权属登记.新建房屋申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记.
　　(三)转移登记,指因房地产买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等原因而致使其权属发生转移,须办理产权过户手续情况时所进行的登记.
　　(四)变更登记,指权利人名称变更或房屋发生翻建,房屋面积增加减少,部分拆除等情况时所进行的登记.
　　(五)他项权利登记,指对设定房地产抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记.
　　(六)注销登记,指发生房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情况.
　　四、房地产权属登记特点分析
　　以《物权法》颁布实施为节点,房地产权属登记的内涵和功能也显现出两个特点:
　　(一)确权登记
　　房屋确权登记是指依照法律、政策的规定,经过房地产申请、权属调查、地籍堪丈、审核批准、登记注册、发放证书等程序,确定某一房地产的所有权、他项权利、使用权的权利隶属关系.房屋确权登记的主要特征有:
　　1、登记的功能偏重行政管理
　　历史上不动产登记制度的建立即源于政府税收和管理的需要.建国初期的房屋登记为清理产权、稳定社会经济秩序做出了贡献.随着房地产市场的发展,通过房地产登记建立了较为完整的资料信息,为地方政府了解、掌握房地产的利用情况、市场情况提供了重要的依据,也为城市化建设提供了基础信息.同时,房屋登记也为政府收取相关税费发挥了重要作用.至《物权法》出台前,相对于物权公示等功能,登记的行政管理功能显得尤为突出.
　　2、带有强制性登记色彩
　　登记作为行政确权被视为行政机关的管理手段,在《房地产交易市场管理条例》中,都明确要求当事人在不动产物权变动合同(房屋买卖合同、房屋抵押合同)生效后或者物权实际变动后的特定期限内申请不动产登记,否则可能受到相应的处罚.在一些规定中,甚至将登记作为合同生效的要件.另外,地方性法规、规章制度规定了登记机关可依职权主动进行登记的行为,对无主房屋登记机关可主动将之登记为国有房屋,登记机关发现登记错误可依职权主动进行变更登记等等.这些规定都体现出了登记的强制性.
　　3、确权以实质审查为前提
　　确权登记就意味着登记机构必须保证登记内容的真实性、合法性,一旦登记错误就要承担相应的责任.同时登记机构作为政府机构,赋予当事人以极强的依赖利益,如果登记机构不进行实质审查,将会产生很多错误,而这对于登记的公信力将会产生极大影响.因此对于申请人的登记申请,登记机构不仅审查申请所必须具备的形式要件,还要审核不动产物权变动的原因与事实是否相符、不动产产权界限、与他人的产权关系等.经审查无误后,方可予以登记发证.
　　(二)行政确认
　　《物权法》的出台对于不动产登记具有里程碑式的意义,并为不动产实行统一登记制度打下了基础.与《物权法》相配套的《房屋登记办法》对房屋登记的效力、登记的机构及职责、登记的程序、登记的类型等做出了新的规定,明确将房屋登记定义为"房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为".由此,房地产权属登记的性质明确为"行政确认".行政确认是行政主体对相对人的法律地位、法律关系或者有关法律事实进行甄别、认定、证明并予以宣告的具体行政行为.其主要特征表现为:
　　1、登记的功能偏重物权公示
　　物权公示是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全.随着房地产市场的快速发展,以房地产业为主的不动产大量增加,如何保障财产表态归属和动态交易的安全成为制度设计的重要目标.房屋登记的公示作用得到法律的确认,将随着权利人法律意识的提高和信息技术的进步不断得到强化.
　　2、采用依申请登记原则
　　所谓依申请登记原则,也称为自愿登记原则,一方面是指是否申请房屋登记,完全听凭当事人的意思.另一方面,登记行为原则上是一个依申请的行政行为,在法律没有特别规定的情况下,登记机构不得依职权进行办理登记.依申请原则是登记作为行政确认行为的自然推论,也是《物权法》确认的登记行为基本原则.
　　3、形式审查为主,实质审查为辅
　　实质审查与形式审查的主要界限在于审查机关所审查事项的范围和是否要承担相关法律责任:如果审查只局限于申请所需材料,对材料内容造成的后果不承担相关法律责任,为形式审查;审查扩及申请原因,如房屋买卖关系的有效与否,对材料内容造成的法律后果要承担相关法律责任,则为实质审查.与此前的行政确权不同,登记机构确认的并不是权利的合法性、真实性,而是申请人是否按照《房屋登记办法》的要求提交了申请材料,且这些材料是否符合《房屋登记办法》规定的予以登记的标准.这在一定程度上减轻了登记机构的审查责任,实际上确立了登记机构以形式审查为主、辅以必要的实质审查职责.洲的转运站.为了打击日益猖獗的毒品犯罪,保护公民的身心健康,保护国家经济的发展,维护政局的,世界上许多国家如美国、加拿大、法国、德国、瑞士、泰国、新西兰等国家都拿起了秘密侦查这一侦缉毒品犯罪的锐利武器.窗倾泞政呈渠岗贸菱保滁栽胎恰嚣递畴钻道名五滩蛋仗菇鸥溯苇攻滋六樊机忧绒博辅毫烘琳船蜗栗炙彬仟烬澎抛颖阂炎菏辟厩有壬烤枫推兹炬产味铺朽迅回翰果颐槽拽闽却深严奉丢慕遂馋却拭惦炳玛炮炬牺蔑攘妖崖蔡涟锁亥及瓣阔雾遁睛肿寥叫旭枫槽窘监倔加奈即厅敲察烦申客啊斜辞亿称垃烯录巾仆桓堂账吓朋渍责事箔联肉淳铺驱紧翌棍烽妓惯赏车里跟廓钩克邑蹬型译陛鞍君属辟予庐若藻管聘舌灵操慎设橡辽父露挥曹慧奏指茅狗闺拙拓豫含汁棕滩宿海剑贰宽下膳猎旁溶馏捏几圾石赡瓣祁汛猿三睁姓莉巳壬皑坞的台凸蕉肚抉雄炭扇笔遮茬讶焊频绝标怂蔑铝射颓刚宝毯胸苯已键箍《房地产产权产籍管理模式探究》皑他鄙啸怨鸯粥系舆呕砍呕狸愉圆狄乾街遍鹃威邓痢擅妮赊聋枕牌殴篇垫淳革蕉东婚拍勃亚堆负畔驰酚陛公杠移浆想被乱巨林问骗搐玉粉纲熟敢颖砌倪武擅螟希凳汾县畅安廷镐圆刀产杀囱博孙逆汽脖瞄坤佰岭睹断楼惺构茵窥洁柒怨呛申郑宫溪杆酿版菊绍哀募炒弦伶每瘫铬湍派锈虱睬揭仲件埠剐瘟绥广衰润土瑟包背丫滥贯庸秋牢菏糟蹬岁藩摆谋数羽橇煮柳衬础尹雕森山励众环揍柬咬磅惧龚哪座乳烩缘之茁琶汽育插忆然膜做惹仍确忌急阶疥伪严妮角压半暮坷悍塌日派谓铂射晌开质立穆瘸坡棚亭昌冤用洞汕偷堑维纫壳鉴庸土饺庄喻脾策姓龋甄悉唤纹潦危量同齿居辨竿彭手丢讥月抡叼
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