洪雅某项目商业定位报告.pptx

洪洪雅某雅某项目目商商业定位定位报告告1.2.报告告结构构第一部分第一部分第一部分第一部分 项项目目目目问题问题分析分析分析分析第二第二第二第二部分部分部分部分 市市市市场场分析分析分析分析研究研究研究研究第三部分第三部分第三部分第三部分 项项目目目目规规划与定位划与定位划与定位划与定位第四部分第四部分第四部分第四部分 项项目亮点目亮点目亮点目亮点设计设计3.第一部分第一部分 项目目问题分析分析4.城市城市层面面洪雅位于成都、乐山、雅安三角地带，是内地四线城市，经济发展相对滞后，无强势产业。区域区域层面面项目位于中心城市边缘，所在区域现阶段发展缓慢，道路交通不便。项目目层面面商业体量大，具备强势景观资源。项目属性目属性=内地四内地四线城市城市 主城主城边缘 强势景景观资源源 大大规模商模商业项目属性界定目属性界定5.p从消费和投资选择上，本项目处于主城区边缘，消费者心理距离较远，不是洪雅人消费的理想地点，仅靠社区内的生活配套性消费无法支撑本项目2.5万的商业体量，不明朗的商业前景使得招商和销售陷入困境；p项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。按照常规发展，商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破；p若陷入来自中正街、城隍街等商圈的同质竞争，将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力，难以实现项目目标；消消费和投和投资选择上上价价值提升提升竞争争R1：非期望非期望结果果 按常按常规发展的可能展的可能结果果6.p从经营和销售上：使本项目成为消费者新的热点选择，同时，以良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为洪雅的热点商业项目p从价格体系上：突破洪雅县现有的商业租金和价格体系p从竞争上：避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力经营和和销售售租金和价格租金和价格体系体系竞争争R2：期望期望结果果 我我们的期望目的期望目标7.期望期望突破洪雅突破洪雅县现有有的商的商业租金和租金和价格体系价格体系R1 R2避免陷入与避免陷入与传统商圈的同商圈的同质竞争，争，实现差异化，建立自己的核心差异化，建立自己的核心竞争争力力处于主城区于主城区边缘，消，消费者心理者心理距离距离较远，无法支撑本，无法支撑本项目目2.5万万的的商商业体量体量商商铺的租金和价格只能从属于的租金和价格只能从属于本区域商本区域商业价价值体系体系陷入来自陷入来自传统商圈的同商圈的同质竞争，争，给本本项目的持目的持续经营和市和市场销售售带来困来困难使本使本项目成目成为消消费者、商家和投者、商家和投资者新的者新的热点点选择，商，商业顺利利实现招招商、商、销售和售和经营经营和和销售售租金和价格租金和价格体系体系竞争争C：矛盾或冲突：矛盾或冲突（complication）R1与与R2之之间存在着的矛盾或冲突存在着的矛盾或冲突8.Q：提出：提出问题（question）要要实现从从R1到到R2必必须要回答的核心要回答的核心问题1.本本项目需要怎目需要怎样的市的市场占位和占位和发展方向，才能保展方向，才能保证本本项目目2.5万万体量的商体量的商业存活？存活？2.本本项目怎目怎样才能形成商才能形成商业的核心的核心竞争力，保争力，保证商商业的的可持可持续经营，提升商，提升商业价价值？9.第二部分第二部分 市市场分析研究分析研究10.区位区位城隍街商城隍街商圈圈中正街商中正街商圈圈雅雅风小区小区鑫鑫顺街商街商圈圈路程约1.1km本案本案洪雅洪雅县主要商圈主要商圈老城区以政府老城区以政府为中心的中心的传统商商业圈，以中正街圈，以中正街为核心，向相核心，向相临城隍商城隍商业街和鑫街和鑫顺商商业步行街、南街步行街、南街辐射。射。11.商圈的商圈的业态分布分布商圈名称商圈名称主力主力业态中正街以二、三线男女服装品牌为主城隍商业街以服装为主鑫顺商业步行街一楼主营男女装服饰，二楼经营美容院、茶楼、网吧等休闲业态雅风小区以餐饮为主洪雅商洪雅商业以以传统临街商街商铺形形态为主，主，现阶段段仅有少量小型两有少量小型两层集中商集中商业；集中商集中商业物物业极少极少。12.1、日常、日常购物常去的地方物常去的地方中正街、雅康世纪广场、雅风小区2、购买服服饰常去的地方常去的地方中正街、城隍街、鑫顺街3、朋友聚会、聚餐常去的地方、朋友聚会、聚餐常去的地方雅风小区、城隍街、北街当地人消当地人消费习惯本本项目距离市目距离市级商商业中心路程中心路程约1.1公里，无法公里，无法与商与商业中心融合，但是又很中心融合，但是又很难避免与避免与传统中心的中心的竞争，劣争，劣势较大。大。13.城市商城市商业发展展现状状三个缺乏点三个缺乏点缺乏一个城市商缺乏一个城市商业中心中心缺乏代表城市的缺乏代表城市的会客会客厅项目目缺乏一个城市的缺乏一个城市的地地标性性项目目1.要要为洪雅打造城市会客洪雅打造城市会客厅2.提升周提升周边商商业价价值，形成洪雅城市新商，形成洪雅城市新商业中心中心3.形成洪雅的地表形成洪雅的地表项目目14.区位交通体量&竞争本本项目成目成为新的城新的城市市级商商业中心的可中心的可能性非常小能性非常小洪雅呈单核发展，在一定时期内很难形成新的城市核心项目不在城市的主要发展方向上项目不处于城市商业规划中的商业区无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中正街的商业体量竞争本项目周边的路网并不发达，道路状况也较差，影响了其交通通达性本本项目成目成为新的城市新的城市级商商业中心的可能性非常小中心的可能性非常小15.本本项目具有相当大目具有相当大规模的商模的商业体量，区域距离城市核心区体量，区域距离城市核心区较远，处于相于相对独立的位置，未来周独立的位置，未来周边有大量的居住人口有大量的居住人口适合本适合本项目商目商业的的发展方向是展方向是：城市休城市休闲商商业中心中心相对城市核心区独立的区域未来大规模的居住人口本项目2.5万平米的商业体量本本项目目发展展方方向向城市城市休休闲商商业中心中心16.为实现本本项目目目目标，我，我们的唯一出路就是：跳出与的唯一出路就是：跳出与传统核核心商圈的心商圈的竞争，打造争，打造差异化差异化的城市休的城市休闲商商业中心中心如何通如何通过创新的模式来新的模式来实现本本项目的差异化目的差异化竞争争，富于，富于竞争力？争力？与城市核心区商业差异化核心区商业的补缺者主动中心化立足本区域、辐射全城17.案例分析案例分析耍都的全名叫“耍都文化广场”，是成都一个很有名的集美食、娱乐、休闲于一体的地方，建筑古色古香，很有特色，而且交通便利，离武侯祠和锦里都很近。好友相聚或是开怀畅饮，或是享受麻辣诱惑，耍都都是一个相当不错的地方。而且一个“耍耍”字更是道出了成都人那种从容自在的形神之色。成都耍都成都耍都是成都休是成都休闲生活的典型代表生活的典型代表18.耍都就是一个用建筑围起来的坝子，里面有耍的有吃的。吃的有很多花样，烧烤、火锅、中餐、干锅、夜啤酒，当然，酒吧、咖啡厅、茶馆是肯定少不了的，里面也有很多娱乐场所，酒吧、慢摇吧、KTV等等。总之，耍都就是成都生活的一个浓缩，代表了成都人的生活方式生活方式。案例分析案例分析19.通通过案例案例启示，启示，找到了本找到了本项目的成功之道目的成功之道 以以“耍都模式耍都模式”来打造来打造“洪雅都市洪雅都市生活另一极生活另一极”相对独立于核心城区之外，自成体系，形成独有的特色与城市联系紧密，是城市核心区的一部分与城市的关系与城市的关系 对公共交通的依赖较弱对公共交通和生活配套依赖性强，要求高 对公共交通的依公共交通的依赖 与核心区商业差异化，以独有的商业功能和特色吸引消费者大规模、商业聚集、一站式购物、公共交通便利核心核心竞争要素争要素满足对生活要求更高的人、实现生活方式的转换体现传统型商业生活方式生活方式生活方式远离都市喧嚣、享受健康的休闲生活城市的繁华、热闹形象定位形象定位主要满足餐饮、休闲、娱乐需求，以及部分就近消费需求主要满足各类购物需求功能定位功能定位非传统、差异化的休闲商业中心传统的城市核心区商业整体定位整体定位 都市休都市休闲主主义 “耍都模式耍都模式”传统商商业差异化20.我们希望让“洪雅耍都洪雅耍都”成为这样一个地方，许多人来到这里并不是为了传统意义上的一顿饭,而是把这当成休闲放松的绝佳场所.21.第三部分第三部分 项目目规划与定位划与定位22.主主题定位定位从市从市场的需求，以及文化的核心内容中，的需求，以及文化的核心内容中，选择最佳的文化最佳的文化为载体，展体，展现项目的生命力目的生命力以以临江瓦渡江瓦渡为引，以引，以码头文化文化为中心，将洪雅当地的文化融入其中中心，将洪雅当地的文化融入其中展示展示码头本身的商本身的商业和文化价和文化价值复复苏百年商百年商贾云集的云集的历史史场面面23.核心定位核心定位青衣江畔青衣江畔 集城市休集城市休闲 娱乐 餐餐饮 文化文化 历史史为一体一体一个城市一个城市的的历史文化史文化展展厅一个洪雅人一个洪雅人娱乐休休闲俱俱为一体新商一体新商业中心中心洪洪雅雅码头临江耍都江耍都这里将是洪雅的城市新名片里将是洪雅的城市新名片这里将成里将成为洪雅的城市会客洪雅的城市会客厅24.功能定位功能定位三益三益 三力三力宜宜商、宜商、宜娱、宜游、宜游 张力、活力、魅力力、活力、魅力引擎功能文化、观光核心功能娱乐、餐饮、休闲辅助功能购物、儿童、婚庆25.项目目商商业功能功能业态划分划分时尚餐尚餐饮区区品牌餐品牌餐饮休休闲一体区一体区主主题酒店区酒店区休休闲购物物娱乐区区社区商社区商业26.客群分析客群分析商商业经营者者一些大型的商业企业及小型商铺的商业经营者，需要有固定的经营场所，他们在选择经营场所的时候，除选择租赁外，还会选择购买商铺进行经营，这样可以拥有永久的经营场所，便于经营管理，同时，在总体收益上降低了经营成本，同时，物业自身的升值空间也将给经营者带来不菲的收益。商商业投投资客客在目前住宅市场受到调控影响之下，住宅受限购、限贷等政策限制，而黄金、股票等投资渠道走势又趋弱，而钱放在银行又跑不过日益高涨的CPI，使得资金贬值。在此情况之下，有一定闲置资金，又缺乏投资渠道的客户，具有投资潜力的商业地产将成为他们的重要选择，为资金提供保值及升值的空间。酒店投酒店投资客客普通的市民，有一定的积蓄，在满足生活的条件下，有一部分闲钱进行投资，银行的利率低于CPI涨幅，货币必然贬值，黄金其升值型不强，其空间大大低于房地产，股票受国际经济形势拖累，能够不亏就已经是较好的情况，在钱不多，又无投资渠道的情况下，小面积低总价的酒店类物业将成为他们的选择。重重视投投资客客户的存在的存在27.特点特点优点点缺点缺点项目目目目标策略策略选取取直接销售开发商把商铺直接销售给业主开发商回款快、流程简单、操作方便销售实现难度大时尚街铺带租约销售开发商找到商铺租户，并带此租约与商铺业主签定买卖合约提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险操作较繁琐保保证销售价售价值大面积商业返租销售投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报 将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助操作、手续最为繁琐酒店公寓销售方式售方式选择28.招商先行是重点！招商先行是重点！招商是市场形成最为关键的一环，如何让更多的商户入驻经营，以此良性循环逐渐带动市场氛围的形成，商铺越多，产品越全，服务越应全面优化，市场就越有竞争力。29.打造都市休打造都市休闲商商业“耍都模式耍都模式”业态选择举措措关关键举措二：以主力商家聚集人气措二：以主力商家聚集人气引进具有很强吸引力的大型超市以及专业店引进有吸引力的大型餐饮、休闲、娱乐商家关关键举措一：与城市核心区商措一：与城市核心区商业差异化的功能差异化的功能餐饮所占比例最高拥有较高比例的休闲、娱乐社区所占比例较低30.本本项目商目商业功能比例建功能比例建议功能功能业态餐餐饮休休闲娱乐社区社区配套配套46%42%12%定位复合型餐定位复合型餐饮，包含各档次，包含各档次类型。中餐型。中餐所占比例最高所占比例最高，以川菜和当地特色，以川菜和当地特色为主主以中高档茶楼、健身康以中高档茶楼、健身康体、特体、特产购物物为主主体，包含酒吧、咖啡、美容体，包含酒吧、咖啡、美容、洗浴、洗浴等一系等一系列休列休闲娱乐设施施包含住包含住户基本的生活配套需求，以小型超基本的生活配套需求，以小型超市、干洗店、取款机、个人市、干洗店、取款机、个人护理理为主主31.本本项目各商目各商业功能的相互关系功能的相互关系餐餐饮社区社区休休闲娱乐共享共享人流人流锁定周定周边客客户实现自我中心化自我中心化作作为周周边住宅区的配套住宅区的配套项目利目利润实现的关的关键项目目吸引力吸引力的核心的核心打造打造项目的文化和特色目的文化和特色定定义项目档次目档次建立建立项目的目的标志性志性32.餐餐饮业态定位：定位：美食胜地，最休闲、最时尚、吃货集中营别人是吃人是吃饱肚子，我肚子，我们吃的是享受！吃的是享受！建建议引引进当地著名商家入当地著名商家入驻，可，可给与适当与适当补贴，以此吸引人气，增加，以此吸引人气，增加项目知名度。目知名度。33.餐餐饮业态建建议：餐餐饮业态规划划种种类面面积特征特征建筑面建筑面积备注注宴会酒楼宴会酒楼150015001家本地知名餐本地知名餐饮200-30015003-5家川菜川菜8008001家火火锅/干干锅800-100016002家西餐西餐6006001家休休闲餐餐饮500500不少于1家食品小吃食品小吃100以下80010-20家合合计730046%备注：未包含4500平米酒店客房部分的商业面积，酒店裙楼2-3层划分为酒店使用。34.休休闲娱乐业态定位：定位：从从现在开始，在开始，让我我们一起享受生活！一起享受生活！突出休闲、体验，各年龄段全民娱乐35.洪雅当地特洪雅当地特产商店：商店：洪雅当地特产丰富，但缺少集中采购点，项目购物区将开设洪雅当地土特产商店，既满足了当地人的日常需求，又能满足旅游客群的采购需求。藤椒油高庙白酒藤椒雅连钵钵鸡旺儿汤洪雅绿茶36.休休闲娱乐业态建建议：休休闲娱乐业态规划划种种类面面积特征特征建筑面建筑面积备注注量量贩KTV200020001家茶楼茶楼300-40012003-4家水吧水吧1503002家网咖网咖500-8005001家足浴、足浴、SPA等等500-100020001-2家酒吧酒吧500-8005001-2家当地特当地特产商店商店75-1253003家合合计680042%37.社区生活社区生活配套定位：配套定位：体现生活品质的配套服务还有有细节，至关重要，你，至关重要，你终究是跟究是跟别人不一人不一样的！的！38.社区生活社区生活业态建建议：社区生活社区生活业态规划划种种类面面积特征特征建筑面建筑面积备注注便利店便利店150200不少于2家五金店五金店1001001家蛋糕店蛋糕店1003001-2家果蔬店果蔬店2002001家干洗干洗150200不少于2家美容美美容美发100150不少于1家美甲、穿耳美甲、穿耳1001501-2家银行行2002001家快餐店快餐店50-1003004-5家药店店1001001家合合计190012%备注：酒店裙楼1层划分为社区商业使用。39.酒店酒店业态定位：定位：非凡的非凡的设计理念与富理念与富丽堂皇的装潢堂皇的装潢更是更是让人人备受尊受尊贵！突出酒店特色婚庆主题酒店40.1、如今人们生活水平不断提高，90后成为结婚市场的主要人群，他们大多希望自己的婚礼独具风格，质高价优，作为洪雅首家婚礼主洪雅首家婚礼主题酒店酒店，完全符合主流结婚人群的心理与要求。2、婚礼主题酒店以股权的方式与婚庆、摄影、旅游、家居等公司合作，形成婚婚庆一条一条龙服服务，一方面减少新人准备婚礼的时间精力，另一方面覆盖婚庆产业链的上下游，掌握大量的婚庆资源，更具有盈利优势。41.第四部分第四部分 项目亮点目亮点设计42.打造都市休打造都市休闲商商业“耍都模式耍都模式”亮点亮点营造造举措措关关键举措二：措二：通通过建筑装建筑装饰符号符号语言、言、营销活活动等，等，营造都市休造都市休闲生活文化生活文化倡导从容、优雅的都市休闲生活以铺装、构件、装饰、小品来营造丰富、有趣的文化氛围关关键举措一：措一：打造打造体体现文化文化码头休休闲都市生活的建筑都市生活的建筑和小品景和小品景观大量的开放空间作为驻留、休闲区域小品、声光电等方式展示项目文化展现都市水岸休闲风情的园林景观43.关于关于项目亮点目亮点设计：44.关于关于项目亮点目亮点设计：45.关于关于项目亮点目亮点设计：46.关于关于项目亮点目亮点设计：47.关于关于项目亮点目亮点设计：48.关于关于项目亮点目亮点设计：49.关于关于项目亮点目亮点设计：50.关于关于项目亮点目亮点设计：51.关于关于项目亮点目亮点设计：52.关于关于项目亮点目亮点设计：53.关于关于项目亮点目亮点设计：54.关于关于项目亮点目亮点设计：55.关于关于项目亮点目亮点设计：56.关于关于项目亮点目亮点设计：57.关于关于项目亮点目亮点设计：58.THANKS FOR WATCHING59.