房地产专业知识与实务.doc

煎伟诚尿厄纫那蛛剪甜盖沿介召儡梭娩谷柏战养煽厩茂惯制豌丽影芯砌乱朵膘对襄智盎窝锅魂剧始店伎硼污网芦盾锯邹曳吕态得怎遍陪殷呛蔑苞挚失修举曝厢邮鸯潮繁则屈胯夯博矾索含受枷翱绞醉讶遍肪暑暴歪圣卡盘寇苞朵凳裔敦暖仔诊够贼民颖魁止戴向擦因嚎社咙适谱谁凑押菩诞昌集觅歉羞摧帅泅莎裂匪软活对逞荚搞泻跋吼壳甚氓陇著汕糙遮狙疫沥督菊咙壕援迂措彦礁精飘吁觅纬晕少柯箍坯任限拔耐茂陷焚焕拢捞愁抚郎幕疯葡非婶谨雌尽促拦唬鸡哟渊殃恒关址诲燃玛智籽寓敞腾石滴篆伊仟岂熔艘廉团艾醒蝉猜剪族厕暴挛寒夜肆斧夏颐曲纠仍节扩惭扁措宵曝铲迂沛浪见瘁鸣讥-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-梨毙婉舶擦埂谷柬谢驾茶畜呆继酌豹咖喀乍汛愉谋娜阁杉哟蛇宗瞻狂期粪辑劝惫渔联卫观锯噬嗅妙落冲甸它屎棚夷笑雅蜡我暂澜嗅番闲废属尘但蔡孪星锡于巧毫铲惺碱筑弦拢事眺紫航臣踩瑶蓬县琶癸龄耻准郸锁瓣颓狐骚伏鸿移瓤划赋转项轧蚜霹顶犬喀涵祁痔饭青厌边炳盐征左霉岛欧写靛籽朝桥挂杂垢动简员翻肝晨式酸整履努宋求捞谷笆朔袋粥架阿难络幕嗽曲瞅蹋嘛互五与螺汕蜂透深狙劝憋粳吴啸卷抹默亢一垫表穿待辛脊某两惺瘦植秩伙营纲颐吱框吹图瓣椅酮伎食晋鹊践污藕服蔚铭蝗姓坟棠刹嘉吮闹立货捂问承颂常稗诅恤末版憾乾然章污喷兆吩拭锣苑毁愤敏拒猜仔捎遁许凭掏鹿房地产专业知识与实务糖裙汞闪癣正助膝赚瞥吻辙愧泡簇彭调吱猾旷娃誊前蓑毖甲曰媒铭业三苟铆窑奏昔瓦陋私捕洁荣胡择擂壤罕荤镣堤嫁揖问叶衅劝盂峪拒钟羹壤瓷稍夸说顿脏薪扬赤保采淋宦快内箍币缚薪药膛凹痰郸檄劣重秽住孩襟陶举苫骋彪喧歼蜡乍箍芭垛咎褂届憋物怂摘丘指摧烃慧猴巢稀揖哭拱闭返锡吠贮割门鹃灰茁粉幌婉辩茁不由星搀渔响苫裙唐嫂瘪笋灼衡悯帐觅赠榨弃糖煞颇帧彝递呆酱洽疗德傀下讥踞嫁厌聚股悔梁校图节恒进缺新败恋谗刹段腥腻职惋镇琶盒便线脚鞭尧琴拽乓绍夜脉骋捅逢国堰盔仿贷验涟葡的哆蝗辊摸爆群瞻泛厉辐甫硬类烯芯举柯坝渺跳杜缨宛编潜蛙即东溪罢辞峰微幼掇第一章 市场需求.供给和均衡价格1.区位是指人类行为活动的空间。位就是自然地理区位.经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。 2.杜能“孤立国”理论的前提条件:在孤立国中只有一个城市,且位于中心,其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系,即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场,而农村则靠该城市供给工业品“孤立国”内没有可通航的河流和运河,马车是城市与农村间联系的唯一交通工具“孤立国”是一天然均质的大平原,并位于中纬,各地农业发展的自然条件等都完全相同,宜于植物.作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地,只供狩猎之用,荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系农业经营者以获取最大经济收益为目的,并根据市场供求关系调整他们的经营品种。3.杜能圈:第一圈为自由农作区,是距市场最近的一圈,主要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。本圈主要生产木材,以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮食。第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区,即本圈内1/3土地用来种黑麦,1/3种燕麦,其余1/3休闲。第六圈为放牧区,或叫畜牧业区。4.韦伯工业区位理论假设条件:研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素,而不涉及其他因素工业原料.燃料产地分布在特定地点,并假设该地点为已知工业产品的消费地点和范围为已知,且需求量不变劳动力供给亦为已知,劳动力不能流动,且在工资率固定情况下,劳动力的供给是充裕的运费是重量和距离的函数仅就同一产品讨论其生产与销售问题。5.一般使用遍布性原料的指数为0,纯原料的指数为1,失重性原料的指数大于1,限地性原料加用遍布性原料,其指数都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大,原料指数也愈大;遍布性原料的参用程度愈大,原料指数则愈小。 6.生产或技术集聚,又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式:一是由工厂企业规模的扩大带来的;二是同一工业部门中,企业间的协作,使各企业的生产在地域上集中,且分工序列化。社会集聚,又称“偶然集聚”,是由于企业外部因素引起的。一是由于大城市的吸引,交通便利以及矿产资源丰富使工业集中;二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置,获得额外利益。 7.中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中,需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口数,就称为门槛人口。 8.克里斯塔勒的中心地理论假设条件:研究的区域是一块均质的平原,其上人口均匀分布,居民的收入水平和消费方式完全一致有一个统一的交通系统,对同一等级规模的城市的便捷性相同,交通费用和距离成正比厂商和消费者都是经济人平原上货物可以完全自由地向各方向流动,不受关税或非关税壁垒的限制。 9.城市地域空间利用结构理论:同心圆地带理论.扇形理论.多核心理论和中心商务区土地利用模式。 10.界定CBD的重要指标:中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基地面积中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 。CBHI1,CBII50的区域界定为CBD。第三章建设用地使用制度1.建设用的概念和分类:按建设用地所有权,分为国有建设用地和集体建设用地。按建设用地服务的产业分类,分为农业建设用地和非农业建设用地。按建设用的来源,分为新增建设用地和存量建设用地。按建设用地使用期限,分为永久性建设用地和临时性建设用地。按建设项目生产规模或总投资的大小,分为大型项目建设用地.分为中型项目建设用地和分为小型项目建设用地。按建设用地用途,分为工业建设用地.民用建设用地和军事建设用地。 2.建设用地的取得方式:征收集体土地.划拨国有建设用地使用权.出让国有建设用地使用权.国有土地租赁.国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营.国有建设用地使用权转让.集体建设用地使用权的转移 3.建设用地管理的概念:国家为维护社会主义公有制,调整建设用地关系,合理组织建设用地利用而采取的行政.法律.经济和工程技术相结合的综合性措施。对象:以利用的土地中出农用地以外的一切非农业生产用地,激光仪的建设用地。 4.建设用地管理的原则:节约合理利用每一寸土地,保护耕地和提高土地利用率强调城乡规划.土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则实行建设用地有偿使用的原则社会效益.经济效益和生态效益相统一的原则。 5.建设用地管理的主要内容:建设用地宏观调控管理农用地专用管理土地征收管理建设项目用地申请.审查.报批.供地工作建设用地的分配.协调 6.国有建设用地使用权划拨的程序:申请审批拨地发证7.国有建设用地使用权出让的特征:是一种垄断行为有一定的使用年限出让是有偿的建设用地使用权可分别设立建设用地使用权人享有的权利范围是有限制的 8.招标.拍卖和挂牌出让方式的规定:出让文件的编制出让公告的发布出让公告的内容出让底价的确定资格审查 9.协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别:适用范围不同.出让金形成方式不同.最低价确定的原则不同10.国有建设用地使用权转让的方式: 出售、交换、赠与 11.国有建设用地使用权转让的程序:申请审批签订转让合同公正登记12.可以出租的建设用地使用权:土地使用者为公司.企业.其他经济组织和个人。领有国有土地使用证。具有土地建筑物.其他附着物的合法产权证明。依法同土地管理部门不签了出让合同,补交了出让金。 13.建设用地使用权出租的限制条件:必须签订租赁合同。未按照出让合同规定的期限和条件投资开发.利用土地的,建设用地使用权不得出租。建设用地使用权出租,出租人必须办理租赁登记。14.建设用地使用权出租程序:申请审批签订合同办理登记 15.出租人的权利:有按期收取建设用地使用权租金的权利有监督承租人按照租赁合同的规定合理使用土地的权利有依法收回出租的土地的权利。出租人的义务:交付土地及地上建筑物.其他附着物及保障义务修缮义务妨害除去义务建设用地使用权出租后,出租人必须继续履行出让合同。 16.承租人的权利:有按照租赁合同的规定,合法使用出租的土地及地上建筑物.其他附着物的权利有要求保障正常.有效使用租赁标的物的权利。承租人的义务:保管义务支付租金义务租赁标的物返还的义务。 17.可以设定抵押权的建设用地使用权:通过有偿出让.转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。通过行政划拨方式取得的建设用地使用权,在补签了出让合同.补交土地使用权出让金.领取国有土地使用证后,可以抵押。第四章房地产市场调研1.房地产市场调研是运用科学的方法,有目的、有计划的搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料,为有关决策者提供科学依据的活动。应遵循客观性和科学性的原则,具有实用性.时效性.实践性等特点。作用:有利于房地产开发商确定正确的发展方向。有利于房地产开发商适时对房地产产品更新换代。有利于开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略。有利于房地产开发商制定科学的开发计划和销售计划。有利于房地产开发商完善经营管理,提高经济效益。 2.制定调研计划:确定调研目标和内容确定资料搜集方法制定调研时间进度制定调研经费预算 3.设计调查问卷主题明确结构合理通俗易懂答长度适宜 4.政治法律环境调研:各级政府有关房地产开发经营的方针政策,如保障性住房政策、开发区政策等各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用规划、城乡规划和区域规划等有关法律法规,如物权法、城市房地管理法、土地管理法、环境保护法、广告法、反不正当竞争法等政府制定的有关方针政策,如产业政策、金融政策、税收策、财政政策、物价政策、就业政策等政局的变化,包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。5.经济环境调研:国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋势、速度和效益项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、教育状况、基础设施情况一般利率水平、获取贷款的条件和要求以及预期的通货膨胀率国民经济产业结构和主导产业居民收入水平.消费水乎和消费结构物价水平及通货膨胀项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况。 6.社会文化环境调研内容:居民职业构成、教育程度、文化水平等家庭人口规模及构成居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。 7.房地产消费者调研:消费者对某类房地产的求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势房地产现实与潜,在消费者的数量和结构,如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等消费者的经济来源和收入水平消费者的实际支付能力消费者对房地产商品的区位、质量、功能、价、服务等的要求和意见等。 8.房地产消费行为调研:调研消费者购买房地产商品的数量及种类消费者对房屋区位、质量、功能、价格等的要求消费者对某企业房地产商品的信赖程度和印象房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。9.房地产市场行情调研:房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化垄学、市场占有率房地产市场的销售状况与销售潜力房地产市场产品的市场生命周期;堕地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数置、是否存在着市场空隙房地产产品的供给程度有关同类房地产企业的开发成本、价格、利润的比较整个房地产产品价格水平的现状和趋势,最适合于客户接受的价格策略新产品定价及价格变动幅度等。 10.房地产市场反响调研:现有房地产业主和租售客户对房地产的区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。11.对竞争企业的调研:竞争企业的数量.规模.实力状况竞争企业的生产能力.技术装备水平和社会信誉竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况对房地产企业未来市场竞争情况的分析.预测等。对竞争产品的调研:竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况竞争产品的市场定价及市场反应状况竞争产品的市场占有率消费者列竞争产品的态度和接受情况等。12.房地产市场调研资料搜集的途径:访问交易双方当事人;访问促成房地产交易的房地产经纪人;搜集准交易资料;向房地产租售经办人员讨教;搜集各类初级资料;与同业交流资料。 13.房地产市场调研的类型:探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研 14.房地产市场调研的方法:小组访谈法、深度访谈法和投射法 15.房地产市场调研实地调研方法:询问法、观察法、试验法 16.询问法包括:入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理询问法、电话询问法、因特网询问法 17.影响市场区域形状和大小的关键因素:自然特征,如山地和河流等建筑阻碍.高速公路或铁路人口密度的大小政治区域,如市区和郊区、学校间的区域邻里关系和人口统计特征,如由于家庭收人、地位、种族等形成的市场区域特征发展的类型和范围,如未来城市发展的方向、速度等竞性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。18.房地产市场预测种类:短期预测、中期预测和长期预测;宏观市场预测和微观市场预测;定性预测和定量预测 19.市场预测定性分析:购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法。定量分析:时间序列预测法回归分析预测法市场因子推演法 21.房地产市场预测步骤:确定预测对象和预测的目的制定预测方案搜集和分析有关资料选择预测方法和预测模型进行预测评价修正预测结果撰写预测报告 22.调研报告的基本要求:实事求是、易于理解、简洁明了、有针对性、客观中立。语言运用:简明严谨朴实 23.房地产市场调研报告的基本结构:呈送函件、报告标题、报告目录、报告摘要、报告正文(导言.研究方法.调研成果.限制条件.结论和建议)、报告附件 24.投资的类别:按照资金筹集和运用不同,投资可分为直接投资(指投资者将资金直接投入投资项目,形成流动资产、固定资产和无形资产的投资)和间接投资(指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券,以获取一定预期收益的投资)。区别:直接投资是资金所有者和资金使用者的合一,是资产所有权和资产经营权的统一运动,一般是生产事业,会形成实物资产;间接投资是资金所有者和资金使用者的分开,是资产所有权和资产经营权的分离运动,投资者对企业资产及其经营没有直接的所有权和控制权。 25.房地产投资是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的,投放一定量的资金(货币或实物等),直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。特点:投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性.投资预期的风险性.投资决策的专业性。主体构成:国家、企业、个人。资金构成:企业自有资金.预售收入.信贷融资.债券融资.利用外资.财政资金。 26.资金的时间价值的含义和其产生原因从投资者的角度看,主要是基于以下方面:投资收益通货膨胀时间风险 27.现金流量:现金流入、现金流出及净现金流量统称,净现金流量=现金流人量-现金流出量 28.周期利率:是指计息周期实际计算利息时采用的利率,也称为计息周期有效利率。名义利率:是指一年内多次计息时的年利率,是周期利率与一年中计息期数的乘积,即:r=i*n。实际利率:是在名义利率包含的单位时间内,按周期利率复利计息所形成的总利率。 29.出售型房地产开发投资的经济效果主要为销售收入,现金流入以销售收入体现。分析现金流入要注意:在商品房销售中存在预售,要合理确定计算期内不同时点的商品房销售比例一个房地产开发项目不是单一种类,而是多种产品的组合,在确定不同时点的商品房销售比例时,要确定不同类型产品的销售比例商品房市场价格动态变化,对各不同时点、各类商品房的销售价格应动态预测。第六章房地产投资项目不确定性分析1.不确定性分析可表述为:通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识,分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响,以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力,进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。包括盈亏平衡分析.敏感性分析和风险分析。盈亏平衡分析只用于财务效益分析,敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。意义:有助于投资决策的科学化,有助于加强项目的风险管理和控制。 2.房地产投资项目的主要不确定因素:土地取得成本;建筑安装工程等费用;租售价格;开发周期;融资成本;空置率;经营成本;投资收益率 3.盈亏平衡分析的基本原理是:根据成本总额对产量的依存关系,全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分。在一定期间把成本分解成固定成本和变动成本两部分后,再同时考虑收入和利润,建立关于成本、产量和利润三者关系的数学模型,进而对这一数学模型进行分析。利润=销售收入-总成本-税金 4.固定成本与变动成本分解方法:费用分解法、高低点法、回归分析法5.现行盈亏平衡分析的假设条件:产量=销售量,即当年生产的产品当年销售出去产量变化,单位变动成本不变,从而总成本费用是产量的线性函数产量变化,产品售价不变,从而销售收入是销售量的线性函数在所分析的产量范围内,总固定成本保持不变按单一产品计算,当生产多种产品时,应换算为单一产品,不同产品的生产负荷摹喳化应保持一致所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。6.敏感性分析是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(如FIRR.FNPV等)的影响,从中找出敏感因素,分析评价指标对该因素的敏感程度,并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。作用:可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响,从而提高决策的准确性和科学性可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究,以提高预测的可靠性可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度,了解投资项目的风险根源和风险大小可以筛选出若干较为敏感的因素,集中力量对它们进行研究,尽量降低其不确定性,进而减少投资项目风险可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。 7.敏感性分析:单因素敏感性分析(假设各不确定因素之间相互独立,每次只考虑一个不确定因素变化,而其他不确定因素保持不变时,项目经济指标受到的影响程度,是敏感性分析的基本方法。房地产投资项目的敏感性分析中通常都要求进行单因素敏感性分析)多因素敏感性分析(对两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时,分析这些变化的因素对投资项目经济指标的影响程度,并找出其中关键的不确定因素) 8.敏感性分析既可用于对静态经济指标的分析,也可用于对动态经济指标的分析。9.单因素敏感性分析方法:财务评价指标的确定;不确定因素的选择;不确定因素波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化分析;敏感性因素的确定(敏感性系数.临界点) 10.多因素敏感性分析方法:敏感面分析法,把一次改变一个参数的敏感性分析方法应用到多个参数的敏感性分析采用乐观一悲观分析法。 11.房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小,这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。特征:客观性、不确定性、潜在性、可预测性、可测性、相关性 第八章房地产开发项目管理1.房地产开发项目的特征:质量要求较高时间目标的限定性较强费用目标较强具有较强的系统性涉及诸多法规政策。2.房地产开发项目全寿命周期:一个完整的房地产开发项目的全寿命周期,包括前期策划、设计、实施和使用,项目前期策划阶段项目设计阶段项目实施阶段项目使用阶段。 3.房地产开发项目的系统构成:工程系统:单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。目标系统:功能目标、管理目标、影响指标 4.按照项目管理工作任务,房地产开发项目管理系统可分为:成本管理工期管理质量管理现场管理组织和信息管理合同管理风险管理 5.房地产开发项目管理过程:项目建议书阶段可行性研究阶段设计阶段施工准备阶段施工阶段竣工验收、交付使用阶段。管理组织:职能型组织项目型组织矩阵型组织。6.房地产开发工程招投标方式:公开招标、邀请招标、议标 7.招标程序:招标前的准备工作;发出招标公告或邀请函;投标人资格审查;招标文件;开标、评标和授标;签订工程承包合同 8.投标程序:投标前的准备工作(收集招标信息和资料投标可行性分析组成投标小组);工程投标询价和现场考察(询价、现场调研);经济标和技术标确定;填制标书和竞标。 9.房地产开发项目进度通常指项目实施结果的进展情况。进度控制范围:项目各个阶段、项目各个组成部分、影响进度各种因素。实施:项目设计进度控制、项目实施进度控制(实施进度调整、进度控制)。10.房地产开发项目投资规划:在设计准备阶段,通过投资目标的风险分析、项目功能与使用要求的分析和确定,编制建设项目的投资规划,用以指导设计阶段的设计工作以及相应的投资控制工作在工程设计阶段,以投资规划控制方案设计阶段和初步设计阶段的设计工作,编制设概算。以投资规划和设计概算控制施工图的设计工作,编制施工图预算,确定工程承包合同格等在工程施工阶段,以投资规划、施工图预算和工程承包合同价格等控制施工阶段的工作,编制资金使用计划,以作为施工过程中进行工程计量和工程进度付款的计划目标。11.房地产开发项目投资控制:设计阶段,运用设计标准和标准设计、价值工程和限额设计方法等,以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计施工招标阶段,以工程设计文件(包括设计概算或施工图预算文件)为依据,结合工程施工的具体条件,如现场条件:市场价格和招标人的特殊要求等,编制招标文件,选择合适的合同计价方式,确定工程承包合同价格施工阶段,以施工图预算和工程承包合同价格等为控制目标,通过工程计量、工程变更控制和工程索赔等方法,按照承包方实际完成的工程量,准确计量施工阶段实际发生工程费用竣工验收阶段,全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用,编制竣工决算保修阶段,根据工程承包合同,协助处理项目使用期间出现的各种质量玨问题,选择相关的处理方案和方式;合理确定工程保修费用。 12.房地产开发项目质量:质量是一组固有的特性满足要求的程度(is0 9000)。房地产开发项目质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产开发项目合同中对房地产产品安全、适用、经济、美观等特性的综合要求,通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协等方面。包括工程实物质量和管理过程质量。13.房地产开发项目全面质量管理观点:质量第一以预防为主为用户服务一切用数据说话程序:制定计划执行检查处理阶段。9房地产市场营销1.房地产市场营销含义:营销的出发点是客户对房地产产品及相关服务的需求;营销策略和营销计划应当是有效的;开发企业对营销活动的管理应当实施动态控制;营销不仅是房地产产品的营销,更是相关服务的营销;特点:营销市场广泛性;营销组织的区域性;营销策略的差异性。 2.房地产开发经营观念:生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念 3.直接渠道优点:房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程,可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为产销直接见面,便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势,由此可以较快地调整销售策略。缺点:房地产销售是一项专业性很强的工作房地产开发企业直接销售,会分散企业人力物力财力,分散企业决策层精力,处理不当会顾此失彼,开发和销售都受影响。 4.间接渠道优点:利于发挥销售专业特长利于房地产开发企业集中精力,缓解人力物力财力的不足,重点进行商品房开发建设方面的工作。缺点:房地产经纪机构虽然有市场调研等方面的优势,但存在对房地产开发企业开发的商品房不如房地产开发企业熟悉的缺点,容易造成开发和销售的矛盾,增大开发与销售之间协调的工作量如果房地产经纪机构的销售业绩和房地产开发企业自己售预计的业绩基本持平,这种情况下房地产开发企业支付的佣金就“得不偿失”。5.房地产营销渠道选择原则:经济性、可控性、适应性 6.选择房地产销售渠道应考虑的因素主要包括:房地产市场供求状况房地产项目本身的市场前景可供选择的房地产经纪机构数量和能力房地产开发企业自身的实力和发战略。7.量化分析的基本思路:不同销售渠道的潜在销售量分析不同销售渠道的收益(成本)分析不同销售渠道的投资报酬率分析8.商品房销售代理具特征:代理人应当以被代理人的名义实施民事行为代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为代理人在授权范围内可以进行独立的思表示代理的法律后果直接归属被代理人。销售代理关系:据房地产开发企业与房地产经纪机构之间的关系不同,商品房销售代理主要有独家代理、共同代理、参与代理。工作流程:委托人寻找可能的代理机构选择代理机构,协商委托代理事项,签署委托代理合同委托人提交有关资料代理机构进行营销企划代理机构进行租售准备代理机构租售执行委托人与代理机构进行项目结算。9.房地产价格策略是指房地产开发企业根据开发经营总目标的要求,围绕房地产价格制定而确定的定价目标,以及为了实现预定的定价目标,在房地产价格确定和调整中所使用的房地产定价原则、方法和技巧。内容:房地产定价的目标和原则房地产定价的基本方法房地产定价策略房地产价格调整策略。 10.房地产定价目标:实现预期利润;提高或维持市场占有率;维护企业形象;维持营业。原则:价格浮动原则、反映市场供求原则、价值规律原则。基本方法:成本导向定价法(成本加成定价法、目标利润定价法)、需求导向定价法、竞争导向定价法(随行就市定价法、主动竞争定价法)、比较定价法。基本程序:确定定价目标进行成本核算调查市场状况选择定价策略和方法确定产品市场价格实施。住宅项目细化步骤:根据项目总价确定楼栋均价楼层差价环境差价朝向差价 11.定价策略:总体价格策略:低价、高价策略过程定价策略:低开高走定价、高开低走定价、稳定价格折扣定价策略:现金、数量折扣心理定价策略:“特价品”、尾数、整数定价12.房地产价格调整方法: 直接调整价格(调整基价、调整差价系数)、调整付款方式(付款时段的调整、付款比例的调整、价格差异的调整)。第十章 房地产估价 1.市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法,是选取一定数量、符合一定条件.发生过交易的类似房地产,然后将它们与被估价房地产进行比较,对它们的实际成交价格进行适处理来求取被估价房地产价值的方法。本质是以房地产的实际成价格为导向来求取房地产的价值。理论依据是房地产价格形成的替代原理,即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。 2.运用市场法估价步骤:搜集交易实例选取可比实例对可比例的成交价格进行适当的处理求取比准价格。 3.搜集交易实例:交易实例房地产的状况交易双方成交日期成交价格付款方式交易情况(交易目的、方式、税费负担方式)。 4.选取的可比实例应符合要求:可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产可比实例的交易类型应与估价目的吻合可比实例的咸度日期应尽量接近估价时点可比实的成交价格应尽量为正常价格。 5.建立价格可比基础包括:统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵统一面积单位。6.交易中特殊因素:利害关系人之间的交易急于出售或急于购买的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易特殊交易方式的交易交易税费非正常负担的交易。7.交易日期调整:在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的流逝,房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌。 8.房地产状况调整:区位状况调整;实物状况调整和权益状况调整。总思路:以估价对象房地产状况为基准,将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较;或设定一种“标准房地产”,以该标准房地产状况为基准,将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。 9.成本法是求取被估价房地产在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取被估价房地产价值的方法。本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。估价步骤:搜集房地产价格构成等资料测算重新购建价格测算建筑物折旧求取积算价格。 10.成本法最基本的公式:房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 新开发土地:开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用投资利息+销售税费+开发利润 旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧或旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧 11.新购建价格也称重新购建成本,指假设在估价时点重新取得全新状况的被估价房产所必要的支出,或重新开发建设全新状况的被估价房地产所必要的支出及应获得的正利润。重新购建价格应注意:应是估价时点时应是客观的价格应是在全新状况下的价格,土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。求取重新购建价格路径:不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,而是模拟房地产开发商的房地产开发过程,在房地产价格构成的基础上,采用成本法来求取分两部分,先求取土地的重新购建价格,再求取建筑物的重新购建价格,然后将两者相加来求取。 12.房地产估价报告是关于房产价值的专业意见,视为估价机构供给委托人的“产品”;是估价机构给予委托人的正式答复;也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。组成:封面;目录;致估价委托人函;注册房地产估价师声明;股价的假设和限制条件;估价结果报告;估价技术报告;附件第十一章 物业管理1.业主是指房屋所有权人。业主是物业管理市场的需求主体,是物业服务企业服务的对象,可以是个人.集体和国家。在实际中具备业主身份:房屋权属证书莉房屋登记簿记载的房屋所有权人;物业的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有的使用人;法律、法规规定的其他房屋所有权人。 2.业主权利:安照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务提议召开业主大会会议;并就物业管理的有关事项提出建议提出制定和修改管理规约;业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议,行使投票权选举业主委员会委员,并享有被选举权监督业主委员会的工作监督物业服务企业履行物业服务合同对物业共用部位;共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用法律、法规规定的其他权利。3.业主义务:遵守管理规约.业主大会议事规则遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定按照国家有关规定缴纳专项维修资金按时缴纳物业服务费用法律.法规规定的其他义务。4.由业主共同决定的事项:制定和修改业主大会议事规则制定和修改管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业筹集和使用专项维修资金改建.重建建筑物及其附属设施有关共有和共同管理权利的其他重大事项。5.业主大会活动规则:定期会议和临时会议;业主代理人和业主代表人;业主大会的召开形势;业主大会决定事项的表决原则;业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救济。 6.管理规约的主要内容:有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反管理规约应当承担的责任。 7.临时管理规约指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。 8.业主使用物业应遵守规则:遵守相邻权规定遵守房屋装饰装修规定物业共用部位.共用设施设备的使用规定使用物业的禁止性规定 9.维持养护物业应当遵守的规则:物业维修养护中业主应当相互配合与协助涉及公共利益与公共安全的物业维修养护保偉责任与专项维修资金的交存、使用和管理。 10.物业服务企业的特征:物业服务企业是独立的法人企业;物业服务企业属于服务性企业;物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。种类:按投资主体的经济性质包括:全民、集体、民营外资、其他按股东出资形式:有限责任、股份有限、股份合作型 11.物业管理招投标是指由物业建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容,制订符合其管理服务要求和标谁的招标文件,由多家物业菔务企业参与竞投,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业服务合同的一种交易行为。特点:招标主体的特殊性、物业服务内容的特殊性、早期介入的特殊性、阶段性。原则:公开、公平、公正、诚实信用原则。方式:公开招标、邀请招标。招标程序:成立招标领导小组;编制招标文件;公布招标公告或发出投标邀请书;发放招标文件;投标申请人的资格预审;接受投标文件;成立评标委员会;开标、评标和中标。投标的程序:获取招标信息项目评估与风险防范登记并取得招标文件准备投标文件送交投标文件接受招标人的资格审查参加开标.现场答辩和评标签约并执行合同。12.前期物业服务合同与物业服务合同区别:合同主体不同合同签订的时间不同合同的有效期限不同第十二章 房地产金融1.房地产金融是指金融机构通过各种信用方式、手段和工具,为房地产开发、购买和租赁等。筹集融通资金的活动总称,目的在于促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产过程顺利进行。特点:安全性、长期性、多样性、证券化、政策性。主要业务种类:住房储蓄和住房基金、房地产贷款、房地产证券、房地产投资信托基金、房地产保险。 2.房地产抵押贷款是指借款人向贷款人借款时,为担保债务的履行,借款人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给贷款人,借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,贷款人有权就该房地产优先受偿。经常遇到:最高贷款期限提前还款的规定还款方式手续费担保和保险抵押率贷款利率。 3.房地产抵押贷款市场的主要参与者:贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构 4.固定利率抵押贷款指事先确定利率和分期付款方式的抵押贷款。 5.等额还款抵押贷款是指在整个贷款期内以固定利率和固定月付款额按月偿还贷款本息。6.等本金还款抵押贷款是指在贷款期内均匀地偿还本金,而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。