财富广场商业物业管理费测算200904.doc

精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

财富广场物业管理费用测算
我们对澧州财富广场商业物业管理各项费用做了详细测算，得出全年商业物业管理服务费支出为人民币: 2807826 元，财富广场商业建筑面积为93565 ㎡（以澧县房地产测量事务所测量的数据为依据），物业管理费用为2807826 元÷93565 ㎡÷12个月=2.5元/㎡/月。
物业的基本情况
物业类型：商业与住宅
座落位置：常德市澧县澧州大道中段（原边贸城）；东至 澧阳路 ； 南至 澧州大道 ；西至移动公司、建材市场 ； 北至 澧州医院 。
平面设计：财富广场共分A、B、C、D、E、F六个区，A、B、C、D、为3-4层综合商业市场，E、F为16-23商住混合高层。
经济技术参数：总用地面积：48388㎡、总建筑面积：145626㎡、地上建筑面积：135510㎡、地下建筑面积：10116㎡、建筑密度56.5%、建筑容积率：2.8 、绿化率：21%、 商业：93565 ㎡、住宅：41945 ㎡、停车位270个。

第一节 经费测算的原则及说明
一、测算依据
（一）国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发该价格[2003]1864号）；
（二）《湖南省物业服务收费管理实施办法》（湖南省物价局、湖南省建设厅文件：湘价服[2004]178号）；
（三）澧州财富广场建筑及其设施、设备的经济、技术数据；
（四）澧州财富物业经营管理公司《各岗位及人员编制方案》及《薪酬方案》。
二、经费测算的原则
（一）遵循商业物业管理行业特点的原则
客观、准确、完整地核算商业物业管理的成本支出，是商业物业管理企业正常运转的基础，也是为业主、商户创造舒适、便捷的经营、生活环境，达到商业物业的最大使用价值目的的基本条件。因此，本次测算结合财富广场物业特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。
（二）服务水平与管理费用相配比的原则
针对商业物业的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，根据《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》及参考《湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它有关收费指导标准》，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
（三）“零预算”原则
根据澧州财富广场的产权为“多业主”所有的特点，物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据商业物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。物业管理企业的利润来源为以物业管理费用支出为基础按一定比例提取的“管理者酬金”，即：利润=物业管理费用支出×管理者酬金提取百分比。
（四）合法性原则
计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。
（五）合理性原则
影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
（六）相关性原则
计入物业管理服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（七）权责发生制原则
本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
三、测算的有关说明
（一）物业管理费支出包括人工费支出、行政办公费用、设施设备维护费、清洁费、绿化费、保安费、物业管理固定资产折旧、前期物业管理开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。不包含公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费。
（二）有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则，参照常德、澧县同行业工资水平,结合澧州财富广场物业管理服务的工作量及质量标准，制定人员工资标准。
2、公共水电费
根据澧县商业物业运营的特殊性，公共水电费、宣传推广费、电梯及空调运行费每月单独按实计算，独立向业主、商户收取，不计入物业管理费支出测算中。
3、物资装备的摊销
物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2000元以下的物资装备计入开办费，按3年摊销。
4、前期物业管理开办费摊销（长期待摊费摊销）
根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》,我们执行前期物业管理开办费的摊销期限为3年。
5、不可预见费
根据商业物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5% 。
6、管理者酬金
依照湖南省、常德市及澧县物业管理法规和行业惯例，每年按总支出的10%提取管理者酬金。
7、收费标准不包含物业共享部位、共享设施设备专项维修基金。
8、根据《澧州财富广场前期物业管理委托合同》约定，澧州财富广场的物业管理费采用酬金制。

第二节 经费测算

序号
项 目
测算依据
年支出
1
人工费支出
详见测算明细表一
1543122
2
行政办公费用
详见测算明细表二
167160
3
设施设备维护费
详见测算明细表三
372000
4
清洁费
详见测算明细表四
92920
5
绿化费
详见测算明细表五
13200
6
保安费
详见测算明细表六
24000
7
固定资产折旧
详见测算明细表七
17100
8
开办费摊销
详见测算明细表八
91015

小 计

2320517
9
不可预见费
以上各项之和的5%
116025.85
10
管理者酬金
以上各项之和的10%
232051.7
11
营业税金及附加
以上各项之和的6%
139231
12
总 计

2807826

（一）  人工成本
序号
岗 位
月薪（元）
编 制(人)
年薪（元）
1
总经理
5000
1
60000
2
副总经理
4000
1
48000
3
顾问
4000
1
48000
4
行政人事经理
2500
1
30000
5
财务经理
2500
1
30000
6
商场经理
2500
1
30000
7
物业经理
2500
1
30000
8
行政\人事主管
1600
1
19200
9
企划主管
1600
1
19200
10
客服主管
1600
1
19200
11
招商主管
1600
1
19200
12
机电主管
1600
1
19200
13
保安主管
1600
1
19200
14
保洁主管
1600
1
19200
15
房管员
900
2
21600
16
会计
1600
1
19200
17
出纳
1200
1
14400
18
收款员
800
3
28800
19
文员
800
1
9600
20
采购
800
1
9600
21
商场管理员
800
4
38400
22
招商员
800
2
19200
23
维修电工
900
3
32400
24
电梯维修工\电梯司机
900
2
21600
25
空调维修工
900
1
10800
26
综合维修工
900
2
21600
27
消防专员
1100
2
26400
28　
保安员
1000
28
336000
29
保洁员
750
18
162000
30　
绿化工
800
1
9600
33
总计
49150
86
1191600
34
职工福利费
工资总额﹙33﹚×8%
95328
35
社会保障费
工资总额﹙33﹚×20%
238320
36
教育基金
工资总额﹙33﹚×1.5%
17874
人工成本合计﹙33﹚+﹙34﹚+﹙35﹚
1543122

（二）行政办公费用
序号
项 目
计算方法
月支出（元）
年支出（元）
1
办公用品、低值易耗品
86人×20元/人/月
1720
20640
2
通讯费
固定：80元/月×5部
宽带： 50元/月×3部
1350
16200
移动：80元/月×10部
3
市内交通费及差旅费
2000元/月
2000
24000
4
员工培训费
10元/月·人×86人次
860
10320
6
招待费
5000元/月
5000
60000
7
员工宿舍及办公用房的水、电、气费
3000元/月
3000
36000

小 计

13930
167160

（三）设备、设施维修养护费
序号
项 目
计算方法
月支出（元）
年支出(元)
备 注
1
电梯维护保养费
2000×18台
3000
36000

4
电梯年审
2000×18台
3000
36000

5
强电系统维护费
综合测算
2000
24000

6
空调系统维护费
维修综合测算
2000
24000

7
消防系统维护费
综合测算
10000
120000

9
弱电系统维护费
综合测算
1000
12000

10
建筑本体、道路等物业设施维修
综合测算
2000
24000

11
设备维修零星材料费
综合测算
2000
24000

12
供水系统维护费
综合测算
2000
24000

13
道路系统维护费
综合测算
2000
24000

14
房屋小型维护费
综合测算
2000
24000

小 计

372000

说明:该费用预算为第一年(含部分设施设备在维保期)正常维护保养费用,第二、第三年该费用根据财富广场设施设备实际运行情况核算调整。

（四）清洁费

序 号
项 目
计算方法
月支出（元）
年支出（元）
1
工具\材料费
详见测算附表
5443.3
65320
2
化粪池清理
每年清理一次
100
1200
3
消杀费
综合测算
100
1200
4
垃圾清运费
综合测算
2000
24000
6
2次供水清洁费、消杀费
综合测算
100
1200
小 计

7743.3
92920

附:清洁工具\材料费测算表
名 称
数 量
单 价
月支出
年支出
酸性清洁剂
20瓶/月
10
200
2400
空气清新剂
10瓶/月
15
150
1800
洗洁精
20桶（2.5公斤）/月
15
300
3600
洁厕灵
40桶（2.5公斤）/月
20
800
9600
洗衣粉
20袋/月
5
100
1200
毛巾
50条/月
3
150
1800
地拖
20把/月
10
200
2400
胶手套
20双/月
10
200
2400
厕刷
10把/月
7
70
840
街扫
20把
10
200
2400
钢丝球
50个/月
1
50
600
大垃圾袋
600个/月
0.3
180
2160
中垃圾袋
600个/月
0.1
60
720
扫把
20把/月
8
160
1920
水桶(年)
30个/年
15
45
540
百洁布
20块/月
1
20
240
尘推布24寸
25块/月
25
625
7500
尘推布36寸
25块/月
30
750
9000
尘推24寸（年）
20套/年
50
83.3
1000
尘推36寸（年）
20套/年
60
100
1200
其它用品
综合测算

1000
12000
合 计

5443.3
65320

（五）绿化费
费用内容
计算方法
月支出(元)
年支出(元)
花卉更新
综合测算
1000
12000
花卉养护费
综合测算
100
1200
合 计

1100
13200

（六）保安费
费用内容
计算方法
月支出(元)
年支出(元)
日常耗材、装备保养
综合测算
2000
24000

（七）固定资产折旧
序号
项 目
数量
计算方法
金 额
1
台式电脑
5台
4000元/台
20000
2
手提电脑
1台
8000元/台
8000
3
柜式空调
5台
2500元/台
12500
4
工具车
1辆
45000元/辆×1
45000

合 计

85500
费用内容
资产总值
计算办法
月支出(元)
年支出(元)
行政办公设备
885500
分5年摊消
1425
17100

(八)开办费
1、行政、办公用品

项 目
计算方法
金 额（元）
办公家私
5套×500元/套
2500
文件柜
10套×500元/套
5000
办公设备
传真机、复印机、碎纸机、打印机、电话、网络终端等设备，综合测算。
30000
饮水机
5台×300元/台
1500
工具柜
4套×500元/月
2000
员工服装（保安员）
1500元/套×28人
42000
员工服装
500元/套×58人
29000
小 计

112000
2、维修工具

高压验电笔10KV
1只×300
300
高压接地棒
3只×1000
3000
铝合金伸缩梯
1架×750
750
手电钻
1台×500
500
数字万用表
2个×150
300
指针万用表
1个×100
100
摇表
1个×180
180
接地摇表
1个×200
200
保险带
2套×200
400
强电个人维修工具
2套×200
400
大管钳
2架×60
120
小管钳
2架×40
80
空调、水工个人工具
1套×200
200
指针式温湿度仪
15个×100
1500
电焊机8KVA
1部×800
800
台钳
1套×75
75
台钻Ф12
1台×450
450
台式砂轮机
1台×500
500
弱电个人工具
1套×200
200
电梯维修工具

1套×400
400
常用维保材料备件
1套×1500
6000
电锤
1台×500
3000
综合维修工具
1套×1500
1500
小 计

20955
3、清洁绿化工具
斗车
2辆×300
600
垃圾桶
综合测算
30000
榨水车
4辆×300
1200
告示牌
10个×55
550
伸缩杆
2根×150
300
铝合金人字梯
2架×350
700
铝合金伸缩梯
1架×500元/架
500
清洁绿化耗材
综合测算
5000
其它用具
综合测算
6000
小 计

44850
4、治安、消防管理装备

对讲机
25台×800
20000
强光手电
25把×30
750
武装带及保安徽标
21套×70
1470
警棍
20根×45
900
警示牌
10块×45
450
消防斧头
2把×55
110
专用消防扳手
2把×80
160
防毒面具
6套×300
1800
防火服
6套×600
3600
手提式灭火器
500个×100
50000
雨衣
20件×150
3000
军大衣
20件×150
3000
其它用品
综合测算
10000
小 计

95240
合 计

273045
费用内容
资产总值
计算办法
月支出(元)
年支出(元)
开办费摊销
273045
分3年摊消
7584.58
91015

---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------