房地产合同纠纷案.doc

A单位与B单位、C单位、D单位等合作开发房地产合同纠纷案裁判摘要合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号上诉人(原审原告)：A单位。法定代表人：许礼庚，该公司代理董事长。委托代理人：王国安，广东信利盛达律师事务所律师。委托代理人：徐冲，北京市天为律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：B单位。法定代表人：陈锦旭，该公司总经理。委托代理人：王峰，北京市天同律师事务所律师。委托代理人：易民胜，广东广大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：C单位。法定代表人：梁光明，该公司总经理。委托代理人：陈治民，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：陈耀权，北京市天同律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：D单位。法定代表人：任勇辉，该公司董事长。委托代理人：李卫星，广东金阳律师事务所律师。委托代理人：曾达琴。原审第三人：E单位。法定代表人：陈金龙，该公司董事长。委托代理人：张少元，广东粤商律师事务所律师。委托代理人：宋校红，广东国晖律师事务所律师。原审第三人：F单位。法定代表人：林中青，该公司总经理。委托代理人：刘继承，广东胜伦律师事务所律师。委托代理人：林庭勇，该公司董事长。上诉人深圳市富山宝实业有限公司 (以下简称富山宝公司)与被上诉人B单位(以下简称福星公司)、被上诉人C单位(以下简称福永公司)、被上诉人D单位(以下简称金安城公司)、原审第三人E单位(以下简称大金利公司)、原审第三人F单位 (以下简称海洋城公司)合作开发房地产合同纠纷一案，广东省高级人民法院于2009年11月21日作出(2006)粤高法民一初字第18号民事判决。富山宝公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2010年6月24日开庭审理了本案。富山宝公司的法定代表人许礼庚及其委托代理人王国安、徐冲，福星公司的法定代表人陈锦旭及其委托代理人王峰、易民胜，福永公司的法定代表人梁光明及其委托代理人陈治民、陈耀权，金安城公司的法定代表人任勇辉及其委托代理人李卫星、曾达琴，大金利公司的委托代理人张少元、宋校红，海洋城公司的委托代理人刘继承、林庭勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，1992年5月14日，广东省深圳市原宝安县国土局以国地字19921607号划拨机场返还的安置用地的通知，同意将深圳机场征地返还用地中位于兴围路口的70亩土地的使用权划拨给广东省深圳市原宝安县福永镇福永村委会。1992年12月14日，深圳宝安福永镇福永经济发展公司(该公司于2004年 10月21日更名为福星公司)作为甲方与深圳大地木竹制品有限公司(后更名为富山宝公司)作为乙方就合作开发上述划拨用地中位于深圳机场出口处约15公里 (即广深公路三角地带)，面积为44 1437平方米的地块，签订合作投资兴建三星花园合同书。双方约定的主要内容如下： (二)合作形式：1甲方提供上述地块作为双方合作发展的商住用地(附土地批文及地形红线图)；2乙方负责提供该用地建筑的全部资金及配合建筑开发区有关费用； 3合作期为50年，自1993年1月1日至 2042年12月30日止，合作期满后建筑物产权归甲方所有；4宾馆、商业、铺位、托儿所等，在经营使用期限内如需转让、抵押，必须取得一致同意。(三)甲乙双方责任：1甲方责任：(1)负责该地平整好，并把施工时所需的用电、用水的来源引至该红线边 (包括费用)；(2)负责办理规划立项、工程报建等手续，负责与镇物业公司对口挂钩工作；(3)负责与有关单位协商该商住区的供电、通讯等增容及申报报装；(4)负责结合施工现场的管理及乙方委托办理的力所能及的其他事由；(5)负责楼房产权的报批和登记手续。2乙方责任：(1)负责该用地全部投建资金费用(包括立项、工程报建及镇物业公司的市政及对口经费)及商住区的供电、供水、通讯、道路、绿化等配套设施的报资费用；(2)负责在签订本合同协议时提供资金壹仟万元给甲方作开发费用，时间2年，由1992年12月15日起至1994年12月14日止，月利息按939计算； (3)负责该商住地划量、规划、绘图等工作及施工管理，把好测量、规划、绘图等工作及施工管理，把好测量，并在甲方完成三通一平的基础上于1993年3月开始施工投建。该工程必须在合同生效之日起3年内完成，否则逾期不建的土地，甲方有权收回；(4)负责计划分批投建的面积、资金等投放的可行性报告及计划(计划在3年内完成)。(四)组织机构：双方在签订协议后，需在与镇物业公司对口挂钩的基础上双方派员组建“物业投建管理总公司”，负责投建事项的质量及今后合作公司的物业管理及收益。(五)利润分成：1该商住区以高层建设为主，结合宾馆、商业铺店、停车场、幼儿园等附属设施，该建筑的密度比例及高程均按部门的有关规定为准(建筑总面积：约15万平方米)；2双方对合作兴建的物业产权均享有出租、抵押、转让、外销等权益。物业所得的利润分成则以商住楼销售扣除福永公司挂勾费分成，利润的25归甲方，乙方占75；3对甲乙双方共同管理的固定资产经营或承包、转让等分成则甲方占35，乙方占65。协议还约定，本合同生效后，乙方在基建期内发生的一切债权债务与甲方无关；合同期内，甲方不得以任何借口收回该幅土地的使用权，否则赔偿乙方因此造成的一切损失。上述合同于签订当日由广东省宝安县福永镇法律服务所见证。1993年7月28日，福星公司、富山宝公司与福永公司(具备房地产开发经营资质)签订合作开发“三星别墅”合同书，约定福星公司、富山宝公司提供开发用地及建设资金，福永公司投入管理技术，以福永公司的名义共同开发涉案项目，项目称为“三星别墅”(后经批准更名为“金银城”项目)，总建筑面积为28万平方米。福永公司协助福星公司、富山宝公司办理项目开发及工程建设的各项手续，房产内、外销售及产权登记手续，编制房产销售计划、确定房产销售价格等，费用全部由福星公司、富山宝公司承担。福永公司从房产销售总额中提取6作为经营管理费，其余盈益全部归福星公司、富山宝公司所有，项目三年内完成建设。1994年2月22日，福星公司与富山宝公司又签订一份补充协议约定：福星公司以1913625亿元的价格将其按协议应得商住楼面积的25转让给富山宝公司。双方一致同意组建物业管理公司，以富山宝公司为主，福星公司派员参加，共同管理，物业的合作管理为50年，起止期以原协议的约定为准；共同管理之宾馆、商场铺位是双方共同之固定资产，其产权及利润分成福星公司占35，富山宝公司占 65，已售商住楼的管理收入利润则按固定资产的分成比例分成；如本补充协议与合作条款有矛盾，按本协议条款执行。福星公司与富山宝公司签订上述合同后，1993年12月，福星公司与深圳市宝安区国土局签订1993147号土地使用权出让合同，约定国土局将涉案地块，编号为福永广深路兴围路口土地约47 012平方米土地出让给福星公司，土地用途为商住用途，土地出让金为17 338 026元(诉讼中双方确认合作合同约定土地出让金由富山宝公司支付)。1993年12月30日，深圳市宝安区建设局应福星公司、福永公司的申请，又作出深宝建(1993)第286号关于福永经济发展总公司向福永镇物业发展总公司转让土地使用权的批复，决定同意福星公司在补交地价后，将前述47 012平方米的土地使用权转让给福永公司，土地用途为商住用地，由福星公司与福永公司共同使用兴建。同年，福星公司、福永公司取得了规划部门核发的涉案项目的建设项目详细规划审批表，载明经批准的项目用地性质为商住用地，建筑面积为 287 34728平方米。1998年6月30日，福星公司、福永公司与深圳市规划局签订深地配协字(1998)4-013号协议书，约定福星公司、福永公司在缴纳土地出让金的同时缴纳其中建设用地面积为57395平方米的市政配套费10 832 370元。上述土地出让合同及协议书签订后，深圳市财政局于2000年9月30日以福永公司为交款单位出具收据，载明收到上述土地出让金17 338 026元及其中建设用地面积为 57395平方米的市政配套费10 832 370元。对上述两笔费用，富山宝公司主张均由其交纳，但对土地出让金17 338 026元富山宝公司不能提供证据证明，对市政配套费10 832 370元，福星公司确认是富山宝公司交纳；但对土地出让金17 338 026元，福星公司以上述收据为据，坚持主张是福星公司缴纳。1993年7月14日，富山宝公司与福建省惠安第七建筑工程公司(以下简称惠安建筑公司)签订深圳市基建工程项目施工合同，约定惠安建筑公司承包涉案项目 3幢20层工程的施工。根据富山宝公司提交的证据，即富山宝公司于1994年12月 26日至2000年11月14日出具的欠条显示，福星公司此期间陆续借款33094 84942元(其中一张欠条金额为12643 39702元，另一张欠条金额为8 740 22770元)给富山宝公司，其中代富山宝公司向施工单位惠安建筑公司垫付的涉案项目工程款为 26 817 10653元。富山宝公司诉讼中确认福星公司代其垫付工程款26 817 10653元，并同意福星公司诉讼中主张的上述借款中与实际垫付工程款的差额部分应算是福星公司借给富山宝公司的款项。因富山宝公司拖欠施工单位惠安建筑公司对涉案工程项目的工程款，深圳仲裁委员会于 1999年5月31日作出1999深仲裁字第 057号裁决书，裁决：富山宝公司偿还惠安建筑公司工程欠款2 152 37228元及利息、停工费4 689 6948元，以及仲裁费、审计费等。另外，该裁决书还查明涉案项目 3幢未完工程评估造价为31 319 47881元。该裁决作出后，福星公司为解除因该案被查封的房屋，与惠安建筑公司(后改为福建省闽南建筑工程有限公司宝安分公司，以下简称闽南建筑公司)达成执行和解协议，约定富山宝公司拖欠闽南建筑公司上述1999深仲裁字第057号裁决书及 2000深仲裁字第22号裁决书项下确定的债务，包括工程欠款、停工费、仲裁费、审计费等，闽南建筑公司同意作价为人民币796万元(不含利息)由福星公司全部承担支付；闽南建筑公司在收到上述款后全面放弃上述裁决书中所确定的全部利息，并同意将其拥有对富山宝公司的全部债权转让给福星公司，由福星公司向富山宝公司负责追索；闽南建筑公司在收到上述款项后申请法院对房屋解封。2005年12月 14日，福星公司向闽南建筑公司付清了上述796万元。1993年9月22日，福永公司取得了“金银城”项目中的23 043平方米建筑面积的宝建开字930329号建设工程项目施工许可证。1998年5月20日，福星公司、福永公司取得了上述土地中占地57395平方米、总建筑面积46 341平方米金银城 1号楼的深规土建许字1998068号建设工程规划许可证。福永公司还取得了金银城其中3栋楼建筑面积为46 2025平方米，共计462套住宅的房地产预售许可证和商品住宅外销许可证。为方便项目楼盘的销售，福星公司于1998年8月5日还取得了占地57395平方米金银城1号楼金宝阁6-07号代用房地产证。1996年3月1日，金银城项目建至3栋15层后全面停工。因金银城项目全面停工，福星公司、福永公司解除了原与该项目房屋的购房者签订的房产买卖合同，为此，福星公司向金银城项目的购房者退回了所收取的房款。1998年4月23日，福永公司作为乙方，与福星公司、富山宝公司作为甲方就“金银城”项目之财务收支情况达成结算书，明确了以下内容：(一)双方对附件“金银城”财务核算报告确认无异，并确认此核算报告之收支账目为截至1998年4月22日止之最终结算，双方均不得对上述核算报告所列的收支账目提出异议。(二)核算报告第(8)项税项部分，乙方提出暂付 100万港元，其余由甲方代付，甲方予以同意，但甲方申明，日后双方发生经济往来时该代付款必须优先抵扣，乙方对此确认无误。(三)核算报告第(9)项挂靠部分，是按合作合同条款约定的按实收楼款的6计算，双方同意：就本期的销售收入(指销售总额)而言，甲方按3收取挂靠费，日后仍按合同约定的6计提，即本项甲方收取的挂靠费实为1 333 7686元。(四)由于楼盘严重烂尾，甲方将直接面对业主诉讼索偿、换楼处理及延期交楼利益补偿等问题。双方同意，结存在甲方的收入余额在已发售的五栋楼交楼入住前不作清退，作为甲方处理上述问题时的各项支出，而甲方所负的经济责任仅以上述结存余额为限。(五)明确核算报告第(12)项换楼的八个单位，此八个单位买卖合同已取消，甲方已与业主达成换楼安排，而业主所付楼款亦相应转作新单位的楼款。(六)由于“福永村”与“富山宝”同为合作的乙方，两方应是一个整体，对该项目而言，任何一方均不得作出单方面决定，甲方只认可两方联署的合作文件。作为上述结算书附件的“金银城”财务核算报告(简称核算报告)载明：截至1998年4月22日止收支情况：(1)销售总额：86 379 328元(港币，下同)；(2)楼款收入：44 458 96407元减：(3)支付福永村：16 200 000元；200 000元人民币折港币186 916元；(4)支付富山宝：5 000 000元；(5)律师费：822 380元；(6)宣传费用： 10 070 40831元(含广告楼书、模型、展销费用)；(7)代理费用：2 676 69789元；(8)税项：2 164 73573元(营业税及城建税)； (9)挂靠费：2 667 53784元；(10)公证费： 259 13798元；(11)查账费：11 966元； (12)换楼：1 477 810元；(13)退款：244450元；(14)律师楼结存：45 950元。按本结算条款结算余额为：5 129 47865元。该核算报告有福星公司、富山宝公司与福永公司签章确认。诉讼中，富山宝公司以该核算报告记载的第(3)项为据主张福星公司、福永公司对售楼收入中的 44 458 96407元截留了1620万元港币及 20万元人民币，使得项目缺少后续资金从而导致项目停工，故是福星公司、福永公司的违约才导致项目的停工。而福星公司则认为，其取走的上述款项是富山宝公司偿还其之前对福星公司的借款而为各方所同意的行为，并非其私自截留，故不存在违约。福星公司对该主张提供了：1富山宝公司于1996年10月30日出具，并加盖其印章的首期结欠报告(1994年12月23日)。其中载明：福星公司在收取福永公司转来售楼款900万元港币折人民币990万元，及富山宝公司转来其他项目来款 5 348 000元后，富山宝公司结欠村公司 (福星公司)人民币为12 643 39702元。福星公司称该结欠款项正好与其提供的证据13中富山宝公司所写金额为 12 643 39702元的欠条相吻合，由此说明了富山宝公司在向福星公司出具金额为 12 643 39702元的欠条时，已扣除了福星公司收取的售楼款990万元。2富山宝公司于同日出具的加盖其公章的第二期欠款结算情况(1996年9月18日止)。载明富山宝公司在扣除物业(福永公司)转来的售楼款620万元港币折人民币682万元后，本期结欠村公司人民币8 740 22770元。福星公司称该笔欠款恰好对应其提交证据中富山宝公司所写金额为8 740 22770元的另一欠条。由此可见，富山宝公司在出具欠条时已经扣除了福星公司已取走的1520万元港币后的实欠金额，也即证明了福星公司取走的 1520万元是抵扣了富山宝公司的其他欠款。3富山宝公司于同日出具的并加盖其公章的物业转来售楼款(港币)往来情况。载明：福星公司收港币1520万元，富山宝公司收港币600万元。福星公司诉讼中称在98年的结算中确认是福星公司收取1620万元港币，富山宝公司是500万元港币。福星公司对此同意按98年的结算报告为准，以避纷争。4富山宝公司于同日出具的并加盖其公章的“金银城”资金往来综合情况。富山宝公司对福星公司提交的上述4份证据材料均予认可，但认为应以核算报告核对的数字为准，即富山宝公司取走了500万元。由于涉案“金银城”项目在建设开发中出现问题而成为深圳市“52个问题楼盘”之一。2004年9月，深圳市人民政府出台了深府函2004124号关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复，同意“在开发商自行处理好债权债务关系的前提下，对问题楼盘进行合作建房或者直接置换土地使用权的受让方”。2005年8月8日，第三人金安城公司作为直接置换土地使用权的受让方与福星公司就“金银城”项目烂尾楼项目的置换及开发事宜签订“金银城”置换合同书，约定福星公司将涉案土地置换到金安城公司名下，由金安城公司对涉案项目独立开发，金安城公司为此向福星公司支付15亿元。2006年8月21日，双方签订补充协议，约定福星公司负责解除所有本项目预售房买卖合同，清退所有业主房款及补偿费，收回该项目已核发的113本代用房产证原件；负责解除其与富山宝公司签订的该项目合作合同，并承担原合作关系所引起的债务责任及相关费用；负责该项目置换前的建设费以及偿还施工队工程款，本项目土地使用权登记至金安城公司名下后若由于福星公司原因而出现法院查封，福星公司须尽快解封。上述合同签订后，金安城公司于2006年4月14日领取了深圳市规划局宝安分局就涉案项目42 87211平方米土地颁发的05-2006-0100号建设用地规划许可证。据此，涉案地块的用地单位登记为金安城公司。金安城公司领取了涉案土地的建设用地规划许可证后，富山宝公司以深圳市规划局宝安分局为被告，诉请深圳市宝安区人民法院判令撤销该建设用地规划许可证，深圳市宝安区人民法院以富山宝公司不是深圳市规划局宝安分局核发 05-2006-0100号建设用地规划许可证的行政相对人，与深圳市规划局宝安分局的具体行政行为没有法律上的利害关系，且富山宝公司没有充分证据证明其为共同权利人为由，以(2007)深宝法行初字第 419号行政裁定书驳回了富山宝公司的起诉。该裁定书于2008年7月28日被深圳市中级人民法院以(2008)深中法行终字第 35号行政裁定书所维持。2008年1月18日，深圳市工商行政管理局作出深工商外处字2008罗1号行政处罚决定书，查明富山宝公司于 2007年2月27日和3月14日两次办理变更登记时，向公司登记机关提交了假冒法人股东江西省婺源县宁婺联营开发总公司公章的外商投资的公司法定代表人登记表、股东会决议、委派书等有关变更申请材料，取得了公司变更登记(即将法定代表人及董事徐金富变更为法定代表人及董事许礼庚，变更公司经营期限、经营范围等)，决定撤销富山宝公司上述两次工商变更登记，并恢复原登记事项。该行政处罚决定书后为广东省工商行政管理局粤工商复决字2008第12号行政复议决定书所维持。2008年5月19日，富山宝公司又以深圳市工商行政管理局为被告向广东省深圳市福田区人民法院诉请撤销上述行政处罚决定书，广东省深圳市福田区人民法院经审理于2008年7月30日以 (2008)深福法行初字第189号行政判决书驳回了富山宝公司该诉请。该判决后被深圳市中级人民法院(2008)深中法行终字第 325号行政判决书所维持。在福星公司与富山宝公司，以及福星公司、富山宝公司与福永公司就涉案“金银城”项目签订上述一系列合作开发合同的同时，福星公司与大地国际控股有限公司 (以下简称大地公司)，福星公司、大地公司与福永公司也签订了涉案项目合作合同，合同内容与前述一系列合建合同内容基本相同。在本案诉讼期间，富山宝公司提交大地公司于2006年6月20日出具并经南京市公证处公证的关于金银城项目有关权益的确认书(2006)宁证内经字第58718号，其中载明：鉴于大地公司和富山宝公司分别签订的两份合作开发合同，名称虽然不同，但都同指一个标的，即“金银城”项目。由于在合作开发过程中，大地公司应尽的合同义务，都是由富山宝公司代为完成的，即项目所有投资、融资以及工程建设等事宜，都由富山宝公司独立经办，富山宝公司实际上已经完全取代了大地公司开发商的地位的事实。大地公司为此追认并确认金银城项目75的权益属富山宝公司所有，富山宝公司有权独立处分，相应的义务亦由富山宝公司承担。福星公司、福永公司对该确认书不持异议。2005年1月21日，大地公司与大金利公司签订转让协议，约定大地公司将其1993年1月3日和1996年11月20日先后两次与福星公司签订合作开发涉案“金银城”项目协议中大地公司占有股权的 75转让给大金利公司；大地公司向福星公司声明退出原有协议；大地公司转让“金银城”项目，由大金利公司向福星公司以人民币165亿元一次性买断该项目，大金利公司为此补偿大地公司人民币150万元。富山宝公司起诉称，1992年12月14日，富山宝公司与福星公司签订一份合作投资兴建三星花园合同书，约定福星公司提供位于深圳机场出口处约15公里(即广深公路三角地带)，面积为44 1437平方米的一块建设用地为双方合作发展商住用地；富山宝公司负责提供该用地建筑的全部资金及配合建筑开发区有关费用。物业所得的利润分成则以商住楼销售扣除福永公司挂钩费分成，按利润的25归福星公司，富山宝公司占75。另外，合同第七条第二项还明确约定：“本合同生效后，富山宝公司在基建期内发生的一切债权债务与甲方无关。”即所有债权债务均由富山宝公司承担，福星公司不承担任何风险。1994年 2月22日，双方又签订了一份补充协议-合作建房转让协议书，协议约定：福星公司以193亿元的价格将其按协议应得商住楼面积转让给富山宝公司。根据当时当地政府的有关规定，1993年7月28日，富山宝公司、福星公司与福永公司签订合作开发“三星别墅”合同书(即挂靠合同)，约定：以福永公司的名义开发建设并管理，福星公司、富山宝公司提供建设资金；利益分配为福永公司从房产销售总额中提取6作为经营管理费，其余盈益归富山宝公司和福星公司。合同签订后，双方均开始履行合同。合同“三星花园”项目以“金银城”的名义获得批准。1993年9月22日，宝安区建设局发给福永公司建设工程项目施工许可证；1996年6月9日深圳市规划国土局给福永公司发放了深圳市房地产预售许可证及深圳市商品住宅外销许可证。项目前期开发工作进展顺利，由富山宝公司投资兴建的第一期三栋楼房，在香港售楼200余套，销售总额 86 379 358元港币，实际收款44 458 964元港币。但由于福星公司、福永公司利用职权将绝大部分售楼款截留分掉，导致这三栋楼建至15层后(共18层)因后续资金跟不上而停工，双方因此产生分歧，对外也失去信誉，无法继续融资，整个项目停工至今，成为深圳市52个问题楼盘之一。按照双方合作合同的特别约定，福星公司只是固定分利而不承担风险，所有投资和经营风险均由富山宝公司承担；而且在补充协议中更是将其25的利润分成明确转变成具体、明确的金额，其股权已转化为债权。福星公司在所谓合作建房中明显属于不承担经营风险，只收取固定利益的情况。因此，本案属名为合作建房实为土地使用权的有偿转让。现项目土地登记在福星公司、福永公司的名下，既不利于富山宝公司对项目的继续开发建设，也不利于双方之间的权利明析。本案正是由于项目土地挂在福星公司、福永公司名下，才导致履约过程中出现了严重问题。由于福星公司、福永公司已将自己合法拥有的土地使用权有偿转让给富山宝公司，福星公司、福永公司对合作项目只有转让款的债权请求权，而非股权，故应当允许富山宝公司办理土地使用权的转名登记手续，然后由富山宝公司继续完成项目的开发建设，尽快复工，彻底解决烂尾问题。据此，特诉请：1依法确认富山宝公司与福星公司签订的合作投资兴建三星花园合同书及补充协议-合作建房转让协议书是名为合作建房实为土地使用权转让的合同；2判令双方继续履行补充协议-合作建房转让协议书，确认金银城项目土地使用权(价值15亿元)归富山宝公司，依法责令办理土地使用权的变更登记手续，由富山宝公司继续完成该项目的开发建设；3依法解除富山宝公司、福星公司与福永公司间的挂靠经营关系；4本案诉讼费由福星公司、福永公司共同承担。2009年2月9日，富山宝公司增加并变更其诉讼请求为：1确认富山宝公司与福星公司签订的合作投资兴建三星花园合同书合法有效，判令双方继续履行合同；2确认富山宝公司享有深圳市宝安区福永镇兴围路口西“金银城”房地产项目的土地房屋75的权益；3判令解除富山宝公司与福星公司、福永公司签订的合作开发“三星别墅”合同书；4请求确认福星公司与金安城公司签订的“金银城”置换合同书及补充协议无效；5由福星公司、福永公司、金安城公司共同承担本案诉讼费用。富山宝公司提出上述增加及变更诉讼请求的事实及理由如下：富山宝公司与福星公司于1992年签订了合作投资兴建三星花园合同书，该合同不违反法律法规的规定，且双方已合作进行了实际开发，建设了配套设施及第一期三栋房产，合同应属合法有效。根据法律的规定，合法有效的合同具有法律约束力，各方应继续履行，并依法办理合作开发的土地使用权变更手续。同时，依据该合同的约定及其他相关文件，富山宝公司享有“金银城”项目75的权益，福星公司享有25的权益，上述事实清楚，证据充分，应予支持。福星公司与金安城公司签订了“金银城”置换合同书及补充协议，将“金银城”项目置换给金安城公司。这两份协议明显违反深圳市关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复(深府函 2004124号)中关于“在自行妥善处理好债权债务关系的前提下允许对问题楼盘项目进行合作建房或直接置换土地使用权的受让方”的规定。福星公司无视富山宝公司的合法权益，在与富山宝公司签订的合作合同尚未解除、富山宝公司权益未得到保障和补偿的情况下，虚构“项目经济关系理顺、债务得到清偿”的事实，直接将土地使用权进行置换，严重损害了富山宝公司权益。金安城公司明知上述事实，仍为获取巨额利润签订了置换合同，双方的行为违反了有关法律法规的强制性规定，置换合同处分了富山宝公司占有75权益的房产，应属于无效合同。福星公司答辩称：(一)不同意富山宝公司的第1项诉讼请求，理由如下：1本案中福星公司与富山宝公司均不具备房地产开发企业资质，双方签订的合作投资兴建三星花园合同书依法应当认定为无效合同，不受法律保护。因此，富山宝公司要求继续履行合同缺乏法律基础。2富山宝公司已丧失履约能力，其要求继续履行合同缺乏物质基础。富山宝公司实际上一开始就不具备履行合同的能力，签订合同后，便以该合同为诱饵，大肆对外举债，而所借款项并未投入到项目开发中，而是挪作他用，并把福星公司作为担保人为其举债承担连带责任。当债务到期无法偿还时，还是要由福星公司承担连带责任代为偿还。富山宝公司目前已是债台高筑。仅由福星公司代为支付或偿还的款项就有土地出让金和配套设施费28 170 396元；垫付的工程款 33 094 84942元；富山宝公司因被起诉还债由福星公司代偿的各种债务3070081978元，再加上富山宝公司单独还欠其他公司的数千万元的债务，富山宝公司已资不抵债。3富山宝公司经营期限已于2007年3月5日届满，且无取得合法持续经营的法律手续，其弄虚作假办理的工商变更登记手续被工商管理部门依法撤销，富山宝公司由此提起行政诉讼也以败诉而告终，富山宝公司已丧失民事行为能力，已不具备继续经营的主体资格，合同无法继续履行。 4富山宝公司已构成根本违约，无法实现合同目的，福星公司已于2004年12月25日送达解除合同通知书给富山宝公司，合同事实上已经解除，不存在继续履行的可能性。富山宝公司构成根本违约的主要事实如下：合同约定由富山宝公司负责该用地全部投建资金费用，出资是富山宝公司最基本义务。而实际上富山宝公司根本没有投入资金，正如前所述，项目资金都是由福星公司垫付。合同约定合建项目三年内完成44 1437平方米土地的项目开发，但时至今日已过去16年，仅在57395平方米的分宗用地上开发了三栋烂尾楼。经过多年已变成危楼，完全丧失了使用价值。福星公司的上千名村民股东期盼了十六年的土地开发，却没有得到任何回报。正是由于富山宝公司这些根本性违约，致使合同目的完全没有实现，已构成法定解除合同的条件。富山宝公司负责人许礼庚于 2004年12月25日签收的由福星公司委托律师发出的解除合同通知书，符合合同法第九十四条和第九十六条的规定。(二)不同意富山宝公司的第2项诉讼请求，富山宝公司要求确认其享有金银城房地产项目的土地房屋75的权益没有任何事实和法律依据。首先，合作合同并未约定富山宝公司享有金银城房地产项目75的土地房产权益。富山宝公司在诉状中主张的是金银城项目的物权，而合作合同约定的是富山宝公司履行出资义务，建成物业所得利润后享有75或65的利润分成(视物业性质而定)，享有的只是债权。该债权的实现必须以履行相应的出资义务为代价，完成项目开发并取得利润后才能兑现。富山宝公司从来没有取得土地使用权和房屋所有权等物权，无权要求法院确认其享有土地和房屋的75权益。仅凭一纸合同书，是不能将福星公司和福永公司拥有的47 012平方米的土地使用权中75的份额据为己有的。(三)同意富山宝公司的第3项诉讼请求，本来富山宝公司就是挂靠经营，不受法律保护，依法应当解除。(四)不同意富山宝公司的第4项诉讼请求。首先，富山宝公司该诉讼请求不属于本案审理范围，应责令其撤回该增加的诉讼请求。福星公司和富山宝公司签订的合作投资三星花园合同书与福星公司和金安城公司签订的“金银城”置换合同书产生的纠纷中，诉讼主体不同、案由及产生的权利义务关系各不相同，两者是完全不同性质的纠纷案件。富山宝公司不经起诉就搭便车增加该诉讼请求，违反了民事诉讼法第五十六条的规定。其次，福星公司与金安城公司签订金银城置换合同书是在富山宝公司已根本违约导致项目工程烂尾多年，成为深圳市52个问题楼盘之一，福星公司依法行使合同解除权，解除了与富山宝公司的合作合同后，才与金安城公司签订置换合同，不存在“一女二嫁”问题。再次，金银城置换合同的签订，符合深圳市政府有关处理烂尾楼的政策，得到了政府有关部门的认可，宝安区政府规划部门已向金安城公司颁发了建设用地规划许可证，虽然富山宝公司以利害关系人的身份就规划部门颁发的建设用地规划许可证提起行政诉讼，但其提起的诉讼均以败诉而告终，更进一步证明了金银城置换合同合法有效。最后，由于富山宝公司的根本违约造成的项目烂尾，已引发了社会不稳定因素。此前购买了金银城房产的200多名业主要求退还房款，社会反响很大。而此时富山宝公司早就不见任何踪影，是金安城公司接手这个项目后，才得以解决因烂尾楼导致的购房者退房风潮，清还了所有小业主的购房款，这样一个利国、利民、利社会的法律行为不能被确认无效。(五)虽然海洋城公司被迫加为本案的第三人，但迄今为止，海洋城公司在事实上没有与本案形成法律上的利害关系，其所有收购富山宝公司股权的行为，都欠缺必要的法律程序。就算海洋城公司收购宁婺公司的股权合法，他也仅仅是富山宝公司的股东，富山宝公司有独立的诉讼主体资格，其作为法人的股东不能作为第三人参加诉讼。更何况海洋城公司未办妥任何一项有法律效力的变更登记手续。综上所述，富山宝公司的5项诉讼请求除第三项外，其他诉讼请求都没有法律和事实依据，请法院驳回富山宝公司的第1、2、4、 5项诉讼请求。海洋城公司与本案没有法律上的利害关系，不应当作为第三人参加诉讼。福永公司答辩称：(一)富山宝公司已构成根本违约，其没有履行合作合同的基本义务，福星公司已经将土地投入到项目中，但至今为止，富山宝公司没有证据证明其曾经为项目投入过资金。富山宝公司称其已经履行了合同，但没有任何证据。事实上，只实际完成4000多万元的销售额，没有其所称的8000多万元。(二)合作合同已按法律的程序解除，不可能继续履行。(三)富山宝公司依合同可以享有合同权利，但无权依照合同享受项目土地房产75的权益。(四)海洋城公司作为本案的第三人没有任何事实和法律依据。海洋城公司签订的置换合同实际上是合同权利义务的转让，按合同法的规定，合同义务的转让必须经过债权人的同意，但我方从来没有收到过其要求同意转让的文书。(五)大金利公司与本案没有任何法律上的利害关系，不应作为第三人参加诉讼。(六)福星公司与金安城公司的置换合同合法有效。金安城公司答辩称：(一)福星公司与富山宝公司订立的金银城项目合作开发合同和补充协议均无效，富山宝公司要求继续履行该合同的诉讼请求应予以驳回。1富山宝公司提出确认本案合同为土地使用权转让合同，不符合法律规定。福星公司与富山宝公司之间订立的合作开发合同中虽有“建筑期内发生的一切债权债务”福星公司不承担责任的约定，但富山宝公司不能理解成“不承担任何风险”。首先，该合同是利润分成，没有固定数额，如果发生经营亏损，根据法律规定应当风险共担，福星公司不可以避免经营风险。其次，按约定建筑施工是由富山宝公司负责，在履行义务的期间内予以责任约束未尝不合理，并不表示在合作开发期间福星公司不承担任何经营风险。再次，根据福星公司提供的证据，该公司已出资垫付多笔经营期间的债务，总额达几千万元，事实上已履行风险义务。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条所指固定利润，实为土地使用权转让金。而利润分成比例无法固定，而且可能是负数，视为土地转让金不合理。2富山宝公司与福星公司订立的合作开发房地产合同应认定为无效。双方订立合同时都没有取得房地产开发资质，虽然与福永公司签订过“挂靠”经营合同，但不受法律保护。根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定：“双方都不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。而且，福星公司在该合同中提供的是政府划拨用地，与富山宝公司订立合同未经政府批准，事后也未得到政府追认。根据该司法解释第十六条规定，也应当认定合同无效。 3富山宝公司与福星公司订立合同之后，以开发项目作资本，向多人多处借款建房，引发多项诉讼纠纷，说明其根本不具备开发能力。这是形成“烂尾楼”的主要原因，应当承担过错责任。(二)富山宝公司不享有金银城项目土地房产75的权益。根据福星公司与富山宝公司签订的合作投资兴建三星花园合同书，富山宝公司享有的是金银城项目75的利润分成而不是权益分成。利润和权益是两个不同的概念，不容混淆使用。在房地产开发活动中，利润必须承担经营亏损之后才能体现，金银城项目已经停止建设，烂尾楼十年以上，负债累累，根本没有利润可言。权益包含土地使用权和房产所有权，物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。富山宝公司所谓的75权益，未补办任何登记手续，所以无依据予以认定。富山宝公司自签订合作开发房地产合同之后，没有自有资金投入，而是利用金银城项目大肆举债，一系列的判决书和裁定书证明富山宝公司不享有金银城项目土地房产75的权益。(三)“金银城”置换合同书及补充协议的效力与本案其他诉讼请求不是