签订房屋租赁合同应注意的几个法律问题.doc

签订房屋租赁合同应注意的几个法律问题 房屋租赁合同在现实生活中是一种常用的合同类型，房屋租赁合同看上去比较简单，合同条款也比较少，但房屋租赁合同的纠纷却时常发生。根本的原因是甲乙双方当事人合同条款订得不全面，在履行房屋租赁合同过程中经常会出现一些原来没有考虑到的情况。为了避免纠纷，在签订及履行房屋租赁合同时应当注意以下几个法律问题。 一、合同的主体资格问题 1、在签订合同时，承租方首先要查看出租方的房产证，土地使用权证，如果没有房产证，则要看出租方有无房屋买卖合同或授权委托书等手续。出租方要审查承租方的咨信情况，租金支付能力，社会诚信状况。 2、承租方还要审查，出租的房产是否已经被抵押(此点尤其对于想长期租赁的承租人来说非常重要)。 3、大型店面房统一出租，出租方本身对出租的房屋不拥有产权，只是接受各位业主的委托统一对外出租，但在合同履行期内有个别业主要求提前收回自己的商场摊位自己做生意，由此发生纠纷如何处理，在签订此类合同时承租方应当要求出租方对此有承诺或保证。 4、有些特定内容的房屋租赁合同，出租方应当事前办理好报批核准登记手续。例如专业性的市场，开办单位要对外大量分别出租摊位，根据国家工商行政管理局的规定，应当事先向工商行政管理部门申领市场登记证，只有领了市场登记证方可对外招商宣传及出租，这一点也是承租人应当注意的。 5、在房屋租赁期内，公司作为出租方如果发生了破产、企业转制、公司歇业或被注销等情况，如何补救，承租方如不能继续租赁房屋由此而产生的经济损失如何补偿。 6、在房屋租赁期内，承租人作为自然人死亡后，其共同生活的家庭成员可否沿续原来的房屋租赁合同，继续居住使用该房屋。 二、租赁合同的标的物 在房屋租赁合同中，要求写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号，并把房地产的规划红线图及房产平面图作为合同附件。还要写清楚房屋的附属设施。 有时合同中最好要标明租赁房屋的用途是居住，还是用作经营场所。 三、租赁期限的起算 租赁期限的起算一般有二种情况： 第一种情况，是从房屋租赁合同签订之日起开始起算。 第二种情况，考虑到承租方要对房屋进行装修等因素，或出租方要办理有关报批登记手续，租赁期间的起算时间可约定在几月几日开始或者合同签字后多少日开始，从合同签订之日到正式开始起算租赁期限的这段时间称为免租期（一般为一个月）。免租期内，承租方无需承担租金，但于此期间发生的装潢施工所耗水、电费则应承担。 根据中华人民共和国合同法的规定，一次合同租赁期限最长不得超过二十年。 四、租金的计算及支付方式 年租金标准一般是固定的，但也可以双方约定租金按一定比例或一定金额每年递增。 租金支付时间，由双方约定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在约定按年度支付时，双方应约定年度的概念及起始时间，否则，可能引起误解。 五、租赁房屋的交付 合同中应当约定房屋的交付时间。 租赁房产交付时，双方应约定派代表到现场检查房产的完好情况，应当结清前期的水电费、通讯费、闭路电视费等有关费用，并签署房产交付确认书及有关财物移交清单。 六、履约保证金 为了保护出租方的利益，防止承租方提前撤场，或拖欠有关费用，应当要求承租方向出租方支付一定金额的履约保证金（通常是押三付一）。 七、税收及有关费用的承担 在房屋租赁合同中，应当明确，水电费、通讯费、治安费、保洁费等费用，哪些有出租方承担，哪些有承租方承担。 并且承租方作为公司，支付了房租金后，一定要向出租方索要正规有效的税务发票以免被税务部门查处。 特别要提醒的是，在合同中要写明，租金是否是含税价。 八、合同中应约定，房产及其设施哪些部位由出租方进行定期维修保养，哪些由承租方维修。 这里应当注意，出租方对房产及设施的定期维修保养应当事先通知承租方，并尽可能在承租方认为合适的时间进行以保证承租方的正常经营不受影响或干扰。 九、水、电供应 出租方应确保房产具有持续的、不间断的、能满足承租方满负荷正常运转要求的水、电、通讯等各技术条件的供应。比如，作为商场或工厂用途的，供电量应不小于250KW或电容量不小于300KVA。 还要约定，如上述技术条件非因市政部门原因或不可抗力，而因故中断，则出租方应当在多少时间之内修复。 十、承租方只承租部分楼层或房屋用于经营活动的，出租方须确保承租方可根据其营业需要，自行确定营业时间，并确保承租方在其营业时间内可根据需要正常使用公用的各通道、电梯、空调、员工盥洗室等设施。 十一、承租方在租赁的房产立面墙上做招牌、广告，双方应当在合同中约定，涉及到墙体、顶楼部分是出租方与其它各产权人共同使用的，承租方在使用广告位置之前，应由出租方与其它产权人共同约定各自的广告牌位置。 十二、优先购买权，在租赁期内，出租方与承租方之间的优先购买权也应约定清楚。例如，出租方有一幢三层楼的大楼，每层有五间房屋，承租人只承租一楼中的二间，在租赁期内，出租人准备整幢大楼出卖，那么，原来的承租人有无优先购买权，优先购买权的范围是什么。 十三、财产损坏赔偿，在租赁合同中要订明由于房屋之缺陷或损坏，或由于出租方负责提供的设施、公共管线在设置上的缺陷或损坏，或由于出租方或出租方雇员、代理人行为失职或疏忽，而使承租方人员或财产受到直接或间接的损失时，出租方应对承租方负责并赔偿遭受的实际损失。反之，如果承租方有损坏财产的，也应当向出租方赔偿。 十四、财产保险，原则上房产险由出租方投保，承租方自行投资的设备及财产险由承租方投保。 十五、合同提前终止 若甲乙双方协商一致，可提前终止或解除本合同。其它则双方可约定： 1、承租方提前终止合同的情形有： （1）若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，承租方所租房屋营业的市场，环境基础不复存在，合同不宜维续履行，则承租方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。 （2）出租方违反其保证，或违反本合同的其他规定，在承租方通知的补救期内又没能及时补救，致使承租方不能正常居住或对外营业或使承租方的合同权益受到实质的损害。 （3）出租方未能在法律规定的期限内办妥房屋租赁证或其他因出租房产所需的许可和手续。 2、出租方提前终止本合同的情形有： （1）承租方逾期支付租金超过多少日。 （2）承租方擅自改变房屋用途的。 （3）未经出租方同意承租方将承租房产转租他人。 （4）承租方利用承租房产进行非法活动。 十六、违约责任 双方应当约定，一方违反本合同有关条款，应向对方支付多少违约金，违约金也可以分项约定。 十七、期满财产的处置 租赁合同期满，承租方在一定期限内不拆除或取回有关物品，视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租方所有。 还要注意，如果是一方中途违约，导致合同被提前终止，承租方装潢的财产及损失如何处理，也要在合同中约定。. 房屋租赁，是指房屋所有权人将房屋交付他人使用收益，并收取一定房屋租金的行为。其中交出房屋供他人使用并收取一定租金的一方，称之为房屋出租人；得到房屋使用权并为此支付一定房租的一方，称之为房屋承租人。 房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金并于合同终止时将租用的房屋返还出租人的合同。在房屋租赁中，按照租赁房屋所有权性质的不同，房屋租赁可以分为公房租赁和私房租赁。根据租赁房屋的用途不同，又可分为住宅租赁和非住宅租赁。 一般来说，只要租赁合同是在双方平等的基础上签订的，且双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的规定，应属合法有效，合同双方当事人应当严格履行。任何一方违反合同的约定不履行义务，均应承担违约责任。但是在目前的房屋租赁合同纠纷中，存在着这样或那样的问题，在处理时又因为没有明确的法律、法规的规定，造成分歧。现笔者就有关问题发表自己的意见，供大家商榷。 一、房屋租赁合同未经备案登记是否有效 在房屋租赁纠纷中，租赁合同的效力往往是双方争议的焦点，也是正确处理案件的基础和前提。房屋租赁合同签订以后，双方未根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法办理登记备案，领取房屋租赁证，未办理房屋租赁审核手续，租赁行为是否无效，在实践中有两种不同观点。一种观点认为是无效的，另一种观点认为是有效的，笔者同意第二种观点。中华人民共和国合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第九条：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。根据中华人民共和国房地产管理法第五十三条及第六章法律责任的规定来看，并未规定未经登记备案租赁合同无效的条款，在建设部颁布的城市房屋租赁管理办法中虽然规定房屋租赁实行登记备案制度，但除第三十二条第一款第三项“未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定外，未有租赁合同未经登记备案即无效的条款。因此笔者认为，租赁合同签订后，虽然未经登记备案，但只要租赁合同的签订是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应当认定为有效。 二、房屋租赁合同与转租合同的关系 转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给第三人（次承租人）使用、收益，也即承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。 出租合同是转租合同的基础和前提，没有出租合同也就没有转租合同。我国合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。按照此规定，经出租人同意的转租包括两种情形：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意，事后出租人知道并不反对或予以承认的转租，也可以视为经出租人同意的转租。 经出租人同意的转租是有效的，出租人与承租人的关系不因转租而受影响，第三人（次承租人）与出租人虽没有合同关系，但次承租人可以直接向出租人支付租金，以上两点是大家所共识的，但是在租赁合同终止或被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系是否也随之终止，在实践中却存在着不同的观点，这也就是笔者下面需要与大家探讨的问题。 三、房屋租赁合同终止，转租合同是否当然终止 房屋转租合同是承租人基于与出租人在房屋租赁合同中的约定或者是根据出租人的授权与第三方签订的租赁合同。那么，在出租人与承租人之间的房屋租赁合同终止时，转租合同的效力如何，是否应当继续履行，即在转租合同是否当然终止的问题上存在两种不同观点：一种观点认为，出租合同被终止，转租合同也随之终止，即出租合同的效力及于转租合同；另一种观点则认为，出租合同被终止，转租合同并不当然终止。 笔者同意第二种观点。 第一、出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。如前言所述，转租合同是承租人根据出租人的授权（合同约定或书面授权）与第三方签订的合同，是依法成立的合同，如果第三方没有违约行为，第三方的合同权益应当受到法律的平等保护。从权利的来源看，不论是出租合同还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，出租人将房屋出租给承租人，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在承租人违约的情况下，依法终止出租合同的效力（法院判决终止或者约定解除），是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人（第三方）根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人的违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按照转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏，市场秩序的稳定性被影响，也不符合当今世界租赁权“物权化”的司法潮流。因此笔者认为，在处理出租合同与转租合同的问题上，应当全面考虑合同订立时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，依法处理出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中次承租人的利益。 第二、“举重以明轻”法律解释方法的运用。举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的基本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且当然”，所谓的“重”和“轻”，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对上述情形如何适用法律虽无明文规定，但最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第119条、合同法第229条对“买卖不破租赁”都作了明确规定，上述情况虽然不属于“买卖不破租赁”的情况，但根据“举重以明轻”的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相同之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然”，并且本案中出租人对转租是同意的，在房屋买卖中，出租人转移的是房屋所有权，而转租转移的是房屋的使用权，与“买卖”相比，转租借可谓“轻”。 第三、出租合同终止，由谁作为转租合同的继受者。在出租合同被依法终止，转租人丧失了转租权的情形下，转租合同要继续履行，就必然涉及到合同主体的变更。笔者认为，在出租合同被依法终止，转租合同应当继续履行的情况下，应当由原出租人继受原承租人的权利义务。因为出租人出租房屋的目的是收取租金，现在由出租人继续履行转租合同收取租金，符合出租人最初出租房屋的真正意图，此其一；其二，转租是取得出租人同意的，由出租人取代转租人继受合同，于出租人并无不利；其三，能避免次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系的变动而被危及，有利于稳定社会经济秩序。 四、租赁合同解除后，房屋使用费如何计算 在房屋租赁合同纠纷案件中，合同解除后，承租人应支付从合同解除之日至搬出房屋期间的房屋使用费。关于房屋使用费如何计算，由于有关法律、法规没有作具体规定，笔者认为，应根据当地的房地产行情、经济发展状况及各案的具体情况予以确定，一般情况下以与租金标准相同或略低于租金标准计算为宜。