房地产估价市场法及其应用.ppt

第六章 市场法及其运用l市市场场法概述法概述l搜集交易搜集交易实实例例l选选取可比取可比实实例例l建立比建立比较较基准基准l交易情况修正交易情况修正l市市场场状况状况调调整整l求取比准价格求取比准价格l市市场场法法总结总结与运用与运用举举例例1第一第一节节 市市场场法概述法概述一、一、市市场场法的含法的含义义二、二、市市场场法的理法的理论论依据依据三、市市场场法适用的估价法适用的估价对对象和条件象和条件四、市市场场法的操作步法的操作步骤骤 2u市市场场法（市法（市场场比比较较法、比法、比较较法）：法）：具体而言，是具体而言，是选选取一定数量、符合一定条件、取一定数量、符合一定条件、发发生生过过交易的交易的类类似房地似房地产产，然后将他，然后将他们们与股价与股价对对象象进进行比行比较较，对对他他们们的成交价格的成交价格进进行适当的行适当的处处理理来求取估价来求取估价对对象价象价值值的方法。的方法。市市场场法的本法的本质质是以房地是以房地产产的的实际实际成交价格成交价格为为导导向求取估价向求取估价对对象的价象的价值值。通常把市。通常把市场场法法测测算出算出来的价来的价值简值简称称为为比准价格。比准价格。一、市一、市场场法的概念法的概念3二、市二、市场场法的理法的理论论依据依据 房地房地产产价格形成的替代原理。即同一价格形成的替代原理。即同一商品商品 在同一市在同一市场场上具有相同的市上具有相同的市场场价格。所以估价格。所以估价价对对象的未知价格（价象的未知价格（价值值）可以通）可以通过类过类似房地似房地产产的已知成交价格来求取。的已知成交价格来求取。4三、市三、市场场法适用的法适用的对对象和条件象和条件 u适用适用对对象：象：同种同种类类型的数量型的数量较较多且多且经经常常发发生交易生交易的房地的房地产产。例如：。例如：u住宅。特住宅。特别别是存量成套住宅，数量多，可比性好是存量成套住宅，数量多，可比性好u写字楼写字楼u商商铺铺u标标准厂房准厂房u房地房地产产开开发发用地用地u难难以采用市以采用市场场法估价的：法估价的：u数量很少的房地数量很少的房地产产，例如特殊厂房、机，例如特殊厂房、机场场、码头码头、博、博物物馆馆、教堂、寺、教堂、寺庙庙、古建筑等、古建筑等u很少很少发发生交易的房地生交易的房地产产。如学校、医院、行政。如学校、医院、行政办办公楼公楼u可比性很差的房地可比性很差的房地产产，例如在建工程，例如在建工程5u适用条件：适用条件：在估价在估价时时点的近期有点的近期有较较多的多的类类似房地似房地产产的交易的交易 u运用市运用市场场法估价需要消除以下三方面的不同所造法估价需要消除以下三方面的不同所造成的成的类类似房地似房地产产的成交价格与估价的成交价格与估价对对象房地象房地产产的的客客观观合理价合理价值值的差异：的差异：u1）实际实际交易情况与正常交易情况不同；（交易情况修交易情况与正常交易情况不同；（交易情况修正）正）u2）成交日期与估价）成交日期与估价时时点不同（本点不同（本质质上是上是这这两个两个时间时间上上房地房地产产市市场场状况不同）（市状况不同）（市场场状况修正）状况修正）u3）可比）可比实实例房地例房地产产状况与估价状况与估价对对象房地象房地产产状况不同状况不同（房地（房地产产状况修正）状况修正）6u市市场场法的其他用途法的其他用途u市市场场法中比法中比较较分析的原理和方法，也可用于房地分析的原理和方法，也可用于房地产产市市场场租金及成本法、收益法、假租金及成本法、收益法、假设设开开发发法中重新法中重新购购建价建价格、房地格、房地产产价格各个构成部分、价格各个构成部分、经营经营收入、运收入、运营费营费用、用、空置率、入住率、空置率、入住率、报报酬率、酬率、资资本化率、收益乘数、开本化率、收益乘数、开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值、开、开发经营发经营期等的求取。期等的求取。7四、市四、市场场法的操作步法的操作步骤骤 u1、搜集交易、搜集交易实实例例 u2、选选取可比取可比实实例例 u3、对对可比可比实实例的成交价格例的成交价格进进行适当行适当的的处处理。（包括：价格理。（包括：价格换换算、价格算、价格修正和价格修正和价格调调整。）整。）u4求出比准价格。求出比准价格。8第二第二节节 搜集交易搜集交易实实例例一、搜集交易一、搜集交易实实例的途径例的途径 u 1.查阅查阅政府有关部政府有关部门门的房地的房地产产交易等交易等资资料。料。u 2.查阅报查阅报刊上关于房地刊上关于房地产产租售的信息租售的信息资资料。料。u 3.参加房地参加房地产产交易会，了解房地交易会，了解房地产产价格行情，搜集有价格行情，搜集有关信息关信息资资料。料。u4.向房地向房地产产交易当事人、四交易当事人、四邻邻、经纪经纪人、金融机构、司人、金融机构、司法机关等法机关等调查调查了解有关房地了解有关房地产产交易的情况。交易的情况。u5.向房地向房地产经济产经济机构和房地机构和房地产经纪产经纪人了解其促成交易的人了解其促成交易的房地房地产产成交价格成交价格资资料和有关交易情况。料和有关交易情况。u6.与房地与房地产产出售者或代理人等洽出售者或代理人等洽谈谈，获获得房地得房地产产的要价的要价资资料。料。9二、搜集交易二、搜集交易实实例的要求例的要求 搜集内容完整、真搜集内容完整、真实实的交易的交易实实例，是提高估价精度的一个例，是提高估价精度的一个基本保基本保证证。搜集尽可能多的内容，包括：。搜集尽可能多的内容，包括：1交易双方的基本情况和交易目的。交易双方的基本情况和交易目的。2交易交易实实例房地例房地产产的基本状况：如坐落、用途、土的基本状况：如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周地状况、建筑物状况、周围环围环境、景境、景现现等。等。3成交日期。成交日期。4成交价格。成交价格。5付款方式：包括一次付清、分期付款及比例、抵付款方式：包括一次付清、分期付款及比例、抵押押贷贷款比例、租金支付方式等内容。款比例、租金支付方式等内容。6交易情况：如交易税交易情况：如交易税费费的的负负担方式，有无特殊交担方式，有无特殊交易情况等。易情况等。10表表61 61 交易交易实实例例调查调查表表房地房地产产基本状况基本状况 名称名称坐落坐落四至四至规规模模用途用途权权属属交易基本情况交易基本情况卖卖方方买买方方成交日期成交日期成交价格成交价格付款方式付款方式房地房地产产状况状况说说明明实实物状物状说说明明权权益状况益状况说说明明区位状区位状说说明明位置位置图图外外观图观图片片其他其他图图片片 调查调查人人员员：调查调查日期：日期：年年 月月 日日 11第三第三节节 选选取可比取可比实实例例一、一、选选取可比取可比实实例的基本要求例的基本要求（一）（一）选选取可比取可比实实例的数量要求例的数量要求为为了减少估价了减少估价误误差，要求差，要求选选取多个可比取多个可比实实例，从理例，从理论论上上讲讲，选选取的可比取的可比实实例越多越好。例越多越好。但如果要求但如果要求选选取的可比取的可比实实例例过过多，一者可能由于交易多，一者可能由于交易实实例数量有限例数量有限难难以做到，二者造成后以做到，二者造成后续处续处理的工作量太大。理的工作量太大。因此，因此，选选取可比取可比实实例主要在于精而不在于多。一般例主要在于精而不在于多。一般选选取取3个以上个以上(含含3个个)、10个以下个以下(含含10个个)可比可比实实例即可。例即可。12（二）（二）选选取可比取可比实实例的例的质质量要求量要求 选选取可比取可比实实例例应满应满足以下四个要求：足以下四个要求：1.可比可比实实例例应应是估价是估价对对象的象的类类似房地似房地产产;2可比可比实实例的成交日期例的成交日期应应与估价与估价时时点接近；点接近；3可比可比实实例的交易例的交易类类型型应应与估价目的吻合；与估价目的吻合；4可比可比实实例的成交价格例的成交价格为为正常价格或能正常价格或能够够修正修正为为正常价格。正常价格。13（二）（二）选选取可比取可比实实例的具体例的具体质质量要求量要求 1可比可比实实例与估价例与估价对对象象处处在在同一地区或同一地区或处处于同一供于同一供求范求范围围内的内的类类似地区似地区。2可比可比实实例例应应与估价与估价对对象的象的用途相同用途相同。用途主要指大类用途，如能做到小类用途也相同更好。大类用途一般分为：(1)居住：(2)商业：(3)办公：(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。3可比可比实实例的例的规规模模应应与估价与估价对对象的象的规规模相当模相当；选取的可比实例规模一般应在估价对象规模0.52范围内。即：14（二）（二）选选取可比取可比实实例的具体要求例的具体要求4可比可比实实例的档次例的档次应应与估价与估价对对象的象的档次相当。档次相当。5可比可比实实例的建筑例的建筑结结构构应应与估价与估价对对象的象的建筑建筑结结构相同。构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，如能做到小类建筑结构也相同更好。大大类类建筑建筑结结构构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。6可比可比实实例的例的权权利性利性质应质应与估价与估价对对象的象的权权利性利性质质相同。相同。7可比可比实实例的成交日期例的成交日期应应与与估价估价时时点接近。点接近。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。15（二）（二）选选取可比取可比实实例的具体要求例的具体要求8.可比可比实实例的交易例的交易类类型型应应与与估价目的吻合。估价目的吻合。交易类型主要有一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等。属于上述目的的估价，应选取相对应的交易类型的交易实例作为可比实例。为抵押、抵债、房屋拆迂目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。9可比可比实实例的成交价格例的成交价格应应是是正常成交价格正常成交价格或或能能够够修正修正为为正常成交价格。正常成交价格。16建立比建立比较较基准一般包括：基准一般包括：1、统统一房地一房地产产范范围围 2、统统一付款方式一付款方式3、统统一价格一价格单单位位 第四第四节节 建立比建立比较较基准基准17一、一、统统一房地一房地产产范范围围 房地房地产产范范围围不同的情况在不同的情况在实际实际估价中主要有以下三种：估价中主要有以下三种：1.带带有有债权债务债权债务的房地的房地产产2含有非房地含有非房地产产成分成分3房地房地产实产实物范物范围围不同不同181、带带有有债权债务债权债务的房地的房地产产例如，估价例如，估价对对象是象是“干干净净”的房地的房地产产，选选取的交易取的交易实实例是例是设设立了抵押立了抵押权权，有拖欠建，有拖欠建设设工程款，或者由工程款，或者由买买方方代付代付卖卖方欠方欠缴缴的水的水费费、电费电费等欠等欠缴费缴费用的交易用的交易实实例；例；或者相反。或者相反。在在该该种情况下，种情况下，统统一房地一房地产产范范围围一般是一般是统统一到不一到不带带债权债务债权债务的房地的房地产产范范围围，并利用公式，并利用公式对对价格价格进进行行换换算算：房地房地产产价格价格=带带有有债权债务债权债务的房地的房地产产价格价格 债权债权 债务债务若估价若估价对对象象带带有有债权债务债权债务的，在市的，在市场场法最后步法最后步骤骤求求出了不出了不带债权债务带债权债务的房地的房地产产价价值值后，再加上后，再加上债权债权减去减去债务债务，就可得到估价，就可得到估价对对象的价象的价值值。192、含有非房地、含有非房地产产成分成分例如，估价例如，估价对对象是象是“纯纯粹粹”的房地的房地产产，选选取的交易取的交易实实例是附例是附赠赠家具、家用家具、家用电电器、汽器、汽车车等的房地等的房地产产交易交易实实例，例，或者相反。或者相反。在在该该种情况下，种情况下，统统一房地一房地产产范范围围一般是一般是统统一到一到“纯纯粹粹”的房地的房地产产范范围围，并利用公式，并利用公式对对价格价格进进行行换换算算：房地房地产产价格价格=含有非房地含有非房地产产成分的房地成分的房地产产价格价格 非房地非房地产产成分的价格成分的价格若估价若估价对对象是含有非房地象是含有非房地产产成分的，在市成分的，在市场场法最后法最后步步骤骤求出了不含非房地求出了不含非房地产产成分的房地成分的房地产产价价值值后，再加后，再加上非房地上非房地产产成分的价成分的价值值，就可得到估价，就可得到估价对对象的价象的价值值。203、房地、房地产实产实物范物范围围不同不同例如，估价例如，估价对对象象为为土地，土地，选选取的交易取的交易实实例是含有例是含有类类似土地的房地似土地的房地产产交易交易实实例。估价例。估价对对象是一套封阳台的象是一套封阳台的住房，住房，选选取的交易取的交易实实例是未封阳台的住房；或者相反。例是未封阳台的住房；或者相反。在在该该种情况下，种情况下，统统一房地一房地产产范范围围一般是一般是统统一到估价一到估价对对象的房地象的房地产产范范围围，补补充可比充可比实实例房地例房地产产缺少的范缺少的范围围，扣除可比扣除可比实实例房地例房地产产多出的范多出的范围围，相，相应应的的对对可比可比实实例例的成交价格的成交价格进进行加价和减价行加价和减价处处理。理。21二、二、统统一付款方式一付款方式 u房地房地产产成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。u为为便于比便于比较较，应统应统一一为为在成交日期在成交日期时时一次付清所需支付一次付清所需支付的金的金额为额为基准。基准。22 例例6-1 某宗房地某宗房地产产成交成交总总价价为为30万元，其中首付万元，其中首付款款20%，余款于半年后一次性支付。假，余款于半年后一次性支付。假设设月利率月利率为为0.5%，请计请计算算该该宗房地宗房地产产在其成交日期一次性付在其成交日期一次性付清的价格。清的价格。解：解：该该宗房地宗房地产产其成交日期一次性付清的价格其成交日期一次性付清的价格计计算如下：算如下：30*20%+30*（1-20%）/(1+0.5%)6=29.29万元万元注：注：若已知的不是月利率，而是：若已知的不是月利率，而是：(1)年利率年利率r,则则算式中的算式中的(1+0.5%)6就就变变成（成（1+r）0.5;(2)半年利率半年利率r,则则算式中的算式中的(1+0.5%)6就就变变成（成（1+r）;(3)季度利率季度利率r，则则算式中的算式中的(1+0.5%)6就就变变成（成（1+r）2 23三、三、统统一价格一价格单单位位1.统统一价格表示一价格表示单单位位u 通常通常为单为单位面位面积积上的价格，建筑物通常上的价格，建筑物通常为单为单位建筑面位建筑面积积、单单位套内建筑面位套内建筑面积积或者或者单单位使用位使用面面积积上的价格；土地除了上的价格；土地除了单单位土地面位土地面积积上的价上的价格外，格外，还还可可为为楼面地价。楼面地价。24u 2.统统一一币币种和种和货币单货币单位位u不同不同币币种的价格之种的价格之间间的的换换算，算，应应采用采用该该价格所价格所对应对应的的日期日期时时的的汇汇率。率。通常情况下采用成交日期通常情况下采用成交日期时时的的汇汇率率，但如果先按原但如果先按原币币种的价格种的价格进进行交易日期行交易日期调调整，整，则对进则对进行了交易日期行了交易日期调调整后的价格，整后的价格，应应采用估价采用估价时时点点时时的的汇汇率率进进行行换换算。算。汇汇率的取率的取值值一般采用国家外一般采用国家外汇汇管理部管理部门门公布的外公布的外汇汇牌价的牌价的卖卖出、出、买买入的中入的中间间价。在价。在统统一一货币货币单单位方面，人民位方面，人民币币、美元、港、美元、港币币等，通常都采用等，通常都采用“元元”。25u3.统统一面一面积积内涵和内涵和单单位位（1）统统一面一面积积内涵；内涵；u按建筑面按建筑面积积、套内建筑面、套内建筑面积积或使用面或使用面积计积计价，其价，其换换算如下：算如下：建筑面建筑面积积下的价格下的价格=套内建筑面套内建筑面积积下的价格下的价格套内建筑面套内建筑面积积建筑面建筑面积积建筑面建筑面积积下的价格下的价格=使用面使用面积积下的价格下的价格使用面使用面积积建筑面建筑面积积套内建筑面套内建筑面积积下的价格下的价格=使用面使用面积积下的价格下的价格使用面使用面积积套内建筑面套内建筑面积积 26u（2）统统一面一面积单积单位。位。u在面在面积单积单位方面，中国内地通常采用平方米位方面，中国内地通常采用平方米(还还采用公采用公顷顷、亩亩)，中国香港地区和美国、英国等中国香港地区和美国、英国等习惯习惯采用平方英尺，中国台湾地区采用平方英尺，中国台湾地区和日本、和日本、韩韩国一般采用坪。国一般采用坪。1公公顷顷=10 000平方米平方米 1亩亩=66667平方米平方米 1平方英尺平方英尺=009290304平方米平方米 1坪坪=330579平方米平方米 将公将公顷顷、亩亩、平方英尺、坪下的价格、平方英尺、坪下的价格换换算算为为平方米下的价平方米下的价格如下：格如下：平方米下的价格平方米下的价格=亩亩下的价格下的价格/66667 平方米下的价格平方米下的价格=公公顷顷下的价格下的价格/l0000 平方米下的价格平方米下的价格=平方英尺下的价格平方英尺下的价格/0.09290304 平方米下的价格平方米下的价格=坪下的价格坪下的价格/3.30579 27 例例6-2 搜集了甲、乙两个交易搜集了甲、乙两个交易实实例。甲交易例。甲交易实实例房例房地地产产的建筑面的建筑面积积200m2，成交，成交总总价价80万元人民万元人民币币，分，分3期付款，首期付期付款，首期付16万元人民万元人民币币，第二期于半年后付，第二期于半年后付32万元人民万元人民币币，余款，余款32万元人民万元人民币币于于1年后付清。乙年后付清。乙交易交易实实例房地例房地产产的使用面的使用面积积2 500平方英尺，成交平方英尺，成交总总价价15万美元，于成交万美元，于成交时时一次付清。如果一次付清。如果选选取取该该两个交两个交易易实实例例为为可比可比实实例，例，试试在在对对其成交价格做有关比其成交价格做有关比较较、修正、修正、调调整之前整之前进进行行“建立价格比建立价格比较较基准基准”处处理。理。已知已知：（1）假假设设当当时时人民人民币币的年利率的年利率为为8；（2）假）假设设乙交易乙交易实实例成交当例成交当时时人民人民币币与美元的市与美元的市场汇场汇率率为为1美元等于美元等于 7.7395元人民元人民币币（3）以建筑面）以建筑面积为积为基准，另通基准，另通过调查过调查得知乙交易得知乙交易实实例房地例房地产产(或或该类该类房地房地 产产)的建筑面的建筑面积积与使用面与使用面积积的关系的关系为为1平方英平方英 尺建筑面尺建筑面积积等于等于0.75平平 方英尺使用面方英尺使用面积积28 例例6-2解：解：1统统一付款方式。一付款方式。如果以在成交日期一次付清如果以在成交日期一次付清为为基准，假基准，假设设当当时时人民人民币币的年的年利率利率为为8，则则 甲甲总总价价=16+32/（1+8%）0.5+32/(1+8%）=76.422(万元万元人民人民币币)乙乙总总价价=15(万美元万美元)2统统一价格一价格单单位位 （1）统统一价格表示一价格表示单单位，位，统统一采用一采用单单价。价。甲甲单单价价=764220/200=3 821.1(元人民元人民币币平方米建筑面平方米建筑面积积)乙乙单单价价=150000/2500=60(美元平方英尺使用面美元平方英尺使用面积积)29 (2)统统一一币币种和种和货币单货币单位。位。如果以人民如果以人民币币元元为为基准，基准，则则需要将乙交易需要将乙交易实实例的美元例的美元换换算算为为人民人民币币元。假元。假设设乙交易乙交易实实例成交当例成交当时时人民人民币币与美元的市与美元的市场汇场汇率率为为1美元等于美元等于7.7395元人民元人民币币，则则 甲甲单单价价=3 821.1(元人民元人民币币平方米建筑面平方米建筑面积积)乙乙单单价价=607.7395=464.37(元人民元人民币币平方英尺使平方英尺使用面用面积积)(3)统统一面一面积积内涵。内涵。如果以建筑面如果以建筑面积为积为基准，另通基准，另通过调查过调查得知乙交易得知乙交易实实例房地例房地产产(或或该类该类房地房地产产)的建筑面的建筑面积积与使用面与使用面积积的关系的关系为为 1平方英平方英 尺建筑面尺建筑面积积等于等于0.75平方英尺使用面平方英尺使用面积积，则则 甲甲单单价价=3 821.1(元人民元人民币币平方米建筑面平方米建筑面积积)乙乙单单价价=464.370.75=348.28(元人民元人民币币平方英尺建筑平方英尺建筑面面积积)30 (4)统统一面一面积单积单位。位。如果以平方米如果以平方米为为基准，由于基准，由于1平方英尺平方英尺=0.09290304平方米，平方米，则则 甲甲单单价价=3 821.1(元人民元人民币币平方米建筑面平方米建筑面积积)乙乙单单价价=348.2850.09290304=3748.85(元人民元人民币币平方米平方米建筑面建筑面积积)31第五第五节节 交易情况修正交易情况修正一、交易情况修正的含一、交易情况修正的含义义 u 如果可比如果可比实实例的成交价格不正常，例的成交价格不正常，则应则应将其将其调调整整为为正常的，如此才可以作正常的，如此才可以作为为估价估价对对象的价象的价格。格。这这种种调调整称整称为为交易情况修正。交易情况修正。32二、造成成交价格偏差的因素二、造成成交价格偏差的因素u1强强迫出售或迫出售或强强迫迫购买购买的交易的交易 强强迫出售的价格通常低于正常市迫出售的价格通常低于正常市场场价格，价格，强强迫迫购买购买的价格的价格通常高于正常市通常高于正常市场场价格。价格。u2.有利害关系人之有利害关系人之间间的交易。的交易。如如亲亲友之友之间间、母子公司之、母子公司之间间、公司与其、公司与其职职工之工之间间的房地的房地产产交交易，成交价格通常低于正常市易，成交价格通常低于正常市场场价格。价格。u3急于出售或者急于出售或者购买购买的交易。的交易。如如为偿还债务为偿还债务急于出售，其成交价格往往偏低；相反急于急于出售，其成交价格往往偏低；相反急于购购买买的，成交价格往往偏高的，成交价格往往偏高 33u4交易双方或者一方交易双方或者一方对对市市场场行情缺乏了解的交易。行情缺乏了解的交易。如如买买方不了解市方不了解市场场行情，盲目行情，盲目购买购买，成交价格往往偏高；如，成交价格往往偏高；如卖卖方方不了解市不了解市场场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。行情，盲目出售，成交价格往往偏低。u5交易双方或者一方有特交易双方或者一方有特别动别动机或偏好的交易。机或偏好的交易。如如买买方或方或卖卖方方对对其所其所买卖买卖的房地的房地产产有特有特别别的的爱爱好、感情，好、感情，卖卖方惜方惜售，或售，或买买方方执执意要意要购买购买，其成交价格往往偏高。，其成交价格往往偏高。u6.特殊方式的交易。特殊方式的交易。如拍如拍卖卖、招、招标标、哄抬或抛售等，易使价格失常。但中国大、哄抬或抛售等，易使价格失常。但中国大陆陆目前目前的土地使用的土地使用权权出出让让是例外，拍是例外，拍卖卖、招、招标标的价格的价格较较能反映市能反映市场场行情，而行情，而协议协议价格往往偏低。价格往往偏低。34u7.交易税交易税费费非正常非正常负负担的交易。担的交易。本本应应由由卖卖方方缴纳缴纳的税的税费费，实际实际由由买买方方缴纳缴纳；或者本；或者本应应由由买买方方缴纳缴纳的税的税费费，实际实际由由卖卖方方缴纳缴纳。u8相相邻邻房地房地产产的合并交易。的合并交易。相相邻邻房地房地产产的合并交易的成交价格往往要高于其的合并交易的成交价格往往要高于其单单独存在、独存在、与其不相与其不相邻邻者交易者交易时时的正常市的正常市场场价格。价格。u9受迷信影响的交易。受迷信影响的交易。35三、交易情况修正的方法三、交易情况修正的方法 u 1百分率法百分率法 可比可比实实例的成交价格例的成交价格 交易情况修正系数交易情况修正系数=正常价格正常价格 u 2差差额额法法 可比可比实实例的成交价格例的成交价格 交易情况修正交易情况修正额额=正常价格正常价格 在在百分率法百分率法中，交易情况修正系数中，交易情况修正系数应应以正常市以正常市场场价格价格为为基准来确定。假基准来确定。假设设可比可比实实例成交价格比其正常市例成交价格比其正常市场场价格高、价格高、低的百分率低的百分率为为 S%，则则有，有，可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格 （1 S%）=可比可比实实例成交价格例成交价格因此有：因此有：可比可比实实例成交价格例成交价格 1/（1 S%）=可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格或者：或者：可比可比实实例成交价格例成交价格 100/（100 S）=可比可比实实例正常市例正常市场场价格价格由此可知，由此可知，交易情况修正系数交易情况修正系数为为：1/（1 S%）或100/（100 S）36u对对于交易税于交易税费费非正常非正常负负担的修正，只要担的修正，只要调查调查了解清楚了交易税了解清楚了交易税费费非非正常正常负负担的担的实际实际情况，然后根据情况，然后根据计计算即可。算即可。(具体修正按照税法及中央具体修正按照税法及中央和地方政府的有关和地方政府的有关规规定，无定，无规规定的依照当地定的依照当地习惯习惯。)u修正公式：修正公式：正常成交价格正常成交价格 应应由由卖卖方方缴纳缴纳的税的税费费=卖卖方方实实得金得金额额 正常成交价格正常成交价格+应应由由买买方方缴纳缴纳的税的税费费=买买方方实实付金付金额额 如果如果卖卖方、方、买买方方应缴纳应缴纳的税的税费费是正常成交价格的一定比率，即是正常成交价格的一定比率，即 应应由由卖卖方方缴纳缴纳的税的税费费=正常成交价格正常成交价格 应应由由卖卖方方缴纳缴纳的税的税费费比率比率 应应由由买买方方缴纳缴纳的税的税费费=正常成交价格正常成交价格 应应由由买买方方缴纳缴纳的税的税费费比率比率 则则：正常成交价格正常成交价格=卖卖方方实实的金的金额额/（1-应应由由卖卖方方缴纳缴纳的税的税费费比率比率)正常成交价格正常成交价格=买买方方实实付金付金额额/（1+应应由由买买方方缴纳缴纳的税的税费费比率比率)37例例6-3 某宗房地某宗房地产产的正常成交价格的正常成交价格为为2 500元元m2，卖卖方方应缴纳应缴纳的税的税费为费为正常成交价格的正常成交价格的7，买买方方应缴纳应缴纳的税的税费费为为正常成交价格的正常成交价格的5。试计试计算算卖卖方方实实得金得金额额和和买买方方实实付付金金额额。解解 卖卖方方实实得金得金额计额计算如下：算如下：卖卖方方实实得金得金额额=正常成交价格正常成交价格应应由由卖卖方方缴纳缴纳的税的税费费 =2 5002 500 7 =2 325(元元/m2)买买方方实实付金付金额计额计算如下：算如下：买买方方实实付金付金额额=正常成交价格正常成交价格+应应由由买买方方缴纳缴纳的税的税费费 =2 500+2 500 5 =2 625(元元/m2)38 例例6-46-4 某宗房地某宗房地产产交易，交易，买卖买卖双方在合同中双方在合同中约约定，定，买买方付方付给卖给卖方方23252325元元m m2 2，买卖买卖中涉及的税中涉及的税费费均由均由买买方方负负担。据悉，担。据悉，该该地区房地地区房地产买卖产买卖中中应应由由卖卖方、方、买买方方缴纳缴纳的的税税费为费为分分别为别为正常成交价格的正常成交价格的7 7和和5 5。试试求求该该宗房地宗房地产产的正常成交价格。的正常成交价格。解解 该该宗房地宗房地产产的正常成交价格求取如下：的正常成交价格求取如下：正常成交价格正常成交价格-应应由由卖卖方方缴纳缴纳的税的税费费=卖卖方方实实得金得金额额正常成交价格正常成交价格=卖卖方方实实得金得金额额/（1-应应由由卖卖方方缴纳缴纳的税的税费费比率）比率）=2325/（1-7%）=2500(元元m2)39例例65 某宗房地某宗房地产产交易，交易，买卖买卖双方在合同中双方在合同中约约定，定，买买方方付付给卖给卖方方2625元元/m2，买卖买卖中涉及的税中涉及的税费费均由均由卖卖方方负负担。担。据悉，据悉，该该地区房地地区房地产买卖产买卖中中应应由由卖卖方、方、买买方方缴纳缴纳的税的税费为费为正常成交价格的正常成交价格的7%和和5。试试求求该该宗房地宗房地产产的正常成交价的正常成交价格。格。解解 该该宗房地宗房地产产的正常成交价格求取如下：的正常成交价格求取如下：正常成交价格正常成交价格+应应由由买买方方缴纳缴纳的税的税费费=买买方方实实付金付金额额正常成交价格正常成交价格=买买方方实实付金付金额额/（1+应应由由买买方方缴纳缴纳的税的税费费比率）比率）=2625/（1+5%）=2500（元（元/m2）40第六第六节节 市市场场状况状况调调整整u 由于可比由于可比实实例的成交日期与估价例的成交日期与估价时时点不同，点不同，房地房地产产市市场场状况可能状况可能发发生了生了变变化，以至于即使化，以至于即使同一宗房地同一宗房地产产，在，在这这两个不同两个不同时间时间的价格也会的价格也会不同。因此，不同。因此，应应将可比将可比实实例在其成交日期例在其成交日期时时的的价格价格调调整到在估价整到在估价时时点点时时的价格。的价格。这这种种对对可比可比实实例成交价格例成交价格进进行的行的调调整，称整，称为为市市场场状况状况调调整。整。也成也成为为交易日期交易日期调调整。整。一、市一、市场场状况状况调调整的含整的含义义 41二、市二、市场场状况状况调调整的方法整的方法 u1 1百分率法百分率法 可比可比实实例在成交日期例在成交日期时时价格价格市市场场状况状况调调整系数整系数=可比可比实实例估价例估价时时点价格点价格其中，市其中，市场场状况状况调调整系数一般整系数一般应应以成交日期以成交日期时时的价格的价格为为基准来确定。基准来确定。假假设设从成交日期到估价从成交日期到估价时时点，可比点，可比实实例的市例的市场场价格价格涨涨、跌的百分率、跌的百分率为为 T%,则则 ：可比可比实实例在成交日期是的价格例在成交日期是的价格(1 T%)=可比可比实实例在估价例在估价时时点的价格点的价格或者或者可比可比实实例在成交日期是的价格例在成交日期是的价格(100 T)/100=可比可比实实例在估价例在估价时时点的价格点的价格通通过过上式可知，市上式可知，市场场状况状况调调整系数是整系数是(1 T%)或者或者(100 T)/100，而不而不是是 T%42u2 2定基价格指数法定基价格指数法 可比可比实实例在成交日期例在成交日期时时的价格的价格 =估价估价时时点价格点价格u3环环比价格指数法比价格指数法 可比可比实实例成交日期价格例成交日期价格成交日期的下一成交日期的下一时时期的价格指数期的价格指数再下一再下一时时期的价格期的价格指数指数估价估价时时点价格指数点价格指数=估价估价时时点价格点价格 注：注：在价格指数在价格指数编编制中，需要制中，需要选择选择某个某个时时期作期作为为基期，如果是一基期，如果是一某个固定某个固定时时期作期作为为基期的，基期的，则为则为定基价格指数；如果是以上一定基价格指数；如果是以上一时时期作期作为为基期的，基期的，则为环则为环比价格指数。比价格指数。43时间时间价格价格定基价格指数定基价格指数环环比价格指数比价格指数1P1P1/P1=100P1/P02P2P2/P1P2/P13P3P3/P1P3/P2n-1Pn-1Pn-1/P1Pn-1/Pn-2n-PnPn/P1Pn/Pn-1表表6-2 6-2 价格指数的价格指数的编编制原理制原理44 例例6-66-6 某宗房地某宗房地产产2007年年6月月1日的价格日的价格为为1800元元m2，现现需要将其需要将其调调整到整到2007年年10月月1日。已知日。已知该该宗宗房地房地产产所在地区所在地区类类似房地似房地产产2007年年4月月1日至日至10月月1日日的价格指数分的价格指数分别为别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以以2005年年1月月1日日为为100)。试计试计算算该该宗房地宗房地产产2007年年10月月1日的价格。日的价格。解解 该该宗房地宗房地产产2007年年10月月1日的价格日的价格计计算如下：算如下：1 800 =2 302.2(元元m2)45例例67 某宗房地某宗房地产产2007年年6月月1日的价格日的价格为为2 000元元m2，现现需要将其需要将其调调整到整到2007年年10月月1日。已知日。已知该该宗房宗房地地产产所在地区所在地区类类似房地似房地产产2007年年4月月1日至日至10月月1日的日的价格指数分价格指数分别为别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月均以上个月为为100)。试计试计算算该该宗房地宗房地产产2007年年10月月1日的价格。日的价格。解解 该该宗房地宗房地产产2007年年10月月1日的价格日的价格计计算如下：算如下：2000105.0/100109.2/100112.5/100118.1/100 =3046.8(元元m2)46u4 4逐期逐期递递增或增或递递减的价格减的价格变动变动率法率法 可比可比实实例成交日期价格例成交日期价格(1价格价格变动变动率率)期数期数=可比可比实实例估价例估价时时点价格点价格 例例68 为评为评估某宗房地估某宗房地产产2007年年9月月1日的价格，日的价格，选选取了取了下列可比下列可比实实例：成交价格例：成交价格3 000元元m2，成交日期，成交日期2006年年10月月1日。另日。另调查获调查获知知2006年年6月月1日至日至2007年年2月月1日日该类该类房房地地产产的价格平均每月比上月上的价格平均每月比上月上涨涨15，2007年年2月月1日至日至9月月1日平均每月比上月上日平均每月比上月上涨涨2。试对该试对该可比可比实实例的价格例的价格进进行市行市场场状况状况调调整。整。解解 对该对该可比可比实实例的价格例的价格进进行交易日期行交易日期调调整，是将整，是将该该价格价格调调整到整到2007年年9月月1日，即日，即 3 000(1+1.5)4(1+2)7=3 658(元元m2)47u5期内平均上升或下降的价格期内平均上升或下降的价格变动率法可比可比实实例在成交日期例在成交日期时时价格价格(1价格价格变动变动率率期数期数)=估价估价时时点价格点价格 例例69 某宗可比某宗可比实实例房地例房地产产2007年年1月月30日的价格日的价格为为1 000美元美元m2，该类该类房地房地产产以人民以人民币为币为基准的价格基准的价格变动变动平均每月比上月上平均每月比上月上涨涨0.2。假。假设设人民人民币币与美元的市与美元的市场场汇汇率率2007年年1月月30日日为为1美元美元=7.8450元人民元人民币币，2007年年9月月30日日为为1美元美元=7.7050元人民元人民币币。试试将将该该可比可比实实例的价例的价格格调调整到整到2007年年9月月30日。日。解解 将将该该可比可比实实例的价格例的价格调调整到整到2007年年9月月30日日为为：1 0007.8450(1+0.2)8=7971.40(元人民元人民币币m2)48例例610 某宗可比某宗可比实实例房地例房地产产2007年年1月月30日的价格日的价格为为1 000美元美元/m2，该类该类房地房地产产以美元以美元为为基准的价格基准的价格变变动动平均每月比上月上平均每月比上月上涨涨0.3。假。假设设人民人民币币与美元的市与美元的市场汇场汇率率2007年年1月月30日日为为1美元美元=7.8450元人民元人民币币，2007年年9月月30日日为为1美元美元=7.7050元人民元人民币币。试试将将该该可可比比实实例的价格例的价格调调整到整到2007年年9月月30日。日。解解 将将该该可比