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个人住房个人住房贷款款业务培培训2011年8月11目录住房贷款相关政策监管法规1住房贷款业务相关产品23房贷相关问题解答22房贷相关政策监管法规n受国家房地产的宏观调控政策及本市购买住房的限购政策，我行实行动态、差别化的住房政策；“首套房”首付不低于3成，执行基准利率上浮10%，“二套房”首付比例不低于6成，贷款利率上浮20%，“三套房”暂停受理。n认房又认贷认贷，即个人信用报告查询结果；认房，即个人家庭住房信息查询结果。n认房又认贷是确定借款人家庭房屋套数、按揭贷款成数、按揭贷款利率的认定标准，在办理住房按揭贷款前，必须进行个人征信查询和住房信息查询。33房贷相关政策监管法规n认房 自2011年2月23日起，暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。44房贷相关政策监管法规n认贷 个人信用报告中有银行住房按揭贷款记录，无论贷款是否结清或者贷款购买的房产是否已出售，均视为已有房产。55目录住房贷款相关政策监管法规1住房贷款业务相关产品2房贷相关问题解答366个人住房贷款业务主要品种n住房住房类贷款款二手房二手房二手房二手房住房住房住房住房贷贷款款款款个人住房个人住房个人住房个人住房组组合合合合贷贷款款款款个人住房个人住房个人住房个人住房公公公公积积金金金金贷贷款款款款 个人商个人商个人商个人商铺铺按揭按揭按揭按揭贷贷款款款款一手住房一手住房按揭按揭贷款款个人个人贷款款77个人贷款业务基本规定-住房类贷款款产品品 额度度 贷款期限款期限 贷款利率款利率 主要担主要担保方式保方式 一手住房按揭贷款 最高7成（二套房4成）不超过30年 一套房上浮10%（二套房利率上浮20%）以所购房抵押加阶段性担保方式为主住房公积金贷款 首次贷款最高8成（二套房5成），最高贷款金额60万元住房贷款期限为130年，并不长于借款人距法定退休年龄的时间 人民银行公布的公积金委托贷款利率（二套房利率上浮10%）住房组合贷款 公积贷款额度加上商业性贷款额度总和不超过7成商贷按住房按揭贷款利率，公积金贷款按公积金委托贷款利率一手商铺按揭贷款 最高5成不超过10年利率上浮20%88申申请个人住房个人住房贷款要具款要具备哪些条件（商哪些条件（商贷）1、具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65周岁（含）之间，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。借款人为外籍人以及港、澳、台居民的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，能提供境内联系人，符合境外人员仅能在境内购买一套用于自住的住房规定，并同时满足我国关于境外人士购房相关政策；2、具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明；3、具有良好的信用记录和还款意愿；4、具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下；99申申请个人住房个人住房贷款要具款要具备哪些条件（商哪些条件（商贷）5、具有支付所购房屋首期购房款的能力；6、同意贷款资金采用受托支付方式，委托我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付；7、能够提供我行认可的有效担保；8、两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制；9、在我行开立个人结算账户；10、我行规定的其他条件。1010申申请个人住房个人住房贷款需要提交哪些款需要提交哪些资料（商料（商贷）n身份证、户口、结婚证（离婚证、单身证明）、收入证明、银行账户流水、首付款发票、商品房（存量房）买卖合同、个人征信查询授权委托书、借款人家庭住房情况申请查询授权书、贷款行要求提供的其它资料。n非本市户籍居民购买住房需要提供在本地缴纳一年的社保证明或纳税证明。1111申申请个人住房公个人住房公积金金贷款要具款要具备哪些条件哪些条件1、在本市行政区域内按规定连续正常足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，可申请公积金贷款；2、借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力；3、借款人及配偶信用良好，同意由受托银行查询并打印个人信用报告，并符合公积金管理中心的信用审核标准；4、有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；5、购房合同签订时间在一年之内，首付款不少于购房总价的20%；6、无尚未还清的公积金贷款，并且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；7、同意以所购住房进行抵押，或以国债、银行定期存单等管理中心认可的有价证券作质押。1212个人住房公个人住房公积金金贷款款额度的确定度的确定1、不得高于当年规定的贷款最高限额，目前个人住房公积金贷款最高限额为60万元；2、不得高于当年规定的贷款最高比例:（1）首次申请公积金贷款，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的80%；（2）借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%，但公积金月缴存额达1400元及以上的，在考虑其偿还能力的基础上，可放宽至不超过规定的贷款最高比例；3、不得高于按照还款能力确定的贷款额度，其计算公式为：贷款额度=（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）*35%*12个月*贷款期限 1313申申请个人住房公个人住房公积金金贷款需要提交哪些款需要提交哪些资料料n身份证、户口、结婚证（离婚证、单身证明）、收入证明、银行账户流水、首付款收据、商品房（存量房）买卖合同、售房单位为借款人出具的办理国有土地使用证和房屋所有权证之前的阶段性保证书、个人征信查询授权委托书、借款人家庭住房情况申请查询授权书、贷款行要求提供的其它资料。n若借款人配偶未缴交公积金，配偶单位须出具未缴交公积金证明 1414目录住房贷款相关政策监管法规1住房贷款业务相关产品2房贷相关问题解答31515每种还款方式的特点及区别？n每种还款方式的特点及区别？n答：等额本息还款：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。n等额本金还款：开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。n一次还本付息：贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。一般只对小额短期贷款开放。这种还款方式操作简单，需要借款人有较强的还款能力。1616常见问题解答我行关于“二套房”的认定标准是什么?答：既认房又认贷。根据客户提供的家庭名下房产套数的证明及个人征信查询来判断是否属于“二套房”，如果借款人本人户籍不在本市，不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的，也按“二套房”政策执行。1717常见问题解答n合同是否要夫妻双方签字n答：为证明夫妻双方知晓此债务，借款合同与抵押合同均由夫妻双方共同签字盖手印。n未成年人是否可以作为借款人或抵押人n答：未成年人不得作为借款人，作为借款人必须具有完全民事行为能力和稳定收入来源。可以作为抵押人，但需办理法定监护人公证，且仅限于住房按揭贷款业务。1818常见问题解答n客户在贷款期限内，如遇国家利率调整，新利率如何执行？n答：如在贷款期间内遇人民银行利率调整，对个人贷款期限在1年以内(含1年)的，按合同约定利率执行，不需调整；个人贷款期限在1年以上的，于次年元月1日开始，执行新的利率。1919常见问题解答n有不良信用记录客户能否发放贷款？n当前有逾期贷款客户一律不得发放贷款。近24个月出现最高两次（含）或累计六次（含）逾期记录的客户不得发放贷款。同时对以前出现逾期记录客户要分清其具体情况。2020常见问题解答n住房公积金贷款信用状况审核标准？借款人及配偶个人信用报告有以下情况之一的不予贷款：1、存在因贷款或信用卡逾期行为被起诉或属银行“禁入”类客户；2、逾期贷款部分尚未偿还；3、信用卡透支逾期尚未偿还；4、贷款最高逾期期数达到6期及以上；5、贷款最近24个月每个月还款状态记录显示，贷款连续逾期达到3期以上（不含3期）或累计逾期次数超过8次（不含8次）6、信用卡最近24个月每个月还款状态记录显示，信用卡连续逾期在3期以上（不含3期）。2121常见问题解答n客户成功申请我行个人住房贷款后，能否改变该贷款的还款方式？n答：个人贷款发放后可以变更还款方式，只需借款人携带本人身份证及借款合同，到贷款经办行办理。22222323