XX市印刷大市场项目可行性研究报告(docP80页优秀可研报.doc

2008-1-22 长沙市印刷大市场可行性研究报告
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XX市印刷大市场
可行性研究报告

湖南XXXXX项目管理有限公司
2008-1-22

参加编制人员

目 录
前言
一、报告编制目的 …………………………………………………………………6
二、报告编制依据 …………………………………………………………………7
三、项目概况 ………………………………………………………………………7
第一章 概述
一、项目组织、建设单位介绍 ……………………………………………………9
二、项目建设的必要性 ……………………………………………………………10
三、项目可行性分析 ………………………………………………………………12
四、主要结论 ………………………………………………………………………13
第二章 房地产投资环境分析
一、项目基础环境分析 ……………………………………………………………15
二、XX县宏观经济分析 …………………………………………………………20
三、XX县房地产市场简析 ………………………………………………………21
第三章 产业环境分析
一、中国印刷业发展现状与趋势 …………………………………………………23
二、《我国印刷业“十一五”发展规划》解析……………………………………27
三、湖南（XX）印刷业发展现状与前景 ………………………………………29
四、国内印刷耗材配件市场分析及预测 …………………………………………31
第四章 项目定位
一、开发主题… ……………………………………………………………………37
二、市场定位 ………………………………………………………………………37
三、市场背景 ………………………………………………………………………37
四、产品定位 ………………………………………………………………………38
五、目标客户定位 …………………………………………………………………41
六、品牌前景 ………………………………………………………………………41
第五章 初步规划方案
一、规划思路 ………………………………………………………………………42
二、规划原则…………………………………………………………………………42
三、主要结论…………………………………………………………………………44
四、功能分区规划……………………………………………………………………46
五、保障规划实施的建议……………………………………………………………48
第六章 项目建设方案
一、总体方案…………………………………………………………………………50
二、建设场地及总图布置……………………………………………………………51
三、建筑结构…………………………………………………………………………51
四、暖通空调…………………………………………………………………………51
五、给排水……………………………………………………………………………53
六、电气………………………………………………………………………………54
七、通信………………………………………………………………………………55
八、日照………………………………………………………………………………56
第七章 环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施
一、环境保护措施……………………………………………………………………57
二、职业安全卫生措施………………………………………………………………57
三、消防措施…………………………………………………………………………58
四、节能措施…………………………………………………………………………59
第八章 项目的建设工期、开发进度安排
一、建设工期…………………………………………………………………………60
二、开发进度…………………………………………………………………………61
第九章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目优势…………………………………………………………………………64
二、项目开发经营策略………………………………………………………………65
三、投资总额、方式及构成…………………………………………………………68
四、项目管理、运行机制……………………………………………………………68
第十章 财务效益分析
一、项目销售计划……………………………………………………………………71
二、项目销售收入估算………………………………………………………………71
三、项目经营成本估算………………………………………………………………72
四、项目利润估算……………………………………………………………………73
第十一章 经济社会经济评价
一、经济效益评价……………………………………………………………………74
二、社会效益评价……………………………………………………………………74
第十二章 风险分析
一、项目盈亏平衡分析………………………………………………………………75
二、项目敏感性分析…………………………………………………………………75
三、项目开发经营主要风险及对策分析……………………………………………77
第十三章 结论及建议
一、结论………………………………………………………………………………79
二、建议………………………………………………………………………………80

前 言

印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济一个重要部门。随着XX市国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，各行业对印刷产品的需求量迅速扩大，印刷行业已成为XX市新的经济增长点。预计，在今后5-10年内，XX印刷行业将保持15%以上的增长率快速发展。为了实现与本地印刷企业的充分对接，提高印刷质量和效率、降低印刷成本、全面提升XX印刷业的整体竞争力，XX温州商会决定建设XX市印刷大市场，使之成为立足湖南、辐射中部、影响全国，在国际有一定知名度的超大型专业化印刷市场。

XX县黄花镇，XX地区最具发展潜力的地方之一。本文通过对XX县黄花镇黄花（空港）工业园500亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行商业地产开发经营的可能性。

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、《我国印刷业“十一五”发展规划》
2、《关于2006—2020年中国印刷产业发展纲要的建议》
3、《XX县总体规划》
4、《黄花工业园控制性详细规划》
5、《2007湖南文化产业发展研究报告》
6、《XX区域经济比较优势及发展问题研究》
7、《2007—2008年中国印刷行业研究及市场预测报告》
8、湖南省印刷协会、XX市印刷协会提供的资料
9、《XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
10、《2007XX市房地产统计年鉴》

三、项目概况

1、地理位置及现状
XX市印刷大市场项目位于XX县黄花镇长永高速黄花收费站南侧，距离黄花机场1公里。项目所在位置土地目前已划归黄花工业园，已完成控制性详细规划，尚未开发，属丘陵地貌，植被以林木和坡田为主。
2、项目建设规模及建设内容
项目总建筑面积326625.9平方米，项目总投资6亿元，拟打造成为中南最大的印刷耗材配件交易市场，辐射全国。
3、市政配套设施情况
黄花工业园拥有11万伏的供电主网，日供水5万吨的自来水厂，万门移动通信、电信、宽带网络、广电传媒和多媒体网站覆盖园区，商业、教育、休闲、医疗卫生机构完善。工业区内引进企业享受省单列用地许可优惠政策，并享受国家级开发区的同等待遇，实行无费区管理；土地出让、转让收益和收取的城镇国有土地使用费全部用于基础设施建设。
4、主要经济技术指标

序号
指标名称
单位
指标
备注
1
占地总面积
m2
329963

2
净用地面积
m2
281155

3
总建筑面积
m2
326625.9

其中：培训中心
m2
68027.4

研发中心
m2
82248.9

产品展示中心
m2
14486.6

7大交易区
m2
88416

商务休闲区
m2
33271

物流配套区
m2
40176

4
容积率

1.162

5
建筑密度
%
34.95

6
绿化面积
%
35.4

图1-1 项目主要经济技术指标

第一章 概述

一、项目组织、建设单位介绍

项目总指导：XX市委宣传部文化产业发展办公室
项目协调：XX市新闻出版局印刷复制业管理处
项目开发：XX温州商会
1、XX市委宣传部文化产业发展办公室
负责对全市文化艺术工作进行指导和协调，宏观指导文化市场管理工作；参与组织重大的文艺创作、文艺生产和全市群众性文化艺术活动，负责与市政府有关文化文物艺术部门和市文联、市作协的业务联系。
2、XX市新闻出版局印刷复制业管理处
负责全市印刷复制业(包括出版物、包装装潢印刷品和其他印刷品)的监督管理。拟定全市印刷复制业管理规章；负责全市印刷复制业发展规划的制订和协调管理；负责书报刊印刷质量的技术监督；协助省新闻出版局审批部分非出版单位编印的内部资料性图书；会同有关部门组织、培训印刷经营人员和管理人员。负责查处和打击印刷复制经营活动中违法违规行为；指导、协调县（市）、区新闻出版（文化）部门依法管理印刷复制企业。联系市印刷协会的工作。
3、XX温州商会
XX温州商会创办于2002年7月18日，现有会员500多位，联合了XX市4万多温州商人，主要分布在房地产、制造、电器及汽车配件、服装、小商品、眼镜、皮革鞋料、印刷、娱乐等200多个行业。XX温州商人的聚集区遍布XX所有地方，主要在高桥、红星、金苹果、三湘南湖、东大门、华美名家居、湘浙小商品等大市场及企业单位，每年给XX带来了超过百亿的投资。他们有丰富的市场运作经验和雄厚的资本，在房地产、印刷行业更是独树一帜。

二、项目建设的必要性

1、落实科学发展观必然要求
十六届六中全会以来，党和各级政府一再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，不断保护和增强发展的可持续性。
目前XX市印刷行业整体发展状况良好，2007年印刷业总产值接近45亿元，占GDP的比重在2%左右，年增速达到16%。但是普遍存在着增长方式粗放、技术创新能力不足、产业结构不尽合理，竞争力不强，发展不平衡、总体效益不高等问题。成立XX市印刷大市场可有效解决：由于印刷耗材不齐全造成的印刷质量下降；由于配件需要国外进口或外地购买而造成的设备闲置和停产；由于长途运输、分散采购造成的费工费时；由于信息渠道不畅、技术更新缓慢造成的发展阻力等问题，此举将显著提高企业的经济效益、发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改变XX印刷业落后、失衡的局面，并将有力提升湖南印刷业的整体实力。
2、建设“两型”社会的迫切需要
去年，长株潭城市群获批“两型”社会建设综合配套改革试验区，这是国家促进东中西互动和中部地区崛起的重大战略布局。今年是“两型”社会建设的开局之年，省市两级党委政府高度重视，意义十分重大。
印刷物资商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。“两型”社会建设的核心是改革。建设中部最大的专业印刷市场可加快本地印刷产业结构调整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建印刷业发展一体化格局，破解制约本地印刷经济发展的瓶颈，摸索出一条适合中部印刷业发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。
3、实施“文化强省（市）”战略的必然选择
党的十七大报告提出要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家软实力。省委书记张春贤在省第九次党代会的报告中明确提出：“努力把湖南建设成为社会文明程度高、文化事业和产业走在前列、在国内外享有较高知名度和影响力的文化强省。”这是“文化强省”这一战略构想首次写进省党代会报告，“文化强省”与“经济强省”、“教育强省”一道，已构成我省“富民强省”总体战略的重要组成部分。
市委、市政府提出率先建设文化强市的战略目标，全力打造“文化名城、休闲之都、创意中心”。《2008XX市政府工作报告》也明确要加快发展文化事业和文化产业，采取政府引导、市场运作、多元投入、对外引资等方式，把文化产业作为一项长期性、重要性的工作来抓好。
在信息传播方式发达的今天，印刷业仍然是重要的文化传播载体，印刷产业是整个文化产业的重要组成部分，在国家政治、经济、文化建设中有着非常重要的作用。建设XX市印刷大市场就是要在政府政策的引导下，科学规划、市场化管理，合理投入，满足我省印刷业发展的需求，促进我省文化事业的全面繁荣，提升中部印刷业的影响力。
4、推进新型工业化、发展生产性服务业的重大举措
“兴工强市”是XX经济发展的核心战略，新型工业化是XX经济发展的第一推动力。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出工业园区发展，推动政策向园区倾斜、产业向园区集聚，形成错位发展格局，把工业园区建成经济发展的核心增长极。
服务业是XX的优势与活力所在，大力发展生产性服务业更是兴工强市的必要前提。建设XX市印刷大市场就是要首先和XX印刷科技产业基地形成产业互补、集约发展，满足周边各类印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的印刷产业集群，形成规模效应和积聚效应，推动长株潭乃至整个中部印刷产业带的成型，打破长三角、珠三角、环渤海三大印刷基地三足鼎立的格局，加速湖南省在中部的崛起。

三、项目可行性分析与评价

1、产业规模比较可观
在美国，印刷业的年产值在全国各行业中排行第三；在香港，印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第一；在我国内地，北京、上海、安徽、浙江、广东、江西等省市相继把印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常大。
2007 年全国(内地)印刷业总产值约4400 亿元，XX市的印刷产值为45亿元左右。按照现在的发展趋势，预计湖南省2010年的印刷产值将达到200亿元，其中XX市将占到100亿元，占GDP的比重将达到 4.5%左右，达到沿海发达地区的平均水平，届时，XX市将成为名副其实的中国印刷基地之一,因此将带来印刷设备、耗材、配件等需求和相关服务业的大幅增长。
2、区位优势十分明显
拟建的XX市印刷大市场位于XX黄花（国际空港）工业区，与XX印刷科技产业基地一路之隔。项目位于湖南省会XX市东郊，距市区20公里、黄花国际机场1公里左右，毗邻国家级XX经济技术开发区，长永高速、机场高速、珠黄高速及国、省道等交通要塞与区内主干道交织成网，交通优势十分明显。
未来XX投资15亿将黄花机场航站楼扩建近5倍，XX地铁、武广专线紧邻而建，届时，这里将名副其实的成为我国中部地区的交通枢纽。所以选择此处非常适合发展与印刷科技产业基地配套的印刷物资交易市场，便于形成完整的产业链。项目建成后，XX印刷科技产业基地将借助其优越的地理位置和交通环境，向市场广阔的中西部地区辐射，并依靠较低的成本承接东部印刷产业转移，形成中部明显的印刷产业隆起带。
3、土地储备空间较大
项目所在位置的土地已经完成控制性详细规划，面积在1200亩左右，尚未开发，属于微丘陵地貌，地势较为平坦，植被多以杂草灌木为主，有少量耕地，周边居民很少，具备开展大规模建设的土地空间。
4、配套设施比较完善
黄花工业园拥有11万伏的供电主网，日供水5万吨的自来水厂，万门移动通信、电信、宽带网络、广电传媒和多媒体网站覆盖园区，商业、教育、休闲、医疗卫生机构完善。工业区内引进企业享受省单列用地许可优惠政策，并享受国家级开发区的同等待遇，实行无费区管理；土地出让、转让收益和收取的城镇国有土地使用费全部用于基础设施建设。
5、自身条件十分突出
项目开发单位—XX温州商会是湖南省第一家异地商会，也是湖南省第一家建立党组织的商会、第一家省级党建示范点创建单位。XX市温州商会团结了在XX的4万多温州人，涉及了100多个行业。在过去几年时间里，他们每年都向XX市投入了上百亿的资金。温州人讲究诚信服务、吃苦耐劳、微利经营、团结互助，开创了著名的温州模式。现在温州已经成为全国著名的三大印刷基地城市之一，也是最大的印刷设备、耗材生产基地之一，温州人对中国印刷业的发展做出了巨大的贡献。温州人经营印刷行业有着丰富的经验、雄厚的资金、先进的理念、科学的模式，XX温州商会开发XX市印刷大市场一定会非常成功。

四、主要结论

1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强了印刷产业的配套和商贸流通业的发展，具有较好的社会效益。
2、通过本项目的实施，将建