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房 地 产 估 价 报 告

估价项目名称：××××房地产价格评估
委 托 方：×××
估 价 方：***土地房地产评估咨询有限公司
估 价 人 员：×××
估价作业日期：××××年×月×日至××××年×月×日
估价报告编号：
目 录
致委托方函 2
估价师声明 3
估价的假设和限制条件 4
一、估价的假设条件 4
二、估价的限制条件 4
三、其它需要说明的事项 5
房地产估价结果报告 6
一、委托方 6
二、估价方 6
三、估价对象 6
四、估价目的 9
五、估价时点 9
六、价值定义 9
七、估价依据 9
八、估价原则 10
九、估价方法 11
十、估价结果 12
十一、估价人员 12
十二、估价作业日期 12
十三、估价报告应用的有效期 12
附 件 13
致委托方函
×××:
我们接受贵×的委托，对×××房地产在估价时点的市场价值进行评估。
我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对贵×提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下：
估价目的
为委托方了解估价对象的市场价格提供参考
估价时点
估价结果
估价对象建筑面积：13,050.00平方米
房地产单价：XXX元/平方米
房地产总价：￥9,391.86万元
（大写：人民币玖仟叁佰玖拾壹万捌仟陆佰元整）

特此函复！

××有限公司
法定代表人签字：
二○○六年九月二十二日
估价师声明
本公司估价师郑重声明：
1、在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价师与本估价报告中的估价对象及有关当事人无利害关系和偏见。
4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）进行评估分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、在参加本次估价的人员中，***等人参与了对估价对象的实地查勘。我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有第三方公司和个人对本次估价提供了专业帮助。
7、本报告的技术测算过程详见《房地产估价技术报告》，该报告仅供有关主管部门验查所用。
估价师签名：
姓 名 注册证号码 签 名

估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件
1、本估价报告的估价结果采用公开市场价值标准。
2、估价对象的权利人合法取得土地使用权和房屋所有权，并已按规定支付完有关税费。
3、估价对象能够按照设定用途持续使用，并产生相应的收益。任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
4、委托方和当事人提供的资料属实。
二、估价的限制条件
1、本估价报告结果仅为委托方了解估价对象的市场价格提供参考，不作其它用途。
2、在房地产市场没有重大变化的前提下，估价报告使用的有效期为壹年，即自*日至*日止，若房地产市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。
3、委托方及当事人对其所提供的相关资料、各种数据的合法性、真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托方或当事人提供虚假的情况和失效的资料致使估价结果失实，应由资料提供方负完全责任。
4、本报告中有关估价对象的权属状况、建筑面积等内容以委托方提供的《广州市房地产权属证明书》（登字***号）及图纸等资料为准，估价人员并没有对建筑面积进行测量，也没有到当地相关部门调查核实估价对象的房屋权属状况，如有差异应以当地国土房管等相关部门确认为准。
5、未经本估价机构书面同意，本估价报告不得向委托方和按规定报送的有关部门以外的单位和个人提供；本估价报告的全部或任一部分内容不得用于公开的文书中，也不得以任何方式公开发表。因报告使用者使用不当而造成的责任和纠纷与本估价机构无关。
三、其它需要说明的事项
1、本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力的因素对估价结论的影响。
2、本估价报告采用的币种为人民币,估价结果包含土地和建筑物的价值，但未包含估价对象未来发生转让时应缴纳的税费等款项。
3、本估价报告不对房地产权属负责，亦未考虑其权属状况对估价对象价值的影响。
4、本次估价不考虑租赁权和抵押权等他项权利对估价结果的影响。
5、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担任何责任。
6、本报告由广东正元土地房地产评估咨询有限公司负责解释。
（本页以下为空白）

房地产估价结果报告
一、委托方
委托单位：***
地址：***
法人代表：XXXX
联 系 人：XXXX
邮政编码：510052
二、估价方
受托估价机构：
机构地址：
证书编号：
房地产评估资质级别：
法人代表：
联 系 人：
联系电话：
邮政编码：
三、估价对象
估价对象为×××房地产，建筑面积为13,050.00平方米。
1、估价对象位置
估价对象位于
2、估价对象权利状况
3、估价对象建筑物及使用状况
估价对象名称

房屋用途

建筑面积（M2）

建筑结构及层数

估价楼层

平面布置

朝向及景观

噪音及采光

装修
状况
外墙

内墙

地面

天花

门窗

卫生间

电梯间

设施设备

建成年代

维护保养

综合成新度

物业管理

使用现状

4、影响房地产价格的各种因素分析
⑴、一般因素
广州市是广东省会，素有中国“南大门”之称，是我国主要对外经贸基地，国际性旅游城市，华南地区最大的商业、金融中心和政治、经济、科技、文化、教育中心，又是京广、广深、广三、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心。随着中国对港澳地区恢复行使主权，广州市与港澳共同促进、共同繁荣的唇齿关系越趋明显，进一步强化广州中心城市的作用。
广州市土地资源数量有限，但土地类型多样，适宜性广，地形复杂，地势北高南低。广州市地处南亚热带，属南亚热带典型的季风海洋气候，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等气候特征。广州本地水资源较少，人均占有量不高，主要河流有增江、流溪河。
广州市现辖越秀、荔湾、海珠、天河、白云、南沙、萝岗、黄埔、番禺和花都10个区以及从化、增城2个县级市，土地总面积为7434.4平方公里。广州市城区（原市辖8区）位于全市的地理中心，土地总面积为1443.6平方公里。
2005年，广州市生产总值（GDP）突破5000亿元大关，达5115.75亿元，比上年增长13.0%，超过“十五”计划预期目标（4880亿元）235.75亿元，综合经济实力迈上新的台阶。第三产业增加值2908.96亿元，增长12.6%。
近年来，广州市稳健发展房地产业，加强房地产开发的引导和管理，着力解决市场化开发所引起公共配套设施不足、交通服务薄弱、社区建设落后等问题。加大对建筑市场和房地产市场的监管力度，强化工程质量和安全生产管理。建立健全市城管的长效机制和快速反应机制，杜绝新的大规模违法建设，将违法建设制止在萌芽状态。抓好重点区域、路段和社区的综合治理。加强环境卫生管理，扩大保洁范围，改善人居环境。
⑵、区域因素
估价对象位于广州市原东山区，2005年8月1日，广州行政区划调整，越秀区与东山区合并成新越秀区。越秀区位于广州市中心，是广州市的老中心城区，这里也是广州历史发展的起源地，同时也是广东省、广州市最高行政机关所在地。越秀区东风路以北是广州市对外交通、贸易的窗口，这里的大型酒店和市政公园都很集中，生活和商业配套也十分成熟。越秀区还是广州的交通枢纽，区内有广州火车站、省市客运站，地铁一、二号线都在越秀区交汇，越秀区具有对内对外的交通联系优势。
⑶、个别因素
四、估价目的
为委托方了解估价对象的市场价格提供参考
五、估价时点
六、价值定义
本估价报告的估价结果，是指估价对象在估价时点、法定用途和符合本报告设定条件下的房地产公开市场价格。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
4、国务院、地方政府及有关部门颁布的法律、法规；
5、委托方以及当事人提供的估价对象的相关资料；
6、估价人员实地勘察、调查获取的资料。
八、估价原则
1、合法原则
估价时遵循国家和地方政府颁布的相关法令、法规、条例和政策。
2、最高最佳使用原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且房地产权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用作最有效发挥为前提的。
3、客观、公正原则
本次估价在充分调查、了解分析估价对象的实际条件的基础上，严格按照国家、地方政府有关部门的政策规定，遵循科学的估价程序，选用合理、适宜的估价方法，经过准确的测算来确定房地产价格。
4、综合分析原则
在房地产市场中，房地产价格受一般因素（自然、社会、经济、政策等）、区域因素（商业服务繁华程度、基础设施配套完善程度、交通条件、环境状况等）、个别因素（位置、地势、临街状况、形状等）诸多因素的影响，因而进行房地产估价时，必须从综合的角度出发，全面分析作用于房地产价格的各种因素。
5、替代原则
房地产价格遵循替代原则。某宗房地产价格，受与其用途相同、区位相近、具有可替代性的其它房地产价格的影响和牵制。在市场竞争机制作用下，其价格趋同或趋于一致。
6、供需原则
在特定区域和用途的条件下，房地产价格受供求规律支配，即供求均衡时形成均衡价格，当供大于求时价格下降，反之供小于求时价格上升。
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料，根据《房地产估价规范》及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象的不同部分进行估价。
估价对象的用途为综合（地下室为车库、三层为商业、四层以上为办公），估价目的是为委托方了解估价对象的市场价格提供参考。由于估价对象所在区域内车位的市场交易案例较多，对该部分估价对象宜采用市场比较法进行评估。
市场比较法就是在求取估价对象的价格时，根据替代原则，将估价对象与在较近时期内已发生交易的类似房地产交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域因素以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的市场价格的方法。
估价对象中的三层商场和4-21层办公楼均为收益物业，且周边同类型市场出租交易案例较多，对该部分估价对象宜选取收益法作为估价方法。
“收益法”又称收益资本化法或收益还原法，是指在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。
十、估价结果
经过估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照房地产估价的基本原则和估价程序，选取合适的估价方法进行测算，得出估价对象在本报告的价值定义设定的条件下，于估价时点的房地产市场价格为：
估价对象建筑面积：13,050.00平方米
房地产单价：XXX元/平方米
房地产总价：￥9,391.86万元
（大写：人民币玖仟叁佰玖拾壹万捌仟陆佰元整）
十一、估价人员
姓 名 注册证号码 签 名
十二、估价作业日期
十三、估价报告应用的有效期
在房地产市场没有重大变化的情况下，本报告的有效使用期限为一年，即自日止。

（本页以下为空白）
附 件
1、《委托评估函》复印件
2、估价对象位置示意图；
3、估价对象图片资料；
4、估价对象产权资料复印件；
5、估价机构营业执照复印件；
6、估价机构资质证明复印件；
7、估价师注册证书复印件。
（本页以下为空白）

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