宣城市调报告-PowerPoint-幻灯片.ppt

宣城时代宣城时代奥特莱斯购物商场奥特莱斯购物商场前期市调报告前期市调报告目录目录1、宣城核心购物商圈概况研究、宣城核心购物商圈概况研究.2、新百个案分析、新百个案分析.3、商之都个案分析、商之都个案分析.4、丽晶国际个案分析、丽晶国际个案分析.5、国购广场个案分析、国购广场个案分析.6、其他商业项目概况、其他商业项目概况.7、项目周边现状分析、项目周边现状分析.8、问卷调查问卷调查.一、宣城核心购物商圈概况研究一、宣城核心购物商圈概况研究本案本案状元南路叠嶂西路商之都丽晶国际中心府山广场新百百货国购广场现有商场在建商场步行街核心商圈，租金发散式递减本案处于核心商圈外围本案位置在核心商圈外围，处于交通枢纽的位置，人流量较大，但是由于商业氛围较本案位置在核心商圈外围，处于交通枢纽的位置，人流量较大，但是由于商业氛围较差，留不住人。差，留不住人。1、路况及人流分布研究路名路名路况路况主要商家主要商家人流量人流量锦城北路锦城北路南北交通主干道南北交通主干道专卖店，步行街专卖店，步行街锦城南路锦城南路南北交通主干道南北交通主干道沿街商铺、宏图三胞、购物沿街商铺、宏图三胞、购物中心中心叠嶂路东段叠嶂路东段东西交通主干道东西交通主干道新百、台克隆超市新百、台克隆超市叠嶂路西段叠嶂路西段东西交通干道东西交通干道丽晶国际丽晶国际梅溪路、状元南梅溪路、状元南路交叉口路交叉口交通枢纽交通枢纽沿街商铺、本案沿街商铺、本案2、服饰业态内部组合研究 A、叠嶂路 叠嶂路目前以男士正装、时尚女装、皮鞋店为主，这三个业种占了总个业态的叠嶂路目前以男士正装、时尚女装、皮鞋店为主，这三个业种占了总个业态的64%。目前叠嶂路服饰档次普遍低下，品牌店较少。目前叠嶂路服饰档次普遍低下，品牌店较少。业态单一，同质化严重，运动休闲类品牌匮乏业态单一，同质化严重，运动休闲类品牌匮乏种类种类数量数量男人正装男人正装1313时尚女装女装时尚女装女装1111运动、休闲运动、休闲8 8皮鞋皮鞋1111儿童服装儿童服装4 4饰品精品饰品精品7 7合计合计5454B、锦城南路种类种类数量数量男人正装男人正装3 3时尚女装女装时尚女装女装5 5运动、休闲运动、休闲3 3鞋帽鞋帽7 7儿童服装儿童服装4 4饰品精品饰品精品5 5合计合计2727锦城南路由于内有学校，繁华度由南向北呈递减态势，业态较为丰富。锦城南路由于内有学校，繁华度由南向北呈递减态势，业态较为丰富。锦城南路主要以餐饮业为主，服饰业较少。锦城南路主要以餐饮业为主，服饰业较少。品种分布比较平均，其中青少年商品稍多。品种分布比较平均，其中青少年商品稍多。C、锦城北路种类种类数量数量男人正装男人正装1515时尚女装女装时尚女装女装1313运动、休闲运动、休闲1212鞋帽鞋帽1616儿童服装儿童服装7 7饰品精品饰品精品7 7合计合计7070本段路是宣城最繁华、人流量最大的一段路，服饰类店铺也最多，而且基本以专卖本段路是宣城最繁华、人流量最大的一段路，服饰类店铺也最多，而且基本以专卖 店为主，档次较高。店为主，档次较高。服饰品种比较集中，形成规模经营，但是同质化严重。服饰品种比较集中，形成规模经营，但是同质化严重。D、梅溪路 梅溪路是宣城连接外地一条的主干道，交通十分便利，人流、车流量都较大，宣城长途汽车站就位于这条路上，目前沿街商铺以餐饮、零售百货、宾馆住宿、旅游接待、汽车配件等业态占据绝对统治地位，其他业态严重匮乏，服饰类店铺除了世纪联华里面之外几乎没有。此区域内目前没有任何大型购物商场，现有沿街商业业态比重极不合理，这对我此区域内目前没有任何大型购物商场，现有沿街商业业态比重极不合理，这对我们项目将是一个绝好的机会，但也正因如此，我们项目将会成为一个孤岛，不能们项目将是一个绝好的机会，但也正因如此，我们项目将会成为一个孤岛，不能享受到周边商圈的辐射作用，这将是一个潜在的威胁。享受到周边商圈的辐射作用，这将是一个潜在的威胁。3、目前经营面积区间研究路名路名面积区间面积区间主力面积区间主力面积区间锦城北路锦城北路2020020200平方米平方米20602060平方米左右平方米左右锦城南路锦城南路10201020平方米左右平方米左右10201020平方米左右平方米左右叠嶂路东段叠嶂路东段大卖场为主大卖场为主叠嶂路西段叠嶂路西段2020平方米左右平方米左右2020平方米左右平方米左右梅溪路梅溪路30200平方米40平方米左右目前商业主力面积区间在目前商业主力面积区间在20-40平方米左右，整体规模较小。平方米左右，整体规模较小。4、租金水平研究路名路名租金区域租金区域日租金日租金锦城北路锦城北路10-3010-30万万/年年13-20/13-20/平方米平方米天天锦城南路锦城南路3-53-5万万/年年6868元元/平方米平方米天天叠嶂路东段叠嶂路东段7-87-8万万/年年8-108-10元元/平方米平方米天天叠嶂路西段叠嶂路西段5-85-8万万/年年810810元元/平方米平方米天天梅溪路梅溪路3-43-4万万/年年2-32-3元元/平方米平方米天天整体租金从核心商业圈往外呈发散性递减，其中以锦城北路位最高，达到整体租金从核心商业圈往外呈发散性递减，其中以锦城北路位最高，达到20甚至甚至30元每平每天，随着距离核心商圈对外发散，租金落差较大。元每平每天，随着距离核心商圈对外发散，租金落差较大。二、新百个案分析二、新百个案分析A、项目规模20000平方米，总投资1亿元。项目主体四层。B、业态分布及品牌楼层楼层业态业态品牌品牌1 1楼楼精品百货精品百货黄金珠宝、化妆品、男黄金珠宝、化妆品、男女鞋、名表、保健品、烟酒女鞋、名表、保健品、烟酒欧莱雅、欧泊莱、羽西、屈臣氏、老庙、欧莱雅、欧泊莱、羽西、屈臣氏、老庙、周大生、西铁城、天梭、英纳格、奥康、周大生、西铁城、天梭、英纳格、奥康、百丽百丽2 2楼楼绅士名牌绅士名牌精品男装、商务、时尚、精品男装、商务、时尚、运动等休闲运动等休闲阿迪、耐克、九牧王、利郎、柒牌、班阿迪、耐克、九牧王、利郎、柒牌、班尼路、梦特娇、箭鱼鲨、法兰士顽、非尼路、梦特娇、箭鱼鲨、法兰士顽、非凡格调凡格调3 3楼楼时尚名媛时尚名媛精品女装、中老年女装、精品女装、中老年女装、少女淑女、羽绒服、羊毛衫、内衣少女淑女、羽绒服、羊毛衫、内衣艾格系列、玖姿、曼妮芬、古今、圣迪艾格系列、玖姿、曼妮芬、古今、圣迪奥、嘉莉诗、衣典、弗、知尚、朗文斯奥、嘉莉诗、衣典、弗、知尚、朗文斯汀、希色汀、希色4 4楼楼家电生活家电生活-家纺家居用品、儿童用家纺家居用品、儿童用品、家电超市电玩、服务中心、贵品、家电超市电玩、服务中心、贵宾室宾室好孩子、叱努比、梦洁、罗兰、恒源祥、好孩子、叱努比、梦洁、罗兰、恒源祥、美癿、格力、九阳、苏泊尔美癿、格力、九阳、苏泊尔人流人流动线动线人流水平主动线人流水平主动线1.81.8米，次动线米，次动线1.21.2米。垂直动线为剪刀梯。米。垂直动线为剪刀梯。点评点评装修风格与南京新百相似，总体布局分类较为合理。中央空调，层高较低。装修风格与南京新百相似，总体布局分类较为合理。中央空调，层高较低。商场内互动性不强，缺乏休闲区域，府山广场配置台客隆超市，目前为消费商场内互动性不强，缺乏休闲区域，府山广场配置台客隆超市，目前为消费者首选超市。者首选超市。三、商之都个案分析三、商之都个案分析A、项目规模14000平方米。项目主体四层，地下一层为超市。B、业态分布及品牌楼层楼层业态业态品牌品牌-1-1楼楼红府超市红府超市烟酒饮料、休闲食品、烟酒饮料、休闲食品、保健品、日常用品等保健品、日常用品等超市品种较为单一超市品种较为单一1 1楼楼黄金、玉器、化妆品、名表、文体、黄金、玉器、化妆品、名表、文体、运动户外、青春牛仔运动户外、青春牛仔2 2楼楼精品男装、商务休闲、男女鞋、男精品男装、商务休闲、男女鞋、男女裤、箱包女裤、箱包洛兹、杉杉、雅戈尔等国内品牌洛兹、杉杉、雅戈尔等国内品牌3 3楼楼休闲女装、中老年女装、少女淑女、休闲女装、中老年女装、少女淑女、羊毛衫、季节商品羊毛衫、季节商品时尚女装时尚女装4 4楼楼装修中装修中装修中装修中人流人流动线动线垂直动线为剪刀梯。垂直动线为剪刀梯。点评点评老牌商场，受新老牌商场，受新兴商场兴商场冲击较大，生意大受影响。产品结构齐全，但分布缺乏条理。冲击较大，生意大受影响。产品结构齐全，但分布缺乏条理。目前正在装修升级。目前正在装修升级。四四、丽晶国际、丽晶国际个案个案分析分析A、项目规模6000平方米。项目主体两层B、业态分布及品牌楼层楼层业态业态品牌品牌一楼一楼童装、女装、运动休闲、理发店、童装、女装、运动休闲、理发店、化妆品化妆品德尔惠、女人秀、德尔惠、女人秀、LDLD、INGING、鸿星尔克、菲阁、鸿星尔克、菲阁、阿依莲、喜得龙、浩男、阿依莲、喜得龙、浩男、ABCABC、创美、爱登堡、创美、爱登堡、北美风、轩帝尼、苏黎世家、环球动漫、丑北美风、轩帝尼、苏黎世家、环球动漫、丑小鸭小鸭二楼二楼养生、手机专卖、餐饮、女装、鞋养生、手机专卖、餐饮、女装、鞋帽帽康美养生、薰衣草、康琪养生、穿山甲户外、康美养生、薰衣草、康琪养生、穿山甲户外、裙角飞扬、尼采手机、三国烤肉、裙角飞扬、尼采手机、三国烤肉、TOPLOVETOPLOVE点评点评业态分布混乱，没有主题特色，许多商户濒临倒闭边缘业态分布混乱，没有主题特色，许多商户濒临倒闭边缘五、国购广场个案分析五、国购广场个案分析 项目概况：项目占地5.8万平方米，容积率4.0，建筑密度35%，绿地率25%，总建筑面积25万平方米,其中商业约占20万平方方，囊括购物中心、商务酒店、高端写字楼、中央公馆、财富金街等多种业态，并规划设计超大地下停车场等配套。项目分2期开发，1期共1#A、1#B、2#A、2#B、11#B四栋楼，一期工程包含1#、2#、11#楼B段，总建筑面积185827.74。其中地上建筑面积132379.21,地下建筑面积53448.53（其中地下超市16375.84计入容积率，商铺1959.71位于二期建设用地范围之内，计入二期计容积率建筑面积内，地下车库中30383.25位于二期建设用地范围）。二期用地面积29792.47，二期工程含3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼，总建筑面积47737.29，其中地上建筑面积46663.34,地下建筑面积1073.95。车位详情：地下车库总建筑面积33612，地上车位109个，地下车位960个，总共1069个车位。商铺主力户型在50400平之间。目前商铺销售均价在3500040000左右。国购广场招商 目前已经确定五大主力店：八佰伴百货、大统华超市、环球影城、寓言KTV、美高美娱乐中心，一起共签约263个品牌。国购广场是将来宣城新的商业中心，离我们项目位置较近，是我们项目最主国购广场是将来宣城新的商业中心，离我们项目位置较近，是我们项目最主要的竞争对手。要的竞争对手。六、其他商业项目概况六、其他商业项目概况 A、麦莎广场 项目位于水阳江大道与创业路交汇处，占地261亩，总建筑面积27万平方米，主要为沿街商铺、摊位等，项目规划为以家居建材为主题，集家居建材装饰广场、主题购物中心、品牌大卖场超市四星级酒店、数码城、小商品城、酒店式办公、特色商业街、休闲娱乐、物流仓储配套等多种业态。目前商铺销售均价在12000元/平方米。B、星隆国际 宣城星隆国际广场,（香溢梅溪小区）建设地点位于城市南部，东邻薰化路和扬子鳄湖景区，南邻城市主干道水阳江大道，并与宣城市体育公园相望，西与十二中交接；北邻梅溪公园。地形呈鞋形，高低起伏较大，为丘陵岗地，地质条件较好。规划总用地面积132520平方米，由三大部分功能组成：即住宅区、商业区和教育区三部分。一期主要为商业约10万平米，产品精装学区公寓、产权商铺、星级酒店，未来将会有华润苏果超市、星美影院、万豪大酒店三大主力店入住。项目目前尚未开盘。C、仁和时代广场（宣城商业风情街）项目位于宣城经济开发区水阳江大道以北，创业路东西两侧，开发商是安徽宣城锦龙投资有限公司，项目总用地面积129085平方米，规划建筑面积约170000平方米，其中商业约占14万平方米，集高档次酒店、娱乐、商业、公寓为一体，项目总体主题定位是市民活动广场、大型停车场、零售商业及其配套设施。其中项目同期开发的宣城国际大酒店，是宣城首个五星级酒店。每间商铺面积在201300平之间，主力户型为40平米左右，目前7000起价，均价在17000左右，售后三年托管经营，年回报率根据铺位不同在7%8%不等。D、东方润园 项目位于宣城市中心梅溪路,北临城市主干道梅溪路，项目占地19004平方米，总建筑面积12万余平方米，其中商业约占70000平方，目前招商已基本完成.沿街铺面租金在4元/平方米天，地下在2元/平方米.天,对进驻商户给予三个月装修期.本案本案星隆国际星隆国际创业路麦莎广场麦莎广场仁和仁和时代广时代广场场东方润园东方润园七、项目周边商业现状分析七、项目周边商业现状分析 本案坐落在梅溪路与状元南路交叉路口东北角，距离宣城长途汽车东站100米左右，梅溪路是宣城连接外部交通的一条主干道，状元路也是市内交通的主干线，交通十分便利。周边社区日常生活配套也很完善，但由于不在城市核心商业圈内，商业氛围较差，沿街店面以餐饮、零售、住宿为主，整体档次较低，租金较低，大致分布在1.5元/平方米天到3.5元/平方米.天之间。本案本案梅溪路业态分布图（东方润园到九梅溪路业态分布图（东方润园到九州大道段）州大道段）业态业态数量数量餐饮餐饮163163宾馆住宿宾馆住宿7878零售零售115115汽配、汽修汽配、汽修7 7足疗、理发足疗、理发1515旅游接待旅游接待5 5其他其他3939合计合计422422餐饮、住宿、零售百货加起来占整个业态比重的餐饮、住宿、零售百货加起来占整个业态比重的84%，业态分布同质化严重且整体档次，业态分布同质化严重且整体档次低，没有大型购物商场，大型超市仅有一家新开业的世纪联华，只要合理定位，我们项低，没有大型购物商场，大型超市仅有一家新开业的世纪联华，只要合理定位，我们项目将能填补这块空白。目将能填补这块空白。八、问卷调查八、问卷调查我们在进行市场调研的同时对宣城主商圈开展了问卷调查活动，其中各业态商户问卷30份、消费个体问卷50份，合计100份，调研结果如下（使用问卷另附）：一、商户经营问卷调查A、经营者性别及年龄分析通过数据分析，目前经营者以女性居多，店主年龄层次分布较杂，但整体来说以青中年为主B、目前经营业态：通过数据分析，目前宣城商户经营业态较杂，木有形成规模经营，缺乏统一管理，我们项目在这方面具有很大优势C、目前经营面积区间分布通过数据分析，目前商户经营面积都比较小，这对我们以后招商目标客户群体的确定有着方向指引作用。D、目前月租金分析通过数据分析，目前大部分经营商户租金水平不高，每平方日租金在一块五到三块之间，只有锦城路段较高。E、月营业收入分析通过数据分析，由于目前商户经营规模较小，所以导致了经营额也都比较低。F、目前的租约期限通过数据分析，目前市场上的经营商户租期主要以一年一签为主，从中我们可以看出由于其规模较小，所以抗风险性能力也较差。G、对目前经营状况是否满意通过数据分析，虽然目前整个市场经营状况或多或少都有问题，但是大部分经营者都比较安于现状，这对我们以后的招商工作是一个必须解决的问题。H、认为目前的经营场所有哪些不足通过图表分析，我们可以看到大多商户对目前场所的不满主要都体现在缺乏统一管理、统一宣传、整体市场档次不高上，这一点对于我们来说是一个契机。I、认为大型商场内哪些服务最有利于经营通过图表分析，可以看出大部分经营者对大型商场的认知度不够，看重的都是比较实际的东西，这对我们以后的招商工作开展有很大的指导作用。J、是否愿意进一步接受我们的招商电话或商业信函通过数据分析，大部分商户还是愿意考虑进一步了解我们项目的。部分经营者有地域情结，不愿意更换经营场所。二、消费个体问卷调查A、个人基本情况我们在商场、沿街随机抽取了25位男士、25位女士进行问卷调查我们抽样的年龄主要分布在青、中年，通过数据分析我们可以看出由于宣城没有高校，运动品牌服饰缺乏稳定的消费群体，品牌消费观念有待提升。B、最经常去的购物场所调查显示，越来越多的人更愿意去大型商场内购物，尤其是年轻人。C、日常交通工具相对来说，选择公共交通方式的较多，这就显示了宣城的消费群体应该主要以在周边消费圈消费为主。D、消费者眼中宣城现有的商场经营场所有哪些不足调查显示，目前宣城的商场并不很被广大消费者认可，有许多改善的空间，这就为我们项目提供了很多借鉴之处。E、商场相比其他购物场所最吸引消费者的因素调查显示，商场相比于其他购物场所有很多因素能够更加吸引顾客，因此大型购物商场将是今后购物场所的一个主要发展趋势。问卷结论：问卷结论：通过通过60份问卷调查结果显示，大多数商户和消费者都更愿意选择在商场内经营或者购物，份问卷调查结果显示，大多数商户和消费者都更愿意选择在商场内经营或者购物，其中经营者主要看重的是商场的统一管理、宣传力度和配套设施；消费者主要看重的是其中经营者主要看重的是商场的统一管理、宣传力度和配套设施；消费者主要看重的是商场的促销活动、购物环境。商场的促销活动、购物环境。