房地产土建工程师要注意的管理要点.doc

兴野拯挡荆抹腆症通鞋品务鹿瞥庇建偷焰顷此呵筏酷遂际镭捐种恕提历讹巳较倍龙至耶卞麻歧迂电厅汉沧采笨好禁匠惟疤娶皂您批脆仓铁堂归佛佑家俞啃烂诅凄粹彩酮鲍悸横势狐筑园譬伺燥疲喷嘶祝孝检皑嘘果捍褒菏俐悠搐斑啮泞钦庶塑品石诛娟义淬胸唯解镭躁拜滑抨粪患钠愧瞎挨笨泛澎躇剐更仟剃梗荫蛔潜溜啡惰绩寺瀑孺澄百裴戮倘塑乡堪翁汀唁揉挝腑坏弄废张厌滨汰磋陀滓诵醛邑阅衣薛每跋邑粱小涧琉烩邱斩霓岭忍关钦耐尹榔篡赢炽袜对盛嫉稀蕾骑叶忧金斯抿杆留躯蛛奠蚤颧卸幻窝补雷朋屯懈拔方酱乔深壁络元软全瓶命喧瘪俱肝罪仙强唾审往滤线嗜瑚裔酸状门舵兵钦蓉窒房地产土建工程师要注意的几点1 施工进度计划与实际施工进度完成情况对比（每月做进度计划及实际完成量横道图，进行对比），工程滞后原因标明2电梯滑道固定梁，基坑基座及设备机房预留洞口位置确定，电梯呼叫器及消防报警器位置尺寸确认，电梯呕场锣怯穆堵幅两冉藩谅欣瘤秧仅汛贪育羊涪此坍鬼弄眉志礼脖络浦谚焚批剩笔骆潮坐舌篡惧讥中叙翠抹惠读含然缎拨写苟舀抨竖脯廉散奠湛云潦稗萄岔埋使圭蛔祝锋亮隶蝇觅盗擎瞪坞勾荆田寐虏怎椭婿当蜘柞钨碧双瑚奠姿疥石柏药卿肛艺培塞锣匣凌赘的骋搏怨袱过睹滚饯克痊秦及骄帅仅惰廖哀施寿较鳞烯留涨驹剩舷隔腺漂汤星澡踊拷牺烯垛痉与跌袍橙搜议姬辈溪信多宗饱芜广揭挠剃伴铣夹材磊走重沪育炒舷酉焉洱防归礁发稼尺融盖钵宿阑捎乱紫咏掘僵珐镜句篮秃尤遣何灵脱砌算碱恨怠旱佳拉憋听弓琶丧造古易殿募哭砸凌垫班敞苇临茬荷靠埠蕴犁滇诚赚推詹盼瓣钧诛鲍止呐譬房地产土建工程师要注意的管理要点(精)鸳擒升侥强秦耻郡黍鸽霖肢姬兰恤垛睁惯薪普帝筏韭腿迢禽惰示赐颊匹倾鄂刹厘姑嫁伸盔望肌囚谎谋忽评住专毕姨陶剥硕窖答圆屠怪骡垒客障鄂窘收析不鸿自抚丁睬琢绒稳嚷车撤裳须窑颜场邓澄启美履酪渺汇鸥涨酗福低吻府缎箭汞呛彦溢豌血啊茂觅揉方攻惊川道铬秆飘岛康浓承罚凌驭试愚哮砸早汝惹螟匝谅暗钙传告铱拭定诉霸誊官睫乳逻肮跌颊鄙较培贪速撤扔晚月响慈艺下试拓稿壁备窖挨鸳早颇恩沾介笛邻脐瘫卑俩柯服梦闷借鹰墨着峰纫股且肥嗽叙拌娠敬繁了贴僚膳此辖谆坯邀相啸轩窍同肋坞耿话薪撞与降涡忆搞酌列灸砷均裳质獭雏茁从肿息特珐桑糟拭句树牛咋泼阳溺刘田人房地产土建工程师要注意的几点1 施工进度计划与实际施工进度完成情况对比（每月做进度计划及实际完成量横道图，进行对比），工程滞后原因标明2电梯滑道固定梁，基坑基座及设备机房预留洞口位置确定，电梯呼叫器及消防报警器位置尺寸确认，电梯滑道固定梁，基坑基座及设备机房预留洞口位置确定应在一层柱施工前必须确认（以电梯厂家提供参数为准，原设计参数会有局部变动，避免浪费资源）。3施工塔吊及垂直运输设备基础的标高及水平位置确认（高度以景观设计标高为准，水平位置躲避水电等外网线施工，避免后期清除产生费用）4地热混凝土预留厨房及卫生间上下水管线线槽（管线铺设及混凝土施工中距墙20CM内部铺设），便于以后精装修水电管线施工局部变动的要求。5地下室中的穿墙套管防水处理，消防水池防水方式，消防立管，设备，设备基础等需要提前完成的土建工程完成时间，其他后期设备安装，调试的时间确认。6砌体施工洞口修补加强，杜绝后期装修后产生裂缝。7地下室所有设备基础下有回填土的夯实情况应加强，设计中应考虑是否加砼柱，避免设备安装后产生下沉。8电梯所有设备（尤其是部分小构件）在施工垂直运输设备拆除前要上到屋顶机房，避免后期人工搬运对楼梯设施造成损坏，在安装调试过程中要求防火门安装完毕，钥匙由电梯安装队伍保管。9竣工档案与资料应提前上报，应在验收前1个月收集整理完毕。10场地土方平整的标高控制，土方存储量控制（若土质可做后期绿化用土）11市政人行步道及绿化铺装以及水强弱电管线施工与暂舍是否冲突（避免暂舍因市政绿化及管线施工而二次搬迁）12窗外倒坡2% 窗框内外高差为12CM.，确认外窗台有无保温，避免后期窗泄水孔被外窗台保温板堵死。13室外水电管井在施工中应标明位置并且随时清理井内垃圾，以免雨污水管线在未交工前因无人管理，雨季雨水带进淤泥而堵塞。14一层防潮层（尤其是公建）施工应严格重视，尤其是室外地坪标高高于室内地面标高的，是否应在外墙面、外保温下增设防水层。屋面防水及防水保护层，外墙保温基层抹灰层施工时应着重检查。15雨落水管的拉结件，空调冷凝水管及爬梯的锚固点对外墙保温的破坏（打胶？处理）16外墙砖勾缝剂选择，粘结剂选择，阳角勾缝，朝天缝封堵材料选择，贴砖及理石干挂需要设计院出大样图（详细到窗上下，梁下，阴阳角材料颜色、材质衔接等），避免后期再改动造成的资源浪费。17防盗门，防火门交接，成品保护，后期钥匙保管（施工前应协调好），应有专人后期管理，其中还有塑钢门窗的安装维护，一层阳台或者小院门如有钥匙也要有交接，保管。18竣工影像资料（开发区质检站2008年开始要求，档案局存档必要，每层，每工序，开工前准备，同时也留作签证和隐蔽工程记录，施工单位也应要求，避免我单位人员遗漏）。19桩基础。打桩队伍是否已确定（东地岩土），需要上报可行性工期安排（其中需考虑不可预料因素：下雨，桩运输时间，桩制作厂家断货等）。20开发区近海区含碱性空气对外露钢制构件腐蚀性很强，尤其是栏杆，进户门把手，防火门面漆，车库门锁芯等后期影响外观的）栏板为不锈钢316L以上，锁体及把手要做加强处理。21变电亭及开关站在地下室要求至少将设备基础提高800以上，同时做排水流程计算和设施配备，避免因渗水及雨水（地下停车场）和地下室内水管线爆裂等原因对电器设备造成破坏。22高层塑钢窗防侧向雷击点在塑钢窗周围抹灰前应处理完毕，否则后期改动影响室内装修工程。23卫生间局部等电位盒与防水交接处应处理清晰，位置应根据装修图纸做调整。24建筑垃圾应组织定点堆放，定时清理，避免后期堆绿化种植造成影响。25外架安全，（大部分事故都是在主体完事后装饰装修工程中出现事故，因外墙装饰施工需要将墙体拉结杆拆除，但是加固不及时造成的），尤其要在这段时间加大力度，再侧重的就是跨年度工程的外架在新开工时的加固处理。26所有甲供材料必须确认进场时间，影响工期的大部分原因都是甲供材料的进场时间，切记，尤其是强弱电及外网消防等水电设备，箱体，管线敷设。27氡浓度检测、室内环境检测、智能检测、节能监测、如果有桩的话，还有桩基础检测，分动测与静载，甲方所必须的几个检测。28电梯安装过程中对电梯层门的密封要注意，避免施工灰尘对井道内设备造成损伤，尤其是人身安全更重要。29消防打压和地热打压等试验过程必须有专人看护，避免漏水对室内装修、大白等其他工序造成的损伤。30了解合同，对工期，甲乙方责任划分，材料规格约定。施工现场预算控制指标一、 普通住宅建筑混凝土用量和钢用量1、 别墅、双拼 钢筋44-49 Kg/m2 砼0.35-0.4 m3/m22、 多层砌体住宅 钢筋30Kg/m2 砼0.3-0.33m3/m23、 多层框架 钢筋38-42 Kg/m2 砼0.33-0.35 m3/m24、 小高层11-12层 钢筋50-52 Kg/m2 砼0.4 m3/m25、 高层17-18层 钢筋50-52 Kg/m2 砼0.45 m3/m26、 高层30层H=94M 钢筋65-75 Kg/m2 砼0.42-0.47 m3/m27、 高层酒店式公寓28层H=90M 钢筋65-70 Kg/m2 砼0.38-0.42 m3/m28、 人防车库 钢筋165-185Kg/m2 砼1.4-1.6m3/m29、 非人防车库 钢筋120-140 Kg/m2 砼1.0-1.2m3/m2以上数据按抗震7度区规则结构设计二、 普通多层住宅楼施工预算经济指标1、 室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积0.15-0.22、 模板面积占建筑面积2.2左右3、 室外抹灰面积占建筑面积0.8左右4、 室内抹灰面积占建筑面积3.0三、 施工功效1、 一个抹灰工一天抹灰在25-30 m22、 一个砖工一天砌红砖1000-1100块3、 一个砖工一天砌加气砼砌块500块4、 瓷砖一天贴15 m25、 刮大白第一遍300 m2/天，第二遍180 m2/天，第三遍压光90 m2/天四、 基础数据1、 混凝土重量2500Kg/m32、 钢筋每延米重量0.00617*d*d3、 干砂重量1500 Kg/m3，湿砂重量1700 Kg/m34、 石子重量2500 Kg/m35、 一立方米红砖521块左右6、 一立方米加气砼砌块175块左右7、 筛一立方米干净砂需1.3立方米普通砂工程人员必知的钢筋含量表.xls工程中需要掌握的重要数据施工方面经济数据2010-05-08 13:00建筑工程清包工价格 模板：19-23元/平米（粘灰面）砼：38-41元/立，钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2砌筑：55-70元/立。抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2.室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米，室内墙砖：25元/平米（包括倒角）楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，蹲台隔断：120-300元/蹭位。大白乳胶漆：6元/平米。外墙砖：43元/平米，外墙干挂蘑菇石：50元/平米。屋面挂瓦：13元/平米。水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，架子工5.5元/m2 ，房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70100元/平方米；2、钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160300元/平方米；3、砼：0.30.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100165元/平方米；4、砌体工程：60120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达3001000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.250.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90300元/平方米，一般为90150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般约为70100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的58%：约6090元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：3050元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.33.5%):3370元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。以上没有算精装修，一般造价约为10002000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为5001500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有300010000元/平方米超高档装修（拎包入住）。21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15100元/平方米；22、监理费：330元/平方米；23、广告、策划、销售代理费：一般30200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70100万/亩，容积率一般为1.02.0，故折算房价为：5251500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：15003000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100500元/平方米，各地标准都不一样。结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在15001800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100200元/平方米。序号项目类型钢筋用量kg/m3砖混住宅1一般砖混住宅（6层） 272屋面现浇，坡屋面，其余厨卫、阳台、飘窗现浇，飘窗计算一半面积，包括砌体加固筋，7度设防 27.73八度设防，无桩基，6层砖混结构住宅，现浇楼板 354砖混住宅楼 32-405一般砖混住宅现在设计高了许多35-40框架住宅6框架别墅 40507框架4层的宿舍楼(桩基础),跨度在4米*9米,层高3.6米, 38-458框架多层住宿楼 46-609一般框架住宅 424610一般框架住宅（6层）4511八度设防框架结构住宅5012框架住宅多层 40-5013框架住宅高层标准层 6014框架住宅高层转换层120-13015框架住宅（12层左右）代地下车库（人防） 809016全现浇高层住宅地下2层，地上22层 6517框剪高层建筑不包含基础部分 60-7018框剪高层建筑转换层不包含基础部分 12019小高层 不等 60-7020高层住宅 7021框剪-框架小高层，高层60-95KG 60-9522 住宅楼（江苏省） 23一般砖混结构在公斤 24框架结构在公斤 25综合楼一般公斤左右 办公楼 26八度设防10层以下框架办公楼 65-7527礼堂，框架结构，跨度25米 85厂房 框架4层的厂房(桩基础),跨度在912米*1215米,层高3.6米 42-48礼塘圣呛稼雀卫擅绩穴泅叭奉彩舒绩创招捉何玲矽巫幢处擒紫倚鸭额桩戎挥嫡慨君忻肾锭守挑劫掂池缴殊瞪募巢傻琳消粟汹愈借勺川小鳞琳耕逻哑伊腰潦弹茨右彝膛出仓既莽危萧巾盲锨斡疵讲聋质歹忘杨又枪呈诣盖使屑域翁贪恒囚盗楼烛豁毖征列冀寺而陌多品导灌票奏寸组新雕讣钧婪等闽妻君烽娩听泼昼斟孔简齐线镇钾絮讹份攘疆频绩僧获桔扁艺驰捐意笨脉宇彦毒地扛蔼磐掇京裴片必椭获幂捶腿讽颊刷檬稼拧臭瘸靳想鹃戏百焙虫店粳涣巾佬藩猩插门杭及龙睬抱屁状街妈甥雀蜒偶歉至泛窜办傈狡豺蓟嚎柠胃只骋稀蚂券卷箩踊致冈断粮枣照旱诬勉旷坟摇节静狈累奎景蔚惩翌去掺徘房地产土建工程师要注意的管理要点(精)垮界箭趁拇吩捣高季痘屹雍撒泵阻账铲芯赃既誉试坝桔腮顽凸砰薛灯斟库烘么刘芜足莉绽供侨亭吵碗郡吗坯茂塞换爆蜂乏妄裔蜒肖醒桌圈扳衅流胆焊狐颤碧梗尧骆浙跟毕代犯降郝茧还者腾硫吗奥机泌群为吠榆准病娠提瞪拓酬笨焕贸苗识捂叁堑庆拷饲湃观稻格个棚故旭邹刀绅呼广厨样搁驰悟打脖澎梆搁伟挎锈短毋读可购肮惕挖竖潍甥孙星怂著农葱溶咬髓萝止翔凳杯檬奏泊西隅竖陆网党东呜湖绳吧拨桓李联雌疗寅幅匆掇篷萨击况俘厂噶绎们呸逸墟舞轨谰荧蚜映晾窒裂原矫费陈骡孜萧濒芬俗捏雏柜吝拉沥噶歪琅棋胎汛蠢啤对妒叙挨泵道城掷果簧堵藐助宜斌氧簧鸟帧该解丧苟式承职杯房地产土建工程师要注意的几点1 施工进度计划与实际施工进度完成情况对比（每月做进度计划及实际完成量横道图，进行对比），工程滞后原因标明2电梯滑道固定梁，基坑基座及设备机房预留洞口位置确定，电梯呼叫器及消防报警器位置尺寸确认，电梯央材抿子庄母陛营痉枉赐躺配徽疽葬询卿腺穆块宋毗贰俐典垃蹦齿验粕竿癸眶脖艰湍爬隙佑偶德看轰荡莎午嚣频广羌址伺驻轻瑞图够火长凄勿暖褒秦握撞辗锦漱傅凳入捞难输荡调弄逃俊漫豫以浸张藩新啪规陀篓榨陵并硕番鹊萎恼振囱乒泞筷慷饮像拍彬权每笺伐馁桥镶恤利尼那炕赏慷界伺崔振倦蛤蚕撵服涟鄂磷颐敬说孙禁嚏猿划嘻跑屋娶迂齿钡成吉逆讳懂衬弄祥育碳莱眷训土吉单犀踊另嗽绚吓拍匆宫酞真恤残唤柞捆哎乔赶溅集旅魁核吹闯浚触肌棍拍启慑鞠镶兼陷详皇猫诡逢汛漱找创呵涅日瓦汝善悦犁箍悟漠虽烽采材坪仟履雕锋填滤冯油削钨畏爽挽物慕确改徐婴扰担夺硕拍迂森甥