2014电大本科房地产法考试第一套答案.doc

《房地产法》第一套试题
一. 单选题 （共20题,共40分）
1. 权属登记管理的根本利益和出发点是（C）。 
A.保护房地产使用人的合法权益
B.保护房屋租赁人的合法权益
C.保护房地产权利人的合法权益
D.保护房地产权利人和租赁人的合法权益
★答题分析：C。见《城市房屋权属登记管理办法》第1条。
2. 下述各项中，不属于土地使用权划拨的特征的是 (D) 
A .土地使用权划拨是一种具体的行政行为
B.土地使用权划拨是一种无偿的行为
C.地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的
D.划拨的土地使用权，可以转让、出租、抵押
★答题分析：D。土地使用权划拨的特征的是土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无限期的。
3. 天红房地产开发公司于1995年7月1日以出让方式获得某市一国有土地的使用权，使用年限为40年。经开发建成商品房后，1999年7月1日将该房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工宿舍分配给职工居住。李某于2000年1月1日搬入新居，李某此时对该土地的使用年限为（C） 
A.40年 B.70年 C. 35年零6个月 D.36年
★答题分析：C。国有土地使用权的期限以土地出让合同记载的期限为准。通过出让方式取得国有土地使用权的人又以转让方式或开发方式利用该土地使用权的，后续土地使用权人的使用权的实际使用期限仍应以土地使用权出让合同记载的起算时间计算其土地使用权使用时间
4.下列项目需要占用农业地，需要向国务院办理审批农用地转批手续的是：（A）
A.国务院批准的建设项目
B.村政府为村民修一个文化娱乐中心
C.设区的市级政府批准的大型管线工程
D.占用土地超过70公顷
 ★答题分析：选A。根据《土地管理法》第44条规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
5. 福首村位于甲区的近郊，经济比较发达，村办企业已经有几十家，现在有下列用地需求，其中可以使用集体土地的有：（A）
A.村里的副产品加工厂想扩大自己的厂房
B.村民王某将原有房屋出卖，想再申请一处宅基地建住房
C.甲区大华公司想利用村里的土地开发商品房
D.区兴隆超市想扩展其经营范围，打算利用村里土地开分店
★答题分析：选A。根据《土地管理法》第14条规定，兴办乡镇企业和乡村公益企业事业建设，可以使用集体的土地
6. 《城市房屋权属登记管理办法》规定，转移登记必须在转移事实发生之日起(D )日内进行申请。
A.30 B.60 C.45 D.90
★答题分析：D。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第1款规定，因房屋买卖、交换、增与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
7. 国家征收下列哪些土地不需要由国务院批准：（D）
A.农田10公顷
B.林地40公顷
C.闲置的盐碱地80公顷
D.干涸的河滩10公顷
★答题分析：选D。依照法律规定，征收基本农田，基本农田以外的35公顷或其他土地超过70公顷的，应该由国务院批准。干涸的河滩10公顷，不是基本农田，面积也没达到此限制。
8. 土地使用权变更不包括（ B ）
A.主体变更 B.客体变更 C.内容变更 D.其他事项变更
★答题分析：选B。土地使用权变更包括主体变更、内容变更和其他事项变更，而不包括客体变更。
9. 承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应( B )土地使用权 
A.终止履行   B.继续土地收益权 C.重新登记 D.解除
★答题分析：B。承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应继续履行。
10. 甲将自己的房屋出租给乙，双方就使用期间的维修费用和风心责任未做约定，为此，引起纠纷。下列表述正确的是( A） 
A.租赁期间房屋的维修费用应由甲承担
B.租赁期间房屋的维修费用应由乙承担
C.租赁期间房屋的维修费用应由双方平均分担
D.租赁期间的风险责任应由双方平均分担
 ★答题分析：A。根据《合同法》211条规定，维修费用应由出租人承担。对于风险责任，合同法未作规定，但依照《合同法》222条、231条推论，已经按照风险由所有权人承担的原理，在租赁期间，风险责任未做约定的情况下，应由所有权人承担
11. 对最低收入家庭提供廉租住房，租金实行（C）
A.市场价   B.成本价 C.政府指导价
答题分析：选C。根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第七条规定：“城镇最低收入家庭廉租住房保障对象的条件和保障标准由市、县人民政府房地产行政主管部门会同财政、民政、国土资源、税务等有关部门拟定，报本级人民政府批准后公布执行。”因此，对最低收入家庭提供廉租住房，租金实行政府定价。
12. 房地产抵押合同的生效时间为( B ) （2分）
A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时
B.自房地产抵押合同办完抵押登记时
C.自抵押人和抵押权人协商一致时
D.自房地产抵押合同成立时
★答题分析：B房地产抵押合同的生效时间为房地产抵押合同办完抵押登记时，办理抵押登记是房地产抵押法律关系成立的重要法律事实。
13. 房屋拆迁安置补偿纠纷的当事人不服行政裁决的，可在接到裁决书之日起（B）日内向法院起诉？ （2分）
A10. B15 C20 D30
★答题分析：选B。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条规定：“当事人不服人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。逾期不提起上诉的，人民法院的第一审判决或者裁定发生法律效力。
14. 超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以（    ） （2分）
A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费
B.无偿收回地土使用权
C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
D.处以20%的罚款

 ★答题分析：选C。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。”
15. 下列处置集体土地的行为中,不需要经过人民政府审批的是 （2分）
A.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员
B.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员以外的单位和个人
C.国家建设征用农村集体经济组织的土地
D.农村集体经济组织利用符合土地利用总体规划的建设用地设立乡镇企业

 ★答题分析：选A。根据《土地管理法》第14条规定，农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员不用经过人民政府审批。
16. 外国人在我国境内的个人所有的住宅和非住宅房屋，应当依照（    ）进行管理 （2分）
A.《关于鼓励外商投资的规定》

B.《城市房地产管理法》
C.《城市私有房屋管理条例》
D.《关于外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》

 ★答题分析：选C。外国人在我国境内的个人所有的住宅和非住宅房屋，应当依照《城市私有房屋管理条例》进行管理。
17. 招标是国有土地使用权（    ）的一种方式。 （2分）
A.出让      
B.租赁          
C.作价出资    
D.作价入股

 ★答题分析：选A。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”目前合法的土地使用权出让方式主要是招标和拍卖。因此，招标是国有土地使用权出让的一种方式。
18. 城市公有房屋因房屋使用人无正当理由闲置一定期间后就要由产权所有人收回其使用权，这个期间是（    ）月 （2分）
A.3
B.6
C.12
D.24

 ★答题分析：选D。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
19. 房地产交易的形式中不包括(   ) （2分）
A.房地产转让
B.房地产抵押
C.房屋租赁  
D.房地产开发

 ★答题分析：D。房地产转让、房地产抵押和房地产租赁是房地产交易的形式。
20. 依照土地管理法及有关行政法规的规定，下列有关土地权属的表达中不正确的是：（ ） （2分）
A.国家依法征收的土地，属于国家所有
B.宅基地、自留地、自留山属于农民所有
C.农村和城市近郊的土地，除法律特别规定除外，由农民集体所有
D.市市区的土地属于国家所有

 ★答题分析：市市区的土地属于国家所有 选B。根据《土地管理法》第8条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
二. 多选题 
1. 城市房屋的拆迁原则是（  ） （2分）
A.符合城市规划原则

B.有利于旧区改造原则

C.经济协调发展原则

D.生态环境改善原则

 ★考生得分：0 分  评语：
4. 房地产法律事实的种类可分为 （2分）
A.事件
B.行为
C.主体
D.客体

6. 甲与乙签订房屋买卖合同，将一栋房屋卖给乙。双方同时约定，一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖给丙并办理了过户登记手续。下列说法正确的 （2分）
A.乙可以自己与甲签订合同在先，主张甲与丙签订的合同无效          

B.乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同
C.乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任

D.若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

三. 判断题 （共20题,共40分）
1. 发改委是我国城市拆迁的主管部门。（×） （2分）
2. 农村征用土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费归该土地的占有者所有。（√）2分）
3. 涉外房地产关系的设立、解释和争议处理应当适用我国有关的实体法。（√） （2分）
4. 土地使用权转让是转让人对土地使用权进行占有的结果。（×）  （2分）
5. 在城市拆迁中，我们应当本着有利于社会主义精神文明建设的原则，保护健康文化，而对于一些代表封建腐朽文化的遗址，没有必要加以保护。（×）  （2分）
6. 房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期1年，延长期限不得超过3年（×）  （2分）
7. 房地产法律关系的主体有：房地产开发主体；房地产交易主体；房地产服务主体 （×） （2分）
8. 《城市房屋拆迁管理条例》所称的拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。（×）  （2分）
9.  以出让或者划拨方式取得土地使用权，要向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。（×）（2分）
10. 实现抵押权的方式一般包括：抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，抵押物折价超过债权数额的部分由抵押权人退还抵押人，不足部分由债务人清偿。（√）  （2分）
11. 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移。（×） （2分）
12. 房地产抵押合同自抵押人和抵押权人订立书面抵押合同之日起生效。（×） （2分）
13. 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。 （√）（2分）
14. 房地产开发项目竣工后应进行综合验收，验收不合格的，如果不是影响实际居住的大问题，可以暂时先交付使用，交纳罚金后再次申请验收（×）。 （2分）
15. 我国城市拆迁的补偿标准由政府和民众协商一致决定。（×） （2分）
16. 房地产抵押权设立后，抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。 （√） （2分）
18. 共有的房屋，每个权利人各执一份房屋所有权证书。（×） （2分）
19. 房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易、管理及服务关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。 （√） （2分）
20. 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有  （√）（2分）

附加
单选题：
1、房地产开发企业自领取《暂定资质证书》之日起多久内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长（ 2年 ）
2、北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。（ 不合法，应予禁止 ）
3、住宅用地土地使用权出让的最高年限规定（ 70 ）
4、《个人住房贷款管理办法》对贷款担保设定了（ 担保、保证、质押  ）方式

多选
1． 甲乙签订一份房屋买卖合同，乙付款但未办理房屋过户手续。此时，甲债权人丙向甲主张债权，但甲无力还款，于是，丙向人民法院申请封查该房。下列说法正确的是（AC）
A房屋买卖合同有效 B乙对该房屋享有所有权 C支持丙的请求 D不支持丙的请求
2. 房地产法律关系按调整对象分类可分为（ABCD）
A房地产开发法律关系
B房地产交易法律关系
C物业管理法律关系
D房地产管理法律关系
3． 房地产法律关系的构成的要素（主体、客体、内容）