2013年4月考试房地产项目合同管理第三次作业.doc

2013年4月考试房地产项目合同管理第三次作业一、名词解释题（本大题共30分，共 6 小题，每小题 5 分）1. 土地使用权划拨2. 毛地3. 建设工程勘察、设计合同4. 合同的履行5. 二手房6. 商品房抵押贷款二、简答题（本大题共28分，共 4 小题，每小题 7 分）1. 简述建设工程监理合同的法律特征。2. 简述国有土地使用权赠与合同的法律特征。3. 简述法律规定可依法划拨其土地使用权的的建设用地。4. 简述土地使用权划拨的特征。三、案例分析题（本大题共14分，共 1 小题，每小题 14 分）原告因建造两栋大楼急需黄沙，于2001年9月10日与被告签订了一份合同，合同约定原告购买黄沙30车，每吨300元，合同订立1个月后，由被告送货，货到付款。合同订立后，黄沙价格开始上涨。1个月后，市场价格已从300元/吨上涨到350元/吨，被告经理李某见价格上涨，不愿如数供货，遂于2001年10月12日给原告的经办人张某去电话，提出因货源紧张，要求变更货物数量，遭到原告拒绝。李某遂于次日安排两辆（其中一辆是借用外单位车）130型货车，装了两车黄沙（每车装载2吨），送到原告处，并要求以130型车为标准，计算交货数量。原告提出被告的做法是不合理的，尽管合同仅规定交货数量为30车，但应以东风牌大卡车作为计算标准，每车装载4吨，共120吨。为此双方发生争议，协商未果，原告遂向法院起诉，认为被告已构成故意违约，应承担违约责任。被告则提出，双方交货数量的计算标准发生重大误解，因此，应当撤销该合同。四、论述题（本大题共28分，共 2 小题，每小题 14 分）1. 试述合同生效、合同成立的概念，以及两者之间的区别。2. 论述房地产开发商在采用总包方式时应注意哪些问题？答案：一、名词解释题（30分，共 6 题，每小题 5 分）1. 参考答案：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。解题方案：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分2. 参考答案：毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。解题方案：毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分3. 参考答案：建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。解题方案：建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分4. 参考答案：按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。解题方案：按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分5. 参考答案：二手房是指已购公有住房或经济适用住房。解题方案：二手房是指已购公有住房或经济适用住房。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分6. 参考答案：商品房抵押贷款是银行要求借款人以商品房作为抵押物提供保证的贷款。解题方案：评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分二、简答题（28分，共 4 题，每小题 7 分）1. 参考答案：建设工程监理合同的法律特征有：（1）建设工程监理合同属于委托合同（2）合同主体是具有特殊资格的主体（3）建设工程监理合同是要式合同。解题方案：建设工程监理合同的法律特征有：建设工程监理合同属于委托合同、合同主体是具有特殊资格的主体、要式合同评分标准：每条1分，共3分。2. 参考答案：国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：（1）国有土地使用权赠与合同是无偿合同，这是基本特征（2）国有土地使用权赠与合同是单务合同（3）国有土地使用权赠与合同是诺成性合同（4）国有土地使用权赠与合同是要式合同。解题方案：国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：国有土地使用权赠与合同是无偿、单务、诺成性、要式合同评分标准：每条1分，共4分。3. 参考答案：其土地使用权可用以划拨的土地包括：（1）国家机关和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、水利、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地解题方案：其土地使用权可用以划拨的土地包括：国家机关和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、水利、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地评分标准：每点一分，共4分。4. 参考答案：土地使用权划拨具有的特征包括：（1）土地使用权划拨具有单向性（2）土地使用权划拨具有无偿性（3）土地使用权划拨具有两面性（4）土地使用权划拨具有限制性（5）土地使用权划拨具有无限性。解题方案：土地使用权划拨具有单向性、无偿性、两面性、限制性及无限性评分标准：每一点1分，共5分。三、案例分析题（14分，共 1 题，每小题 14 分）0. 参考答案：答：1. 根据本案案情，不存在重大误解，被告是在和原告协商变更合同无果之后，为赚取更多的利润，才采取这样的行为的。 2. 被告存在违约行为，被告应当继续履行合同，以东风大卡车为交货标准，交付30车黄沙给原告。同时，因交货延误对原告造成的损失应予赔偿。 3. 在合同履行的过程中，如果发现合同中有约定不明确的条款，首先合同双方应当协商签订补充协议，如果达不成一致意见，则依据合同有关条款和交易惯例确定，没有交易惯例可参照则依据合同法中的具体规定执行。解题方案：第一问，在民法理论上，重大误解又称为错误，其情形有二：（1）意思与事实不一致，（2）意思与表示不一致。 重大误解通常的特征是： （1）误解是当事人认识上的错误。该错误的产生是当事人的内心意思缺陷，不是其他原因。（2）误解是当事人对合同内容的认识错误。误解的对象是合同的内容，是对合同内容的认识错误，因此而使当事人订立了合同。（3）误解直接影响到当事人的权利和义务。基于当事人对合同内容的错误认识，因而，就必须影响到当事人的权利义务关系，给误解的一方当事人造成损失。正是由于这样，法律才将重大误解作为合同相对无效的理由，授予发生误解的当事人以变更权或撤销权。 第二问，首先违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事责任 本案承担违约责任的形式是继续履行。评分标准：第一问4分，第二问5分，第三问5分四、论述题（28分，共 2 题，每小题 14 分）1. 参考答案：合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。 合同生效是指合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。 合同的成立与合同的生效区别： 1. 合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。 2. 合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。 3. 合同的成立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。解题方案：生效、合同成立的概念及两者所谓区别。评分标准：概念每个2分，区别每条2分，共10分。2. 参考答案：总包是指业主将工程项目的全部工作委托给一家承包商的发包方式。总包的特点主要有：（1）业主只需进行一次招标工作，面对一个承包商，主要提出工程的总体要求（如工程的功能要求、设计标准），作宏观控制，不干涉承包商的具体工作，管理任务较少；（2）整个工程项目形成一个统一的系统，避免多头领导，方便协调和控制，有利于提高建设效率，降低管理费用；（3）设计更合理，施工更方便，缩短工期，降低造价；（4）对总包与分包，以及各分包之间的合同争议，业主不承担协调的责任；（）工程出现问题，业主不易察觉；（）承包商资信风险大。总包适用于大型工程建设项目。采用总包方式应注意的问题：业主应对承包商的资格、资信作严格的审查，确保承包商有较强的综合实力；在工程施工过程中业主须加强对承包商的宏观控制。解题方案：总包的特点评分标准：总包特点每点1分，共6分房地产开发商在采用这两种方式时应分别注意问题每个2分，代理记帐业务约定书甲方: (以下简称甲方)乙方： (以下简称乙方) 经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。 二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。 五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。 八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。 九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据： 1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；7、其它需要的资料_8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。 注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。甲方： 乙方： 联系人： 联系人：联系电话： 联系电话：电子邮件/ QQ: 地址：