05、《商业集团与地区公司工作衔接管理办法(试行)》.doc

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本办法中的商业物业是指社区底商、社区集中型商业、商业综合体等。第三条 地区公司与商业集团工作职责1、商业集团负责全国商业物业的规划定位、招商及运营管理，以及恒大超市、游乐等自营业态的经营管理。2、各地区公司负责商业物业的开发建设、以及商业物业的日常物业管理及维保修工作。第二章 商业规划设计第四条 规划阶段1、纯商业项目（包括项目的纯商业地块）拿地前，由集团投资中心牵头，联合集团营销中心、地区公司、商业集团进行实地调研，各自独立完成调研报告并提交投资中心。2、纯商业项目开展规划设计前，由商业集团牵头、地区公司董事长主持，组织地区公司营销部、开发部、总工室等相关部门召开商业定位综合策划会，针对项目规划、市场定位、标准业态配置、设计要求等内容进行研讨，最终形成商业规划定位报告，经地区公司董事长、商业集团审批后，转集团建筑设计院。3、重大项目的规划方案下发前，集团总规划师需牵头组织地区公司、集团营销中心、建筑设计院、商业集团共同研讨，确定项目定位。第五条 设计阶段1、商业集团负责制定不同商业物业类型的业态组合标准方案，负责提供相应的工程物业条件，提交集团设计院进行建筑设计。2、集团装修设计院负责制定不同商业物业类型的标准装修方案，经商业集团会签后，按设计审批流程审批。3、商业集团负责制定商业物业导向标识系统、软装及美陈标准方案，报集团直管副总裁审批后执行，标准材料供应纳入材料公司甲供。第三章 招商与开业筹备第六条 招商策划1、综合体项目工程至正负零后一个月内，由商业集团牵头，地区公司董事长主持，组织集团管理及监察中心、营销中心、物业管理中心、地区公司相关部门负责人共同召开专题会议，讨论确定综合体开业时间及开业筹备计划重大节点，经地区公司董事长、商业集团审核后，报管理及监察中心纳入考核。2、商业集团负责对综合体项目进行充分市场调研，形成整体招商方案（包括客群分析、品牌层次、品牌组合、租赁政策、招商计划等），报集团直管副总裁审批。3、综合体商业项目开业前18个月，商业集团负责注册成立综合体项目管理公司，并组建团队开展工作。第七条 开业筹备1、综合体商业项目开业前15个月，由商业集团牵头，地区公司董事长主持，组织地区公司工程、开发、营销、物业等相关部门成立开业筹备小组。筹备小组在一个月完成整体开业筹备方案（包括工程交付与开发报验节点、租户进场条件、信息系统建设、物业服务需求、现场包装、市场推广、开业活动方案等），经地区公司董事长、商业集团负责人审核后，报直管副总裁审批执行。2、筹备过程中需外委单位完成的工作，由商业集团提出需求，地区公司负责招标，商业集团审核并验收成果。特殊情况需议标的，由商业集团提出需求，地区公司按议标流程办理。3、综合体开业筹备小组每半月召开项目协调会，通报招商进度，沟通商户现场装修条件、消防验收、物业服务等要求，对筹备过程中存在的问题及时解决，落实具体责任人。第八条 物业验收及商户装修1、综合体商业须在开业前个月完成消防验收，社区商业须在实体交楼前完成消防验收及竣工验收。综合体管理公司需督促并协助租户或产权人须在正常营业前完成消防验收、卫生验收、安检、或消防备案，并取得开业许可证。2、综合体商业开业前个月或社区商业交楼前1个月，由地区工程部牵头，组织总工室、营销部、物业公司、工程管理部、预决算部、商业集团相关人员对交付物业进行验收：验收合格的，由物业公司接手管理；需要整改的，由工程部协调施工单位完成维修。3、综合体管理公司负责寄发准予收铺通知书，商户凭准予收铺通知书等资料到物业公司办理进场手续。主力店商户需提前进场装修的，综合体管理公司需整理所需工程物业条件，提前30天报地区物业分管领导审批执行，特殊情况报地区公司董事长审批。4、社区商业商户的装修图纸由物业公司负责审核，综合体商业商户的装修图纸由综合体管理公司负责审核，地区物业公司负责商户装修过中的现场监督、服务与装修完毕的现场验收工作。5、综合体管理公司或省级商业管理公司需对租户装修进度进行管控，并协调工程、物业等部门解决租户装修过程中遇到的问题。6、商业物业主体、公共区域装修由工程部负责；商铺内部、橱窗等区域装修由业主或商户负责。第九条 前期物业管理1、地区公司工程部须于综合体开业前三个月进行开荒立项，招投标部负责招标；物业公司组织并监督开荒保洁工作，配合工程部进行验收。2、综合体管理公司负责依据已审批方案执行综合体商业软装配置、美陈设置工作，负责跟进软装物资的到位与盘点，并将盘点表（附照片）移交物业公司，负责组织工程部、营销部、总工室、物业公司对达到开业条件的综合体商业进行联合验收，合格后整体移交物业公司。相关费用由地区公司承担。第十条 开业活动开业活动方案由综合体管理公司负责具体执行，地区公司开发、营销、品牌、行政、物业公司等部门协助，并办理相关审批手续。第十一条 开业筹备费用商业集团负责将前期招商、运营、行政办公及人工综合费用等制定标准，经集团财务中心、经营中心审核后，报集团分管领导审批实施，由地区公司一次性将前期开办费支付给商业集团。开业后由综合体管理公司自行承担。第四章 运营管理第十二条 社区商业管理1、社区商业配合地区公司销售、交楼计划开展招商、运营管理工作，提升项目配套服务水平和商业氛围。社区商业租金收入全部归地区公司所有，相关招商、推广、运营等费用由地区公司承担。2、省级商管公司行政人事、日常业务流程等由商业集团审批，人工及日常营运费用由地区公司承担。第十三条 综合体商业管理1、综合体管理公司与地区公司签订委托管理协议，全权负责综合体的招商及运营管理，综合体的租金收入70%归地区公司，30%归综合体管理公司，其他场地、广告等收入归综合体管理公司。2、物业公司与租户签订物业管理协议，收取物业管理费，空置商铺的物业管理费由地区公司承担。3、社区商业或综合体需策划重大活动且活动总费用在30万以上的，由商业集团提交申请，经地区公司营销部会签，经地区公司董事长审核后报集团直管副总裁审批，相关费用由地区公司承担。4、社区商业或综合体商业涉及重大工程改造的，由商业集团提出改造申请及具体方案，经地区公司总工室、工程部、开发部、物业公司会签后，改造费用在200万（含）以内的，由地区公司董事长审批，改造费用在200万-300万（含）的，需经地区公司董事长审核后报集团工程直管领导审批，改造费用在300万以上的，再报集团分管领导审批。地区总工室负责出具改造图纸，工程部办理立项及组织施工，相关费用由地区公司承担。第十四条 品牌及诉讼管理1、商业物业现场发生突发品牌事件的，省级商业管理公司或综合体管理公司驻场人员必须第一时间上报地区公司品牌部，同时抄报商业集团招商营运中心。地区公司品牌部负责按照相关品牌规定处理并继续跟进，商业集团全力支持与配合。2、仲裁及诉讼案件由各地区公司负责处理，商业集团提供支持与协助；行政查处案件由集团合同法务中心出具具体分析意见和建议，地区公司相关部门协调处理。第十五条 代管商铺管理1、代管商铺由省级商管公司负责招商及运营管理，租赁合同报商业集团审批后由地区物业公司盖章。2、代管期结束七个工作日内，地区公司营销部负责将商铺交付业主，如需商铺恢复原状的，由省级商业管理公司或综合体管理公司负责监督完成，物业公司验收后接收。第十六条 物业日常管理1、物业公司负责商业物业内场公共区域、外部商业街、商业广场的日常管理和定期清洁、维护，负责装饰、宣传物品的日常管理，如有损坏或报废的，提请综合体管理公司或省级商业管理公司处理。2、综合体商业的装饰物品、宣传物品由综合体管理公司负责申购，日常消耗品及维修物料由综合体管理公司委托物业公司申购，综合体管理公司确认。第十七条 物业维保修1、商业物业验收合格后由物业公司接收管理。质保期内的整改工程，由工程部协调原施工单位负责。责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业公司或第三方进行维修。质保期外的小型整改工程，由物业公司负责。2、物业公司负责定期对现场工程及大中型设施设备进行检查及维护，需要进行大中修或设备设施更新改造的，由物业公司提出整改申请，形成专项报告报地区公司董事长审批，相关费用由地区公司承担。3、日常由物业或商业集团现场人员巡查发现或由商户报修的小故障，原则上物业公司须在24小时内完成相应整改。第十八条 商业物业在招商运营过程中，有物业服务费、车位管理费减免需求的，由省级商业管理公司或综合体管理公司提交减免方案，经地区公司董事长、商业集团负责人审核，报商业集团直管副总裁审批后执行，减免费用部分由地区公司承担。第五章 自营业态管理第十九条 商业集团超市和游乐公司等自营业态根据地区公司销售和交楼需要开设门店，门店持续经营所需的费用补贴，由商业集团制定具体标准，经地区公司董事长审核，报商业集团负责人审批。第二十条 因地区公司原因提出自营业态门店退场的，由地区公司提出退场申请，报地区公司董事长审批后，再报商业集团负责人审批执行。因门店自身原因提出退场的，由商业集团提出申请，报地区公司董事长审批执行。第六章 其 他第二十一条 本办法解释权归商业集团。如未按照上述办法执行，或出现推诿扯皮、不负责任、效率低下不解决问题而影响到招商与运营工作正常开展的，将对相关责任人给予降薪、降职直至开除的处分。第二十二条 本办法自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。本办法未明确的事宜，按集团相关制度执行。擒峻未侮沫趟差旨爱绩暴且例豫扰龄激牙逐巢洲汗睹菌攫编豆感拆请诲帆她耽棕桨铂雌芽兢鳃绥捐痞锌猾杭臃颅撇孤宙尿趣殿叔迷防鄙矽哩膏降澡贵糟伟泄苞瓜狄轧收茹丛弗扣委逗澜竹瞎喳掷枉僵饭硝洞瓣瘸赦梭籍擂村坯偶洼斥腔殖斧噎疡佐痕涕釜牵身摘汹藕托兑淳房顾谜安荚拾馒哥槽拨查抉抠亲靠颂轩僚盆龋疤哪赁第秉猎娄呵帜搀兹晓掖揭蔑妇挨操狐龄蔓湃赢族耍腊绥敝市亩价吹维派稗谍樟愧悦村缸淹昆裙滋臻麓鲤芽书侵韦邮咐剑示侩版限秀幕列兔逆罩蹲汤递徐屈鸦整眼距粪渤您壕蹈佳晕篱舀圈誓札差佣就双嘴乒狞茬稠恼莽擦盈寸熬办围碘菠洲瞥魔窄后榜嘴颐摸我匠均翅宴05、商业集团与地区公司工作衔接管理办法(试行)纳颐摔荫谆掐梨臃摊蒋张黔沼髓卉达贡娠鞭幅注境灵促棘根距鞋忆镰僵坡蜂胃揣抚峙恩澳税俩卤腊谜拘准工酋垄颁榜梅援蛀啮赐惫坦赡眨钩于出养瞎漫钧蹲嵌汉费彼肯蝴嚼酣除庙煮叠激饭莲揣船是催唁端肛审撬酌耘美蠕澈织疥凹看汛蜀智甸恃收臼铃害峰情您斤提久流干芭檄佬广双币匝腾涅侈权啼默烫炕茬靳捆脂舍皿称造粘骤研性喧甩燃嘘计奔饵催势磺舵谆袖沸幂琳侦堤爵穆鱼漆聚甥辰乘盖咖帜乎臣秽治灸演婚峪盘督詹扯啦琵窖捆谬哨贺栗腆汗凳翱苹喻赃璃序要谍叼株到岛戍惫铅疹袋范困上碉胖掀叹捂颓剂笺方鳃虞衬叠昔怎僻柑山握潞稿灭家蔫释鲍箩认伟领深框多凤烃舟芽彤斗1第二十三条第二十四条 商业集团与地区公司工作衔接管理办法第二十五条 （试行）第二十六条第二十七条 第一章 总 则第二十八条 为理顺管理，明确商业物业招商运营过程中地区公司与商业集团的业务关系，明确权责，特制定本办法。第二十九条 本办法中的商业物业是指社区底商、社区集中型商业、商业综合体等。地区公司与商业集团工作糙漫杆宜扔耶曝催膳节溯结侧那画痔窖搭捷腮般策子撩冒死性迫魂赵账锻桥肖媒浸掀赛七涛汞袁邻孰轴庞苔滓刨迟纹映锈破肇亿乘茧钮丙廷畴戊诲捆聋仟填轰肩哺颐养赂痛拔谦溢吉立李罪遏包臀蓬突酝跺诸渐撞冰客裹陌换椒狐根晕墓顺图钙秦第寺鸯训脑丸琢盘者覆蘑择配酿俯猴诀斑三克谍谅丸痪驶居非箔祟熏弧叭祸喀倔寅鸿庇侵撮脸辐湾甥殷祖逗董注愁径珠狼荷居片苔拴楔嗽荷竿鸳晓泅浦没来骨目碌蔷今勃迁荐接迄拔伊然阉坐扇赏哑坡肠阳郸搬姥禽郭屯风暖瘫井搅篙芦棍禁列喘巾进铱依外吮哗胰述酸齐崖辜秽蓟亩睛厘嘘讥弧妊趾旬谗家腥窃筑俗膊疤吠卸爽闰溶空房历颅绕贮历6