物业服务合同927.doc

物业服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）名称：北京环境交易所有限公司法定代表人：唐茂松地址：北京市海淀区莲花池东路39号受托方（以下简称乙方）名称：北京西金物业管理有限公司法定代表人：刘阳住所地：北京市海淀区莲花池东路39号西金大厦三层东北侧联系电话：63973647双方根据国家颁布的物业管理条例和国家发改委、建设部发布的物业服务收费管理办法，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。 第二条 物业管理区域基本情况物业名称：西金大厦2、3层；地下二层30个停车位（B201-B230）及地上大门门前4个停车位。物业用途：办公场地及停车位座落：北京西客站莲花池快速路北侧总建筑面积：西金大厦地上2、3层房产共5447.38平方米，其中，2层2678.86平方米，3层2768.52平方米。第二章 物业服务内容第三条 制定物业管理服务工作计划并组织实施。管理与物业相关的工程档案、竣工验收材料。第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。第五条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用上下水管道、共用照明。第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括：道路、化粪池、泵房、直燃机房、变配电室、弱电井、强电井。 第七条 公共区域的绿化养护与管理。第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾清运。第九条 维持公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查。第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，车辆停放的管理。 第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。 第十二条 电梯、水泵的运行和日常维护管理。 第十三条 房屋装饰装修管理服务。第三章 物业服务质量第十四条 安全管理 1大厦基本实行封闭管理，结合大厦特点，制定各项安全管理制度和有效的防范措施。 2设立专业保安队伍24小时值班及巡逻制度；对保安人员进行职业道德、行为规范、专业素质等方面的培训，考试合格方可上岗；保安人员统一着装，保持仪表仪容整洁，在执行任务时做到文明执勤、训练有素、语言规范、认真负责。 3保障安全监控系统的有效运行，充分利用技防设备对大厦各出入口及重点防范区域实施24小时监控。第十五条 消防管理 1根据大厦各防火分区的不同特点，制定各项消防工作制度和突发火灾的应急预案，组织宣传培训和必要的消防演习。 2消防控制中心24小时值班，消防系统设施齐全，完好无损，可随时启用。每季度对大厦烟感、温感和消防联动系统进行检查测试。 3在各防火分区设置消防疏散示意图，保证应急照明设施，各种消防标识完好，紧急疏散通道畅通。 4消防管理和操作人员持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法，进行经常性演练，能及时、灵活处理各种问题。第十六条 车辆管理1. 制定车场管理制度并严格实施。完善道路和车场的各种警示、提示标识，设置必要的隔离限速等设施。2出大厦车场的车辆，采取发证制度。利用监控系统结合巡查检查，保证车场内车辆停放安全。 3车场管理人员统一着装，配带明显的标识，经训练后上岗，做到语言规范，态度和蔼，文明执勤。 4. 在甲方装修期间，乙方为甲方提供必要的停车位供甲方免费使用。第十七条 保洁服务 1制定大厦卫生管理规定和日常保洁工作标准，严格实施。 2对保洁人员进行专业培训，培训合格后方可上岗，保洁人员统一着装，保持仪表仪容整洁，文明礼貌、用语规范。 3根据大厦各区域实际情况，制定保洁细则、保洁频次，规定保洁方法和程序，实施标准化清洁保洁。 4大厦公共部位保持清洁，石材定期打腊，保持光亮；地毯定期清洗，每日吸尘；墙面严格禁止乱贴乱画；共用区域无杂物，大堂、楼梯扶手、玻璃窗、电梯等处达到明亮无尘土；大厦内、天台、楼道、楼梯间等公共场地保持洁静，无尘土、无纸屑、无烟头等废弃物。 5大厦外墙、观光梯玻璃墙和电梯竖井每年聘请专业公司进行两次清洗。 6对公共卫生间进行循环保洁，保持地面无积水，洁具干净卫生，清洗平台、镜面无污迹，卫生间无异味。 7垃圾场所专人负责，日产日清，定期消毒杀菌，达到无异味、无遗洒。 第十八条 绿化管理 1聘请专业公司进行大厦绿化和租摆的养护。 2养护人员定期对绿化区和大厦内的花草树木绿摆进行松土、修剪、整形、除虫、淋水、放肥等工作，达到整齐美观，无病虫害、无折损、无斑秃。第十九条 设施设备管理 1建立大厦设施图纸资料档案。 2共用配套服务设施完好，不随意改变用途。 3共同管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 4道路、楼道、大堂等公共照明完好。 5大厦范围内道路通畅，路面平坦。 6对大厦共用设施进行周期性保养。 7设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠虫害。 8对设备运行、维保情况进行追溯，建立设备运行记录、维护保养记录、巡视检查记录并建立档案。第二十条 电梯管理 1电梯准运证，年检合格证，维修保养合同完备。 2电梯24小时运行，安全设备齐全，通风、照明及附属设施完好。 3轿厢、井道、机房保持整洁。 4电梯由专业队伍维修保养，维修保养人员持证上岗。 5运行出现故障时，维修人员应在15分钟内到达现场检修。 6有排除险情的应急处理措施。第二十一条 供电系统管理 1配电室运行操作人员持证上岗，在操作中严格遵守岗位职责。 2配电室运行操作人员必须依据配电室运行操作规程实施对设备的运行维护和保养。 3正常情况下，如遇外来停电、限电等通知，应在当天以书面、电话等形式通知甲方，以免造成损失。 4对大厦施工用电或其它临时用电采取管理措施，避免操作不当造成区域性停电。5遇配电设备、配件突然损坏引起停电，乙方应立即通知甲方，并组织人员检修，一般故障排除时间不超过2小时。第二十二条 弱电系统管理1 根据大厦弱电设备情况，制定相应的运行操作规程和工作标准，保证各弱电系统的正常运行。2对监控系统、楼宇自控系统、消防联动系统进行循环性的巡检。 3对弱电系统的运行情况、维护检查情况进行每日记录，并作为设备档案保存。第二十三条 空调系统管理 1空调机组运行人员经过培训执证上岗。 2制定空调运行维护操作规程和紧急情况处理预案，严格贯彻实施。 3空调机组运行记录，作为设备档案，按规定填写并存档备查。 4运行维护人员每日对采暖泵、冷水泵、换热器、分气缸、新风机组、冷却塔等设备进行巡检，查看设备参数，每年采暖季、制冷季结束后，对空调系统设备进行维护保养。 5空调系统按标准加药，并每日进行水质检验，以避免管线结垢或腐蚀，水质检验记录作为运行资料保存。 6维修人员对大厦新风机组定期进行清扫消毒，以保持新风的质量。 7维修人员在接到客户报修或系统出现故障时应在10分钟内到达现场实施维修。第二十四条 给排水系统管理 1建立大厦用水管理办法，严格落实节水计划。 2阀门管道工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。 3按规定对二次供水、蓄水池，设施设备进行清洁消毒，二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康证齐全，水池水箱清洁卫生，无二次污染。 4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池水箱周围无污染隐患。5如遇限水、停水情况乙方应在当天通知甲方。 6排水系统通畅，汛期道路无积水、地下室、车库、设备房无积水浸泡发生。 7遇有事故，维修人员在10分钟内进行抢修，避免大面积跑水、长时间停水现象。第二十五条 零修急修管理1 建立维修服务承诺制，由乙方每日统计维修数量和时间，并对甲方进行电话或上门回访，保证维修质量。2 通常情况下，对甲方的报修和急修，乙方均应在10分钟内到达工作现场。第四章 物业服务费用第二十六条 依照国家有关规定，物业服务费用包括以下九部分：1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3. 物业管理区域清洁卫生费用；4. 物业管理区域绿化维护费用；5. 物业管理区域秩序维护费用；6. 办公费用；7. 物业管理企业固定资产折旧；8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9. 经甲方同意的其它费用。第二十七条 物业服务费采用包干制方式，按9元人民币/建筑平方米.月，甲方应交费总面积为4135.77平方米，每月应交纳的物业服务费为37221.93元人民币，由乙方向甲方按季度收取。物业服务费按季交纳，年费按四季交清。双方每季度开始前10日内结清本季度的物业服务费。第二十八条 空调费按 76元人民币/建筑平方米.年由乙方向甲方收取。其中供暖期每年11月15日至次年3月15日；供冷期每年5月15日至9月15日。在上述供暖、供冷期外，乙方依照甲方的要求，增加供暖、供冷天数，按每天每建筑平方米0.32元人民币计收,即76元240天= 0.32元。双方每个供暖、供冷期开始前10天内结清本期的空调费。第二十九条 本合同期水费的计价标准为6.21元人民币/立方米；电费为1.05元人民币/度。甲方应在每月开始后的前10日内结清上月水、电费用。 第三十条 甲方在大厦停车场内享有34个固定车位的使用权，每个车位每月应向乙方交纳50元人民币的车辆停车管理费,此项费用可随物业服务费按季度交纳。第三十一条 上述第二十七条、第二十八条、第二十九条所列收费标准，遇国家制定新的收费标准时，按国家新制定的收费标准执行；遇国家宏观政策调整，影响到上述收费标准的幅度超过百分之五时，收费标准的增减由双方另行商议。第三十二条 大修理专项基金按国家的有关规定办理。第三十三条 甲方装修期间，乙方不收取物业服务费并为甲方装修提供必要的协助，但乙方应收取装修管理费。同时，甲方在大厦顶层以及大厦柱子悬挂甲方公司的标志，乙方应配合甲方协调大厦其他业主。第五章 双方的权利义务第三十四条 甲方权利义务1. 有权审查乙方制定的物业管理服务工作计划和年度管理计划；2. 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；3. 按时交纳物业服务费、空调费、停车费用和由乙方代收代缴的水、电等费用;4. 协调乙方做好物业区域内的物业管理工作。第三十五条 乙方权利义务1. 依照本合同的约定，在物业区域内实施物业管理；2. 有权要求甲方遵守物业管理制度，配合乙方的管理服务行为；3. 向甲方收取本合同约定的其它费用；依照甲方的要求，提供洗浴热水等有偿服务。4. 对甲方违反物业管理制度的行为，有权采取劝阻、制止等措施；5. 选聘专营公司承担本物业的专项管理业务；6. 当甲方对物业管理工作提出质询时，应及时答复；7. 根据甲方、北京西金房地产开发有限公司和泛华工程有限公司签订的协议书，甲方将购房首付款付至银行共管账户后，乙方应及时将上述物业包括地下30停车位和地上4个停车位及时提供给甲方使用。第六章 违约责任第三十六条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第三十七条 乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且造成甲方经济损失的，乙方给予甲方经济赔偿。第三十八条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝支付差额部分，已交纳的费用有权要求乙方清退，并追究相关法律责任。第三十九条 甲方逾期本合同约定支付各项费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。第四十条 为维护甲方的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取措施而造成财产损失的，甲乙双方按有关法律规定处理。第七章 合同期限第四十一条 本合同的有效期至2013年12月31日止。合同期满，是否续约由双方再行商议。第八章 附 则第四十二条 本合同正本一式肆份，甲乙双方各执贰份，共具法律效力。第四十三条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，甲乙双方同意以依法向人民法院起诉的方式解决争议。第四十四条 本合同自双方签字盖章之日起生效。甲方（盖章）乙方（盖章）法定代表人（签字）法定代表人（签字）年 月 日年 月 日10