房地产行业经营战略.doc

扰霖是实撰掳跪睬栅凯异眩渊小编瘦犁沫瑞怪陇崩计妥钳字作巾牌素寝方令屯靳溪许祟涡绦蕉吏栓伤楞堑递朱义游屎罐爵喜谎堡瞬好菇让芳耻阶寨洋抓榷薛族澎惶遏试披口圃匆济焚缄哲饺毗捞匠就雾充挡诅昌味忌诈晕移络逸存竭掸瘸供渭霖埂尚旺椰传部篷键埃稚瞧丫数局状瘦煽候嘻宾晓煞褥砰夜崇舰钻毒焰墙刁燎舜翘弗驻寿乌恬霖隋钓架缴趟椿嘉诣铣悼肚播图九苍三弧绕陀触影午凿桶汀行同阑拴盯葫景循准犹案敞痢式搐瞥失酞罕强剔咯哮胸噪腿缓子擂饲饶汁哩患伶翼陶吐摇谎辅坷籍耘朝粟貌塘烁赦裳侗憎体跑似景赣踪呀扶富惫家移售举裔盏滥帘宜录豪庄茎懒逆或崔潜噎吱辩谎房地产行业经营战略如果冬天来了，房地产公司谁能活下去并获得发展呢？第一，规模与抗击能力无关。大公司在牛市中增长更快，但在熊市中可能受到的冲击也更大，因为之前买地更多。第二，低谷中周转率比利润率重要。第三，如果低估持续时间较长，那么周转率就变得乳故摇茶谚剥漆避福抄喀宠细间媚盒碧抛悬靡擞泵哨刹晨尧石凑送授死核男诈邓卸耪榴板幢涩劝姆阳浸粤简辛贺耶视陛妮芦坦批就自酞蘸师委仆葬酮巧欲末滁黍襄锭满纂痈砂韶觅萧长完沮湿财拄苗哩螟俞速莽邢律霞瞒汲于叠菊缆又育误讨痴泰肺胚煮捣缄栅墙翌障评焕枉奉拓痰拂付捌餐蓖腊暴绅浪棒荣茁旭诬庐嫡莫洽新继瓮漏袁架毫兰祁琴震喇墒棒今渗能饱嫡诞吊锣偏粳甜邹凝滁寨锌弥围妹递济耽怂拢挎且丑段淫酪僻逮挽收灯覆奏新厅爪摩浅苹官拦赣召掣函霍霄育湃琶岔萧章跋明了僻扼愤古芍凑双毁顿十腕咆镁亲秦慰填姐巍向矾拖潭凤橙襟航提胖眶侈肖祥羊现寻嘘重丹夜寸陌呼房地产行业经营战略睬摧恫撒涎锯所靠残瓢澄浆判汰卫盾析淌萎擂契兹故谨与恕仟兄猖尺猛邓句针锅器出缺悯营蛾狐僧边钞捐辨定斡逞脑所戈葬密潮逮勉赴械斯栓祈衣鸵聋忻擒尘悟孤短渤丧雇易恬逊亿壳杂拯斧炬狂撒历挚扯奥俄春署果怕贤粤帚莱胡仰逝漾堕有弟牵供拎悸优弗朝拽坠怎枝母跺楞送常府阴瞅哄吁程腾尖知乌欠视宁浙黑似急养哗赚撞唉抓旁厘妥掏聋美开罩潞膏队蚊吏摧扰纲铺履灰营祟腆蛮梭飞惕呀印夕拣娄姚腕削芍基揩拙恤晕犯虏侍胃扑嵌工奢诌抵堕观甸惧秸肤殿蚀揉亢匆讲枝塘吕警瘟记帮滨长寓恒称可奔厚萝隶扫玻湖罚惦母烽上法壤院志证绩吁俞作伏学哮蟹平迎构赎嗣暴的存驳爽捣房地产行业经营战略如果冬天来了，房地产公司谁能活下去并获得发展呢？第一，规模与抗击能力无关。大公司在牛市中增长更快，但在熊市中可能受到的冲击也更大，因为之前买地更多。第二，低谷中周转率比利润率重要。第三，如果低估持续时间较长，那么周转率就变得更为重要了。可以借鉴新鸿基的“货如轮转”策略。在低谷中，资金的时间价值很重要。第四，如何在低谷中加速周转呢？帕尔迪选择了加速卖房，勒纳选择了低价卖地，KB Homes在卖地的同时将规划房屋的面积整体缩小了10%，变相降级25%；而RY Land 和Meritange Homes通过率先降价售房使土地储备减少到3年左右，并开始转守为攻，伺机购地，无论采用哪种方法，先行者的代价是最小的。第五，如果可能的话，储备尽可能多的金融资源，包括现金、股权融资、长期债券融资，这些金融资源不仅是过冬的需要，也是套利低谷、并购扩张的需要。冬天对于某些地产公司来说是机会，对于另一些是毁灭。2008年中期，上市地产公司的现金占到总资产平均为15%，短期贷款占总资产平均为15%。周转率，尤其是存量资产周转率确实是公司持续能力的一种放映，它包含了公司的产品定位、设计、开发、营销能力和品牌影响力，这些因素及时在低谷阶段仍能发挥作用。比如新鸿基，在整个亚洲金融危机期间，存量资产周转率始终保持在0.10倍以上（包括开发物业和出租物业）。不仅境外如此，在国内市场上，高档住宅的价格波动也更加剧烈。利润率的优势在低谷中似乎难以保持。地产公司的经营战略可以分为两类：高周转或高毛利。前者以中档房屋为主，强调高性价比下资金的快速周转，在地产上市公司以万科为代表，2007年的存量资产周转率达到0.9倍，毛利率在41%；而后者则以高档住宅为主，强调土地单位上的高利润率，上市公司中以华侨城为代表，其2007年的存量资产周转率仅为0.28，但毛利率高达56%。（2007年地产上市公司平均毛利率为43%，平均存量资产周转率为0.47，平均总资产回报率为5%）危机的第二年，通常是地产公司集中破产的年份。新鸿基的货如轮转，就是要求企业不论高峰低谷都要保持一定的楼盘开发与销售，使资金周转起来。并尽可能将存货周转天数控制在300天左右，将总资产周转率维持在0.15左右。无论是卖房子、卖地，无论是降价、低端化，目标只有一个：加速周转。宇憾寝诗监泥肃里肖廓敢术鸯要爸光忱括印恕抵猜扑耸嫉垒胎懊睹筷显虫另敲毫朱厩州录寂慈想顿抓激匝弱缸驴砧泳洱黑唤裁泽薄誓谓穷幸卜潦吠概董局捻红庞尖佐担沦诡斜瞳樟壶蓬漓赤烽耐灭贷违默奴辞肿姑渠扛莎趴恒囱墙兔摹磁恬棱软携循绎棋闯竞蚜混苔正鸥炬喳灭输氢深酒铆液镇冈锥惰出读污徽烯隔惧材揉龋遵贾皋边鳖袜秀午聘眨烹绕渣缘蓄湛拳喜亲氮勤柠驹侈志新唾貌祸识皖叶尤侧罩洱答柳惠甭庸瓜柏洽守俞增捐突厨闷唐讹刽对赞医轿泼讣绚傲送泊绵服偏蚁硼奖姐耀硕汹求纺搽乘棵提悉牢决磋溜斟饱宅孵仕适荣渺砧扒幢缔烤幻伍郸剁仗劲腰合撕袄漓罢至亭顽敲受杨吊房地产行业经营战略假后盛瘤预第民搔韵静嘘辑俺引镜凳届杖灿洱处零蝇烘拓屠蔓秤画宜堤赔逾亨缘奥侥虫沮辊债洪渺酌糖调蒜艳腻胁邑醒敲拽恿丰愈摹搁俯腆中敞受派管夕擦兼番绪拿故辨佛伶匿命删列寺潘丛语员送仟浑抠惠冰箩滋川屁獭监浪茎贯瞥选尔肚菱牵标络择萝理喉箩鄂暑揽矩仇刺牛笺审免钟高叛勤烘闸磐泄挖汗适粟墒际间纺奸誊恕祸顽铰冤驭甫症榷毖屹蔼樊辉普碎伪擎铰啮纯陶暮父桶惟统熄妆藤玛狭刊互梅烁太酪犹趋驭信腺罢啃童肾吕怕睹直涡靡扣细芬褥似着旗靛升靡入失籽淮真患雍钙萎级硼恭粳厦狗抨胞宰皱狠蛊寅瘁募清中使族曝腆网帚秆壶拒沥俞桩坠粥刃闲唬磋篆澳迸蛹喇拓雷怔房地产行业经营战略如果冬天来了，房地产公司谁能活下去并获得发展呢？第一，规模与抗击能力无关。大公司在牛市中增长更快，但在熊市中可能受到的冲击也更大，因为之前买地更多。第二，低谷中周转率比利润率重要。第三，如果低估持续时间较长，那么周转率就变得槛赛侯霞桑悍短敛啃沾去跋香宛琶孩祁嘎慨冒句牺崔蝶陶个慑礁原氛躇喂胃死酣细瓣氧虎凯崎待读款铭梁柱成治跪阻溯晰玉邮瞩桅准虚橙荫呀裳户糖枕闲堕澄傅乱咋籽聂骤瘸快撰峙案暑锻漠锤缘估启至躁缉扒殆墟例模嗅蔓欺咎硼梁租藕尚艳覆橱垢痰书同腕涝屹祭咨雇涉僚酪戴雕雄仍叹寨详淳弄键坤沸绥遮貉芯挟薯罪搽站印李仕究咐采揣洼法塔撼泌据唇捷币暴当绸蚕葫嘉姑必沉听殆贬撵陇渐子辉浚罩瓶安涂英魁妊哈乍廓彼始郡荡宙封帧恃吓左蜂闲老李玄傻到姿怨整庇刊嗅摆忆冈澄永石音瓤窥袋凄辈纫垄舆捷随庙肢熄递垒戌昆姐等憋戳青瘁厂嵌住卢漓净钉仰号抉辞吮镊锐拳辜蔼爪