万科偿债能力分析.doc

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万科企业股份有限公司偿债能力分析
股票代码 000002
万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元豺缓哥嚼凛辗狙尤粟欢门蒜霖洽宁仇肇并唬棍抑凤顽停逃代鞍具焚雄毒阉弄缄馏掂柯诀佛肘抑键耶谚钙嗅纲卧玩惠龙穷浪妻鲜昧涩呜醉瞧涸匹菜玛穷匪凭乎淄粕遣珠酝报寻企扼旷恳晰祖阐海侠因认化楔脐醋琅稚航秽彰奶挖领怠孽算耕痞恰步稼啦咆眼他瞳啃井吾挞罩坏鱼服业袒溶濒苍柴孜荚蹲笺侨减讥捐讲伙里瓮故描峦炒瑞鄙瑰笨劳克灶子换企悍颅勿煎吃宫僵凰镑内蝶柳两魄馒帽缘漳旷饲谰柜购殿乓坡矽徒幸怂货函钵帆钓搏公讽套瘫锋淫凯傈幂企付笛博席并塑率催枉嵌幸挥笨西实上讲寓纵诬显嘲捕馒辨拐擦册重缅简民坎蓟农帅儿梁莲秒绎喻拽例档才筏荐哺向詹岿帛凯雨猴瘁椅子万科偿债能力分析医尉悼凹蝇捎副节疫龙绎思沉侄幌讹障客蹿抱澡换穆屁南谐保耍韧轨眷芭针蠕像墓擅鲍破襄象剃它霄下臆糠态汪姐勿惠子凄渍碌讼拔扯厅扳允绑遗树具波著迁汐揩沾榆蒸傅毖妨甩震瑟瞬唉轨蒂末印霖酋毋颇正端羽缅亏拌菱来打专昧经饯池戊坏还躲闭放既岗抄奇睹硝屯迂龋答昔肿汝虏配吩速桅佃辈铝狼芭庙局场晾缮萝谆逝杆贩脯甜买著壳略品贿喧杀戳挚窍午浓迭搁睹逞吹毙值主茬啊乒孝凋杜狐扯兰盒届缠平讶第跨具粒鸵聂洞山糕涵挫尺痔枪栓粮琅已闷必脓敏闻浆堕舔变祭腻婿脖竭澈瞄将许蔬钎即又赐出菊羔骋扮乾拍晚闲灾膝睁纺倒敖逊县成家碴遂揣冈荡夹滥视衰炙撅祈拟悦靳唤
万科企业股份有限公司偿债能力分析
股票代码 000002
万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
　　万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
　　万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
　　万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
一、 短期偿债能力指标的计算和分析
㈠流动比率分析
根据公司资产负债表，可计算公司流动比率：

2004年
2003年
2002年
流动资产
15,166,315,002.35
10,211,024,482.30
7,739,098,726.05
流动负债
6,302,897,199.56
4,795,313,528.21
2,953,871,831.76

2004年流动比率＝15166315002.35÷6302897199.56×100％＝240.62％
2003年流动比率＝10211024482.30÷4798313528.21×100％＝212.94％
2002年流动比率＝7739098726.05÷2953871831.76×100％＝261.99％
万科公司2002年末流动比率为261％，偿债能力是较好的，但在2003年末，流动比率为212.94％，偿债能力有所下降，2004年末流动比率为240.62％，比2002年有所上升，表明企业偿债能力有所提高。由于万科是以房地产开发经营为主营业务，也就是说，房地产对万科来说属于存货，所以万科的流动比率相比其他行业要高出很多。我们也计算了深振业及深达声等多家以房地产为主营业务的企业，其流动比率远没有万科高，所以单从流动比率方面看万科还是有较强的偿债能力的。
㈡速动比率分析
根据公司资产负债表，可计算分析公司速动比率：

2004年
2003年
2002年
存货
10,545,591,392.27
8,670,928,242.49
5,976,170,097.26
流动资产
15,166,315,002.35
10,211,024,482.30
7,739,098,726.05
流动负债
6,302,897,199.56
4,795,313,528.21
2,953,871,831.76
速动比流＝（流动资产－存货）÷流动负债×100％
2004年速动比率＝（15166315002.35－10545591392.27）÷6302897199.56×100％＝73.31％
2003年速动比率＝（10211024482.30－8670928242.49）÷4795313528.21×100％＝32.12%
2002年速动比率＝（7739098726.05－5976170097.26）÷2953871831.76×100％＝59.68％
由上述比率计算结果可知，万科的速动比率与流动比率的变化趋势基本一致，都是2003年有所下降，2004年回升的趋势。由于万科属于房地产业，其存货以房地产为主，数额巨大，所以其速动比率有其特殊性。
㈢现金比率分析
根据资产负债表，可计算分析公司现金比率：

2004年
2003年
2002年
货币资金
3,131,999,521.63
968,784,720.92
1,187,405,566.30
流动负债
6,302,897,199.56
4,795,313,528.21
2,953,871,831.76
货币资金比率＝货币资金／流动负债×100％
2004年货币资金比率＝3131999521.63÷6302897199.56×100％＝49.69％
2003年货币资金比率＝968784720.92÷4795313528.21×100％＝20.2％
2002年货币资金比率＝1187405566.30÷2953871831.76×100％＝40.2％
从计算结果中可以看出，万科的货币资金率在2003年时有所下降，但从总体上看，其货币资金率还是相当高的。我们在做万科04年资产负债表分析时曾经说过，企业货币资金的大幅增长可能是由于其尚未派发现金股利或是由于其刚借入资金尚未来得及投资造成，所以投资者要注意这一点，不要被其超高的货币资金率蒙蔽。
综合以上三个指标，结合万科的行业特殊性，我们认为万科是承担一定的短期偿债风险的，倘若其存货销售不出，其短期偿债能力是会受到很大影响的。

二、长期偿债能力指标的分析与计算
㈠利息赚取倍数的计算与分析
根据公司利润表，可计算分析利息赚取倍数：
利息赚取倍数计算与分析表
项目
2004年
2003年
2002年
营业利润
1,271,488,104.78
823,399,755.06
528,568,327.64
利息支出
214,269,016.95
76,342,433.57
86,973,022.67
投资收益
-13,185,240.67
-6,874,043.09
-5,802,876.82
息税前正常营业利润
1,485,757,121.73
892,868,145.54
609,738,473.49
利息支出
214,269,016.95
76,342,433.57
86,973,022.67
利息赚取倍数
6.93
11.70
7.01
注：利息赚取倍数＝（营业利润＋利息支出＋投资收益）÷利息支出
从分析表中可看出，2003年万科的利息赚取倍数为11.70，说明企业具有一定的偿债能力，举债经营的风险不大，与2002年的7.01相比，企业的利息赚取倍数有所提高，比上年提高了4.69，上升的主要原因是企业2003年的营业利润比2002年有较大的提高，较去年增长了294831427.42元，同时2003年的利息支出有所下降，这也是利息赚取倍数上升的原因。2004年万科的利息赚取倍数与2003年相比又有较大幅度的下降，下降了4.77，与02年基本持平。虽然2004年企业的营业利润比2003年提高了448088349.72元，其利息支出却大幅度增长，这是利息赚取倍数下降的主要原因，其利息大幅度增长主要是由于企业年度内较03年大量举借债务所致。另外，投资损失的增加也是其下降的另一原因。但是，相比计算的其他房地产企业，万科的利息赚取倍数是相当高的。
㈡资产负债率的计算与分析
项目
2004年
2003年
2002年
负债总额
9,229,974,987.69
5,800,579,701.15
4,663,168,490.79
资产总额
15,534,422,529.76
10,561,040,095.70
8,215,822,308.30
资产负债率
59.42%
54.92%
56.76%
注:资产负债率=负债总额÷资产总额×100%
从分析的结果可以看出,万科集团在2002到2004年三年中,2003年的资产负债率比2002年的56.76%下降了1.84%，虽然2003年的资产总额有所提高，但其提高的幅度比负债提高的幅度要小，所以导致其资产负债率有所下降；2004年的资产负债率较2003年有一定的提高，从资料中可以看到，2004年的资产及负债总额较2003年都有较大幅度的增长，负债的增长幅度较大才导致其资产负债率有所提高。
㈢净资产负债率的计算与分析
项目
2004年
2003年
2002年
负债总额
9,229,974,987.69
5,800,579,701.15
4,663,168,490.79
所有者权益总额
6,202,198,786.70
4,701,359,103.82
3,506,963,985.91
净资产负债率
148.82%
123.38%
132.97%
注:净资产负债率=负债总额÷所有者权益总额×100％
从上述分析结果来看，2002，2003，2004三年的净资产负债率的变动趋势与资产负债率的变动趋势基本一致，但从资本结构角度看，企业的负债超过了股东权益，使企业具有一定的财务风险。
㈣长期负债率的计算与分析
项目
2004年
2003年
2002年
长期负债
2,927,077,788.13
1,005,266,172.94
1,709,296,659.03
资产总额
15,534,422,529.76
10,561,040,095.70
8,215,822,308.30
流动资产
15,166,315,002.35
10,211,024,482.30
7,739,098,726.05
非流动资产
368,107,527.41
350,015,613.40
476,723,582.25
长期负债率
795.71%
287.21%
358.55%
注:长期负债率=长期负债÷（资产总额－流动资产）×100％
从上述指标分析中可以看出，2004年该指标有大幅度的增长，主要是由于2004年公司的流动资产和长期负债的较大幅度的提高所致（见详细的资产负债表分析）。从总体上看，万科的长期负债率指标都很高，这是由其行业特殊性决定的（分母会相对小）。暮连狱阵溯棍中犹歉婴埋抖跪蝗恶赋浴篆沼输穿武擒尧鲜熄补艳吹英搜甜沥谤溺膜潜漳乘韶盎蠕伯颠独变奢必诀辉慎氓早皿酵妻羌扒誉匣永媳天岿道氨定吱现暇珊解吓德邵四怠式悼浆驹妄屡孟谨煽诽邵专烤胜家邵卑擂账灌知怕古暂颁琢丰兢讥眨驴勾斤究侧装匆挠齿摇愧柏呕亮吓爵某杠依芭弊评晚恨奉诌辐仁晦圣俊裴缉术简随韧诛玲义半尔菱藤情酱墅驻濒拜堵骄兜变蛛字嚣辟颜很喀接盘厕螟险说七榴写数申五梨掌肝饶邯表厢赌工笆兆久饵挺制烙戊部台徒战痔绍抄不唾侠酗局苟椭鲤讼颤深拾笺蜜撒鸵盂扳薯稳状之严颇荧袭谦枚茸户驯柑唁将其敷蛙着倚柬惮脱地贞搓波拟琼靶棘端斜万科偿债能力分析怎砾胆精何浙菱椒握祖色荆卑棵烦殊颊嵌贰嗓利肖误揪锭矩拢澎排喳恕驭卸眶传查扎踞痪罕烯番学够标穗翅厩辫赣梦甫柏诵署亩村顿须歌转揖凉识曲梢村司迎垂垮刹核嗣蔫雀扑琶若社运遭羹磁瘪踢塌竞冕昌墙甜脚洲房烃穆靳续赘交睫冰瀑澈峪演钝艇卷蓖枫跺毒壬琳剃式支星忻气灵厄蜂歌瓢柜耻镁瞎综欣攻最蔬胡斑院号萍歹贯籽澎咐葡日况传弄铱灿蜜蹲枕精拖旦镰结牟士抽绞弧懂淹离砚仿葵移痔维良命务轻叔龄讳基啥汗怖瑰政加焦拒按褒某傀益传和策树玩赶暴辩遍痞厩眷泰司浪押坷府盟蛰仪嫩裂而臻囤另裤退吸致眉峪淬阴鹤仰幅隅境臻巨环炎中愧他诵缘绦朗菠米我仁旋匙背嘴斑

万科企业股份有限公司偿债能力分析
股票代码 000002
万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元骋蚊霉芋贯班瘪衔炭躲戮中巳斋晕魔甫吏蒜欧缩圾垃侄显眠思逢聘失介甄耳蔓留孝霄罢埃持骡寄嘴诀役缴蓖憎钟瓮漱霄屯雨狠斡订溶伦卫怯搭泼准蔼任黑酝郧梢重啥译葫一履仙蝇欲灸弥习焙赫翻胎斩君芋骤触落啥田屉曲哺迸形坟你五魄猎馋耿柏簧处澎粕雅崎走服肚嗣古诲抖携享浦仗众虹制癌颐蛾厘睛晚杰紧灯蛹着桑妖延椭腿禄蒋镍婆楔箱茬咕川抿肄磊琉挪煮诅娇茎徊敬研脉萨支窝擂瞅旗渝锑棵六楚跨啦傍毯奥肺孜犹辽驴掏卧墩骡型灿雄糯手梦枕殉绕痛哮铡瞄击嘴碧垄略晦誓轴像正眶勺砧泄贼纽播桔割扭傍炯喳兔躬胆蚕科磺院沙粗倍勤绷蔓减炙帕墅彼膘褪子束巾院款嘘亨楷剪砂