330星河城颠覆细节(改)-(NXPowerLite).ppt

星河城品牌服务组星河城品牌服务组2005.2005.4.254.25形而上的过程形而上的过程前期思考前期思考一个历经一个历经3 3年、开发成功的、南城超大规模项目现在正年、开发成功的、南城超大规模项目现在正在面临迈进颠峰状态的时刻，从一个平民化明星楼盘在面临迈进颠峰状态的时刻，从一个平民化明星楼盘进化为一个高品化领袖楼盘的质变阶段，从平视到仰进化为一个高品化领袖楼盘的质变阶段，从平视到仰视，我们如何创造这一形而上的过程？视，我们如何创造这一形而上的过程？我们现在的形态我们现在的形态-卖点梳理卖点梳理3 3.1 17 7的的容容积积率率3 30 0%的的绿绿化化率率纵纵横横交交错错，变变化化丰丰富富超超大大双双主主题题会会所所星河城星河城开发商开发商玺玺萌萌地地产产在在南南城城大大盘盘上上的的品品牌牌知知名名度度与与良良好好的的口口碑碑南南城城玺玺萌萌苑苑的的成成功功操操作作品品牌牌经经验验会会所所地块地块东东南南亚亚风风情情社社区区，临临街街八八百百家家商商铺铺，一一期期全全面面入入住住南南城城热热点点区区域域，马马西西路路繁繁华华版版块块。麦麦当当劳劳大大中中国国美美苏苏宁宁三三环环四四环环之之间间，地地铁铁四四号号线线直直线线到到达达西西单单配配套套交交通通环环境境区区位位规划规划曼曼佗佗罗罗的的布布局局形形式式 3 35 51 18 80 0平平米米的的南南向向房房间间建建筑筑的的色色彩彩、花花饰饰、园园景景都都是是南南亚亚热热带带的的风风光光主主题题 阳阳光光观观景景立立面面，莲莲花花顶顶部部造造型型形形态态户户型型景景观观立立面面产品产品容容积积率率水水体体绿绿化化分分主主题题和和关关键键词词核核心心理理念念品牌品牌大盘大盘信誉信誉口碑传播口碑传播成熟社区环成熟社区环境境差异化产品差异化产品第一居所第一居所城市城市升值升值舒适舒适现代现代人性化人性化稀缺稀缺新兴板块潜新兴板块潜力地段力地段市市场场地地位位附加价值附加价值核心价值核心价值中产阶层的居住梦想中产阶层的居住梦想中产阶层的城市生活中产阶层的城市生活中产阶层的第一城市中产阶层的第一城市居所居所南城领袖产品南城领袖产品自身价值提自身价值提升升大体量大体量产品产品差异化差异化曼陀罗曼陀罗式规划式规划东南亚风格东南亚风格主主要要诉诉求求认同化认同化大盘大盘品牌品牌效应效应参考比较（本城区域）参考比较（本城区域）万年花城万年花城占地面地：占地面地：8282公顷（公顷（12001200亩）亩）建筑面积：建筑面积：200200万平米万平米容积率：容积率：2.262.26绿化率绿化率35%35%价格：塔楼价格：塔楼49004900元元/平米平米 板楼板楼53005300元元/平米平米恋日花都恋日花都总占地面积：总占地面积：7 7万平米万平米总建筑面积：总建筑面积：24.124.1万平米万平米容积率：容积率：2.22.2绿化面积绿化面积22435 22435，绿化，绿化率率30%30%均价：均价：54005400元元/平米平米城南嘉园城南嘉园总占地面积：总占地面积：3232万平万平米米总建筑面积：总建筑面积：4040万平万平米米容积率：容积率：1.871.87均价：均价：55005500元元/平米平米绿化率：绿化率：34.3%34.3%未来上层未来上层总占地面积总占地面积:7.9:7.9万平米万平米总建筑面积总建筑面积:21:21万平米万平米容积率容积率:2.66:2.66均价：均价：54005400元元/平米平米同城区域项同城区域项目目装修标准装修标准比较比较 建筑外墙建筑外墙 大堂大堂 电梯电梯 门窗门窗万年花城万年花城高级外墙涂料与外墙高级外墙涂料与外墙砖结合，基座为仿石砖结合，基座为仿石涂料或外墙砖外墙内涂料或外墙砖外墙内保温。保温。地面铺防滑地砖，墙地面铺防滑地砖，墙面贴墙砖面贴墙砖合资电梯（广日或同合资电梯（广日或同档次）档次）高级白色塑钢窗，玻高级白色塑钢窗，玻璃采用双层中空玻璃璃采用双层中空玻璃开启扇带固定纱窗，开启扇带固定纱窗，户门：钢质三防复合户门：钢质三防复合门，配防盗门锁及门门，配防盗门锁及门镜镜 恋日花都恋日花都高级外墙面砖、高级高级外墙面砖、高级外墙涂料相结合外墙涂料相结合,部部门黄岗岩结合装饰。门黄岗岩结合装饰。楼门大厅为通体砖，楼门大厅为通体砖，其他楼层候梯厅为通其他楼层候梯厅为通体砖。体砖。首首层采用酒店采用酒店公寓的手法，公寓的手法，3.43.4米米大堂大堂广州日立电梯广州日立电梯10001000Kg Kg 户门为钢木三防门户门为钢木三防门（龙甲或高级），外（龙甲或高级），外窗为内开、内倾式塑窗为内开、内倾式塑钢窗配双层中空玻璃。钢窗配双层中空玻璃。城南嘉园城南嘉园采用环保型优质外墙采用环保型优质外墙防水装饰涂料，基座防水装饰涂料，基座部分贴面砖部分贴面砖 公共部分一次装修到公共部分一次装修到位（局部为瓷砖铺设）位（局部为瓷砖铺设）中德合资的上海巴伐中德合资的上海巴伐利亚华立电梯利亚华立电梯 户门为多功能防护门户门为多功能防护门户内门客户自行配置户内门客户自行配置窗户全部为塑钢窗，窗户全部为塑钢窗，外墙窗采用双层玻璃外墙窗采用双层玻璃 未来上层未来上层本项目采用外保温，本项目采用外保温，厚度厚度5050MMMM，增加了室增加了室内的使用空间内的使用空间 电梯前室涂料漆面，电梯前室涂料漆面，花岗岩踢脚、地面，花岗岩踢脚、地面，顶面是吸音板。顶面是吸音板。每一个单元，一部富每一个单元，一部富士电梯士电梯 塑钢窗，气密性和水塑钢窗，气密性和水密性较高密性较高 同城区域项同城区域项目目配套设施配套设施比较比较 会所会所 园林园林 户型户型 教育教育万年花城万年花城社区内将所有商业围社区内将所有商业围绕公共站点、公共广绕公共站点、公共广场、步行系统形成沿场、步行系统形成沿街商业，站点商业、街商业，站点商业、广场商业、步行休闲广场商业、步行休闲商业多元化系统布局商业多元化系统布局社区园林规划中以国社区园林规划中以国际先进的纽约中央公际先进的纽约中央公园的城市规划理念精园的城市规划理念精心雕琢中心绿化公园、心雕琢中心绿化公园、社区级花园、组团绿社区级花园、组团绿地等分级景观地等分级景观一居一居35356060 二居二居8585100100 三居三居120120140140四居四居150150160 160 三期主力户型三期主力户型130 130 左右三居左右三居 万年花城内也规划有万年花城内也规划有四所幼儿园、两所小四所幼儿园、两所小学、一所中学，未来学、一所中学，未来将走一条合作品牌办将走一条合作品牌办学的道路。学的道路。恋日花都恋日花都享用高尔夫俱乐部享用高尔夫俱乐部 花溪广场花溪广场花语广场花语广场梧桐长廊梧桐长廊纯板楼纯板楼9898-148-148 围合板楼围合板楼:5555-110-110 社区内拥有一座现代社区内拥有一座现代化的幼儿园，草桥小化的幼儿园，草桥小学，业主可免任何赞学，业主可免任何赞助费直接办理子女入助费直接办理子女入托、入学。托、入学。城南嘉园城南嘉园拥有许多运动场地设拥有许多运动场地设施，如游泳馆、网球施，如游泳馆、网球场、篮球场、羽毛球场、篮球场、羽毛球场等场等拥有大片开阔的中心拥有大片开阔的中心绿地，包括休闲广场绿地，包括休闲广场健身漫步道、特色庭健身漫步道、特色庭院、可步入式花园院、可步入式花园104-111104-111二居二居123-146123-146三居三居内有小学、幼儿园内有小学、幼儿园 未来上层未来上层社区西侧（二期）有社区西侧（二期）有会所，会所，约约1800 1800 包含健身包含健身 棋牌室等棋牌室等楼顶设有网球场楼顶设有网球场 园林布局借助叠石、园林布局借助叠石、流水、游廊以及各种流水、游廊以及各种自然植物等元素来围自然植物等元素来围合细化空间。合细化空间。9696二居二居 118 118三居三居 159 159四居四居 幼儿园：北京双叶艺幼儿园：北京双叶艺术幼儿园术幼儿园 小学：小学：嘉园小学嘉园小学 草草桥小学。桥小学。中学：丰台区中学：丰台区1212中初中初中部（市重点）中部（市重点）参考比较（四城区域）参考比较（四城区域）说在前面：说在前面：价格扬升后首先应将目光投放整个北京市场，身边存价格扬升后首先应将目光投放整个北京市场，身边存在的威胁不仅仅在同区域，最大的竞赛是从外区域市在的威胁不仅仅在同区域，最大的竞赛是从外区域市场中夺得主动权。而外区域产品的特殊性与地域性往场中夺得主动权。而外区域产品的特殊性与地域性往往容易生根市场，观念的产生与成熟的卖点也是不可往容易生根市场，观念的产生与成熟的卖点也是不可动摇的，我们判断的依据也从此而来，对于竞争阵容动摇的，我们判断的依据也从此而来，对于竞争阵容的存在，对手的实力不容忽视。的存在，对手的实力不容忽视。1 1、北区依托奥运环境的产品、北区依托奥运环境的产品傲城傲城 情况项目：位于亚运村正北情况项目：位于亚运村正北2 2公里，占地公里，占地105105公顷，总建筑面积约公顷，总建筑面积约180180万平万平方米。其中住宅建筑面积方米。其中住宅建筑面积140140万平方米，大型公共建筑面积万平方米，大型公共建筑面积2020万平方米。万平方米。公共服务设施面积公共服务设施面积2020万平方米，包括教育、休闲、购物、餐饮等配套设万平方米，包括教育、休闲、购物、餐饮等配套设施。居住区的南部和西部，是广达施。居住区的南部和西部，是广达1300013000多亩的永久性国家级森林公园，多亩的永久性国家级森林公园，目前已实现的绿化带目前已实现的绿化带40004000亩，代证城市绿化用地亩，代证城市绿化用地25302530亩，更有环居住区亩，更有环居住区的的60-8060-80米宽的绿化隔离带，绿地率达米宽的绿化隔离带，绿地率达58%58%。借鉴慕尼黑奥林匹克公园的。借鉴慕尼黑奥林匹克公园的自然与运动相结合的风格形式，采用在竖向变化上更为丰富的绿色合地自然与运动相结合的风格形式，采用在竖向变化上更为丰富的绿色合地形式、布置水景广场、带状广场及其两侧以微地形塑造手法形成变化丰形式、布置水景广场、带状广场及其两侧以微地形塑造手法形成变化丰富的丘陵山势，使整个绿色环境融为一体。一处处园林景观、一座座林富的丘陵山势，使整个绿色环境融为一体。一处处园林景观、一座座林间小品、一幢幢建筑、一块块休闲运动场地都被有机地结合在自然、富间小品、一幢幢建筑、一块块休闲运动场地都被有机地结合在自然、富有生机的绿色之中。有生机的绿色之中。销售价格：销售价格：66006600元元/平米平米主要卖点：主要卖点：大型社区大型社区公共服务设施面积公共服务设施面积2020万平方米，包括教育、休闲、购万平方米，包括教育、休闲、购物、餐饮等配套设施。物、餐饮等配套设施。健康社区健康社区居住区的南部和西部，是广达居住区的南部和西部，是广达1300013000多亩的永久性国家多亩的永久性国家级森林公园，目前已实现的绿化带级森林公园，目前已实现的绿化带40004000亩，代证城市绿化用地亩，代证城市绿化用地25302530亩，更有环居住区的亩，更有环居住区的60-8060-80米宽的绿化隔离带，绿地率达米宽的绿化隔离带，绿地率达58%58%。交通便利交通便利位于亚运村正北位于亚运村正北2 2公里。公里。傲城细节部分展示傲城细节部分展示外立面外立面售楼处售楼处售楼处内部售楼处内部思考一思考一 傲城傲城VSVS星河城，同样是交通便利，同样是大型社区，同样是星河城，同样是交通便利，同样是大型社区，同样是完整的商业配套，当我们的价格与之接近甚至超出时，需要考虑完整的商业配套，当我们的价格与之接近甚至超出时，需要考虑的是：傲城拥有的是：傲城拥有1300013000亩国家森林公园，星河城拥有什么？亩国家森林公园，星河城拥有什么？万科星园万科星园 情况项目：情况项目：万科星园是北京万科继城市花园之后，在中国万科星园是北京万科继城市花园之后，在中国20082008年奥运会年奥运会奥运村预选址旁开发的一个新项目。占地面积奥运村预选址旁开发的一个新项目。占地面积112348112348平方米建筑面积平方米建筑面积360317360317平方米。由平方米。由1515栋碟式塔楼组成，分四期开发，一、二、三期已经栋碟式塔楼组成，分四期开发，一、二、三期已经全面入住，由于前三期的全面入住，小区已经非常成熟，配套设施已经全面入住，由于前三期的全面入住，小区已经非常成熟，配套设施已经投入使用。目前正在热销的是万科星园四期。万科星园位于亚运村正北投入使用。目前正在热销的是万科星园四期。万科星园位于亚运村正北2.52.5公里西邻公里西邻1300013000亩奥林匹克国家森林公园，北临规划中的中央体育公亩奥林匹克国家森林公园，北临规划中的中央体育公园园,小区内绿化覆盖率高达小区内绿化覆盖率高达62%,62%,内外环境相得益彰。由美国贝尔高林景观内外环境相得益彰。由美国贝尔高林景观设计所主持的景观设计设计所主持的景观设计,主题围绕主题围绕“人与环境共生人与环境共生”展开，展开，15 15栋蝶式楼栋蝶式楼灵活布局灵活布局,使楼间绿地错落有致。使楼间绿地错落有致。销售价格：销售价格：80008000多元多元/平米（精装）平米（精装）主要卖点：主要卖点：成熟社区成熟社区一、二、三期已经全面入住，由于前三期的全面入住，小区已一、二、三期已经全面入住，由于前三期的全面入住，小区已经非常成熟，配套设施已经投入使用。经非常成熟，配套设施已经投入使用。健康社区健康社区亲水园林是园区的主要特色，园区设计时加强了水景的设置。亲水园林是园区的主要特色，园区设计时加强了水景的设置。小区内，水以各种形态小区内，水以各种形态-瀑布、叠水、流水墙、湖面、旱河川分布在各处，瀑布、叠水、流水墙、湖面、旱河川分布在各处，或静或动，时短时续，千姿百态，令小区内的空气更加亲柔润目；无论是外或静或动，时短时续，千姿百态，令小区内的空气更加亲柔润目；无论是外出归家，走过园区或是凭窗远望，皆有绿色，皆有景致。出归家，走过园区或是凭窗远望，皆有绿色，皆有景致。交通便利交通便利位于亚运村正北位于亚运村正北2.52.5公里。公里。万科品牌万科品牌万科通过多年的积累使得万科的品牌深入人心。万科通过多年的积累使得万科的品牌深入人心。万科星园细节部分展示万科星园细节部分展示思考二思考二 万科星园万科星园VSVS傲城傲城VSVS星河城，就万科星园与傲城的比星河城，就万科星园与傲城的比较很显而易见，对于处在同一快地皮上的建筑拥有同样较很显而易见，对于处在同一快地皮上的建筑拥有同样的条件，每平米的条件，每平米15001500元的差价就充分的说明了万科品牌元的差价就充分的说明了万科品牌的价值，而星河城与万科的比较中，当我们的售价与之的价值，而星河城与万科的比较中，当我们的售价与之相差无几时，这个时候我们怎么办相差无几时，这个时候我们怎么办?2 2、西区魂附文化格调的产品、西区魂附文化格调的产品诚品建筑诚品建筑 情况项目：情况项目：诚品建筑项目，位于北京市海淀区四季青诚品建筑项目，位于北京市海淀区四季青乡通达地区，西四环路与杏石口路（中环以西路段）乡通达地区，西四环路与杏石口路（中环以西路段）紫竹院路（四环以东路段）立交桥路口的东南角。本紫竹院路（四环以东路段）立交桥路口的东南角。本项目规划设计为封闭式住宅小区，总建筑面积约为项目规划设计为封闭式住宅小区，总建筑面积约为148,000148,000m2m2左右，地上总建筑面积约为左右，地上总建筑面积约为118,000 118,000 m2m2，地地下建筑面积约下建筑面积约30,000 30,000 m2m2。销售价格：销售价格：8000-90008000-9000元元/平米平米主要卖点：主要卖点：人文氛围无处不在的理念：人文氛围无处不在的理念：北京开始有建筑将阅读变成一种生活习惯，北京开始有建筑将阅读变成一种生活习惯，所以，在建筑里盖一座图书馆，不是不可能！所以，在建筑里盖一座图书馆，不是不可能！知识和学识形成建筑空间，知识和学识形成建筑空间，生活成为一种文学、甚至美学，不是口号、是真实！生活成为一种文学、甚至美学，不是口号、是真实！北京开始有建筑认真看待心灵的丰硕胜过存款数字，北京开始有建筑认真看待心灵的丰硕胜过存款数字，这不只是建筑的觉醒、更是人文的觉醒，这不只是建筑的觉醒、更是人文的觉醒，将知识的汲取看做是生命的养份，将知识的汲取看做是生命的养份，我们知道在北京只有诚品建筑这么做！我们知道在北京只有诚品建筑这么做！好建筑从来不会平淡无奇，好建筑从来不会平淡无奇，看过诚品建筑，您对好建筑的定义越见清晰！看过诚品建筑，您对好建筑的定义越见清晰！财富数字可以彰显成功，却无法界定成就，财富数字可以彰显成功，却无法界定成就，学识永远领先学位，阅读永远是最好的保养，学识永远领先学位，阅读永远是最好的保养，想出将图书馆放到社区生活，只有成熟的建筑，才能做到，想出将图书馆放到社区生活，只有成熟的建筑，才能做到，诚品建筑不见得最贵，但绝对是藏书丰富的建筑。诚品建筑不见得最贵，但绝对是藏书丰富的建筑。诚品建筑细节部分展诚品建筑细节部分展示示思考三思考三 诚品建筑诚品建筑VSVS星河城，就产品本身来讲，诚品建筑星河城，就产品本身来讲，诚品建筑确实能够赚取很多人的眼球，但是究其成功的真正原确实能够赚取很多人的眼球，但是究其成功的真正原因因,却是其借靠西山，塑造出非同一般的文化气质。相却是其借靠西山，塑造出非同一般的文化气质。相比而言，星河城能够从诚品身上学到什么？比而言，星河城能够从诚品身上学到什么？3 3、东区衍生繁华环境的产品、东区衍生繁华环境的产品国兴国兴观湖国际观湖国际 情况项目：情况项目：“国兴国兴观湖国际观湖国际”项目基地为南起姚家园路，沿东四环百项目基地为南起姚家园路，沿东四环百米绿化带的南北长米绿化带的南北长750750米，东西宽米，东西宽350350米的长方形地块。用地范围面积米的长方形地块。用地范围面积25.625.6万平米，建设用地面积万平米，建设用地面积1212万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积54.354.3万平米（地上建万平米（地上建筑面积筑面积4040万平米，地下建筑面积万平米，地下建筑面积14.314.3万平米）。国兴万平米）。国兴观湖国际以观湖国际以6060万万平方米恢宏气势，楼高平方米恢宏气势，楼高8080米的巍峨英姿屹立于此，座拥燕莎丽都米的巍峨英姿屹立于此，座拥燕莎丽都CBDCBD三大三大商圈的合围地利，占尽第一、二、三使馆区毗邻辐射的国际氛围。社区商圈的合围地利，占尽第一、二、三使馆区毗邻辐射的国际氛围。社区内面积达内面积达4 4万平米的北美河谷公园，社区大门外与东四环之间的万平米的北美河谷公园，社区大门外与东四环之间的6 6万平米万平米大型生态绿化隔离带大型生态绿化隔离带若木园，和隔路相望的亚洲最大的城市公园若木园，和隔路相望的亚洲最大的城市公园朝阳公园朝阳公园,早已错落有致的将整个国兴早已错落有致的将整个国兴观湖国际社区围住。身在其中，观湖国际社区围住。身在其中，不论从哪个角度，你都能发现不一样的风景。社区内总面积达不论从哪个角度，你都能发现不一样的风景。社区内总面积达60006000平米平米的水系互连相通，并与朝阳公园水系连成一片。社区旁新迎宾大道自然的水系互连相通，并与朝阳公园水系连成一片。社区旁新迎宾大道自然生态化改造一新，南面与红领巾公园、团结湖公园交相辉映。生态化改造一新，南面与红领巾公园、团结湖公园交相辉映。销售价格：销售价格：1100011000元元/平米平米主要卖点：主要卖点：区位优势区位优势项目项目位于朝阳公园东侧，东临规划辛庄南一路，南临位于朝阳公园东侧，东临规划辛庄南一路，南临规划姚家园路，西临东四环北路绿化带，北临辛庄南街，紧邻规划姚家园路，西临东四环北路绿化带，北临辛庄南街，紧邻CBDCBD燕燕莎、丽都，三大商圈环围，地理位置十分优越。莎、丽都，三大商圈环围，地理位置十分优越。景观优势景观优势北区是由北区是由9 9栋栋2828层板式错落式建筑组成的高档国际化景层板式错落式建筑组成的高档国际化景观社区，最大楼间距观社区，最大楼间距300300米。明厨明卫，错层阳台，形成通透性极佳米。明厨明卫，错层阳台，形成通透性极佳韵律感极强的建筑格局。南区由三栋花园式商务公寓和甲级写字楼韵律感极强的建筑格局。南区由三栋花园式商务公寓和甲级写字楼组成，布局中突出景观特色，朝阳公园、百米绿化带、社区河谷公组成，布局中突出景观特色，朝阳公园、百米绿化带、社区河谷公园，远观近看，触目皆是风景。园，远观近看，触目皆是风景。整体效果整体效果整体效果整体效果思考四思考四 观湖国际观湖国际VSVS星河城，东区的高档社区有着任何区域星河城，东区的高档社区有着任何区域都无法比拟的自然区位优势，当项目能够与朝阳公园都无法比拟的自然区位优势，当项目能够与朝阳公园与与CBDCBD相关联时，无论怎样的项目都能够塑造出非同一相关联时，无论怎样的项目都能够塑造出非同一般的气质，当我们不具备这样的条件时，我们该如何般的气质，当我们不具备这样的条件时，我们该如何出击？出击？4 4、南区附属园林自然的产品、南区附属园林自然的产品朱雀门朱雀门 情况项目：情况项目：朱雀门占地朱雀门占地11.411.4公顷，总建筑面积公顷，总建筑面积2323万平米，作为二万平米，作为二环内罕见的高档居住社区，朱雀门拥有无与伦比的绝版地段：左环内罕见的高档居住社区，朱雀门拥有无与伦比的绝版地段：左依先农坛，右临拥有中国四大名亭美誉的陶然亭公园，前望二环依先农坛，右临拥有中国四大名亭美誉的陶然亭公园，前望二环路护城河，俨然处在中国传统文化的包围之中。与这种文化氛围路护城河，俨然处在中国传统文化的包围之中。与这种文化氛围相对应，朱雀门定位为典型的中国式豪宅，大气端庄，完美的衔相对应，朱雀门定位为典型的中国式豪宅，大气端庄，完美的衔接了蕴含于这块土地的千古文脉，斯地方有斯景，斯景方有斯楼接了蕴含于这块土地的千古文脉，斯地方有斯景，斯景方有斯楼.销售价格：销售价格：1400014000元元/平米平米主要卖点：主要卖点：先农坛、陶然亭珍惜不可再生的人文优势置家，在一定程度上体现先农坛、陶然亭珍惜不可再生的人文优势置家，在一定程度上体现为对资源的占有。健康的自然环境、先进的科技建材资源固然重要为对资源的占有。健康的自然环境、先进的科技建材资源固然重要,唯有存量极少、不可再生的历史文脉资源才最具珍稀性。朱雀门，唯有存量极少、不可再生的历史文脉资源才最具珍稀性。朱雀门，将生于有着将生于有着500500年历史的皇脉之上，蕴含极为珍贵的价值；同时傍立年历史的皇脉之上，蕴含极为珍贵的价值；同时傍立于帝王亲耕的先农坛旁，则直抵希缺之巅峰。陶然亭公园于帝王亲耕的先农坛旁，则直抵希缺之巅峰。陶然亭公园280280亩湖面亩湖面数十万品米绿地，以及先农坛公园、天坛公园的成片古树，健康的数十万品米绿地，以及先农坛公园、天坛公园的成片古树，健康的空气质量、优雅的生态环境凝就朱雀门清新、朴雅的深邸气度。空气质量、优雅的生态环境凝就朱雀门清新、朴雅的深邸气度。朱雀门细节部分展示朱雀门细节部分展示思考五思考五 朱雀门朱雀门VSVS星河城，物品贵在稀有，朱雀门凭借星河城，物品贵在稀有，朱雀门凭借500500年的皇家地脉，以及先农坛、陶然亭珍稀不可再生的年的皇家地脉，以及先农坛、陶然亭珍稀不可再生的人文优势，一举人文优势，一举打破了南城无豪宅的传统定式打破了南城无豪宅的传统定式 。对于。对于同处南城的星河城，虽然在建筑形式上和定位上与朱同处南城的星河城，虽然在建筑形式上和定位上与朱雀门不同，但相同的是我们都要突破南城在人们心中雀门不同，但相同的是我们都要突破南城在人们心中的阴影，如何实现？这才是星河城面临的问题。的阴影，如何实现？这才是星河城面临的问题。同市不同区同市不同区域项目域项目装修装修标准标准比较比较 建筑外墙建筑外墙 大堂大堂 电梯电梯 门窗门窗万科星园万科星园各栋四个立面均统一各栋四个立面均统一设计，设计，一、二层基一、二层基座部分采用高级仿石座部分采用高级仿石面砖，标准层部分采面砖，标准层部分采用高级涂料处理。用高级涂料处理。均设置独立、宽敞、均设置独立、宽敞、明亮的门厅大堂墙面明亮的门厅大堂墙面为天然花岗石及高级为天然花岗石及高级乳胶漆乳胶漆 ，高级乳胶，高级乳胶漆配合优质高雅照明漆配合优质高雅照明灯饰。灯饰。广州日立电梯采用先广州日立电梯采用先进进VVVFVVVF变压变频进口变压变频进口电梯，平稳舒适，电梯，平稳舒适，2424小时高速服务。小时高速服务。入户门采用优质隔音、入户门采用优质隔音、防盗、保温门，安全防盗、保温门，安全美观美观 户内门采用优户内门采用优质实木面板造型门套质实木面板造型门套配以实木面板造型门配以实木面板造型门扇窗户采用优质喷塑扇窗户采用优质喷塑隔热铝合金窗配以双隔热铝合金窗配以双层中空玻璃。层中空玻璃。诚品建筑诚品建筑高级外墙砖及玻璃幕高级外墙砖及玻璃幕 高高级石材石材 东芝电梯东芝电梯 高级断桥铝合金窗高级断桥铝合金窗 朱雀门朱雀门用现代建筑材料绘制用现代建筑材料绘制成层层叠落的城墙效成层层叠落的城墙效果，并将光学原理应果，并将光学原理应用于建筑设计中，创用于建筑设计中，创造出外观深邃、沉稳造出外观深邃、沉稳大气的秩序感、雕塑大气的秩序感、雕塑感、安定感感、安定感仿石材吊顶仿石材吊顶 三菱电梯一梯一户或三菱电梯一梯一户或两户两户 静电喷涂断桥铝合金静电喷涂断桥铝合金中空玻璃窗中空玻璃窗 同市不同区同市不同区域项目域项目配套配套设施设施比较比较 会所会所 园林园林 户型户型 教育教育万科星园万科星园除了集中的商业、文除了集中的商业、文化、健身会所提供专化、健身会所提供专向服务外，景观设计向服务外，景观设计时突出了泛会所概念时突出了泛会所概念将会所拆散，茶屋，将会所拆散，茶屋，烧烤场，缓跑径，分烧烤场，缓跑径，分布在房前屋后。布在房前屋后。水园林是园区的主要水园林是园区的主要特色，园区设计时加特色，园区设计时加强了水景的设置。小强了水景的设置。小区内，水以各种形态区内，水以各种形态-瀑布、叠水、流水瀑布、叠水、流水墙、湖面、旱河川分墙、湖面、旱河川分布在各处布在各处宝瓶座宝瓶座/天马座天马座/金金牛座牛座/狮子座从狮子座从6464 172 172 亚奥幼儿园、学校亚奥幼儿园、学校诚品建筑诚品建筑在这所承载学问的建在这所承载学问的建筑里拥有北京独一无筑里拥有北京独一无二、咖啡香陪伴的、二、咖啡香陪伴的、藏书藏书2 2万余册的住宅万余册的住宅图书馆图书馆诚品书坊诚品书坊本本TAMTAM公司分别主理公司分别主理诚品建筑的建筑设计诚品建筑的建筑设计及园林环境建造，运及园林环境建造，运用空间的设计技艺完用空间的设计技艺完美地诠释了诚品建筑美地诠释了诚品建筑的建设理念的建设理念哈佛组团户型：哈佛组团户型：220 220 四室两厅四室两厅280280五室两厅五室两厅 首师大附中、清华附首师大附中、清华附中、六一小学；幼儿中、六一小学；幼儿园：园：四季青幼儿园四季青幼儿园玲珑幼儿园、双语幼玲珑幼儿园、双语幼儿园儿园朱雀门朱雀门盛邀具有全球影响力盛邀具有全球影响力的室内设计大师梁志的室内设计大师梁志天先生亲自主持，将天先生亲自主持，将更多的设计元素融入更多的设计元素融入于极尽奢华的装饰中于极尽奢华的装饰中左依先农坛，右临拥左依先农坛，右临拥有中国四大名亭美誉有中国四大名亭美誉的陶然亭公园，园区的陶然亭公园，园区阵式布景设计阵式布景设计180180三居三居500500跃层跃层 育才中学、十五中育才中学、十五中 讨论讨论南城均价南城均价70007000元元/平米意味着什么？平米意味着什么？就区位的发展，我们每个人的心里都很清楚，南城就区位的发展，我们每个人的心里都很清楚，南城均价均价70007000元元/平米的项目可以与东、西、北平米的项目可以与东、西、北8500-110008500-11000元元/平米的项目相比较，并且在东、北区域也不乏平米的项目相比较，并且在东、北区域也不乏70007000元左右的项目。所以，当消费者选择时，在他们心中元左右的项目。所以，当消费者选择时，在他们心中的南城概念就成为我们最大的障碍，当我们最大的客的南城概念就成为我们最大的障碍，当我们最大的客户群户群南城市民开始考虑选择在其他区位购买的时南城市民开始考虑选择在其他区位购买的时候，这才是星河城要解决的问题。我们认为，想要在候，这才是星河城要解决的问题。我们认为，想要在与东、北、西的区位竞争上取得先机，就必须将星河与东、北、西的区位竞争上取得先机，就必须将星河城的整体形象突破南城的限制，必须由足够的气质让城的整体形象突破南城的限制，必须由足够的气质让消费者消除南城的阴影。消费者消除南城的阴影。东部有东部有CBDCBD、西部有自然景观文化、北部有奥运前景，、西部有自然景观文化、北部有奥运前景，南南城只是凭托未来的规划在呐喊。城只是凭托未来的规划在呐喊。当我们定位的客户不再是局限于南城的消费者之后我们需当我们定位的客户不再是局限于南城的消费者之后我们需要解决两个问题：要解决两个问题：1 1、留住现有南城客户。、留住现有南城客户。2 2、吸引其他区域、吸引其他区域客户。当我们对我们的产品无法在赋予其他更高的卖点时，客户。当我们对我们的产品无法在赋予其他更高的卖点时，我们唯一能做的就是让人们忽略产品的本身。我们唯一能做的就是让人们忽略产品的本身。根据现有情况，参考了整体市场的产品细节，为了使产根据现有情况，参考了整体市场的产品细节，为了使产品表现更加符合后期推广策略，我们认为自身有以下几点需品表现更加符合后期推广策略，我们认为自身有以下几点需要完善增进：要完善增进：一部分：建筑园林细节一部分：建筑园林细节一定要重视卖场、售楼处及一期环境的改造，尽可能一定要重视卖场、售楼处及一期环境的改造，尽可能美化现有环境，以次提升项目品质感。可考虑改进外美化现有环境，以次提升项目品质感。可考虑改进外立面装饰材料及大堂装修标准。立面装饰材料及大堂装修标准。我们的现场包装建议我们的现场包装建议大红门路绿化及引导大红门路绿化及引导高尔夫球场外绿化及铺装（一）高尔夫球场外绿化及铺装（一）高尔夫球场外绿化及铺装（二）高尔夫球场外绿化及铺装（二）星河城一期底商星河城一期底商（一）一）星河城一期底商星河城一期底商（二）二）星河城一期底商星河城一期底商（三）三）二部分：装饰包装细节二部分：装饰包装细节在在G-2G-2的销售中，样板间形象是将来重要的销售手段，可的销售中，样板间形象是将来重要的销售手段，可直观给到访者传达项目品质与档次。直观给到访者传达项目品质与档次。可借鉴可借鉴“万科星园万科星园”三部分：会所细节三部分：会所细节会所作为社区文化的最重要象征物，在会所作为社区文化的最重要象征物，在G2G2销售中要特销售中要特殊重视，在星河城以往的工作中是不够的，在次要参殊重视，在星河城以往的工作中是不够的，在次要参照如照如“诚品建筑诚品建筑”的此类项目，让会所成为项目档次的此类项目，让会所成为项目档次的有力支持，成为未来社区的最吸引人的亮点之一。的有力支持，成为未来社区的最吸引人的亮点之一。建议：建议：1 1、主题性会所、主题性会所 2 2、会员制会所（借助高尔夫）、会员制会所（借助高尔夫）3 3、综合性的服务会所、综合性的服务会所四部分：教育细节四部分：教育细节对于对于37003700多户入住的社区，教育的重要性勿用多言，多户入住的社区，教育的重要性勿用多言，目前已有目前已有1 1个星河幼儿园，在日后的社区建设中，至少个星河幼儿园，在日后的社区建设中，至少再建设一所小学，是全项目攀升一个品质的有力支持再建设一所小学，是全项目攀升一个品质的有力支持说明，建议与名校联办，在南城建设一所知名的小学说明，建议与名校联办，在南城建设一所知名的小学或中学，将是吸引和保留高层客户的有力武器，也可或中学，将是吸引和保留高层客户的有力武器，也可以完善项目硬件的不足。以完善项目硬件的不足。谢谢观看！谢谢观看！星河城品牌服务组星河城品牌服务组2002005.04.255.04.25