房地产公司设计阶段管理流程(非区域公司)模版.docx

设计阶段管理流程（非区域公司）编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 目的规范设计阶段的管理，明确相关部门及分子公司对应的职责。2. 适用范围适用于方案设计、扩初设计、施工图设计阶段。3.术语与定义无 4. 职责 4.1 非区域公司 4.1.1参与研发设计部的方案设计、扩初设计、施工图设计； 4.1.2参与研发设计部的招投标活动； 4.1.3负责与设计单位签订合同； 4.1.4负责地质勘察及办理报批报建手续； 4.1.5施工图完成以后，负责申请办理建设工程规划许可证； 4.1.6负责权限范围内的设计变更审批。 4.2 研发设计部 4.2.1进行部品研究，建立和完善部品标准配置； 4.2.2编制方案设计任务书、扩初设计任务书、施工图设计任务书（包括样板房、销售中心、景观示范区的设计）； 4.2.3组织设计单位的招投标活动； 4.2.4组织内外部评审投标单位的项目规划初步方案； 4.2.5配合非区域公司进行地质勘察及办理报批报建手续； 4.2.6组织内外部评审扩初设计方案； 4.2.7组织内部评审施工图设计方案；委托具有专业资质的中介机构进行图纸审查； 4.2.8对非区域公司上报的设计变更进行分析，需要时组织内外部评审；对重大设计变更上报总裁办公会。 4.3 项目管理中心4.3.1 下达规划方案设计阶段成本预控目标；4.3.2 下达扩初方案阶段成本控制目标；4.3.3下达施工图限额设计指标；4.3.4 施工图完成以后，制定目标成本管理指导书。4.4 审计内控部 4.4.1对设计单位招标活动进行监督； 4.4.2参与方案设计、扩初设计、施工图设计评审； 4.5 销售公司 4.5.1参与营销中心、样本间、景观示范区的设计，提出相应意见； 4.5.2针对影响销售承诺的设计变更调整营销及销售资料，并向客户解释。 4.6 公司决策层 4.6.1审批规划方案、扩初设计方案、目标成本管理指导书； 4.6.2审批研发设计部的重大、重要设计变更方案。 5. 工作程序 5.1 方案设计（建筑、规划、景观）5.1.1规划方案设计任务书编制5.1.1.1研发设计部根据发展规划部及项目管理中心等部门移交的地块基础资料、项目策划报告、项目总体经济指标以及方案设计阶段成本预控目标和市场调研等资料，组织实施项目规划方案设计工作。5.1.1.2规划方案设计以研发设计部为主，非区域公司配合，由研发设计部编制方案设计任务书。5.1.1.3样板房、销售中心、景观示范区的方案设计由研发设计部组织，分子公司和销售公司参与意见。5.1.2设计单位的选择、项目规划方案内外部评审5.1.2.1由研发设计部负责按照公司相应制度组织选择方案设计单位，非区域公司参与设计单位的选择，审计内控部会签相应文件并进行过程监督。（具体过程见设计类服务商管理流程）5.1.2.2由研发设计部组织对初选单位的项目规划初步方案进行内部评审，总部相关部门及非区域公司参与；同时实施外部评审，聘请外部专家、政府部门有关部门、设计院等进行充分研讨，确定初选设计方案和设计单位。5.1.2.3根据内外部评审结果，研发设计部与专业设计单位充分协商对规划方案进行调整和修改，待方案成熟定稿后，报总裁办公会批准。 5.1.2.4项目规划方案初稿及方案设计单位经总裁办公会批准后，由研发设计部组织非区域公司与方案设计单位签订合同。5.1.2.5研发设计部与设计单位进一步沟通，继续深化项目规划方案的设计。5.1.2.6方案设计最终定稿后，由分子公司具体负责模型、3D的制作，研发设计部指派专人参与配合，给予技术的支持，并负责对模型、3D方案的审核，以保证公司产品设计思路的正确体现。5.1.3报批报建及地质勘探（非区域为主，研发设计部协助）5.1.3.1以非区域公司为主，研发设计部协助，向政府规划部门申报规划方案，征求意见，申请批复；5.1.3.2以非区域公司为主，研发设计部配合，向政府主管部门申请办理建设工程规划许可证；5.1.3.3以非区域公司为主，研发设计部协助，开展地质勘探招投标工作，实施地质勘察工作。5.1.4项目成本测算，下发扩初设计成本控制目标5.1.4.1研发设计部及非区域公司将规划设计方案等资料提供给项目管理中心，项目管理中心依据相关部门提供的资料，并参照项目成本信息数据库，对项目成本预控目标进行修订，提出扩初设计阶段的成本控制目标。5.2 扩初设计5.2.1研发设计部根据项目管理中心下达的成本控制指标，与设计单位具体沟通，实施项目扩初设计；5.2.2扩初设计完成后，由研发设计部组织进行内部评审，总部各部门及非区域公司参与；同时实施外部评审，聘请外部专家、政府部门有关单位、设计公司等进行充分研讨；根据内、外部评审意见，研发设计部与专业设计单位充分协商对扩初设计进行调整和修改，待方案成熟定稿后，报总裁办公会批准实施。5.2.3扩初设计完毕后，研发设计部将相关设计成果通报项目管理中心，由其根据扩初方案进一步修订成本控制指标，编制施工图设计限额指标。5.3 施工图设计、评审以及资料移交和设计交底5.3.1研发设计部根据修订后的限额成本指标，委托专业设计单位实施施工图设计工作，非区域公司参与设计工作；5.3.2由研发设计部组织施工图评审，非区域公司、销售公司、物业公司参与，同时按照项目所在地政府部门要求，由研发设计部负责委托具有专业资质的中介机构进行图纸审查。5.3.3研发设计部将相应的设计成果资料移交给项目管理中心和非区域公司，由其分别实施建设工程项目施工招标和组织项目施工管理工作。5.3.4施工图完成后，以非区域公司为主，研发设计部配合向政府主管部门申请办理建设工程施工许可证。5.4 建立目标成本并确认责任5.4.1施工图设计完毕后，研发设计部应将设计成果通报项目管理中心，由其根据施工图对项目总体经济指标进行详细复核，形成比较准确的项目目标成本指标体系，下达到非区域公司，作为项目成本控制和考核依据之一。5.5 设计变更管理5.5.1项目规划方案确定以后，在项目实施过程中引起总体布局、外立面（材质、颜色）、户型、景观、采暖方式等方案变更的，分子公司均需上报总部研发设计部审批；5.5.2在项目施工过程中，引起投资金额绝对值超过5万元的各类变更，需要报总部研发设计部处理。投资金额绝对值低于5万元的各类变更，由非区域公司自行负责协调设计单位处理，并报总部研发设计部备案。5.5.3研发设计部对上报的方案变更申请进行初步分析判断，对于重要变更经可行性论证后报主管副总裁批准决策，并反馈到分子公司执行。5.5.4对于重大变更应组织公司相关部门、专业设计单位、外部专家等进行论证，并将论证结果报总裁办公会同意后，并反馈到分子公司执行。5.5.5对可能涉及到销售承诺的设计变更，分子公司需要及时将变更情况提供给销售公司。5.5.6重要变更、重大变更参照扩出、施工图及变更设计管理方法。5.6 设计管理其他环节5.6.1研发设计部日常根据分子公司产品系列以及销售、物业的反馈意见，进行部品研究和产品品类细分，建立和完善部品标准配置。5.6.2选择设计单位和中介专业机构时，应严格按照公司有关服务外包采购规定履行相应的合同会签和招投标活动，审计内控部将对此业务过程监督。5.6.3重大、紧急、特殊事项的设计工作，由研发设计部报总裁办公会批准同意后直接委托设计单位进行设计。5.7 报批报建及地质勘探5.7.1以非区域公司为主，研发设计部协助，向政府规划部门申报规划方案，征求意见，申请批复。5.7.2以非区域公司为主，研发设计部配合，向政府主管部门申请办理建设工程规划许可证。5.7.3以非区域公司为主，研发设计部协助，开展地质勘探招投标工作，实施地质勘察工作。6. 支持性文件6.1设计类服务商管理流程6.2室内装修（样板房）管理流程6.3材料选型定板管理流程（部品）6.4设计变更管理流程6.5扩出、施工图及变更设计管理方法7. 相关记录7.1方案设计任务书、扩初/施工图设计任务书7.2项目规划初步方案7.3项目目标成本管理指导书7.4建设工程规划许可证