房地产公司项目阶段性成果管理办法.doc

xx集团
集团项目阶段性成果管理办法
1. 项目阶段性成果定义及管理意义
l 为提高项目运作效率，降低项目管理风险，集团制定了项目从拿地开始到项目结束全过程，各关键节点的项目控制标准和重要输出成果，形成了38个项目阶段性成果。针对特殊偶发事件的控制另形成了6个例外性阶段性成果。
l 各项目阶段性成果经集团领导或各区域地产公司领导审批后，即形成项目实施过程中的里程碑信号，上一阶段的里程碑信号是该项目下一阶段工作的重要支持依据。上一阶段性成果未审批完成，不得进入下一阶段工作。
2. 目的
l 集团成立后，根据各地区公司反馈意见和集团领导要求，重新明确集团项目阶段性成果的定义、审批流程和提交标准；
l 规范集团项目阶段性成果的管理，特别加强对项目阶段性成果按时提交审批方面的管理。
3. 支持文件
Ø 《集团项目阶段性成果定义及审批流程》
l 明确了44个阶段性成果的定义、承办部门岗位、审核人及批准人、审批完成后抄送人；
l 除文件中定义的审批人和抄送人，各区域公司可根据实际需要，申请增加审核人和抄送人，但须经过集团总经理的批准；
l 随公司发展，集团会增减管控的阶段性成果范围和对审批流程进行更新。
Ø 《阶段性成果参考模板》
l 通过对各区域公司以前提交的阶段性成果的归集整理，形成了《阶段性成果参考模板》，作为各成果的参考标准；
l 模板是提交成果的参考基准，更提倡各区域公司能在此基准上进行优化、补充和改进。
4. 管理办法
l 集团设立阶段性成果管理主管岗位，负责对各区域公司项目阶段性成果提交的及时性、规范性进行管控。并负责定期公示各区域公司阶段性成果的完成情况；
l 上一阶段的项目阶段性成果完成并审批通过后，才能进入下一阶段工作。对不提交上一阶段成果就进入下一阶段的项目，或不能按时提交阶段性成果的项目，集团不但会在定期公告的信息中进行批评，同时会相应延缓项目相关合同的签订和款项的支付；
l 各区域公司计划财务部也应将项目阶段成果纳入各部门一级节点计划进行管控，并对执行情况进行考核；
l 具体管控办法详见下表：
（该管控办法的执行人为集团阶段性成果管理主管，最后的核准人为集团总经理）

序号
阶段定义
阶段性成果名称
完成时间
不能按时完成的管控措施
【1】
土地阶段
《项目投资分析模型（土地版）》
土地中标后7日内提交审批
l 延缓土地合同签订
l 延缓土地款支付
【2】
概念设计阶段
《项目概念设计任务书及概念阶段研发敏感点分析》
概念设计合同签订前
l 延缓概念设计合同签订
【3】
《项目概念设计成果》
概念设计完成后10日内
l 延缓概念设计尾款和方案设计首款支付
【4】
《项目投资分析模型（概念版）》
与《项目概念设计成果》同步提交
l 延缓概念设计尾款和方案设计首款支付
【5】
方案设计阶段
《项目方案设计任务书及方案阶段研发敏感点分析》
方案设计合同签订前
l 延缓方案设计合同签订
【6】
《项目方案设计成果》
项目方案设计完成后15日内
l 延缓初步设计合同签订
l 延缓方案设计尾款和初步设计首款支付
【7】
《项目投资分析模型（方案版）》
与《项目方案设计成果》同步提交
l 延缓初步设计合同签订
l 延缓方案设计尾款和初步设计首款支付
【8】
《项目基础处理方案》
项目方案设计完成前
l 延缓方案设计尾款和初步设计首款支付
【9】
《项目景观概念设计任务书及研发敏感点分析》
景观概念设计合同签订前
l 延缓景观概念设计合同签订
【10】
《项目营销策略方案（方案版）》
方案设计完成后30日内
l 延缓方案设计尾款和初步设计首款支付
【11】
《项目目标成本（方案版）》
方案设计完成后15日内
l 延缓初步设计合同签订
【12】
初步设计阶段
《项目初步设计任务书》
初步设计合同签订前
l 延缓初步设计合同签订
【13】
《售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划》
方案设计完成后30个工作日内
l 延缓样板房和售楼处设计及施工合同签订
【14】
《景观方案设计任务书》
景观方案设计合同签订前
l 延缓景观方案设计合同签订
【15】
《项目初步设计成果》
初步设计完成后15个工作日内
l 延缓初步设计尾款和施工图设计首款支付
l 延缓施工图设计合同签订
【16】
《景观方案设计成果》
景观方案设计完成后15个工作日内
l 延缓景观扩初设计合同签订
l 延缓景观方案设计尾款支付
【17】
《项目投资分析模型（初设版）》
与《项目初步设计成果》同步提交
l 延缓初步设计尾款和施工图设计首款支付
l 延缓施工图设计合同签订
【18】
《项目目标成本（执行版）》
初步设计完成后20个日内
l 延缓当月工程进度款的支付
【19】
《项目销售指标》
初步设计完成后20日内
l 延缓销售价格表的审批
【20】
《项目营销策略方案（初设版）》
初步设计完成后30日内
l 延缓初步设计尾款和施工图设计首款支付
【21】
施工图设计阶段
《景观初步设计任务书》
景观初步设计合同签订前
l 延缓景观初步设计合同签订
【22】
《三通一平实施方案及经济分析》
初设完成后启动，正式进场前完成
l 延缓土石方合同签订
l 延缓三通一平工程款的支付
【23】
《招投标及计价方案》
项目招标文书发出前
l 延缓总包合同签订
【24】
《施工单位、监理单位筛选和评估报告》
项目招标文书发出前
l 延缓总包合同及监理合同签订
【25】
《招标文书及合同新版本》
合同签订前
l 延缓总包合同签订
【26】
《售房合同配置标准》
项目开盘前
l 延缓总包合同签订
【27】
《项目精装修方案设计任务书》（尽量纳入主体任务书中）
精装修方案设计合同签订前
l 延缓精装修方案设计合同签订
【28】
施工阶段
《项目精装修初步设计任务书》
精装修初步设计合同签订前
l 延缓精装修初步设计合同签订
【29】
《景观施工图设计任务书》
景观施工图设计合同签订前
l 延缓景观施工图设计合同签订
【30】
《项目营销策略方案（开盘版）》
开盘前
l 延缓开盘价格表的审批
【31】
《项目营销策略方案（强销版）》
销售完成40%
l 延缓相应项目推广费用的支付
【32】
《项目营销策略方案（持续版）》
销售完成70%
【33】
《项目营销策略方案（尾盘版）》
销售完成95%
【34】
《房屋价格表及付款方式（开盘版）》
开盘前
l 推迟开盘
【35】
项目交房阶段
《业主交房方案》
交房前
l 推迟交房
【36】
《商业移交方案》
商业移交前
l 推迟商业移交
【37】
《资产管理方案》
交房前
l 推迟交房
【38】
项目后续阶段
《项目总结》
项目交房后30个工作日内
l 集团公示
注：关于例外管理的阶段性成果，不纳入项目日常阶段性成果的管控范围。只在例外事件发生时，进行跟踪管理。
5. 其它
l 该管理办法自xx年10月1日起执行。
l 该管理办法正式实施后，原发布的相关阶段性成果的管理办法同时废止。

集团运营中心
xx年9月20日
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