北京2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试题.docx

北京2015年下半年房地产估价师理论与方法：估价当事人考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。 A开发商 B承包商 C监理单位 D相关的政府部门 2、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。 A：奢侈物品 B：一般物品 C：吉芬物品 D：炫耀性物品 E：工业用地的监测点评估价格3、由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由_作行政裁决。 A政府 B房屋拆迁主管部门 C房管部门 D建委 4、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由_负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A政府部门 B建设部门 C房管部门 D开发企业5、一已知其临街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元相邻有一临街深度4572 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。 A：109万元 B：117万元 C：124万元 D：130万元 E：工业用地的监测点评估价格 6、若某国家在一个时期的消费函数为C1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是_(公式中C表示消费，y表示收入)。 A0.8 B0.8y C1000 D1000+0.8y 7、某宗土地面积2000，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元，该类土地报酬率为8，则该土地的价格为。 A：15243万元 B：160万元 C：60971万元 D：640万元 E：工业用地的监测点评估价格 8、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。 A.A B.B C.C D.D 9、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。 A：最高最佳使用原则 B：合法原则 C：替代原则 D：谨慎原则 E：工业用地的监测点评估价格 10、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。 A：配套设施建设的限制 B：房地产使用管制 C：房地产权利的设立和行使的限制 D：房地产相邻关系的限制 E：工业用地的监测点评估价格11、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。 A：土地使用期限 B：土地使用管制 C：土地面积大小 D：土地权利性质 E：工业用地的监测点评估价格 12、影响房地产价格的环境因素不包括_。 A大气环境 B声觉环境 C城市规划 D水文环境 13、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。 A：有租约限制下的价值 B：共有房地产的价值 C：无租约限制下的价值 D：承租人权益的价值 E：工业用地的监测点评估价格14、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是_。 AGDP=GNP+对外要素收入净额 BGDP=NDP+折旧 CGDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口 15、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。 A：临界点分析 B：期望值分析 C：敏感性分析 D：概率分析 E：借款合同 16、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。 A半个月 B一个月 C一个半月 D二个月 17、城镇土地使用税采用分类分级的税率。 A：比例 B：超额累进 C：全额累进 D：幅度定额 E：执行层的组织协调 18、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。 A价格分析 B市场分析 C产品分析 D成本分析 19、如果_，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。 A房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同 B房地产价格的变动呈现一定的规律性 C房地产价格时间序列逐期升高或下降 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 20、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行_登记。 A转移变更 B新建 C遗失 D他项权利 21、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某_万元。 A75 B120 C135 D150 22、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。 A：吊车梁 B：外墙围护系统 C：柱子 D：基础 E：执行层的组织协调23、房地产估价机构管理办法规定，二级资质房地产估价机构不得从事_估价业务。 A城市房屋拆迁 B课税 C企业清算 D司法鉴定 24、房地产开发企业资质管理规定规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。 A二级资质证书 B三级资质证书 C四级资质证书 D暂定资质证书25、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是_。 A简单平均法 B移动平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。 A：网上申报 B：网上受理 C：网上审批 D：即时申报、受理和审批 E：直接申报、受理和审批 2、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由_负责实施。 A开发商 B土地储备机构 C建筑商 D土地一级开发企业3、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同。 A：相互影响的 B：相互独立的 C：有因果关系的 D：有条件关系的 E：借款合同 4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为_万元。 A225.00 B237.50 C381.25 D395.835、是现代保险事业经营和发展的科学基础。 A：大数法则 B：大数定律 C：小数法则 D：小数定律 E：概率论 6、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是_。 A支付土地出让金的贷款 B支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C用于土地储备的贷款 D项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E购房贷款 7、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。 A：砖混结构 B：钢筋混凝土结构 C：砌体结构 D：钢结构 E：执行层的组织协调 8、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 A：商事活动 B：产权转移 C：权利许可证授受 D：人事管理 E：外事活动 9、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于_，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。 A集体财政 B国家财政 C土地开发与农业发展 D土地管理部门的业务开支 10、下列保险中，属商业保险的有。 A：无担保保险 B：保证保险 C：信用保险 D：健康保险 E：失业保险11、下列关于内部收益率的表述中，正确的有_。 A内部收益率总是大于目标收益率 B内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率 D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E内部收益率越高，投资风险就越小 12、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反粱组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。 A：条形基础 B：独立基础 C：整体式筏式基础 D：箱形基础 E：执行层的组织协调 13、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。 A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则 D：估价时点原则 E：最高最佳使用原则14、甲级写字楼的特点有_。 A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求 B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务 C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应 D建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物 15、规划设计条件通知书；建设用地规划许可证；选址规划意见通知书；建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为。 A： B： C： D： E：借款合同 16、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有_。 A社会养老保险 B健康保险 C劳动工伤保险 D意外伤害保险 E失业保险 17、房地产投资信托公司的类型包括（）。 A权益型房地产投资信托 B收益型房地产投资信托 C混合型房地产投资信托 D抵押型房地产投资信托 E合伙型房地产投资信托 18、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是_个单位。 A4 B5 C6 D7 19、对一定时期内城市局部地区的土地使用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排，且作为建设实施控制的直接依据是规划。 A：详细 B：战略性发展 C：控制性详细 D：总体 E：执行层的组织协调 20、城市规划报建审批管理包括_。 A建设项目选址管理 B土地利用规划管理 C建设用地规划管理 D建设工程规划管理 E对违章建设的查处 21、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有【2007年考题】 A：估价对象 B：估价时点 C：价值类型 D：估价方法 E：估价所需材料 22、下列关于测量学，表述正确的是。 A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准 C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面 E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置23、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。 A：1.80 B：2.80 C：3.05 D：5.00 E：执行层的组织协调 24、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。 A简单平均法 B移动平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法25、采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按计算。 A：工程进度 B：当期开发建设实际投入 C：当期销售面积占全部销售面积的比率 D：当期开发建设实际投入与项目总投资的比例 E：借款合同