镇江市商品房销售管理实施细则(试行).doc

镇房2004103号 第一条为进一步加强本市商品房销售管理，规范房地产开发企业、销售代理企业的市场行为，切实维护商品房交易双方的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本细则。 第二条本市市区范围内的商品房销售及商品房销售管理，适用本细则。 第三条本细则所称商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 商品房现售，是指房地产开发企业将取得初始登记证的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第四条本市商品房销售管理实行商品房预售许可证制度、商品房买卖合同登记备案制度和销售过程监管制度。 镇江市房产管理局是本市商品房销售管理的主管机关。本市市区范围内的商品房预售许可证由市房产管理局统一发放；商品房买卖合同登记备案及权属登记具体工作由市房产管理局委托镇江市房屋产权监理处(镇江市房地产交易所)统一实施。 第五条房地产开发企业进行商品房预售前，应向镇江市房产管理局申请预售许可，取得商品房预售许可证后方可预售，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 第六条房地产开发企业申请办理商品房预售许可证,应当通过镇江市房地产信息网()镇江市商品房销售及合同网上备案平台按要求输入相关信息并提交下列证件（复印件）及资料： 1、商品房预售许可申请表； 2、房地产开发企业营业执照和资质等级证书； 3、土地使用权证书及土地出让或转让合同； 4、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证（附小区规划总平面图）； 5、工程施工合同； 6、商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，还应当说明小区公建配套和绿化种植设计方案、交付后物业管理落实情况、投入预售的商品房明细清册、自行销售还是委托销售（委托销售的还应提交委托合同复印件和销售代理企业营业执照及资质证书）； 7、有资质的房屋测绘部门的预售面积测绘结果，并应当附预售商品房分层平面图； 8、物价部门预售价格的批复(普通商品住宅)； 9、商品房白蚁防治合同； 10、已完成投资量证明； 11、提交售房资金银行监管帐户； 12、其他证明材料。 第七条商品房预售许可依下列程序办理： 市房产管理局受理开发企业申请后，进行网上及书面资料审核和现场查勘，对资料齐全且符合条件的商品房项目，在10个工作日内依法作出准予预售的行政许可书面决定，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证；开发企业提交材料不齐的，应当当场或者5日内一次书面告知需要补充的材料。 经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，市房产管理局应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。 开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 第八条商品房预售应当符合下列条件： 1、已交付全部土地使用权出让金； 2、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上； 3、按规划确定的建设项目，投入预售的各栋多层商品房形象建设进度达到50%以上，各栋小高层及高层商品房形象建设进度达到30%以上。 第九条对于已经取得预售许可证的项目，由市房产管理局通过报纸、网络或其他途径，向社会公布，提供网上查询。同时将许可销售房源信息在镇江市房地产信息网()上向社会进行公示，并按照商品房预售合同备案情况及时调整未售房源信息。 第十条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向承购人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本和镇江市商品房销售管理实施细则；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法和商品房预售许可证；现售商品房的，还必须出示商品房屋初始登记证。 第十一条未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，房地产开发企业不得进行商品房预售或以预订、预约及其他方式进行变相预售活动，不得以任何方式收取定金、预付款、诚意金及其他形式的房屋预售资金。 第十二条房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当委托诚实守信有房屋中介资质的中介机构，并与该中介机构签订商品房销售委托合同。中介机构销售商品房时，应当按本细则第十条、第十一条规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。 第十三条房地产开发企业、销售代理企业进行房地产广告宣传应严格遵守广告法和房地产广告发布暂行规定。售楼广告和说明书必须载明相应的商品房预售许可证批准文号。未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”及类似名目发布广告。 第十四条房地产开发企业、销售代理企业应严格执行国家和省市物价政策，公平、诚实地进行商品房销售，并应执行以下规定： 1、不得制造虚假的销控表及其他任何形式的虚假涨价信息、不得人为组织排队及以其他任何方式哄抬房价，不得随意提价。 2、禁止销售人员利用职务之便炒卖商品房。销售人员购买其所在企业开发或代理销售的商品房的，在办理商品房权属转移登记、取得房屋所有权证和土地使用权证前不得转让。 3、禁止通过发售有价会员卡、贵宾卡、选房号牌及其他形式变相预售商品房。为储备目标客户而免费发放上述卡牌的应登记实名，发放的卡牌禁止转让。 4、禁止采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房。 第十五条购房者对商品房面积和房价有知情权，房地产开发企业预售商品房时，应履行以下告知义务： 1、应在售楼处将有关房屋建筑面积预测结果进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：经规划部门核准的小区总平面图、建筑分层平面图、商品房面积预测结果及预测结果中的共有建筑面积分摊明细表、小区公建配套建筑和房屋公用共有部位说明书。 2、应在售楼处将销售基价、楼层、区位、朝向、环境等调节系数、商品房总价计算公式等进行公示。实行一房一价销售的，还应公示可售房源价格表。 第十六条商品住宅按套销售，商场、办公楼应以具有封闭、永久、固定围护结构或具有固定界址为界限的幢、层、套（间）等基本单元进行销售。 第十七条商品房售购双方当事人应当在镇江市房地产信息网（）镇江市商品房销售及合同网上备案平台上填写建设部和国家工商总局制定的商品房买卖合同示范文本，销售企业在与购房人签定网上商品房买卖合同前应向购房人明示商品房买卖合同示范文本。示范合同文本中的选择性条款和补充条款，应由合同双方当事人在平等、自愿的基础上协商议定，补充条款作为商品房买卖合同的附件，在办理房屋所有权登记时与网上下载打印的商品房买卖合同等一并提交登记机关存档。 房地产开发企业、销售代理企业不得利用自己的优势地位，采用格式条款对相对人作出不合理、不公正的规定。 第十八条商品房买卖合同经当事人双方确认后，商品房买卖合同(示范文本)的主要条款由房地产开发企业或房地产销售代理企业及时 通过镇江市房地产信息网（）镇江市商品房销售及合同网上备案平台，向镇江市房地产交易所进行网上合同登记备案，在取得商品房合同备案登记号后打印,当事人共同签名，生效后由售购双方留存。市房地产交易所在进行合同备案登记的同时于商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已售。 第十九条在申请商品房权属转移登记前，当事人双方经协商一致，需要变更除合同主体以外的商品房买卖合同条款的，应当持原合同文本 、合同变更申请表及其它规定的登记材料向市房地产交易所提出申请，并通过网上操作系统办理相关手续。 第二十条已办理了预售备案的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。对确系直系亲属间更名或同户籍成员之间增减或更 名的，经合同双方同意，须提供户口簿、结婚证或户籍管理部门的证明，向市房地产交易所提出申请，并通过网上操作系统办理相关手续。 第二十一条在申请商品房权属转移登记前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持取得备案的书面合同、解除合同 的书面协议和其他相关材料，向市房地产交易所办理注销合同备案的手续。 发生前款所列情形的，市房地产交易所应当通过网上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该商品房买卖合同已解除，并自解除之日起在 网上公示五日，公示期内有多人竞买的，应在市房地产交易所监督下并在价格核定幅度内暗标竞价、同价抽号决定承购人。 第二十二条凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业无正当理由的，不得拒绝。 第二十三条房地产开发企业、销售代理企业应根据工程进度与承购人约定付款方式、付款比例和付款期限。 第二十四条金融机构开展购房按揭贷款业务可以与市房地产交易所取得联系，只给已进行商品房合同备案的商品房提供按揭贷款，在取得 地产信息网（）镇江市商品房销售及合同网上备案平台对按揭对象商品房进行按揭记录。 商品房竣工交付后，当事人应持房屋所有权证书等材料即时申请房地产抵押登记。 第二十四条房地产开发企业、销售代理企业进行商品房预售应在开户的商业银行设立商品房预售款专控账户。商品房预售所得的款项必须 存入专控帐户，用于相应的工程建设或用于归还房地产开发工程贷款。市房产管理局对商品房预售款收付情况进行监管时，可以对商品房预售 款专控账户资金流入、流出情况进行核查。 第二十五条房地产开发企业在商品房竣工验收合格后应委托有资质的房屋测绘部门对房屋进行竣工面积核定，并持下列资料到镇江市房屋 产权监理处申请商品房屋初始登记。 1、镇江市商品房屋初始登记申请表； 2、房地产开发项目立项批文（复印件）； 3、土地使用权证（原件及复印件）； 4、建设工程规划许可证（正本，含附件）； 5、房地产开发企业营业执照和单位代码证复印件； 6、法人代表授权委托书（原件）及经办人身份证件（复印件）； 7、竣工验收备案表； 8、其他证明材料。 镇江市房屋产权监理处受理申请后对资料齐全符合条件的商品房在10个工作日内核发商品房屋初始登记证。 第二十六条房地产开发企业应依据商品房屋初始登记证载明的房屋建筑面积对商品房预售面积进行修正，与承购人签定有关补充协议，并 依据商品房买卖合同相关条款履行各自义务，在房款结清后将商品房屋初始登记证交于承购人，补充协议作为商品房买卖合同的组成 部分，承购人在申请房屋所有权登记时应将补充协议、商品房屋初始登记证等资料与网上备案登记的商品房买卖合同同时递交登记机关。 第二十七条商品房的承购人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理商品房权属转移登记手续，房地产开发企业应当协助商品房承购人 办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续，并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应 当承担违约责任。 第二十八条房地产开发企业、销售代理企业应主动接受监管，加强诚信自律。对违反本细则规定的，视不同情况进行处理： （一）未按规定申请预售许可、取得商品房预售许可证进行销售或以预约、预定及其他方式变相预售商品房的，按照城市房地产开发 经营管理条例第三十九条责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并处已收取的预付款1以下的罚款； （二）开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，按照城市商品房预售管理办法 第十五条规定责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。 （三）不按规定使用商品房预售款项的，按照城市商品房预售管理办法第十四条规定责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超 过3万元的罚款。 （四）未按本细则第十三条规定发布广告或利用广告制造虚假信息、恶意炒作的，依照广告法、房地产广告发布暂行规定由相关部 门进行查处，由市房产管理局予以记录企业和从业人员不良行为并上网公示； （五）违反本细则第十四条、第十五条、第十六条规定销售商品房的，予以在新闻媒体、网络、售楼地点、楼盘现场和市房产市场曝光公示 ，记录企业和从业人员不良行为； （六）未通过网上操作系统签订商品房买卖合同并办理备案登记手续的，市房屋产权监理处不予受理商品房权属转移登记和他项权利登记申 请； 第二十九条本市下辖县市可根据实际情况参照执行。 第三十条本细则由镇江市房产管理局负责解释。 第三十一条本细则自2004年10月1日起施行。