谈按揭贷款买房.doc

房地产经济学期末论文(心得体会)学 院： 土木学院 专 业： 工程造价 班 级： A1031 学 生 姓 名： 蔡春晖 学 号： 28 指 导 教 师： 江先敏 谈按揭贷款买房摘要：对按揭贷款的需求，本质上来说是一种派生需求，没有对房地产的需求就不会存在对按揭贷款的需求。但这里的基本观点是，对房地长的需求，推动了对按揭贷款的需求。本文从按揭贷款的概念、按揭贷款中发生的风险及防范、申请贷款的相关方面、按揭贷款买房的法律关系问题签订合同的相关知识来谈。关键词：按揭贷款、购房、法律、签订合同百姓购房，其过程就有选房、买房和验房。而其中要讲的就是买房。 说起买房，很多人都会根据自己的经济能力、实际需要选择按揭贷款作为购房的付款方式，提前完成置业梦。但怎样才能选择适合自己的贷款组合，取得称心如意的效果呢？随着人们负债意识的增强，贷款购房成为一种新的消费形式。向银行贷款，说白了就是向银行借钱，也是提前消费的一种方式。按揭作为现代化的名词已为很多人所熟悉。 从按揭贷款偿还的形式来讲，有四种：一是等额偿还的按揭方式，二是不等额偿还的按揭方式，三是定期定额偿还的按揭方式，四是定期变额偿还的按揭方式。 等额偿还的按揭方式：是指利息率和月偿还额在一定年限里保持不变的按揭偿还方式。这种方式可以省去计算，也方便银行操作。不等额偿还的按揭方式：是各期偿还贷款数额不相等的按揭偿还方式。不等额偿还的方式主要是面向目前处于低收入时期而又对住宅有较高要求的年轻人。定期定额偿还的按揭方式：规定借款人在合同的一定期限内定额偿还贷款，不允许提前支付。定期变额偿还的按揭方式：变额偿还的按揭允许按揭借款人在合同规定的一定期限内不定额偿还贷款，允许提前支付和适当延期支付。按揭买房，就是贷款买房，只要有经验的人都清楚，其中存在很多风险的。从银行的角度上看，谈风险，必然会涉及利率，谈及利率的时候，常常涉及两个方面：实质利率和通货膨胀率,实质利率，如在一切相等的情况下，我们宁愿现在就消费，利息其实是某人延期购买的一种补偿，本质上来说我们为了补偿他们而给他们利息。另一个推动实质利率的因素是经济中的生产机会。还有就是这些资金之间是有竞争的，当然，对资金的竞争会推动对钱的需求。通货膨胀率，会导致金钱随着时间的流逝而贬值，银行在借款的过程中由于通货膨胀率导致金钱在贬值，所以，银行会把通货膨胀率考虑进去。当然，除了要考虑通货膨胀率，还要考虑到其他的风险，虽然这些风险发生的概率是不确定的，但，也是在发生欠贷关系时必须要考虑的。这里可能会发生的风险有：违约风险、利率风险、预支风险、流动风险、立法风险等等。这些风险都会影响银行收回的钱的价值。购房按揭贷款的风险不仅银行有，购房者本身也是有的。根据购房者所签订的合同，在合同规定的还款期间，购房者可能会出现一些意外情况，如出现合同期内出现经济困难、因还款而破产、收入低而无法维持基本的居住条件等等。对这样的问题，购房者可以利用变化利率、延期支付政府担保等一系列方式来妥善处理。如出现偶然失业、生意亏损、意外开支等等而导致购房者不仅被迫降低居住水平而且还要承担诉讼费用，此时，千万不要选择让银行拍卖，要自己选择合适的方式转让并且尽量缩短处理时间，这样才能使自己的损失降低到最小。银行按揭贷款的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息。从申请抵押贷款应具备的条件、一般程序在按揭贷款中个人购房需承担的其他费用、贷款担保及其注意事项来讲。条件：(1)具有城镇常住户口或有效居留身份。（2）有稳定的职业收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（3）具有符合规定的购买住房的合同法或协议。（4）有贷款人认可的资产做抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。（5）以所购住房全部价款的30%为购房的首付款。（6）各地贷款银行规定的其他条件。程序：1）初审。购房者与开发商达成协议后，到有关银行提供合同、付款证明、身份证明、个人财产、资信的有关凭证，并填写由银行出具的贷款申请表。 2）调查。银行根据资料核实情况，提出是否可以贷款，对其金额、期限、利率等银行会委托有资质的房地产评估机构对抵押房地产进行评估，以确定资产的价值。 3）签约。如果贷款机构同意贷款，借款人也接受贷款条件，则签订房地产抵押贷款合约 4）公正和登记。购房者和贷款方一定要到公证机关和房地产管理机关办理公证书和房地产抵押登记手续，这样才能使整个抵押完整有效，为防止纠纷提供法律依据。 5）付款。贷款方将核定资金划给开发商或借款人，而购房者则每月定期向贷款方偿还贷款本息。在整个贷款过程中可能要发生的费用：房地产评估费、印花税、公证费、登记费、工本费。购房者在全部还清了借款本息后，应到贷款方去索要已还款证明，并到房地产管理单位办理房地产抵押注销手续，以恢复原抵押房地产的全部权利。在按揭贷款中个人购房需承担的其他费用：1)预售合同登记备案费：100元；2)出售合同交易手续费：250元；3)其他项权证抵押登记费：组合贷款者200元；纯商业性贷款者则为房价的01；4)房屋保险费：房价x贷款年限x保险费率；5)权证登记费：元。 在办理政策性个人住房担保贷款时，应注意：（1） 按期归还贷款本息。（2） 不提供虚假文件或资料。（3） 未经贷款银行同意，不得将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、装让、赠与或重复抵押。（4） 不擅自改变贷款用途，挪用贷款。（5） 配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。（6） 不与其他法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议。（7） 保证人违反保证合同或丧失担保能力，抵押物因意外损坏不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响贷款人实现质押权时，借款人要按照贷款银行的要求落实保证或新抵押。就按揭贷款买房的法律关系问题来讲。我国现在按揭贷款的抵押物既包括现房也包括期房。 在按揭贷款纠纷中，一般存在着三方主体，四个基本合同关系，即购房者与房地产开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以现房或期房为抵押物的抵押合同关系、房地产开发商与按揭银行之间明确保证、回购等具体条款的保证合同关系。在实务中，还出现了第四方主体即保险公司。不少购房者同时与保险公司签订以按揭银行为受益人的保险合同。因而实际存在四方主体五个合同关系。在这五个相互联系的合同中，对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同争议不大，争议最大的是借款合同、保险合同和买卖合同的关系。买卖合同的标的物与借款合同中物的担保的标的物、保险合同的标的物具有同一性，但买卖合同的消灭、无效、可撤销或解除，并不必然导致借款合同和保险合同的消灭、无效、可撤销或解除。借款合同是否解除由按揭银行根据抵押物变化后的资信安全决定。而保险合同如无不许退保的特别约定，是否解除由购房者决定。因此，这三种合同为相互独立的相关联合同。 1、按揭银行的法律地位。根据商品房司法解释第二十五条规定，当按揭银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，以及就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉时，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。该解释就明确了银行在诉讼中的法律地位。当购房者起诉开发商要求确认商品房买卖合同无效或解除合同并退还购房款本息时，原来的做法是，法院往往追加按揭银行作为无独立请求权的第三人直接参加诉讼，一并解决纠纷中购房者、开发商、按揭银行三方之间的法律关系。但是这种做法实际上没能真正保护银行的利益。根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第条规定，有独立请求权的第三人与无独立请求权的第三人的区别在于，该第三人对诉讼标的是否有独立请求权。无独立请求权第三人参加诉讼，是通过加入并支持一方，反对另一方，来维护自己的合法权益。在一审中无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，当法院判决其承担民事责任时有上诉权。而有独立请求权第三人在诉讼中的地位相当于原告，以本诉的原告和被告作为被告。他是以独立的实体权利人的资格，向法院提起了一个新的诉讼。因此，在购房者已将诉讼标的抵押给按揭银行的情形下，按揭银行对购房者与开发商之间的诉争现房或期房事实上享有独立的请求权，对该标的物享有优先受偿权。按揭银行作为有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定。 2、法官的释明权 在购房者或者开发商起诉要求确认商品房买卖合同无效或请求解除合同时，事实上是对已作为抵押物的现房或期房的处理。根据担保法第四十九条的规定，抵押人在抵押期间转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人。因此，购房者或者开发商在提起诉讼请求时，应依法通知按揭银行。若按揭银行不参加诉讼，则法院不能一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多个法律关系，只能判决开发商退款给购房者，购房者退房给开发商。但如果购房者不退还银行的借款，按揭银行有权行使抵押权或要求开发商承担连带保证责任，开发商在承担责任后再向购房者追偿。这样明显有悖于诉讼效益原则且留有后患。此时，法官应行使释明权，在按揭银行没有参加购房者与开发商房地产买卖合同纠纷的情形下，如果法院拟判决该合同无效或解除购房合同的，法院应告知按揭银行参加诉讼。 3、开发商的担保责任 根据担保法第二十八条及最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第三十八条的规定，同一债权既有保证又有债务人提供物的担保的，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任。按揭银行在向购房者提供贷款时，除要求购房者以现房或者期房提供抵押担保外，往往同时要求开发商提供购房者按时偿还贷款的连带保证责任。根据物的担保优于人的担保的法理，开发商只应对物的担保以外的债权承担保证责任。实践中以七成按揭居多，购房者已至少支付三成的购房款，而以现房或者期房的全部价值来担保七成以下购房款的债权，银行的债权能够通过物的担保得以全部实现，开发商已不需要再承担保证责任。因而，开发商承担的是一般保证责任，其享有先诉抗辩权。当按揭银行请求其履行保证责任时，有权要求银行先执行物权担保。从按揭贷款的法律关系中可以看到，在利用按揭贷款买房的过程中，签订购房合同是买房过程中最关键的一环,它既是保护购房者做好的武器，也是开发商解决纠纷的依据。但是如何签订一个全面、有效、合法的购房合同是如何利用合同保护自身的利益的关键。所以，掌握一些购房合同有关的一些知识是很必要的。 房地产开发商在销售房屋时，一般都会要求购房者签订他已经制定好的合同。其实，虽然它对购房者的保护条款少，但随着社会的发展，在市场经济竞争的压力先下，这种合同所站的位置将会日益公正，不偏不倚，双方都能尽量协商到一致，制约条件对双方都有效。但这种合同毕竟缺陷还是很多的，所以，在买房的时候，在原有的合同上签订一份补充合同时必须的，这样才能更全面的保护购房者的利益。补充合同有两大块。一部分是对原有合同条款的解释说明这里，为什么在补充合同中要对原有合同进行补充呢？这是因为合同双方当事人对于格式合同的一些条款理解可能不一致，或者有些可以进行模糊理解，这会成为发生纠纷时的一种借口。而另一部分是对原有合同没有的条款进行补充。由于开发商所制定的合同都尽可能的回避一些对自己有约束的条款，这样的话会使购房者的合法权益收到损害。但是，很多买房的人毕竟不是懂相关法律知识的人，所以，在签订合同的过程中最好能请具有房地产知识的律师代理，或者进行详细的咨询，了解房地产开发中的法律问题，以减少将来的损失，千万不要为了省钱而不去哦。签订的过程就是再选择的过程，所以在签订合同过程中页千万不要急躁、大意，一定要尽可能地详细，不嫌其烦。正所谓购房合同中合同签订得越详细、明确，纠纷发生的越少，而且，即使发生纠纷了，也能很有速度的解决。摘自文献：房地产经济学第一版、第二版选房、买房、住房百度文库谈按揭贷款买房贷款买房的法律关系问题6