昆山国际机床交易中心项目商品房销售框架协议.doc

昆山国际机床交易中心项目商品房销售框架协议

甲方：
住所地：
法定代表人： 联系电话：
乙方：昆山嘉斯茂商业发展有限公司
住所地：江苏省昆山市朝阳中路293号。
法定代表人：薛向文 联系电话：4007998999

根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规之规定，甲乙双方经友好协商，就甲方委托乙方包销甲方开发的 昆山国际机床交易中心项目项目（暂定名），在互惠互利的基础上达成以下框架协议：

第一条 项目概况
1.土地使用权状况：
①位置：吴江市长板路北侧中山南路东侧。
②面积：57382.4平方米。
③取得时间及方式：2010年9月17日。
④宗地号：20100108，土地使用权证号： 。
⑤土地出让金及缴纳情况：5770元／㎡，计33109.6448万元， 。
2.项目建设状况：
①开工时间： ，竣工验收时间： 。具体以政府审批文件为准。
②工程规划设计方案：乙方提供项目规划设计意见，主要是商业业态布局、商场分割、户型等；甲方根据乙方意见制定规划设计方案，并报政府规划部门批准通过。
③
…
甲方系该项目唯一、合法的产权人，并拥有完全的权利与乙方签署本合同。
第二条 包销性质、房源范围与面积
1.包销性质：独占性。即：在合同关系存续期间、属于包销房源范围内的商品房，未经乙方书面同意，甲方不得自行销售，也不得再委托第三方代理销售。
2.包销房源的范围及面积：该宗地块内的所有可售商品房。简述如下（具体以政府批准的商品房预销售许可证为准）总建筑面积125335㎡，地上建筑面积80335㎡，地下建筑面积45000㎡。其中卖场21216㎡，板块商业32141㎡，独立水街商业27003㎡。可售建筑面积为： 。
第三条 履约保证金
1.数额：500万元。
2.支付时间：乙方于本合同签订之日起15个工作日内向甲方支付。
3.返还时间：完成销售目标房源的一半面积，甲方全额返还乙方保证金。
第四条 包销底价及总价
1.双方同意，包销价格：2.1万元／㎡。乙方的包销收益以此为计算基础。
2.按包销价格及可售建筑面积计算的包销总金额为 万元。（可售面积以（预）销售许可证为准）
第五条 包销进度及业绩指标
1.乙方根据包销价格和市场调研情况，在开盘前制定销售计划、《包销价格表（一房一价）》、《销售对外报价总表（一房一价）》，并报甲方备案。甲方应于收到之日起三日内，以加盖公章的形式备案。
《销售对外报价总表（一房一价）》中的销售价格为乙方向潜在买受人的报价，简称对外销售表价。《商品房买卖合同》中的房价是乙方与买受人的实际成交价。
2.包销房源的开盘销售时间：甲方取得《预售许可证》后两个工作日内书面通知乙方并提供预售许可证，乙方根据销售计划确定开盘日期，报甲方备案。
3.包销期限：乙方拿到最后一份《预售许可证》之日起24个月。
4.包销目标：包销房源可售建筑面积的80﹪。完成此目标即视为乙方包销责任履行完毕，剩余20﹪房源按甲方40﹪、乙方60﹪的比例分别买断。买断价为该项目的全部建设成本（如土地费、建安费、管理费、销售费等）
5.委托期限届满，若乙方未完成销售目标的，由双方根据实际情况协商处理。
第六条 乙方包销收益的计算和结算
1.包销收益与计算方式
①若实际销售价在2.1～2.5万元／㎡之间，溢价部分由甲乙双方按60﹪：40﹪分成。
若实际销售价在2.5万元／㎡以上的，溢价部分由甲乙双方按40﹪：60﹪分成。
②乙方包销收益承担5.5﹪的税收。
③若甲方要求乙方以低于对外销售表价销售个别商品房的，乙方的应得收益为：该房源对外销售表价（一房一价表）与包销价格（一房一价表）之差额。同时，甲方要求低于销售表价销售的房屋总数，不得超过包销房源的5%。
2.结算方式
乙方应得收益以到账金额全额为准、以《包销价格表（一房一价）》及实际成交价（销售合同价）为依据，按月结算。
每月结束，甲乙双方于次月1日至7日内核对完毕上月各项销售数据（包括已售套数、房号、房价款总金额、到帐总额、溢价总额、乙方应得收益等）。甲方在核对完毕之日起5日内，凭乙方及乙方关联企业开具的有效发票和结算清单，向乙方足额支付应得收益。
第七条 市场推广及费用承担
1. 乙方制定市场推广计划及费用预算，报甲方审批，乙方执行。市场推广费用由甲方承担，该费用不低于实际销售价款的3﹪。
2.甲方根据乙方需要，无偿提供足量的、合适的销售办公场地供乙方使用；甲方负责售楼处的装修、销售道具、办公设备（如办公桌椅、电视机、空调等）、通讯网络费等费用。
 第八条 甲方的责任
1.提供营业执照复印件和银行帐户。
2.根据乙方提供的业态布局调整和产权分割的意见，制定相关方案，向政府部门报批、获准通过并实施，发生费用由甲方支付。若政府部门禁止或限制本项目分割销售、导致无法按市场需求销售的，乙方有权解除合同。
3.提供该项目的政府审批文件和相关证照（包括但不限于国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等）和商品房（预）销售许可证。预售许可证须在本合同签订之日起18个月内提交乙方，否则乙方有权解除合同，合同解除之日，甲方双倍返还乙方定金。
4.本合同签订之日起3日内提供委托乙方独家销售该项目的委托书。
5.有权查询销售代理的进展情况，对乙方销售计划和方案提出意见。甲方指定一名常务联络人 ，与乙方保持密切工作联系，对乙方递交的阶段性成果及时确认和签收，并负责甲方内部的工作协调和落实。
6.负责审核《商品房买卖合同》样稿，并盖章确认；负责收取销售的订金、诚意金、预付款、房价款等并开具收款凭证；协助乙方办理买受人按揭贷款和产权证过户等相关事宜；每周与乙方核对各类数据表格清单。
7.若房源产权不清晰，或房源实际情况与（预）销售许可证所记载的情况不符，由此所发生的纠纷由甲方负责。
8.对乙方提交的书面报告、方案、计划等在五日内进行确认。
9.全力配合乙方的市场推广活动；如需与政府部门协调相关事务，甲方负责解决。
10.按本协议的约定，向乙方支付收益款。
第九条 乙方的责任
1.向甲方提供营业执照复印件。
2.指定一名项目销售经理 ，负责与甲方进行日常工作联系。
3.应实施的前期准备工作包括：
市场调研，甲方应予以配合，包括但不限于提供项目相关资料等；
②对项目定位、业态布局和调整、小产权分割等提出合理意见，由甲方向政府报批通过并实施；
③制作和实施项目企划和推广方案；
④提供售楼中心选址、室内外装修设计、模型等道具制作等方面的建议；
⑤制定销售价格策略；
⑥销售阶段的划分、销售时机选择、销控计划；
⑦每周向甲方提供有关市场调研、买受人信息、例会、计划、表格等资料；
⑧对营销人员进行销售技巧培训，强化销售能力。
4.营销策划：
①项目标识设计；
②电视、报纸、网络、楼书、户外媒体、横幅、展板、宣传单品等广告设计和具体实施；
③相关宣传道具、海报文案、赠送礼品等的创意、设计；
④代表甲方对广告公司的工作进行跟踪、督促。
5.包销工作：
①制定每套商品房的对外销售报价，报甲方备案，听取甲方的合理意见并作相应调整；
②负责促进房源销售，跟进办理贷款手续，督促买受人按时付款到帐；
③取得预售许可证后，每周向甲方汇报销售进度，提供建议或改进计划；
④筹划和参加各种房展会；
⑤配合甲方完成商品房交付和产权资料移交等后期工作；
⑥销售款项进甲方账户，不得修改甲方审定的《商品房买卖合同》；
⑦根据甲方提供的项目特性和状况向买受人作如实介绍和促销，不得超越甲方授权向买受人作过度宣传和承诺。
第十条 销控计划
乙方应当制定详细的销控计划，促进商品房合理搭配销售。
第十一条 退房处理
1.买受人在签订《商品房买卖合同》之前，若取消购买意愿，所付的订金、预付款等，原则上如数退回，此部分款项不计入乙方的业绩指标。
2.买受人在签订《商品房买卖合同》后，若要求退房，确属合理合法的，由乙方签字确认后办理解除合同手续，若发生违约金，归乙方所有。若因甲方违约（如工期延误等）致使买受人退房的，违约金由甲方赔付，该退房金额仍计入乙方的业绩指标。
3.买受人在签订《商品房买卖合同》后，若因乙方原因（如乙方超越授权、误导买受人等）导致退房的，乙方承担违约金（在乙方的收益中扣除）。
4.买受人在签订《商品房买卖合同》后，送交易中心办理手续前，如有更名情形且甲方同意办理的，该房价款不重复计入乙方的业绩指标。
第十二条 解除合同
1.乙方未按本合同约定支付定金的，甲乙双方均有权选择解除合同。
2.非甲方原因，乙方未能按照第五条约定的时间完成销售指标，经甲方催告之日起60日内乙方仍未完成，甲方有权选择解除合同、没收定金，剩余房源按包销价格表（一房一价）由乙方买断，但仍应向乙方结清应得收益。因政府房地产调控政策变化，导致本项目销售进度变化、产生市场风险的，不在此列。
3.乙方有重大失误、并给甲方造成重大损失的，甲方有权解除合同，没收定金。
4.甲方未经乙方同意，发生以下任一情形，乙方有权解除合同，甲方须双倍返还定金，甲方并应按本合同第十三条第2点承担违约责任。
①将本合同范围的房源委托第三人销售；
②自行销售；
③终止本合同履行；
④阻挠乙方销售，使乙方事实上无法继续开展销售业务。
5.甲方在项目施工过程中遇到不可抗力，导致乙方无法销售的，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方定金，并支付给乙方已销售房屋的溢价收入。双方协商解决善后事宜。
6.由于甲方原因导致政府责令停工、停止销售的，乙方有权解除合同。甲方除全额退还乙方定金外，若项目尚未销售的，甲方还须补偿乙方100万元的前期机会损失；若项目已在销售中，甲方将应结算的销售款项无条件全额结算给乙方；同时甲方还应一并支付乙方已发生的销售费用等。
第十三条 违约或赔偿责任
1.乙方连续三个月未能完成销售计划（以销售合同金额为准），甲方有权解除合同、没收定金。
2.若甲方提前解除合同，除双倍返还乙方定金外，还须按对外销售报价总额与包销价格总额之差额，向乙方支付违约金。
3.若乙方私收买受人款项、向买受人作不实承诺或乙方存在其他过错，从而导致甲方重大损失的，甲方有权要求乙方立即改正；若乙方拒不改正的，乙方按损失金额补偿甲方。
4.甲方不按约定、延迟支付乙方应得收益和各项款项（包括应退定金、补差款等），每延期一天按未付部分的千分之三向乙方支付违约金。
5.甲乙双方应在开盘前就积聚人气、蓄积意向客户等工作作密切配合，制定有效措施。
6.甲乙双方任何一方擅自解除合同的，甲方不按约定支付乙方溢价收益的，乙方不按约定完成销售及回款任务的，均属原则性违约，违约方赔偿对方违约金2000万元。

第十四条 其他
1.一方的书面通知，可以当场递交给对方代表签收后视为送达，也可以用EMS邮政快件寄向对方在本合同中载明的地址。
2.双方所得收益的税金，按现有规定各自承担。未经甲方事先同意，乙方不应在本合同约定之外再向甲方价外收费、价外收税。
3.本合同未尽事宜，由双方协议补充；协商不成，任何一方均可向项目所在地的人民法院提起诉讼。
4.本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，经双方签字盖章后生效。
5.所有本合同提及的附件需加盖双方公章或合同章方为有效。
（以下无正文）
甲方：
法定代表人/授权代表（签字）：
联系地址（邮编）：
电话：
乙方：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司（盖章）
法定代表人/授权代表（签字）：
联系地址（邮编）：浙江省嘉兴市广益路555号国际中港城
电话（传真）：4007998999

签约日期： 年 月 日 签订地点

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