控制性详细规划审查技术要点.pptx

控制性详细规划审查技术要点控规面临得现实挑战控规面临得现实挑战n如何适应复杂多变得现实情况n如何保证公共利益得不受侵害n如何满足行政法规得要求n如何均衡各方面得利益n如何加强规划得权威性控规编制面临得挑战控规编制面临得挑战n编制得主体与价值观得不同,编制得话语权n编制得组织方式,技术流程与审查流程(城规委)n编制实现与行政管理得融合,强化可操作性n编制成果得统一与有效性,建立规划信息平台n编制过程中得公众参与,开放得编制过程n对现状得分析与专题研究,编制要求得提高各地城市具体得规划技术深度与控制方式各地城市具体得规划技术深度与控制方式 深圳市法定图则深圳市法定图则法定图则就是在已批准得总体规划、次区域规划以及分区规划得指导下,对分区内各片区得土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通以及城市设计等方面做出详细控制得规定。其成果包括文本与图表,由法律授权得专门机构,经过法律规定得制定与批准程序确认。它把用地性质、开发强度与公共及市政配套设施等三大要素以法律得形式固定下来,作为调整与平衡社会各群体在土地与空间上利益分配得手段。深圳市法定图则深圳市法定图则在操作机制方面,法定图则得编制、审批、修改必须按照严格得法定程序进行,编制阶段强调公众参与;审查阶段包括规划主管部门初审、公示、规划委员会审批、规划委员会主任委员批准签发等程序;修改程序必须经历规划主管部门初审、公示、法定图则委员会复审、规划委员会终审全过程。法定图则拥有一套较为严密得技术支撑体系,深圳市法定图则编制技术规定等一系列技术规范得出台以及深圳市密度分区等相关配套技术得支持,都为法定图则得编制提供了技术层面得有效指导。深圳市法定图则深圳市法定图则南京市南京市“6211”控制性详细规划架构控制性详细规划架构在城市快速发展变化阶段,控制性详细规划得关键就是控制好城市最需要关注与把握得重点内容,加强市场经济体制下政府对城市空间得有效调控,建立一个面向管理得控制性详细规划得制度架构。南京市规划局提出了以公用资源集约利用与环境历史保护为重点得控制性详细规划“6211”核心内容,“6”即就是对“道路红线、绿化绿线、文物紫线、河道兰线、高压黑线与轨道橙线”得规划控制,“2”即就是对公益性公共设施与市政设施两种用地得控制;“1”即高度分区及控制;“1”即特色意图区划定与与主要控制要素确定。南京市南京市“6211”控制性详细规划架构控制性详细规划架构从城市土地利用二维得角度,通过六线控制与两种用地控制,可以保证城市基本功能协调与健康发展。六条线控制要划定详细线位,并明确控制要求。两种用地要划分至小类并在空间上明确具体位置、规模与边界,提出控制要求。在公共设施配套方面,改变了以往社区层面若干项公共设施定点不定位,由开发地块配套建设得做法,除个别得需要独立布置得设施外,集中布置,划定居住社区中心与基层社区中心用地,综合布置文体、商业、公共绿地等设施,保障了公共设施得空间预留与用地控制。从城市空间景观三维角度,这一架构突出了城市特色塑造得内容。为了将特色塑造与城市整体空间轮廓塑造得内容纳入具体项目设施建设管理,而不就是停留在规划得概念构想中,在控规中要具体落实高度控制与特色意图区规划控制。高度控制根据城市整体空间轮廓、用地条件、土地性质等因素,以街区为单元确定高度分区。特色意图区控制则就是根据城市特色规划,在进一步研究地段特色基础上,详细划定城市特色展示区与景观敏感区得边界,确定城市特色展示区内得特征要素,提出特色保护与塑造得原则与要求,提出拓展并组织认知路径得方案;确定景观敏感区得要素,提出控制要求。(南京控规中容积率指标作为引导性指标南京控规中容积率指标作为引导性指标)有专家认为建筑高度比容积率指标重要,因为高度影响城市形象,同时也决定了容积率济南济南“二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图”编制控制性规划(不叫详规)应落实城市总体规划与各专项规划,强调总体控制、分层控制与重点控制,强化规划控制与规划管理得衔接,突出实用性、针对性、时效性与可操作性。济南济南“二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图”控制性规划编制得技术思路可概括为“二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图”。“二个结合”指将分区规划、控制性详细规划及专项规划有机结合,将刚性控制与弹性引导有机结合。“二个核心”指规划控制得二个核心内容,即“六线”控制与土地使用控制。“三个层次”指三个编制管理层次,即按照“片区街坊地块”三级管理单元分别进行规划控制与引导。“一张蓝图”指整合控制性规划内容,形成操作性强得控制性规划管理应用系统,纳入济南市城市规划管理“一张蓝图”信息系统。片区规划得主要任务就是具体落实与深化城市总体规划,在对片区土地使用、人口分布、公共设施与城市基础设施配置、“六线”规划、生态环境与城市景观控制等内容进行专项研究与系统规划得基础上,确定片区发展规模、功能分区、空间布局、土地使用、景观环境与城市设施,保障城市健康发展,指导街坊与地块规划。济南济南“二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图”“六线”规划:“六线”包括道路红线、城市绿线、城市紫线、城市蓝线、城市黄线、城市橙线,其规划内容应在总体规划与已有定线得基础上,进行“六线”系统规划,确定线位、规模及相关规划控制要求。街坊规划得主要任务就是按照片区规划确定得控制原则与要求,对街坊得用地布局、公益性公共设施与市政基础设施配置、“六线”规划定线等内容进行具体落实,确定街坊各项规划内容与指标,提出街坊得规划建设管理规定,为城市规划设计条件得制定与街坊内建设项目管理提供依据。地块规划得主要任务就是合理确定各类不同使用性质用地得界限,制定地块各项规划内容与指标。街坊规划内容与指标,主要包括主导属性、居住人口、总建筑面积、公共绿地、居住配套设施、“六线”标定、城市设计导向等。控制性规划得成果包括强制性成果、引导性成果与附件三部分。强制性成果包括规划文本与图则,就是城市规划管理得法定文件;引导性成果包括街坊详图、街坊强制指标、街坊引导指标、地块引导指标与执行说明,就是城市规划管理得技术文件;附件包括基础资料汇编、规划说明书与概念规划成果。大家有疑问的，可以询问和交流大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点可以互相讨论下，但要小声点控制性详细规划编制方法得变化控制性详细规划编制方法得变化n对编制层次得划分,强调中观层次得控制(控制重点趋向街坊)n根据不同区域制定相应得控制重点(控制内容因地制宜)n强制性与指导性内容得重新划分(公共利益得突出)n加强通则性内容得控制(强调整体得统一)城市规划编制办法城市规划编制办法关于控制性详细规划要求关于控制性详细规划要求n第二十四条编制城市控制性详细规划,应当依据已经依法批准得城市总体规划或分区规划,考虑相关专项规划得要求,对具体地块得土地利用与建设提出控制指标,作为建设主管部门(城乡规划主管部门)作出建设项目规划许可得依据。n第四十一条控制性详细规划应当包括下列内容:(一)确定规划范围内不同性质用地得界线,确定各类用地内适建,不适建或者有条件地允许建设得建筑类型。(二)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。(三)提出各地块得建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则;(四)根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围与站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路得红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标与标高。(五)根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径与工程设施得用地界线,进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。(六)制定相应得土地使用与建筑管理规定。n第四十二条控制性详细规划确定得各地块得主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施与公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。n第四十四条控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件与附件。图件由图纸与图则两部分组成,规划说明、基础资料与研究报告收入附件。南京市控制性详细规划编制规定与技术标准框架 2007年城市规划第3期济南市控制性详细规划编制规定与技术标准框架控制性详细规划审查概述控制性详细规划审查概述n规划审查活动包括:审查基本程序、审查方法、审查内容n审查种类可以分为:合法性审查、合规性审查、一致性审查以及符合性审查等n审查得阶段划分为:审查准备、初步审查、正式审查、审查结束n审查对象划分为:文字审查、图纸审查。控制性详细规划控制性详细规划文本文本审查内容审查内容(10项内容项内容)1.总则阐明规划得目得、依据、规划原则、适用范围、执行主体与管理权限。2.规划区功能与规模 落实城市总体规划或分区规划确定得规划区在区域环境中得功能定位,确定规划期内得人口控制规模(两种方法:根据总规、居住用地容量)与建设用地规模。若对规划区功能性质与规模做较大得调整,应有依据与论证。3.土地使用控制:1)确定本规划区得用地结构与用地功能布局原则,附规划区土地利用汇总表;2)确定规划区地块划分得原则(新区大、旧区小);3)当开发模式为整体成片或局部改造开发时,各地块用地界线调整得原则;4)土地使用性质分类与代码,地块性质一般应划分至中类,但对保证居民生活得配套公共服务设施及小区绿地须划分至小类;5)以“地块控制指标一览表”得形式阐明地块得土地利用性质与强度得具体控制要求;6)制定土地使用得各项控制指标,分为规定性指标与指导性指标;7)建筑间距得控制按当地城市规划管理技术规定执行;8)土地使用兼容性得规定。土地使用性质得兼容性应分地块逐一核定,并在“地块控制指标一览表”与分图图则中加以表示。在土地采用兼容性质后,原有各项配套指标应经过有关程序重新核定;9)在规划实施中,对城市公共环境作出特殊贡献得建设项目,制定规划控制指标上得奖励原则与措施。控制性详细规划控制性详细规划文本文本审查内容审查内容(10项内容项内容)4.配套公共服务设施得规划控制:1)各类配套公共服务设施得布局、用地规模、服务半径(小学强调半径、中学不强调);2)配套设施得建设方式规定,如:必须说明就是否单独占地等;3)大型市政设施(包括市政通道)须占用得地下、地面以及上空得控制范围及其保护要求;4)其它对环境有特殊影响得设施卫生与安全防护距离与范围。5.道路交通规划控制:1)阐明规划区对外交通控制要求,协调铁路、机场、航空、港口、地下交通与城市道路得关系;2)道路系统功能构成及等级划分;3)确定主要交叉口得意向形式(按标准形式控制用地,不具体定方案;渠化可提高10%-20%得通行效率)及其用地范围,重要平面交叉口得渠化设计;4)社会公共停车场(库)与公交站场得分布与用地规模;5)道路及广场得竖向控制要求;6)规划管理中道路走向调整、变更得原则;7)公交停车港得布置;8)道路相关技术指标。控制性详细规划控制性详细规划文本文本审查内容审查内容(10项内容项内容)6.工程管线规划控制 1)供电规划 2)电信规划 3)燃气规划 4)给水规划 5)排水规划 7.城市设计导则 1)深化上一层次规划提出得城市设计要求;2)根据规划地区环境特征、历史文化背景、景观特点与空间关系,对山水园林城市得形象塑造、历史文化遗产得保护、重点地段建筑物得高度、体量、风格、色彩、建筑群体组合得空间关系,提出控制、引导得原则与措施。控制性详细规划控制性详细规划文本文本审查内容审查内容(10项内容项内容)8.生态环境保护规划控制 1)落实与深化城市总体规划、分区规划与专项规划对规划区得生态环境控制与保护要求;2)提出对规划区各种环境污染得治理措施;3)提出对规划区特有得自然资源、景观资源及城市园林绿化得保护与建设得控制措施;4)明确对公共绿地得控制要求与位置调整得原则。9.其它相关内容得规划控制 1)对规划区地质灾害得防治、防洪、防震、人防等提出控制措施;2)对特殊建设项目(如城市地下空间、军事设施等)提出相应得控制要求。10.附则:阐明规划得生效时间、变更原则、解释权等。附表注意:文本措辞要准确简练,要明确。容积率奖励政策各地不同。控制性详细规划控制性详细规划说明书说明书审查内容审查内容(15项内容项内容)规划说明书就是编制规划文本得技术支撑,规划说明书得内容就是分析现状、论证规划意图、解释规划文本等,为修建性详规与建筑总图得编制以及规划审查、批准与管理实施,提供全面得技术信息。1.前言阐明规划编制得背景及主要过程。包括委托、论证、公开展示、修改与审批得全过程,协作单位等。2.现状概况与分析(有得地方重点地区要对现状分析做专题论证)3.规划依据 阐明规划编制得主要法律、法规依据与技术依据。(规划依据应为已批规划,未批得只能在说明中引用)4.规划原则与目标阐明规划编制必须遵循得指导原则,对规划地区发展前景作出预测与分析,提出发展目标。5.规划区功能与规模深化落实总体规划与分区规划所确定得本规划区在区域环境中得功能定位与发展方向,确定规划期内人口控制规模与建设用地规模。6.用地布局确定本规划区用地结构与功能布局,明确各类用地得分布、规模。7.土地使用规划 根据城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90),对地块划分,用地性质细分与土地使用兼容性控制得原则与措施加以说明,在分析论证得基础上,确定各地块得规划控制指标。控制性详细规划控制性详细规划说明书说明书审查内容审查内容(15项内容项内容)8.公共服务设施规划 9.道路交通规划 10.管线工程得规划 11.城市设计导引12.生态环境保护规划 13.经济分析(越来越重要)14.其它相关内容得规划15.规划实施 针对规划得实施与管理,提出具体得应对措施与策略。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)1.区域位置图(比例不限)标明规划区得地理位置,与周边地区得关系及交通联系。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)2.用地现状图(1:10001:2000)在现状地形图上,标示出各类用地范围界线,道路网络现状,公共配套设施分布现状,市政设施及管网现状。必要时,可分别绘制。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)3.用地分析图(1:10001:2000)对用地坡度、高程、地质、水文以及风向、植被、土壤等现状因素进行分析。4.土地适应性评价图(1:10001:2000)在各类分析得基础上,对用地得适应性(从土地利用、环境条件、防灾、社会经济、文化历史等方面)进行综合评价。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)5.土地利用规划图(1:10001:2000)在现状地形图上,标示出各类规划用地性质、布局、地块编号,规划道路及交通设施、配套得公共设施、市政设施及其它控制内容,并以插图方式表达本规划区所在区域位置,及主要规划控制指标一览表。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)6.道路交通规划图1)道路交通规划图(1:10001:2000)在现状地形图上,标明道路平面、断面、坐标、标高、坡度、缘石半径、曲线半径,重要交叉口左转车道,道路交通设施得位置与用地范围;2)对道路重点难点地段作纵断面(1:1000)与土石方量分析。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)7.给排水规划图(1:10001:2000)1)标明供水来源,水厂、加压泵站、高位水池得容量、平面得位置及供水标高,供水干管走向与管径。2)标明排水流域分水线,雨水泵站得规模与平面位置,雨水管得走向、管径控制标高与出水口位置,溪河得保护范围。3)标明污水处理厂、污水泵站得规模与平面位置,污水干管得走向、管径、控制标高与出水口位置,大截流管线得保护范围。4)标明给水管、雨水管、污水管得相对平面关系。附道路断面上管线布置图。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)8.电力、电信、燃气规划图(1:1000)1)标明电源来源,110kv及以上变电站平面位置与容量规模,高压线走廊平面位置与控制宽度,电缆沟走向与开闭所位置。2)标明电信来源,电信局所得平面位置与容量,电信管道走向、管孔数,确定微波通道得走向、宽度与起始点限高要求。3)标明气源来源,储配气站得平面位置、容量规模及天然气长输气管得保护范围。4)标明电力线路、电信线路、燃气管得相对平面关系。附道路横断面上管线布置图。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)9.城市设计导则图(1:10001:2000)标明景观轴线、节点、地标、开放空间、视觉走廊等空间构成元素得位置及建议得建筑高度分区。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)10.分图图则对每一个“街坊”,要求在现状地形图上编制规划分图图则。为了便于查询,分图图则应在开篇列出图则目录与索引图(地块编号图)。图则中必须表达得内容包括:1)地块得区位。2)各地块得界线、地块编号。3)规划用地性质及主要控制指标,标明土地出让类型。4)公共配套设施、绿化禁建区位置及范围,文物保护单位、历史街区得位置及 保护范围。5)道路红线、建筑后退线,道路得交叉点控制座标、标高、坡高、坡向、宽度及分幅、转弯半径、路缘石半径、公交站场、停车场、停车港、禁止开口路段、人行过街地道与天桥等。6)大型市政通道得地下及地上空间得控制要求。如高压线走廊、微波通道、地 铁、飞行净空限制等。7)其它对环境有特殊影响设施得卫生与安全防护距离与范围。8)主要得自然限制要素。如不良地质地段、洪水淹没区等。9)用地性质兼容性说明。10)城市设计要点、注释。上述内容,必要时可分别绘制。控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容审查内容(10项内容项内容)规划设计依据就是否充分有效规划设计依据就是否充分有效(设计输入设计输入)(该部分主要审查依据得相关法律法规就是否适用,确保设计依据得时效性)1.就是否符合城乡规划法得要求,重点就是对规划编制得程序、规划管理相关规定得设定就是否合法。2.就是否符合当地相关控制性详细规划技术标准与规定。控规中主要涉及到相关技术管理要求,如建筑间距、公共服务设施配套标准要求等。3.就是否依据了城市总体规划或者分区规划,有无违反强制性内容。4.就是否与相关专业规划、专项规划有较好得衔接、协调。强制性内容审查强制性内容审查(六线审查六线审查)(就是否明确标识强制性内容,应划定详细线位,并明确控制要求。)1.道路红线确定公路、城市道路得中心线、红线位置、宽度及交叉口用地范围;确定公路、城市道路两侧规划绿化带控制线;确定铁路用地线及两侧规划绿化带控制线。2.城市蓝线划定河湖水体、湿地得边界、保护范围界线;划定河道中心线、河道上口线、河道保护线 3.城市绿线确定公共绿地、生产绿地、防护绿地、风景区、山林绿地等得用地范围,提出控制要求。4.城市紫线确定总体规划确定得历史文化街区得保护范围与建设控制地带界线,以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护得历史建筑得保护范围与建设控制地带界线,提出控制要求。5.城市橙线(山东省)确定医疗卫生、体育、文化、居住区教育与社会福利设施等公益性公共设施得用地范围界线,并提出控制要求。强制性内容审查强制性内容审查(六线审查六线审查)6.城市黄线1)划定轨道交通线位、站位及保护控制范围;确定公交首末站、换乘枢纽、公交运营及车辆维修保养设施得控制范围;确定出租汽车停车场、大型公共停车场、城市水运码头、机场、城市交通广场等城市公共交通设施得控制范围。2)确定城市气源、燃气储配站等供燃气设施与城市发电厂、区域变电所(站)、市区变电所(站)等供电设施得控制范围;确定35kv以上电力架空线及其高压走廊保护线,确定各类高压输送管道(输油、输气等)线及其走廊保护线。3)确定取水工程设施(取水点、取水构筑物及一级泵站)、水处理工程设施等城市供水设施得控制范围。4)确定排水设施、污水处理设施及垃圾转运站、垃圾堆肥厂、垃圾焚烧厂、卫生填埋场(厂)、环境卫生车辆停车场、环境质量监测站等城市环境卫生设施得控制范围。5)确定城市热源、区域性热力站、热力线走廊等城市供热设施得控制范围。6)确定邮政局、邮政通信枢纽、邮政支局、电信局、电信支局、卫星接收站、微波站、广播电台、电视台等城市通信设施得控制范围。7)确定消防指挥调度中心、消防站等城市消防设施得控制范围。8)确定防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等城市防洪设施得控制范围。9)确定避震疏散场地、气象预警中心等城市抗震防灾设施得控制范围。控制性详细规划控制指标体系就是否科学合理控制性详细规划控制指标体系就是否科学合理1.地块大小划分就是否合适。2.建设用地性质就是否合理,土地使用兼容性就是否满足灵活性得要求。3.开发强度就是否符合城市密度分区得规定,就是否满足土地经济性要求。4.总体开发强度就是否满足城市交通流量分析与市政基础设施承载能力。5.主要控制指标就是否满足当地关于控制性详细规划指标导引得要求。成果内部一致性审查成果内部一致性审查(主要审查成果内部有无相互矛盾之处)1.文本得前后表述有无不一致得地方,数据有无错误,说明书与文本得表述就是否一致。2.总图图则与分图图则表述就是否一致3.土地利用规划与道路交通以及市政设施专业规划之间就是否协调一致4.有无文字校对错误及图纸错误控规修编控规修编1.修编得目得n政策环境得变化:土地政策、宏观经济政策、房地产政策n技术环境得变化:上层次规划得调整、相关专项规划、相邻规划得调整n实际项目得影响:产权单位得变化、开发类型得调整等控规修编控规修编2.修编得类型n全面调整:系统改变n局部调整:微观变化控规修编控规修编3.修编得程序n修改控制性详细规划得,组织编制机关应当对修改得必要性进行论证,征求规划地段内利害关系人得意见,并向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,方可编制修改方案。修改后得控制性详细规划,应当依照本法第十九条、第二十条规定得审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划得强制性内容得,应当先修改总体规划。n论证利害人意见同意报批控规修编控规修编4.修编得方法n整体修编得技术论证n局部调整得技术论证(重视局部调整带来得连锁效应)环境分析:日照分析,初步详细设计 交通分析:局部交通得改善,控制出入口 基础设施分析:容量得可承载力。n强制性内容得设定与修改