张家围小区可研报告.doc

××小区开发项目

可
行
性
研
究
报
告

编制日期：二OO九年六月

第一章 项目概况
一、建设地址
张家围××小区（暂定名）项目（以下简称“本项目”）位于赣州市中心城区张家围中段，毗邻赣州市人民医院、红旗二校、桃子园农贸市场、章贡区交警大队，与常青小区、南阳苑、鹭江花园、永康景园、南湾美郡等十几个成熟社区为亲密邻居。可直通红旗大道、文明大道、滨江大道。地势坐北朝南、俯瞰章江闹中取静、间距开阔、日照充足、市政设施配套完善，生活极其便利。

二、项目规模
“××小区”项目规划总用地面积为7963平方米，总建筑面积15860平方米，总居住人口750人。
本项目含住宅建筑面积10840平方米，商业用房面积1535平方米，车库面积3485平方米。总套数为约150套，入住人口约750人。

三、总体规划设计理念
1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；
2、适应中心城区中收入及中高收入人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为赣州市的中心城区住宅发展创造良好的典范。

四、总体规划构思
本项目参照上海、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设约2000平方米中央绿地广场、100米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。

1、规划结构
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。
2、建筑单体设计
小区建筑单体坐北朝南，以自然和谐布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库、特色商铺，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于适用型住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中宋城神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人、和谐的居住环境。
规划建造2000平方米中央绿地广场，采用园林式设计，实行立体绿化，充分利用固有参天珍稀古树，建造天然景观，堪为赣州一绝。并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地与古树交相辉映，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目拟聘国内知名的物业公司进行全程物业指导，物业公司将在本项目竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，充分保证行车安全、出人通畅。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第二章  项目市场分析与整合营销

一、项目市场分析
1、地段环境优越
张家围某工程——××小区项目（以下简称“本项目”）位于赣州市中心城区张家围中段，毗邻赣州市人民医院、红旗二校、桃子园农贸市场、章贡区交警大队，与常青小区、南阳苑、鹭江花园、永康景园、南湾美郡等十几个成熟社区为亲密邻居。可直通红旗大道、文明大道、滨江大道。地势坐北朝南、俯瞰章江闹中取静、间距开阔、日照充足、市政设施配套完善，生活极其便利。
2、周边生活配套完善
本项目周边的生活配套包括：桃子园集贸中心、南城百货、明珠酒店、市人民医院、交警大队、红旗二校、赣一中、汽车站等与家居生活息息相关的大型公共配套设施，生活十分便利。
3、园林景观设计突出
本项目对赣州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，参天古树为原始天然景观，赣州独有。开辟2000平方米中央绿地广场，建造特色小桥流水景观、实行立体绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约250 平方米时尚休闲会所，等等。
4、教育配套优势显著
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处赣州市中心城区，教育配套优势极为显著。
5、建筑施工品质过硬
本项目推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，坚决给业主留一份坚实基业。
6、市场供求关系良好
本项目地处赣州市中心城区，周边成熟房产开发项目较多。作为绝版地块住宅社区，市场前景令人乐观。

二、“ ”小区价格定位
现阶段本项目同类物业长青小区、群星小区、南阳苑、南湾美郡、鷺江花园等一批中高档次住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。
另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段赣州房地产市场回暖、逐渐升温的大好时机。从2009年5月我公司对市场同类产品的价格调查（见下表）可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在2800元/ m2以上。
楼盘名称
长青小区
南湾美郡
南阳苑
群星小区
起价（元/ m2）
2800
4100
2300

均价（元/ m2）

2800
3000
备    注
已售完
热销中
已售完
已售完
根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“ ”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。
目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“××小区”入市阶段销售均价定为2800元/ m2。预计将获得市场认同，两年内售罄问题不大，可有效促进资金的良性循环周转。

第三章  投资计划及经济分析

一、前期工程情况
1、土地出让手续；
2、地质勘察；
3、建施图纸、基础图纸。
二、投资计划及建设周期
本项目“××小区”总投资约需人民币4300万元，详情请见附表1：
三、建设周期及资金来源计划
本公司将对“××小区”项目分一个阶段进行一次性开发。合计需投入资金2000万元。资金来源计划：
（1）公司土地投入款1497万元（出让土地评估价120万/亩）；
（2）在本项前期报建及启动资金约500万；
（3）在本项目预计2010年1月1日动工，2011年6月1日竣工。建设至主体三层即可开始预售，部分资金回笼，预计于2010年6月底回收30％，
2011年5月1日销售85％，实现销售收入（资金回笼）4000万元；
（3）银行部门贷款支持工程款约500万元；
（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目竣工验收后，支付总工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付资金；
综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。
本项目计划至多在一年半内顺利完成全部开发建设，两年半内实现全部销售收入，一年内还清全部贷款。
四、经济分析
本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、地下车位、架空层（车库）四部分组成，具体分析如下：
1、住宅、商铺、地下车位、车库，测算成本具体明细见下表：

开发成本分析
序
号
项目
数量
每平方米摊销
（元/ m2）
金额
（万元）
备注
1
建筑面积
地上13610
地下2250

2
土地款
7995
1872
1497
按120万/亩计，另计契税
3
前期工程费
15860
40
63.4
规划勘察设计监理
4
规划报建费
15860
101
160.2

5
公共设施费
250
500
12.5
会所物业用房等
6
绿化广场、道路
2389
200
47.8

7
配电供水设施
15860
50
79.3

8
土建、水电安装费
15860
850
1348.1

9
开发管理费
4659×2%
93.2
按销售收入2%计
10
销售费用
4659×2%
93.2
按销售收入2%计
11
财务费用
2000×10％×1年
200

12
其他工程费
1348.1×1.5％
13.5

13
不可预见费用
4659×1％
46.6
按销售收入1%计
14
税金
4659×12%
559.1
按销售收入12%计
15
合计

4214

2、销售收入分析如下表：
项目
面积
（m2）
销售价
（元/m2）
销售收入
（万元）
备注
住宅
10840
2800
3035.2

商铺
300
7000
210
东侧
1235
4500
555.8
北侧
车库
985
3000
295.5
扣减250物管房
地下车位
2250
2500
562.5

合  计

4659

第四章 结论
由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下：
一、开发总成本：4214万元
二、开发总收入：4659万元
三、开发利润及利润率：
利润：4659－4214=445万元
投资利润率：445/4214=10.6%
自有资金利润率：445/2000=22.25%
四、单敏感性分析

土地款
（+10%）
住宅单价
（+10%）
土建成本
（+10%）
车库单价
（+10%）
店铺单价
（+10%）
利润额
—149.7万
＋251.9万
－136.8万
＋71.2万
＋63.6万
＋149.7万
－251.9万
＋136.8万
－71.2万
－63.6万
五、结论：根据以上分析，本项目如地价控制在120万/亩以内，且能在计划周期内完成开发建设及销售、建筑市场波动不大的前提下，本项目经济上可行。从单敏感性分析看，住宅单价是影响利润的主要因素，而目前住宅单价企稳并小幅上扬的可能性很大，故本项目值得投资。
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain
７、The words below equals to one another except（ ）.
A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off season
A、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、确认 B、算账
C、结账 D、算错账
11、
C、聚会 D、党员
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、 多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。
A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c