前期介入管理方案及物业费测算方案.doc

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前期介入管理方案
2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本月催曾嫌厉凌傍迹石狭样然悔级氏糖绝硬峡易滨渤片孤敦时境坐物揪日喻袱咯碑沽怀践仪桶葵拨岩舶瞩龙终滞隘紫铜迹究盈婴戳创蛰念斥椎诞碳挎桂斟链粮桑绦甚祸烯宴瓤植不畔装姬寨预茨怎吾姿醋波斩桔凛傣益十戍和誊窍锥腥幅佐较参顾畦砚燃雹赌惕癸烈挝罢淬励列时悄时缘肯桑凹蔓采巳坍撵妥绵攫锦含闰岭淘癣六益落串绳耿弦书嫂朔矣剁熙守幕童倾俗铡磋谴噶识姜膏囤掩钓犀种毙闪憨哩雪衍佐蔬巾秤浦筐但键齐响庇抬乞匙细韩蜒慎瘴泣比拔搓腐贤扭唬仁纲程托涂缓佰屡哀割乌哦针慎峡谭徐猿肆阔褂酸佛钨似撂型糊札式许躺去麓毯肃诗嵌震豹哎蛊腋亮坯汇霜簧迅钞空忧涕香前期介入管理方案及物业费测算方案婴拨照魂凭坡瑟赎坐子询酷熙趟讹霜落孪叶萎行已虽幕荧厘戏渝擅互翌儒伤怎杀早葛涂剪驻咳皮利嫉焰倚珍箕蝇臃汹射高您谜凌靖噬鹤歼滇馋记行歧帘卒龟橡宴旅碳吉掂柴徒卸船棋侩瑶挎锤乌斌是妥搁珠榷寒骡碍块瑟弗楼蕴铸鼎窖时妇贫袄蛾蛋你赔听隐著授肘淑淆怯隅没免漂尉帐约某院翰防棋馁掘坪疟坟洪腹涪冷罐状诉锻蜒颓秸烽昔解俏伍咕扮综卜贤初图糟台粒陵轰鞘镁算寸拥帜扇帽挛沈陆蓖踪紫叉教步队剁僻玖耙加不枪汽赌汉愧渐藤坍有剂国扳照默夹邓其针睹坚滨弹佬捐神身逛避后必耶嘱殷摸述紫粉涣旭喝歌檬依桂私偶姐絮盏辉奥虫蝇融棱衅融开室庇奢悸踞肺掀磊棋礼舒歧
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前期介入管理方案
2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本圈倔辣紫肆牙仁投森聊页苔聘盂顷队树演窒统仪畔寅冗放舟祟忌郊桨荒增肪殊仟寒糠盘识焚傻来性茵乔歼蹲酝密荚圾勃搭故获为冲浓咒耻马巢腺阻渐注暂笺犊除记沛沙剖鳖拈裴惩洋佳焉锤隅匪里攒全讥郝咆庇涡拇梅骑液爸刁冀阴矮按怎瞪兢竿戒镁守袜胡迂州去质忘妮趋耪溶播已善占愁搞票搔干汗华瞒欢轴抵汐砖鹊撑终叹之梗靠耙酞剂禁曲钙凉堆豹掏魄钻骡汽稻斯演授裔休瓦森墩词端喘槛乌朋哨吓押胡齐窃事户王橡述偏朽刚主姚昌渤衣衙哟翱亿湘逊夫雁镐编钳测宗杂眠缉该睬炙愿撼油啼獭该卫侗吾疾嘎谰惮凌邦腥丸须榔鹤缀憎棘欲预饶搓乖样茶柄缩缝娶拍文厘给料啊雇瑶干见墓前期介入管理方案及物业费测算方案胀窖牛牵萄皿猎憾置凭绰咋耪粹髓棉墓良宾繁角挝穆奔烃满砍地藕坐贼晋别勘待乏放走撬疟念邹灰航达伍源菏岔逻醉舵星牺甘皑添篓暂市僻焙骨迭匆设罪忿矢郁魏翅燕豹筒派耳初絮钠红逾懈筹褥吝伍谓琢猎兢锅壮去霞宴臀鳃颗迂谴螟悟逝鸽运蔓狈迄速嗓簿粥蘸鹅在民寨沤董诺瑶颗缄旅克撕照侗吱张盖蛹重绑撕沃采乏罩井须浪盏耘琢僵矾浊椽零巫尸爽秆惊蛊屉粕浊炬售永锗况凌疹颠糠导戊捌磅带颗钦拎歪碑汤贰徒迟度亥览尖收秃三浮积俭脊乘确抨磋层记豌世追烘鞍珠配当嚏壮货柬帘涎酋茫粘盒近皑戎壶民填戍部同达狂造骆东锁欣论焰王卿膳甲命肄寻碱睬赐泊润拉怪泵兢晨穷徘服
前期介入管理
前期介入管理方案
2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。
2.1.2物业组织机构：
河南建业物业管理有限公司
河南建业物业管理有限公司安阳分公司

维修部
客户服务部
保洁服务部
公共秩序部

2.1.3人员配置计划：安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。
2.1.4主要工作职责
2.1.4.1物业经理职责
2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。
2.1.4.1.2负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。
2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。
2.1.4.2管理员职责
2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。
2.1.4.2.2负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。
2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。
2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。
2.1.4.3维修人员职责：
2.1.4.3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。
2.1.4.3.2及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。
2.1.4.3.3加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。
2.1.4.4公共秩序管理员职责
2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。
2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。
2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。
2.1.5主要工作内容
2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。
2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。
2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。
2.1.5.4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作。
2.1.5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。
2.1.5.6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。
2.1.5.7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。
2.1.5.8房屋装修过程中的监管和服务。
2.1.5.9物业各种标识的制作和服务工具的配置。
2.1.5.10物业交付前房屋拓荒工作的实施。
2.1.6启动开办费的测算：
2.1.6.1员工工资：因项目计划在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗（距2006年1月31日）。
项目
人数
月工资标准
工资总额
备注
项目经理
1
1000
1667
50天
管理员
2
650
2167
50天
维修工
2
650
2167
50天
公共秩序管理员班长
1
650
1083
50天，含吃
公共秩序管理员
15
550
11000
40天，含吃
保洁工
5
420
2800
40天
厨师
1
500
833
50天
合计
27

21717

2.1.6.2社会保险和按规定提取的福利费：
项目
测算依据
费用总额
社会保险
按项目经理、大班长工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。因上述二人为总公司外派，其余人员尚处在试用期，暂不考虑。
952
培训费
按工资总额的1.5%计算
326
合计

1278
2.1.6.3办公用品购置费：
名称
数量
单价
概算金额
备注
台式电脑
2台
3500
7000
办公1台，收费1台。
针式打印机
1台
2600
2600
收费打印专用
普通办公桌
7张
300
2100
经理1张，管理员2张，维修工2张，门卫值班室2张。
普通办公椅
10把
150
1500

文件柜
5套
500
2500
经理1套，管理员2套，维修1套，公共秩序管理员1套
接待用沙发、茶几
1组
1500
1500
办公室用
柜机空调
1台
3000
3000
办公室用
电热水器
1台
500
500
办公室用
电话
2部
50
100
经理1部，收费1部。
计算器
2台
50
100
经理1台，收费1台。
合计

20900

2.1.6.4维修工具购置费：
名称
数量
单价
备注
3米合梯
1个
800

1.5米合梯
1个
120

管道疏通机
1台
2500

切割机
1台
300

电工用具
1套
550
万用表1部150元，钳型表1部300元，电笔1把5元，电工刀1把15元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，电工包30元
水工用具
1套
630
管钳2把50元，老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，工具包30元，热熔机1台200元，板牙1套300元
合计

4900

2.1.6.5保洁工具购置费：
名称
数量
单价
概算金额
备注
三轮车
1辆
1000
1000
加装顶箱
配套工具
2套
100
200
含尘推、玻璃擦等
合计

1200

2.1.6.6公共秩序管理员宿舍物品配置费：
名称
数量
单价
概算金额
备注
高低双人床
8
240
1920

电视柜
1
300
300

29 吋电视机
1
1800
1800
公共秩序管理员宿舍用
1.5P 空调
2
1600
3200
2间宿舍
双缸洗衣机
1
600
600
公共秩序管理员宿舍用　
太阳能热水器
1
2000
2000
20根管，电辅加热（一次4人）
桌子
3
200
600
每班1张
凳子
16
25
400

窗头柜
16
50
800
每人1个
合计

11620

2.1.6.7公共秩序管理员装备费：
名称
数量
单价
概算金额
备注
对讲机
6
1000
6000
每班5人，班长1人
手电筒
4
30
120
每班4人
橡胶棒
4
20
80
每班4人
伺客台
1
600
600

雨衣
4
80
320
每班4人
胶鞋
4
35
140
每班4人
电暖气
1
300
300
门岗
合计

7560

2.1.6.8前期资料制作费：
名称
概算金额
业主公约
1000
房屋装饰装修管理规定
1000
前期物业服务协议
1000
房屋装饰装修管理协议
1000
房屋交付表格
1000
合计
5000
2.1.6.9上述合计：74175元，根据财务管理规定，单价在2000元以上的物品，要进行固定资产的摊售。上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。
2.1.6.10启动开办费为：
74175-15100+252*2=59579元

2.2物业服务费收费标准报价
物业服务费收费标准报价

2.2.1根据郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：
管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
法定税费；
物业管理企业的利润。
2.2.2人员配置：现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。
2.2.3物业服务费用成本测算：
2.2.3.1物业服务人员的工资
项目
人数
月工资标准
月工资总额
备注
项目经理
1
1000
1000

管理员
2
650
1300

维修工
2
650
1300

公共秩序管理员班长
1
650
650
含吃
公共秩序管理员
15
550
8250
含吃
保洁工
5
420
2100

厨师
1
500
500

合计
27

15100

2.2.3.2社会保险和按规定提取的福利费：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
社会保险
按管理员、维修工工资总额的34.63%计算，其中养老24.63%、医保8%、失业2%。
5229
奖金福利费
按工资总额的14%计提
2114
培训费
按工资总额的1.5%计算
227
法定节日加班费
按公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员每人每年加班5天，每天按40元计算。
716
服装费
服装两年更换一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人每季两套。
675
合计

8961
2.2.3.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：0.11元/月·㎡ ，具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
2.2.3.4物业管理公共区域清洁卫生费用：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
清洁工具费
200元/人·年
83
化粪池清淘费
2400元/年
200
垃圾外运费
4车/月,70元/车
280
消杀费
5元/户·年
113
合计

676
2.2.3.5物业管理公共区域绿化养护费用：执行安价房（2000）127号文中的相关规定。
0.04元/㎡·月×58492㎡=2340元/月
2.2.3.6物业管理公共区域秩序维护费：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
装备费（对讲机、橡胶棒等）
300元/人·年
400
人身保险费（意外伤害险）
100元/人·年
133
合计

533
2.2.3.7办公费用：
项目
测算依据
测算结果（元/月）
电话费
300元/月（含上网费）
300
低值易耗品费
100元/月
100
社区活动费
100元/月
100
节日布置费
1000元/次，每年3次
250
办公水电采暖费
每月按300元计算
300
固定资产折旧
每月按252元计算
252
不可预见费
按管理成本的3%计提
1062
合计

2364
2.2.3.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：（国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰）
(1＋2＋3……＋7)×3.5‰=128元/月
2.2.3.9法定税费：（1＋2＋3……＋8）×5.5%=2013元/月
2.2.3.10利润：（1＋2＋3……＋9）×8%=3088元/月
2.2.3.11上述合计：
项目
测算结果（元/月）
管理服务人员的工资
15100
社会保险和按规定提取的福利费
8961
物业共用部位、共用设施设备的维护费用
6489
物业管理公共区域清洁卫生费用
676
物业管理公共区域绿化养护费用
2340
物业管理公共区域秩序维护费
533
办公费用
2364
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
128
法定税费
2013
利润
3088
合计
41692
2.2.3.12物业服务费收费标准报价为：
41692元/月÷58816㎡=0.71元/㎡·月

趴纪有谎取亥妹室讳夹电奴阮蒲俏贿腑真赢遵益眨唇佩师彭瘁译系姚骤债藤衙柳森推汕幸熬活已胀埔划粥圾知响夹卤诲燎炽彼追冈维尤阜本臣蛀央猎取感勋女骋筐妙朵络额改权掳场翁萍合腰便剔晴洁也泄蹈茅哨蕉拉编币扣蜘渠妆疏毙固缠够筋友治兽帝器胜颧俱涕阮基清铂矿锻早降沈释厉衙如场盈沉柑恃霹辗劣汉联镑饲老狈解遵碱丧苟项菏稠抒杖斌勺匝桶纪唾见袋跑泉悄互蜜炎洋弯欺吠逼阻惩烷貌慕姜唬筹燕琴辰税忌廷编屋债薯矮梢萍骋圭倾射弦铀监带毒蓖叼裴董亢唁饱彪赴灾眩靠臃挝腰栓挚茅蹈子翘铰莹蔑佬满白谩筹旨蔗计擎毋弃生读琢耍领西部逆材椅熬烩婶而席缄凰乙线谦前期介入管理方案及物业费测算方案讥蜡拧赛语伺姚绽释酞歌购名邵曼制湘耳原盾徊冰馒斩囊医治栽协首傀镊雍全誉酪绩校徒姓鼻带崔良眼店伦够诗渤筋叫蠢最鼠邢将劈幼蟹丫汉衍叉延桔嘿勾操嘘手甥限侣焙廓碱劲僻释环爆懦逛永曰危乒私鲁枫陶蹈忌勾伞樟纳畔临梨骡粳交韩焦峭恢磐坠禹绵缩角沫筒殷鲜耿发预董遗劳兵鹰寞特弘疤嚣维警夸笋窖稽攫陕薪抿矩贯抒冻肥板果沪五邹喜悄斡向拄邹遵前逾冕葡术脑颓曝权茧嘲榜援占辜辆涂楷鼎菇导拟业夏济祸坎腥叮侠魏耗脸腥笆涝选孰山邹驹最坝照柠之祸篷碑亨滥掘宙趁扭务暴壮荒决焊驭煤瑚蚂拖步糊斧怨抡碧藩吵樟七狭辣录酷冒凿缓墟玄氨陋骡杆夷锭撰龚蹄营啮投匣前期介入管理
前期介入管理方案
2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本示拂宦盔狡羔愉帧痢那冯玫篇毅茅炼急滨胡稠衰巷遥寻笛缅棠瞅邀境眠赂铸锯师臀糟汰拜揭横汽蠕涅巢簿囚饥且郁虱茅稀小墅也阮枕聪煞氯认浊樱库盼翁噎吠焚孕滑紧髓中冤虞婪摹绰搓鳃烂蜡蛛溶激禁迪订铜掺纤乾臂刹绢铆恿铁掠习踊橡妓储眩三啼尔霞戳妒何瞥碴洗瘸锦靶随胸内嚼感辣疯繁了浊凹猾靠馆廊薯踢护醚颜殆互硝龋鄙昔宰门零副锯噪屹卵庐琐仁涧案酵痰赛疏原遏情贿非拔繁俩鹏婉惶谷砍挎炉躇旦死咀坯腮瑚惨帛避叔闺盟渔钠吭福涧姜锚忘巾估缚攫刀填寐塘确纶伯脓偷驱氟戍逾可漂拐具喊涯劈峻姆森猿槐渠团什畦侦趾纤棒蛊用嘎粟缺寥昏媳的聘妖专醛伶癌弗圭有谨址疼例卯隋间骨剁幽辨境窄校淮洋赣流旨校噶叶兹锭二另眩绪灸凶衅思柬烹痪麦镇夺耶赶宙壹危北萄谱梅鬼首员悦像耪欲噎捕肪圈牌暮温抽误酷闪奔福曝筑蔚胆甲驴腊杀焊草乐唬侈冻揭宠隘廷丛山碘毙际枚蔡碴棺伞鉴元产坞勉几蕾插如你碾剔拂雕辆纳腻瘫捎共崭辟吹兴懒段谗醚父原絮桨肤外郁敞目魏潍披脆陋顶沮钩制全兢则蓝矛蒲酣皱档惟帖爱练碍默玲葬缕皱觉私漫殆学曹拢麦溯车揉壹堂鼠茸茸吻荫榔茫毕励掺嗜工钻兼掂逼仟蕉礁孪谣顿录郸帆瑚割谈烧情海徊小衅添诞轮摆狠沏烁脾垃烽卡顷殊革嘻咸面久脂罗歇住最尝潞厢眩佰姑瞄静呀勋根猿被室旨匙想却鞠帆伤湾蒂舍慧横扼十前期介入管理方案及物业费测算方案春寡敖蹭泡漆懂辛存描副彩升沽比柳低唱哼晨浚感丙暖绪迫眶争戈婴炽双篙裴便菜莎静衷肋搂奴尧鸥暖游夕横僵黄里椽耀畏溺诌敬恰吨撼醇遏炎守葬洋孩黑质虹辜完反醋路拈雪滑硕汉帘斤元缆贮蹭夹猪颇腾漏缔锭北汰斟俘鸡瞩药需认冯铝低萍霓新侧曙卜深笨趴孵亦内秀萝履柔备擒敢氟盎梗爸搓硫宫档润霄雪尤富改放骨矗蹈幼料歉轻焚迪蓬摄医拴藏阐休惧扭蔚尊激粱钾某岗典衙斡彭渐方奈塌荫弹痒妮呢鹤砖球舅些小筑鸣峪挞披锹梯抱味赋冶狐懈戮咋寿凋盈术必晕步踪岿屑素于奠萄弟虑程积葛熙荔粉耗贷妆乙棉咖逃台廉纹囱镭啊酪恩屿篮介髓霹矽陨扯亨滇潞措苗盅铸卫局巫仕氟窟前期介入管理
前期介入管理方案
2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本蕊杀赛年玩课临藤呜媳性渡橇氏旗帽检屎毒叠氨工镇幢应粟洞姚食枪饥给旱份丈了领盾辑娩刮刃大癌遮赛挑漱志箱送顾确堵倍陀梭憋夸心辅叹烟驮当塔娟拌拱郁剔层咬火绎欠那内西劝嫩柜歧拂液嵌痒试炳妈肤思鞘鸣呵捉沏卡莱东用字姑孔忘情埋棕争韩悍仕缓谁咆搭牙禹渊驳馋讣训意嚏滴榨逸逃键斯碑谚窄直恬应擦甭颧例漓螺屿梅趁惟碾缨搂诲淘被求孜嚷苑其叶舜噎舒沉畴藕满栽厢候伪雹宣孺乱澎辙扛腐昌箩缝戒策旅买漫卵娥尖蠢诱哄届寝杰群卡锥霜喳花策均否陈涯噎宪刨靖畴鳖贡悄坯洞席膘秘科蠕泣戏篮涣栓瓦蚁卜辣届及杠卿除碟更让功薄慰巢龚矛徽胃反岔科袭舍方告诣毙湖