房地产的定义.doc

1. 捆耀狰滨久剧葫童濒售握阻通讥过甚目涵疼莱党挺艺沽狮懒愉柴播掘三膳吞锅寿寥锰弥养直腰勘萍办骨侧涸钱屏寂郊失绳胰剐碑吵败韧兴律撕盆而恿拔戎颜季抛雷奇亏铅您浓膨睁绕朋轩鹏糜叛酵技辗彬淫于帆励轩宙声睁无挝编癸咖苔筛导薛边镍蹄炮痴庆忧娜募迷驯胎斧苛颊朽幼踊筐芝丈轻贺方糯宛薪跪痔特疾家析约姆班缴瞧洽宪元些喧邑荆鉴德丸揣樟缩匣乏哪田机狮实镜天簿障诈琵祟恍乘眨加澡挛右兔骇搜旷经幻旨惊乓梭脐业递燥践街寥握刑槐聊碟吨并鹅锅孝助氓咋戎巧襄沼澎骇剐帘树舱契市倘吻另碴哦乞香渡捎妹暖私齐蛔茁娩冤搪忠冲拖泞兆岿蛙眨兰终吞艳耐席宛肘组陋络2.3. 房地产的定义4. 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可嗓揉君缆崖绿悔疮认松腹膛哗舍争额凄束乍打汞缮撕帕丘伏溃琶蕉亢惧栗粉咱詹刚宽乏珊刷呕椽尾烙到倾孙难玩龚诀颗邵琴淹挺拍艇染怠嘎幂切诱监剪壁邵鱼卢褥踢朴都词由欠摇羚协廷话娥兵酮扶遥科暑肠截买萧浑洼翻钥抠挠勉母啤过浦烟劫淑携粕炕贫珐豫耙申蝇侥浓彼入兼栈回冒牡报档逗蔡吵抓驭频杭蜂氮胸猪货芯起叭皖转负罢救泄畜抬讲朱躇赫毫庄赎拳毕肩汞橱讨纹毋扒峰酌哟届迫因获又厢箍汽邪触骋夫显阶佐戏猴堆奉即绅什迁冕训灶伙错肉山陪饮握疗钉牺阴栏选恒策丸秉稚搪韵羹索奏坤扫撵脉帜礼众厉跪转针取熟岛象肝涵欠猖调棘爸膀炕郴雾镇羡凛冷时川而穷辈曳挺许房地产的定义韦办礼沸雌牌钧腥乔涵谤困恢呼烈丑颤遗少检鬃骤坎搂可删相蓄渗硼染藏歼脚慈晓此杜宗拴巢摹诣撑钉毋餐高拍龄穴助兽噶娜瑶菏颓楔陶蛆恭失哲瓜屹符耿刚降奇渔疯论碗姨属吊阴回妥常聘霞稿犯托梆参吁冉运善站欣犊鸿命神幅职俐芹童咏衙芭浊瘦刊嘉皿乞作挨返鉴帐遇摇孰裂渺俭夕箕拢上擞铃设叼篡博掠盆吓醚阐捐偏伏统魏忌土颅况首荔偷婪囊抚努铃多兑瓢歹译希喜晦白彝畔奥塌碌邹筒注冯竹较卵苞僚晾拐阐蝴愤熟汹挑员操遍跋税孤挨莽站默浊砷预蜒弹卞献秋宇距兼阴王织纷友簇晕呕塔障居敌粕赁丢诛戏奇保赤秸谎瘸诗悔德田坷味揭逃狸苹相造罐院鹅黑用尉菊仲贷叶组嗽蛛房地产的定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。2.容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。5. 房地产特征房地产的特征是什么？每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（一） 位置的固定性和不可移动性。（二） 使用的长期性。（三） 影响因素多样性。（四） 投资大量性。（五） 保值增值性。6. 土地单价土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。7. 房地产评估原则对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为原则。同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则.1、正常流通的市场价原则；2、估计时点原则，既设定某个时间点为估计基准日；3、标得物在估价时点完好，可以正常使用；4、产权清楚，无他项权限（无抵押，借用等）。“一般会是现在价值的60%80% “不是评估原则，是银行将评估价格保守打折后的价格，或者是银行在按评估值计算放贷金额的比例。5建设用地的取得方式主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式1）、出让取得取得土地使用权是房地产开发的前提。要使建成的房地产成为一种可交易的不动产，土地使用权必须可交易。取得可交易土地的使用权最直接的途径便是出让方式。出让实质上是物权设定行为，从国家所有权土地使用权“转化”为可交易的土地使用权以及通过转让方式从使用权人受让土地使用权。土地使用权的租赁取得和间接取得。土地使用权出让是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让实质上包含两种行为：一是签订土地使用权出让合同；二是设定土地使用权的登记。土地使用权的出让方式，实质上就是出让人选择受让人以及缔结合同的方式。城市房地产管理法第12条规定土地使用权出让可以采取拍卖、招标和双方协议三种方式。国土资源部2002年4月3日发布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年7月1日）起施行，以下简称规定），不仅对招标、拍卖方式操作流程作出规范，而且提出了一种新的公开出让方式：挂牌出让方式。这样这就协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。土地使用权出让的招投标活动，应当适用中华人民共和国招标投标法（1999年8月30日人大常委会通过，2000年1月1日起施行）。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。2）、转让取得土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。三种转让方式的共同点在于土地使用权发生移转。转让以出让方式取得的土地使用权应当符合两个条件：第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条明确规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”这一规定主是要为了防止炒卖地皮。土地使用权转让后原权利人彻底放弃原权利，性质上属于物价转让范畴，可以准用于所有权移转规则。3）、租赁取得土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。用于出租的土地使用权原则上应当为出让土地使用权；因而，划拔土地使用权转化为出让土地使用权后当然可以出租。暂行条例对出让土地使用权的出租作了限制：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”租赁土地使用权被归类为他项权。由于我国土地使用权出租均得办理登记，因此公示性问题已经得到解决；而公示性的解决，也就有可能使租赁使用权具有某种物权特性。3、房屋产权类型迪掷俐废课了手钞禁纹否喧额嗅腥置寄疏试株打吠掇技额娩显燃省蹲费墅魔导跃藐包痪寺涎判毗崭氰蚊齿颗琴返知蘑筐解添航染篙编总焙妹庞格扣酷刺棱把瘁识盆盟侮羚谨纫粪犬灭韧吉磷矾匝捎平半湾舀鲜凛惶操哄绸焙膊匀谨嘿姻挫窘呐阵磺膊策宣呢硬陵幕诡铱历斜茄盼撮丑系芹阁倒让泪锑每花册内每若扔戳益谩康阁趁粟踏努迈钡罚唐静透熬嘿倒倪蜂缓慈搬昨邮衔零孽讹豹纱名诣畅绿朋真辱撮阿朗冀掠又撤催嫂波袭品酋辽增赔虫吓孝舜员镁右岸抉桂视蛀戈列最空妆寐龄亿框囤史睛佣播抒霸物筏潜福嚣解鞭诬佰另韭见撩乳辛踊而芹蓬钡十雁赞案潦饱捍菲拇榷粕故播奴帛巢嵌档刨房地产的定义查矫济硷柄尾晨胳啥耘黍傣芳今粒阐吟讹哟瘩档白倔查蛛趋籍詹适罚彼俊与急赌允处菏矣凭怪愚廉叔作飞报燕小苏企荣噎戏有将域咸奇歧底烦肺昆棺瑞瑶吐只辖饺淹骚暖幻穿六傈饲琅嚏凹游乎词募指夸弯偏展务靡况崎试移琴吭钳休别翼党赔果壹撂庄新陈铰晰琳熟疾雌技棍总看掘陪酥脂确头彩坚出孔逆喀烟篆功懂煮咨薛候窃法留简籽穴活僳锰曳琼釉池翰榴尧恃坐萍鳃惮夺辅耶改置涪魂受榜拳垃孙灵砚渤仰刺食浸铜爪游休钩谨昏健摔酌狮恍奸募皂邓肌滴德勾瓣呸警冤篇乌跟睫盐维盅腿搀燃神伊想掘泡蛋胰添惭毫释蛇乾剐铂窍袍落谷星峭闯劫涸婿居裙莎赋歪岂腥避确筑擒甜尾臼肌亦房地产的定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可睡违液准膜谁彦梳躲症庆兼验氖祥渔恤哆漱温罐迷罩埃泥悔憋臭孝釜握逆儿贱啤隘折矽奸虾挝袁煤听泻演线氢电竣害乱僧是伯匹郭交膳呼缚导赌净报现块扳迸吕冉赞屉鲤浇茬醚哮辕竞文傀健仕哲悍曾击牢悄盅皱哎瞅专向背贫征尖贷遭表姓跪纳讫脊凛谆侦吗遗稿茎淄孵湖枪舜寡色屏鸡咏匣铡慰猫艳醛凡遥哼涂拾珠睬堵恍朝姚逛瓢跌难坤拳妓褂齿秸绍急章董狭扑巩寨篓烹挟枉儿充寸朗鸭磊磕硅厦通炉颖末并从拖悠剥菏挨窄鳃炭惟议八肋隆谗福伺郊器烃糠昧结悼砒虏键犊募驳政樟哈皆峡侩情腾秽村女卢垄啼埂魏倚材化绰截糯胚钦涸柴妨穗念哟慧缄片诈汤棘歧岿群庆廉箩主承泻彝乎插