销售代理合同2.doc

项目委托代理销售合同 委 托 方（以下简称甲方）： 房地产开发有限公司 受 托 方（以下简称乙方）： 厦门 行销代理有限公司 为确保 项目能够如期完成销售计划，降低投资风险，节约营销运作成本，提高开发商的品牌形象和投资效益，决定委托乙方进行该项目策划及销售之全程代理。乙方同意接受委托，承担 全程策划和销售任务。经双方充分协商，特签订本合同如下： 一、委托项目的基本情况 1项目性质 2基地位置 3总用地面积（）4总建筑面积（） 5容积率 6建筑密度 7绿化率 8其他设计条件 9其他说明事项 二、甲方应提供的有关项目文件资料： 序号文 件 名 称文 件 编 号备 注 1公司投资可行性研究报告（复印件，下同） 2政府用地批文 3计委立项批文 4建设用地规划许可证 5建设工程规划许可证 6蓝线、红线图 7地质勘测报告0 8规划局设计条件文件 9建筑设计方案 10产品质量保证书和产品使用说明书 11其他有关资料 三、委托任务与要求任务主要内容要求完成时间及成果要求备注市 场 调 研投资环境分析包括宏观、微观环境因素对房地产市场走势的影响分析 签约后两周内提交符合国际惯例的市场调研报告一份，明确项目风险与竞争优势，做到调研充分，数据准确，逻辑严密，结论客观。 根据销售进度，每季度均对市场进行动态调研。竞争态势分析与已有的与潜在的竞争对手的项目物业市场供给个案特征，竞争策略分析市场需求分析需求来源，影响因素，心理及行为特征分析项目定位通过项目户型、价格、功能、交通、周边绿化、地域发展潜力等综合分析，确定项目定位的基本要素目标客户分析以往客户分析、定位逻辑分析及逆向论证 产 品 策 划 总平规划在用足容积率的前提下，最大限度地实现景观最大化、物业开发价值最大化、以及困难户型套数最小化的规划目的 通过产品的规划与设计的优化与个性化，大力提倡产品主义。并凭借本案产品设计上的差异化，达到塑造其产品惟一性与排他性的最终目的。最大化产品的附加价值，最小化销售风险核心产品店面与住宅的配比，住宅面积与户型配比，建材与设备标准的选定，人性化的户型设计以及设计细部问题的整体解决形式产品建筑风格、外立面、色彩的搭配与协调附加产品环境、中庭、景观、物业管理、以及个性化文化内涵的规划产品特色塑造足以与竞争性产品相区隔的差异化产品个性（详见企划代理建议书） 整合营销战略策划营销路线及操作建议 整合营销的核心概念拟定、目标、原则、构想，营销战略操作技巧签约后一周内全面完成市场定位和产品定位等重要工作 价格策略 价格策略价格路线的取舍、差价策略的选择、静、动态多种价格方案的拟定设计方案确定后完成价格控制表、销控计划表 渠道策略销售渠道目标客户的群体特征、地域分布、媒体接触习惯、住房偏好与购买决定敏感因素等详细到可执行层面 广 告 与 促 销 策 划推广主题与案名确认主题口号、标识、表现建议案名确认在足够超前的时间获得委托方认可 推广运动拟定时间、空间布署与策略 动态诉求构想不同时期进度的诉求重心及构想 售楼处的选址、设计与装修选择最合适的位置、并设计个性化的、与本案形象相一致的售楼处本合作协议签字后两周内提供策划建议书 广告创意构想与调整广告创意、构想、设计、制作、发布的优先权 长短效，运动与静止等的有效结合与适时调整 媒体组合策略媒体选择与组合方案建议 广告经费预算有计划、有分配 广告效果评估 效果分析与相应建议 设计方案确定后完成促销方案 促销策略促销手段、客户答谢活动等（详见执行手册）软性报道制造新闻眼，充分利用乙方的 媒体资源进行软性报道（如厦门日报、厦门商报、厦门晚报等迅速建立本案之知名度与美誉度使本案无论在概念还是产品上均具有国内领先性 销 售 控 制 销售控制的策略选择销控节奏产品销控现场销控拟定整套具有可操作性的销控方案最大限度控制余屋量不超过5% 营销管理顾问协助招聘营销人员招兵、练兵、点将、管理协助甲方快速组建一支高水平的销售队伍 协助甲方制定销售管理制度业务流程、授权、激励与销售人员业务操作守则协助甲方进行规范、高效的销售管理 营销培训与专家跟踪服务营销培训及专家跟踪支持、辅导等系统的现场销售技巧培训 三、 代理期限：乙方全案代理销售甲方开发之 ，建筑面积为 平方米。本项目之策划及营销代理期限为:自正式开盘销售起 个月。 四、 的销售均价为 ：住宅： 元/平方米，商场销售均价为 元/平方米，甲乙双方本着互惠互利，促进销售的原则，可根据市场的实际情况及时调整价格策略（销售价格表须经甲方盖章确认），若乙方售出的价格高于双方共同确认的底价，由甲方按超出部分的 奖励给乙方，超出并奖励部分的税费由乙方负担（含营业税、所得税）。溢价奖励的结算日期为每季度一次，并在预留相关税费后支付。若乙方以低于双方规定的底价销售，则差额部分由乙方补足。若经甲方书面同意的低于底价销售则不在此例。 六、销售代理权限： 乙方代理本合同第二条所列的委托任务，在代理销售时： 1、 全权实施委托代理销售对象的销售工作，包括人员组织，市场拓展，客户接待，交易手续衔接配合事宜。 2、 正式认购书与商品房销售合同须经委托方签字盖章后生效，认购定金及购房款须由委托方收取并开具合法有效凭证。七、 代理运作的协调为确保项目代理的效率，维护合作基础信任，双方同意设立代理运作的协调小组： 1、 协调小组的组成小组成员5人，其中甲方指派2名专员（销售负责人与销售配合服务人员），乙方指派的项目策划1名，项目销售经理1名，项目联络员1名。 2、 协调小组职能 代理方汇报代理运作和实施情况，客观剖析存在的问题与责任，并提出相应的解决办法； 甲方就代理方的运作发表检查、监管意见，对不适当的行为进行批评，直至建议撤换不合适的人员； 监管本合同条款及其他双方共同认可事项的执行情况； 讨论研究市场反馈信息，协调双方要求与意见，对策划、广告、营销、价格上调达成共识。 3、 例会制 协调小组每两周固定召开一次例会，小组成员不得缺席，同时甲、乙双方其他有关人员可被邀请列席。 例会达成的决议经甲、乙双方代表人签字认可后，作为本合同的补充协议。八、计酬方式与标准 1、底线绩效界定销售时段底线绩效（占销售总额比例 %）第一阶段 第二阶段 第三阶段 第五阶段 第六阶段 累计 备注： A、 以上销售时间以甲方项目取得预售许可证之日起计算，乙方同时全面开始销售工作。甲方应严格按已制定的整体营销方案投入广告发布； B、 每阶段实现销售额如有盈余，超过保底销售额部分可计入下季度业绩。 2、代理费标准：代理费标准按阶段销售合同金额进行考核阶段实际绩效计费标准阶段实际绩效小于阶段底线绩效的40%按实际销售额的 计阶段实际绩效大于或等于阶段底线绩效的40%，但小于底线绩效的60%按实际销售额的 计阶段实际绩效大于或等于阶段底线绩效的60%，但小于底线绩效的80%按实际销售额的 计 阶段实际绩效大于或等于阶段底线绩效的80%，但小于底线绩效按实际销售额的 计阶段实际绩效大于或等于底线绩效按实际销售额的 计 1、每个阶段的销售定额以与客户签署合同金额为准。 2、代理费及溢价分成每阶段结算一次，结算日为每一阶段结束后的五日内的任一日，甲方除预留代理费的20%作为乙方下一阶段定额完成与否的保证金外，其余80%应在结算日后7天内付清给乙方。若下一阶段乙方完成定额任务，则上一阶段预留代理费的20%在下一阶段的结算日付清给乙方。 3、甲乙双方同意如本项目的代理销售余额为总销售额的10 %时，即可视定代理销售期满，双方须在10日内结算付清所有账目，妥善处理好遗留问题，做好各项交割工作，方能解约。如需继续合作,另行商定。九、权利与义务（一） 甲方的权利义务 1、 提供乙方代理所需的相关资料，保证乙方正常开展工作； 2、 促进项目按进度与质量计划施工，并按销售合同执行； 3、 检查、监督乙方的代理运作情况，并听取汇报，针对销售业绩不理想的情况，有权责令代理方整改； 4、 提供售楼处的装修布置与办公设备，并承担售楼处的水电费用； 5、 指定销售配合销售人员收取认购定金、购房款，及时完成认购书及商品房销售合同书的确认、签字、盖章事宜； 6、 按时支付合同约定的费用； 7、 有权制止乙方不适当的代理行为，对乙方严重超越代理权限或无权代理时，有权解除合同，并追究其经济赔偿责任； 8、 有权拒绝乙方销售价格低于双方认可底价的合同； 9、甲方应指派专人办理公证、鉴证、按揭等重要售后工作。 10、甲方应预算 万投入乙方营销计划中的广告推广费用，相当总销金额的1.5%，在操作过程中所有广告方案须经甲方书面认可方可执行。甲方若未依本款约定及时足额投入广告费用，则乙方不保证销售业绩且仍有权依本合同第八条第2款A项及第3款约定的比例计取代理费及溢价收入。乙方权利与义务 1、 按诚信原则，落实开展委托的调研、策划、宣传及销售代理工作，并尽到相应的管理义务，任何情况下不得以任何理由损害甲方的利益； 2、 承担项目销售必要的市场调研、营销策划等工作； 3、 应当按照甲方的指示妥善处理委托事务，并负有客观、真实报告处理情况与结果的责任，做到每日有简报、每周有详报、每月有业绩、市场动态分析总结报告； 4、 落实项目调研、策划、宣传、营销适合的人员与培训，未经甲方同意，项目经理、策划销售骨干必须在现场工作，不得随意更换； 5、 认真、规范地填写甲方提供的认购书、商品房销售合同及其附件等，并有校核，做到填写人，校核人有签名，督促购房者缴纳合同约定的购房款； 6、 提供合法的经营手续，对取得的收入提供合法的有效凭证，并承担纳税义务； 7、 对甲方的项目文件资料负有保密义务，不得在代理业务外作任何不适当的披露； 8、乙方协助办理公证、鉴证、按揭等重要售后工作。十、违约责任本合同履行期间，倘甲、乙双方中任何一方违反本合同之约定或不履行本合同之条款，守约方除可依照本合同有关条款的约定要求违约方承担违约责任外，亦有权依照有关法律、法规之规定追偿相应的损失。 十一、不可抗力倘因不可预见或不可归责于甲、乙任何一方之因素(战争、地震、或国家、市政府出台相关政策等)导致本合同无法履行，则甲、乙双方同意互不追究责任，甲方应及时结算付清乙方的代理费。有关善后事宜由甲、 乙双方协商处理。 十二、争议解决方式 倘因履行本协议发生争议，双方应本着互谅互让的原则尽先通过协商解决协商不果，任何一方均有权将争议诉诸有管辖权之人民法院。十三、附则（一） 本合同附价目表及推广计划表各一份，乃本合同有效组成部 分，具有与合同相同的法律效力。（二） 本合同由双方法定代表人或授权签署人签字生效。（三） 本合同一式三份，具同等法律效力。委托方：代 表： 电话：受托方：厦门 行销代理有限公司 代 表： 电话：时间：3