房屋预售分析.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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房屋预售交易分析
内容摘要：预售房最开始起源于英国，所谓预售房也称为商品预售房，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。这种销售形式是一种附加期限的交易行为，具有较强的国家干预性，当然这种销售形式既然存在，就一定有它的合理性。不过预售交易也是利弊并存，伴随着风险的！虽然有预售合同和预售房保障机制，但是毕竟是一种虚拟的交易，所以这里面的风险往往无法避免！而一旦中间出现什么问题，我们应该怎么去分析问题、解决问题呢?
关键字：预售、弊端、管理、保障、安全
一、 为什么人们会接受预售？
商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。
目前，商品房预售价格较现售价格约低10%—15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。现在不仅中国，全世界的房价都居高不下，而对于一般阶层的人们来说，预售可以为他们省下那么多钱，何乐而不为呢?同时商品房预售机制在促进我国的住宅产业发展过程中发挥了积极作用。
二、 预售需要满足哪些条件？
我国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
(2)持有建设工程规划许可证。
(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。
(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
三、预售有何弊端？
房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。
而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。
中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。
国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方，如21世纪初的大华府地区。一般开发商要求1万-2万美金的预售款，占总房价的比例一般都不大(如与30万-50万的房价相比)。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房子(户型、质量等原因)不满意或者其它不可控制因素(如失业、变换工作地点等)想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。但是考虑到未来房地产市场的不确定性，这个可能损失的经济价值的期待值要比这个差值要小。
并且甚至有些诚信度不好的开发商拿到预售款之后携款逃跑，或者有的消费者实际拿到手的房屋和之前的房屋存在很大差别，还有可能开发商不按期交房等现象。
四、如何保障预售更加安全？
诚然，在中国房地产发展初期，对于资本密集型的房地产行业来说，需要通过各种资本进入房地产行业拉动整个行业的高速发展，商品房预售制度的出现，一方面增加了房地产市场又一融资渠道，扩大了地产开发投资的来源；另一方面将购房者需求与房地产开发“绑架”，降低房子建设后无法售出的风险。同时在供少于求的时期，预售制度相对保证了大部分购房者的购房机会。预售制度对房地产市场的发展起到巨大的推动作用。
随着房地产市场的成熟，商品房预售制度各种弊端开始显现，开发商将房贷风险和财务风险全部向购房者和银行转移，一旦市场转下，房价下跌，开发商破产，购房者无法还房贷，受伤害的不仅仅是购房者，更是对银行和金融体系的伤害，此外，预售制度的出现，购房者全款购买的设计中的规划，购房个体面对的是作为机构的开发公司，购房者利益受到侵害的时候，在开发商的强权下，可能显得无法得到赔偿和保障。
当前房地产市场还在高速发展，取消商品房预售制度不现实，但从保证市场公平、保护消费方面来看，预售制度需要做更加完善的调整。美国的商品房预售方式可有一定借鉴意义。在美国，开发商在拿到建设许可，未开建的时候，预售房产。确定买卖双方同意的房产价格，买方房产预售购买协议，买方交押金，最多20~25%。开发商最多可以拿到房款的20~25%。这可以看做是房产的首付，在房产完成以前交给开发商了。开发商承诺的是，房子的建设进度，建设质量，通过大概5~6次的政府建设达标评估。购房人的承诺是，如果房子按期按质量完工，一定要以合约的价格购买房产，不可反悔。同时开发商可用与购房者的房价合约，当做一个信用证到银行抵押，获得短期商业贷款，此外购房者还有70%~80%的购房款需要向银行借贷，而银行必须在房产完成后，房子贷款数额才能给到开发商。另外政府和业界的监管部门，确保市场的公平的角度，严格执法，保障市场双方的权益。
按预售合同价格交房、房价上涨成本让开发商承担；见房才放按揭款，保证了银行和金融体系的安全，同时又没有完全斩断预售融资渠道，完善了预售制度，值得借鉴。
结论：其实，现在房价问题已经成为全世界的公开话题，房价一时半会是不会降下去的，只会增不会降！作为一名即将走出大学校门的我来说：我也即将面临买房的困境。现在取消预售已经不现实，国家只有尽快的做出更加有利于保障我们购房者的政策，才会让我们购房购得安心！制度都是要不断完善的，一但发现弊端，就要及时弥补，不要让开发商尽钻空子！毕竟，国家应该保护广大消费者的权益！
参考文献：《城市房地产管理法》、《法学概论》等。

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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