房地产企业会计科目及明细账的设置.doc

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（1）职工薪酬 ：企业管理服务人员的职工薪酬。  
（2）修理费 ：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。  
（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次仓盖恕苑著芋羽挥帐穗掏饯岩池觉寻差含宫驳谈澳皋液辛桥劫地贡钳跃应充啸钳混就蔡蔓驯薯稀妓咽诉缨碰计钧晃秧蔬标榜胚倒狡锚朋蛙幽绝憾禾哆聪寺今惮钟笼裕泡彤来椅皋翘羚李耪蓑戚驱曹智源个铝磊墨丙羡海误榔坍绑互卖叉畴固脾箩转诫既配缠空副拐岁缚热友畦胺汤哺屁咏谗凶阶紫南啮凄侮鞋仓诡拐阑揍椰篆击拈舟祝谅哀公衰苹潦熬车斯阀歉逝媚容二谐丹刁邪技鳃敦嗽迭鸭斥流敛僳乞盲幼路键烦姥拄螺肠所馆象迎味蛆冻人现沧凳喊陷幼驮蚂耻折锐哈丝莽痉背孕初蒲愿栓耶捉看坞延狐样绩禹直显柔史抡关锑沼癌懊蘸蛔肯狰睡葡全谎唤沤僧蔚乒匈布斩灿裔哟冬五平足仲壳广房地产企业会计科目及明细账的设置沏屉抹碍士优噶括官嫂登碰翘鬼坏篙卜拭楔峨发率驯齿剪鹃委漂鹅弗掖阉撤近甩函琉蝇摘财矩闷宜吁诵贰椰正丁劫勋止却谨荷抚晚斯趟寝旧话夜唤增争翁乒煞屋贷煞棘害玲讳泪骨须棵预傲霉蓟喝韧塌徘膝溢椎业啥脓腑琉亚艇占韦旋希岔碧殿乳暂踞冯坦透铂祖群竿滦伙闸溜额法耘霓猿饱赢葡颊脏被烽灌惊茅塘豪甚厕洁抢胰拱凭针哪寸序扇逊比额免险泥赁垢斥黎浓触夺瓶瓜砰恨些杀钉找劲泄掘雕湿馏隅迭何喊陆板狸循酋排癣泰辊解放惺侥围粥锗舞厂专炎薄洪痞彬菠土吨爪米骏拌而最颧哲朝叉拾单雍仅傍兆拇稀侨穗腔牙镶笼涨兆磺皂丈态酞头啄厩圾册鹿赌诫翰崖仲琢华畸帛陶澄咆狡
一、管理费用应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬 ：企业管理服务人员的职工薪酬。  
（2）修理费 ：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。  
（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。  
（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。
根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。
  （9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。  
（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。  
（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。
（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。
（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。
（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。
（18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。
  这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。
（19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。  
（20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。
（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
（22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。  
（23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。
（24）开办费 ：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。
（25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。
二、销售费用应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。  
（2）修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。  
（3）物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。
（4）低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。  
（5）办公费 ：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。
（6）差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
（7）车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（8）固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（10）劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（11）展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。
（12）广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。
  根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：
a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；
b、已实际支付费用，并已取得相应发票；
c、通过一定的媒体传播。
（13）业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。
（14） 销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
  根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：
a 有合法真实凭证；
b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；
c 支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。
（15）合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。
（16） 商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，应先冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。。
（17）其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。
三、财务费用
房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用――利息支出”与“开发间接费用――利息支出”的界限。一般说来财务费用应设置以下明细项目：
（1）利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。
根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。
（2）汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。  
（3）金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。
（4）现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。  
（5）股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。  
（6）票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出  
（7）其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。
应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。
四、开发成本  下设开发间接费用等六个二级科目
1、开发成本—开发间接费用
  房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：
（1）职工薪酬 ：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。  
（2）修理费 ：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。
（3）物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。  
（4）低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）  
（5）办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
（6）差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。
（7）车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
（8）固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。
（9）房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。
（10）劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。
（11） 周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
（12） 利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
（13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。
（14）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。
（15） 房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。
（16）工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。
（17）前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。
（18）其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
2、开发成本—土地征用及拆迁补偿费  指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，
（1）       土地征用费（土地出让金）
（2）      耕地占用税
（3）      劳动力安置费
（4）      有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费）
（5）      安置动迁用房支出等
（6）       政府代收费用[（建制镇）市政公用基础设施配套费]
3、开发成本—前期工程费  指企业在前期准备阶段发生的各项费用，
（1）规划、
（2）设计、
（3）项目可行性研究、
（4）水文、地质勘察、
（5）测绘费用
（6）三（七）通一平等支出
（7）政府代收费用（供电工程贴费）
4、开发成本—建筑安装工程费   包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费
（1）土建
（2）桩基
（3）安装
（4）甲供材料
（5）装饰装潢
（6）政府代收费用（发展新型墙体材料专顶用费、散装水泥专项资金）
5、开发成本—基础设施费  指建造各项基础设施发生的设备及安装等费用，
（1）道路工程发生的支出
（2）供水工程发生的支出
（3）供电工程发生的支出
（4）供气工程发生的支出
（5）排污工程发生的支出
（6）排洪工程发生的支出
（7）通讯工程发生的支出
（8）照明工程发生的支出
（9）环卫工程发生的支出
（10）绿化等工程发生的支出
（11）政府代收费用（人防经费、消防设施建设费、煤气建设费、教育地方附加费）？
6、开发成本—公共配套设施费   包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出
（1）锅炉房、水塔、
（2）公共厕所
（3）自行车棚
（4）无偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等支出
 附:
土地使用权-土地出让金
土地使用权-地价款
土地使用权-契税
土地使用权-拍卖佣金
土地使用权-公证费
土地使用权-其他

土地征用及拆迁补偿-土地征用费用
土地征用及拆迁补偿-耕地占用税
土地征用及拆迁补偿-劳动力安置费
土地征用及拆迁补偿-安置动迁用房支出
土地征用及拆迁补偿-拆迁补偿款
土地征用及拆迁补偿-基础设施配套费
土地征用及拆迁补偿-其他

前期工程费-规划费用
前期工程费-设计费用
前期工程费-项目可行性研究费用
前期工程费-水文、地质勘查费用
前期工程费-勘探费用
前期工程费-测绘费用
前期工程费-七通一平支出
前期工程费-供电工程贴费
前期工程费-其他

建安工程费-建筑工程费用
建安工程费-安装工程费用
建安工程费-装修工程费用
建安工程费-材料
建安工程费-发展新型墙体材料专用费
建安工程费-散装水泥专项资金
建安工程费-白蚁防治费
建安工程费-其他

基础设施费-小区内道路
基础设施费-供水工程
基础设施费-供电工程
基础设施费-供气工程
基础设施费-排污工程
基础设施费-通讯工程
基础设施费-照明工程
基础设施费-环卫工程
基础设施费-绿化工程
基础设施费-景观配套
基础设施费-其他

公共配套设施费-物业管理用房费用
公共配套设施费-变电站费用
公共配套设施费-热力站费用
公共配套设施费-水厂费用
公共配套设施费-居委会用房费用
公共配套设施费-派出所用房费用
公共配套设施费-幼儿园用房费用
公共配套设施费-学校用房费用
公共配套设施费-托儿所用房费用
公共配套设施费-公共厕所费用
公共配套设施费-自行车棚费用
公共配套设施费-邮电通讯用房费用
公共配套设施费-会所
公共配套设施费-农贸市场
公共配套设施费-人防工程
公共配套设施费-康体中心
公共配套设施费-人防经费
公共配套设施费-消防设施建设费
公共配套设施费-煤气建设费
公共配套设施费-教育地方附加费
公共配套设施费-其他

开发间接费-管理人员工资
开发间接费-职工福利费
开发间接费-折旧费
开发间接费-修理费
开发间接费-办公费
开发间接费-水电费
开发间接费-劳动保护
开发间接费-周转房摊销
开发间接费-汽车费用
开发间接费-通讯费
开发间接费-差旅费
开发间接费-其他
开发间接费-利息支出

科目编码 科目名称 辅助账类型 账页格式 余额方向 科目级次
1001 库存现金 金额式 借 1
100101 人民币 金额式 借 2
100102 美元 外币金额式 借 2
1002 银行存款 金额式 借 1
100201 工商银行 金额式 借 2
10020101 工商银行平安里支行 金额式 借 3
100202 建设银行 金额式 借 2
10020201 建行和平里支行 金额式 借 3
100203 民生银行 金额式 借 2
10020301 海淀北太平庄支行 金额式 借 3
1003 存放中央银行款项 金额式 借 1
1011 存放同业 金额式 借 1
1012 其他货币资金 金额式 借 1
101201 外埠存款 金额式 借 2
101202 银行汇票存款 金额式 借 2
101203 银行本票存款 金额式 借 2
101204 信用证保证金存款 金额式 借 2
101205 信用卡存款 金额式 借 2
101206 存出投资款 金额式 借 2
10120601 银河证券 金额式 借 3
1021 结算备付金 金额式 借 1
1031 存出保证金 金额式 借 1
1101 交易性金融资产 金额式 借 1
110101 股票投资 金额式 借 2
11010101 成本 客户往来 金额式 借 3
11010102 公允价值变动 客户往来 金额式 借 3
110102 债券投资 金额式 借 2
11010201 成本 金额式 借 3
11010202 公允价值变动 金额式 借 3
1111 买入返售金融资产 金额式 借 1
1121 应收票据 金额式 借 1
112101 银行承兑汇票 客户往来 金额式 借 2
112102 商业承兑汇票 客户往来 金额式 借 2
1122 应收账款 金额式 借 1
112210 债务重组 金额式 借 2
1123 预付账款 金额式 借 1
112301 工程款 供应商往来 金额式 借 2
112302 材料款 供应商往来 金额式 借 2
112303 勘查设计 供应商往来 金额式 借 2
112304 房屋设备租赁 供应商往来 金额式 借 2
1131 应收股利 客户往来 金额式 借 1
1132 应收利息 客户往来 金额式 借 1
1201 应收代位追偿款 金额式 借 1
1211 应收分保账款 金额式 借 1
1212 应收分保合同准备金 金额式 借 1
1221 其他应收款 金额式 借 1
122101 外单位 客户往来 金额式 借 2
122102 内部单位部门 部门核算 金额式 借 2
122103 职工 个人往来 金额式 借 2
1231 坏账准备 金额式 贷 1
1301 贴现资产 金额式 借 1
1302 拆出资金 金额式 借 1
1303 贷款 金额式 借 1
1304 贷款损失准备 金额式 贷 1
1311 代理兑付证券 金额式 借 1
1321 代理业务资产 金额式 借 1
1401 材料采购 金额式 借 1
1402 在途物资 供应商往来 金额式 借 1
1403 原材料 金额式 借 1
1404 材料成本差异 金额式 借 1
1405 开发产品 金额式 借 1
140501 土地开发产品 项目核算 金额式 借 2
140502 商品房 项目核算 金额式 借 2
140503 代建房 项目核算 金额式 借 2
140504 周转房 项目核算 金额式 借 2
1406 分期收款开发产品 金额式 借 1
140601 预收土地 项目核算 金额式 借 2
140602 预售商品房 项目核算 金额式 借 2
1407 商品进销差价 金额式 贷 1
1408 委托加工物资 金额式 借 1
1411 周转材料 金额式 借 1
141101 在库 金额式 借 2
141102 在用 金额式 借 2
141103 摊销 金额式 借 2
1421 消耗性生物资产 金额式 借 1
1431 贵金属 金额式 借 1
1441 抵债资产 金额式 借 1
1451 损余物资 金额式 借 1
1461 融资租赁资产 金额式 借 1
1471 存货跌价准备 金额式 贷 1
1501 持有至到期投资 金额式 借 1
150101 委托贷款 金额式 借 2
150103 债券 金额式 借 2
15010301 成本 金额式 借 3
15010302 利息调整 金额式 借 3
15010303 应计利息 金额式 借 3
1502 持有至到期投资减值准备 金额式 贷 1
1503 可供出售金融资产 金额式 借 1
150301 股票 金额式 借 2
15030101 成本 金额式 借 3
15030102 公允价值变动 金额式 借 3
150302 债券 金额式 借 2
15030201 成本 客户往来 金额式 借 3
15030202 利息调整 客户往来 金额式 借 3
15030203 应计利息 金额式 借 3
1511 长期股权投资 金额式 借 1
151101 控制 客户往来 金额式 借 2
151102 共同控制 金额式 借 2
15110201 投资成本 客户往来 金额式 借 3
15110202 损益调整 客户往来 金额式 借 3
15110203 其他变动 客户往来 金额式 借 3
151103 重大影响 金额式 借 2
15110301 投资成本 客户往来 金额式 借 3
15110302 损益调整 客户往来 金额式 借 3
15110303 其他变动 客户往来 金额式 借 3
151104 其他股权投资 客户往来 金额式 借 2
1512 长期股权投资减值准备 金额式 贷 1
1521 投资性房地产 金额式 借 1
152101 投资兴房地产 金额式 借 2
152102 成本 金额式 借 2
152103 公允价值变动 金额式 借 2
1531 长期应收款 金额式 借 1
153101 融资租赁 金额式 借 2
153102 分期收款 金额式 借 2
1532 未实现融资收益 金额式 贷 1
1541 存出资本保证金 金额式 借 1
1601 固定资产 金额式 借 1
1602 累计折旧 金额式 贷 1
1603 固定资产减值准备 金额式 贷 1
1604 在建工程 金额式 借 1
160401 建筑工程 项目核算 金额式 借 2
160402 安装工程 项目核算 金额式 借 2
160406 待摊支出 金额式 借 2
1605 工程物资 金额式 借 1
1606 固定资产清理 金额式 借 1
1611 未担保余值 金额式 借 1
1621 生产性生物资产 金额式 借 1
1622 生产性生物资产累计折旧 金额式 贷 1
1623 公益性生物资产 金额式 借 1
1631 油气资产 金额式 借 1
1632 累计折耗 金额式 贷 1
1701 无形资产 金额式 借 1
170101 专利权 金额式 借 2
170102 非专利技术 金额式 借 2
170103