写字楼物业费测算标准及模板.doc

写字楼物业费测算标准及模板

（一）工资及福利费测算表

序号
项目
测算依据
计算式
月支出
（万元）
备注
1
管理处主任
按月均3000
0．30×1
0．30

2
客服员、物管员、收款员
按月人均1400
0．14×3
0．42

3
客服主管
按月人均2000
0．20×1
0．20

4
维修主管
按月人均1800
0．18×1
0．18

5
水电工
按月人均1200
0．12×5
0．60

6
安全事务主管
按月人均1800
0．18×1
0．18

7
保安班长
按月人均1400
0．14×2
0．28

8
保安员
按月人均1000
0．10×25
2．55

9
保洁主管
按月人均1000
0．10×1
0．10

10
保洁员
按月人均800
0．08×7
0．56

11
食堂厨师
按月人均800
0．08×2
0．19

12
工资总额

1+2…（12）
5．56

13
社会保险

每人月工资的10%
0．56

14
计提福利费
按月工资10%计算
5．14×10%
0．56

15
工资及福利费合计
（12）+（13）+（14）
6．67

1、              伙食补贴及福利包括、伙食补贴、服装费等支出。
2、              人员编制：
2．1 管理处主任1人。
2．3 客服中心（4人）：主管1人，收款员1人，客服员1人,物管员1人。
2．4 工程维修部（6人）：主管1人，水电工2人，弱电技术员1人,泥水工1人,空调工1人。
2．5 安全事务部（28人）：主管1人，班长2人，保安员25人（其中顶休3人，分三班）。
2．6 保洁部（8人）：主管1人，保洁员7人（其中顶休1人）。
      2．7 食堂厨师（2人）
合计：49人。

（二）办公费测算表

序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
通迅费
1、电话4台、平均每部话费300元/月
2、对讲机折旧费
1、4×0.03=0.12
2、11部×2200元/部÷3年÷12月=672元/月
0.19
含传真，参考同行业测算
2
交通费

综合测算
0．20

3
低值易耗品、办公设备保养

0．12
参考同行业测算
4
社区文化
杂志、报刊、资料；广告宣传、社区文化
综合测算
0．10

5
开办费及固定资产摊销
行政办公开办费100000元，五年内摊完。
10÷（5×12）
0.17

办公费合计
（1）+…+（4）
0.78

（三）公共设施维修养护费测算表
序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）

备注
1
公配系统
1、变压器维护
2、供电开关回路维护
3、发电机保养
综合测算
0．20

1
智能化系统
包括闭路电视监控系统，保安巡更系统，楼宇可视对讲系统及停车场智能系统等

0．12
参考公元经验
2
给排水系统

1） 污水井、雨水井维护清理费
2） 生活、消防水泵轴承、盘根等维修保养费
3） 排污泵维修保养费
4） 管道、阀门维修更换
5） 普通水龙头每年更换
6） 排水管、下水道每年更新
7） 二次供水水池清洗、每半年一次。
综合测算
0．20

3
供电系统
1） 变压器年检费、保养费
2） 低压配电柜维修保养

0．10

4
公共照明系统
路灯、庭园灯、办公室、灯具损耗、外墙灯
综合测算
0．15

5
消防系统
消防设备设施维保

0．15

6

马路、道路及场地养护
综合测算
0．20

7
写字楼中央空调系统
3、写字楼中央空调管道加药费（缓蚀剂、阻垢剂、除菌剂）、维保费。
①夏季5个月：1094KW×8时×30天×5月×0.835元/度=1096188元
②冬季3个月：700KW×8时×30天×3月×0.835元/度=420840元
（①+②）×30%÷12月=37925.7元
3.80

8
写字楼电梯调系
2、写字楼电梯运行电费、年检费、维保费
①电费：6台×18.5KW×12时×30天×0.835元/度=33366.6元/月
②年检费: 1600元/台×6台÷12月=800元/月
③维保费: 600元/台×6台=3600元/月
3.78

说明
机电设备设施维护费合计
（1）+…+（7）
8．70

（四）公共部分水电费

说明：《长春市物价局关于对长春市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》中第六项规定：由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。

序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
公共电费
1、 供配电及备用发电系统

综合测算

0.15

2、管理处、食堂、物业公司用电、智能中央控制室、地下停车场用电
综合测算

0．20

2
公共水费
1、保洁、绿化用水
2、办公室、食堂
3、管理处、物业公司用水
综合测算

0．15

合计
（1）+（2）
0．50

（五）绿化管理费测算表
序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
绿化养护费
专业绿化公司承包
根据现有绿化面积计算
0．45
不含节日摆花

（六）清洁卫生费测算表

序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
垃圾清运费
外包给专业公司，并参考公元经验
综合测算
0．12

2
消杀费
外包给专业公司，并参考公元经验
综合测算
0．15

3
化粪池清理
0．10

4
保洁工具和用品、消耗
参考公元经验
综合测算
0．13

清洁卫生费合计
（1）+…+（4）
0．50

（七）物业管理责任险费用测算表

序号
项目
测算依据
计算式
月支出（万元）
备注
1
物业管理责任险
按保险公司条款，根据实际需要，购买一定金额的保险。
参考同行业综合测算
0．05

物业管理责任险费合计

0．05

（八）理想大厦物业管理费用支出测算汇总表

序号
项目
月支出（万元）
备注

1
工资及福利费
6.67
详见表（一）
2
办公费
0.78
详见表（二）
3
机电设备设施维护费
8.70
详见表（三）
4
公共部分水电费
0.50
详见表（四）
5
绿化管理费
0.45
详见表（五）
6
清洁卫生费
0.50
详见表（六）
7
物业管理责任险费用
0.05
详见表（七）
8
（1）至（6）项之和
17.65

9
不可预见费用
0.88
（八）项的5%
10
企业利润（佣金）
17．65×10%=1.80
按成本的10%
11
税金
1.80×5.72%=0.10
按（十）项的5.72%，参照税务局有关规定执行。
12

支出合计
20.43

经上述测算,理想大厦物业管理成本支出总额为20.43万元/月。
管理服务费=总支出/总建筑面积=204300元/月÷92061.0 M2=2.22元/月·M2
理想大厦的综合管理服务收费为2.22元/月·M2