工程管理2班分组房地产市场调查报告.doc

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1.2背景21.3范围31.4目标31.5房地产发展趋势31.6房地产的意义62成果82.1基本情况82.2针对分析93限制条件123.2客观条件123.2主观条件134建议和结论134.1建议134.2结论135附件145.1问卷调查145.2分工表166照片17房地产市场调查课程设计【摘要】：随着房地产市场经济的不断发展，人们对住房的要求有了很大的改变和提升，本次通过问卷调查的形式对大众人群住房要求进行抽样调查。通过调查了解到针对收入不等的不同年龄水平段的客户对现在住房面积、选房要求、购房目的的选择。把握客户购买需求，为后续的策划工作和产品定位等工作提供依据。 【关键词】 住房；收入；面积；目的：要求1导言1.1原因 了解客户对现在房地产市场的态度及顾虑，掌握目标客户在购房过程中关注的要点，针对目前各种形式的物业形态把握其购买需求，为后续的策划工作和产品定位等工作提供依据。同时也为了房地产开发与经营的课程学习，加强对学科的理解和运用。1.2背景房地产业的发展在我国一直备受关注，房地产企业的发展是关系到 我国人民切身利益的事情。同时房地产业也是我国重要的支柱产业之一，其发展关系到整个国民经济的发展。1.3范围 基于现在不同人的发展情况，我们调查的人群大约是18-60岁这个年龄段。被调查人都已成年并且具有劳动力，而且对房子都有需要的可能性，有被调查的价值。至于地点，因为调查能力及资源有限我们主要选择了两片区域：一是渝西广场附近，那里人流量较大且集中着不同年龄段的人、商业店铺种类繁多，是已经发展时间较长的老区；二是重庆文理学院A区附近的区域，这里临近学校交通便利，是正在发展的新区。1.4目标 首先通过对不同年龄段、不同区域的调查研究，整体了解人们对现在房地产市场的态度及顾虑和客户在购房过程中关注的要点。再主要研究目标客户对现在房屋的需求度以及购房过程中主要考虑的因素。1.5房地产发展趋势 通过调查可以了解到房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可以预期的是，2015及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点： 第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。 第二，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2015年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2015年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟 第三，政府应该增加对保障房的投入力度根据此次调查，大部分老百姓更倾向于买保障房，因为其价格比较适中，在人们的承受能力之内，“十二五”期间，保障房供给大幅度提高，现在差不多达到12%-13%左右，全部建成以后，到2015年保障家庭达到20%左右。预计未来，我国将逐渐建成“双轨”供给模式。“双轨”一边是市场轨，一边是政府轨，各自归位，起到了市场配置资源的决定性作用，也发挥了政府的民生保障作用。而双轨的形成特别是保障房的占比增加，对商品房市场有一定的影响。一方面填补了开发企业对利润较少、户型较小、价格较低的此类住宅热情不够的市场缺陷，另一方面也存在挤占低端商品房市场的可能。但总体来说，随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，未来中国房地产将从以往只注重“效率优先”的时代，进入到相对的“公平时代”。过去十多年中国房地产市场的最大受益者是政府、开发商和部分城郊农民，而买单者大部分都是城市的普通民众。展望未来十年，房地产的收益分配逐渐转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房+保障房”的双轨市场。 第四，区域市场继续分化其次，人民更倾向于买地段较好的房屋，比如离学校较近，周围文化氛围较好，而不愿在偏僻的地区及交通不便的地区购买，整体房地产市场分化严重，一线城市的问题集中在土地供给相对有限，高地价问题突出，三四线城市则显现出较为明显的产能过剩，未来国家将逐步引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，缓解区域和城市发展不平衡以及中西部城市吸纳力不足的问题。调查显示，中国房地产市场在销售、土地市场以及房地产企业业绩上都表现出分化的特征。 第五，业态从住宅开发销售逐渐偏向商业物业经营我们在调查中针对的主要是商人，他们一般都喜欢买有商业性质的房屋，这样可以兼顾生活与工作，所以，房地产开发企业的重点正在从住宅房地产市场转向商业房地产市场。过去企业的开发业态比较单一，基本上以住宅为主，这在当前的市场环境中具有较大的经营风险。随着楼市调控深入，大量投资投机需求被挤出，住宅市场容量相对缩减，其他如商业地产、旅游地产、养老地产等新型业态则空间巨大。未来的房地产产品，将不仅为了单纯地满足一般性居住，还将为人们提供旅游、消费等服务，这都是全新的市场发展机遇。其次是更多的开发商会在城镇化过程中更加偏向于持有和经营商业物业。城镇化率超过50%以后更多地会向商业物业转移。香港的前七大地产商都用了二十多年的时间，基本上将持有物业的盈利从20%上升到60%以上，而卖房子的盈利则缩小到40%以下。我国的房地产市场正在从过去的销售房产，到现在经营房产转变。住宅及商业物业的持有运营、社区运营、物业管理等运营模式将迎来成熟期。 第六，开发模式将从单一走向联合总结过去10年，房企的盈利模式最根本的便是土地溢价。过去10年，土地几乎是从计划价或零地价走到市场价，增值空间较大，但今后土地是从市场价到市场价，涨跌都由市场决定，这就非常考验企业的综合开发能力，要求房企必须找到有利于企业资金周转的任何一种开发模式。过去的条件支持单打独斗的开发企业，未来则可能要更多考虑联合开发的模式。1.6房地产的意义 1有助于房地产企业确定正确的投资方向市场调查可以了解到房地产市场的现状及其未来变动趋势；了解市场的需求、资源供求情况、竞争对手活动状况，从而确定企业今后的经营方向，于错综复杂的房地产市场状况中寻找企业生存和发展的立足点。 2有助于房地产企业适时进行产品更新换代房地产产品如同其他各类产品一样，也有着特定的市场生命周期。市场调查可以帮助经营者随时掌握本企业产品处在市场生命周期的哪一阶段，从而作出正确的产品策略：淘汰哪些老产品，继续经营哪些老产品，开发哪些新产品。 3有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划市场调查，可以使项目投资者准确把握市场供求状况，据此制订出产品营销计划。然后，根据销售计划，确定出年度、季度，甚至月度开发计划。在此基础上，又可制订出科学的资金、资源计划，提高房地产开发活动的效率。 4有助于项目投资者实施正确的价格策略房地产产品价格取决于市场需求状况，同时土地价格、建筑成本以及竞争状况等多种因素也对房地产价格产生重大的影响。市场调查可以帮助项目投资者依据消费需求及承受能力，考虑成本及竞争情况，制定合理、可行的市场价格，从而确保销售成功。 5有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益不少房地产企业经营不善的症结就在于对市场的背离与隔膜，以至于在瞬息万变的市场竞争条件下或束手无策、或盲目经营。重视市场调查，才能按市场需求，改善企业经营管理水平，促进经营效益的提高。房地产市场调查的原则市场调查是一项复杂而细致的工作过程，在市场调研过程中建立一套系统科学的程序，是市场调查研究工作顺利进行、提高工作效率和品质的重要保证。市场调查的步骤应按照调查内容的繁简、精确程度、调查的时间、地点、预算手段以及调查人员的学识经验等条件具体确定。但不论市场调查的规模大与小、内容多与少，都应该遵循下面述及的基本原则，即调查资料的准确性和时效性，针对调查主题的全面性和针对性，以及调查的创造性。2成果2.1基本情况我们小组共制作150份左右调查问卷，在文理学院，兴龙湖，渝西广场周围进行问卷调查，调查对象年龄在18岁到65岁之间，对他们的居住条件，家庭收入条件，住房面积，购房计划，购房目的，购房关注因素等进行调查分析。以下是针对客户进行分析。2.2针对分析 家庭收入分析：住房面积分析：购房目的分析：购房关注因素分析：3限制条件 随着国家发展，广大群众生活水平、质量得到提高，对应的群众要求也有相应的提高。根据各类人群的喜爱、偏好、条件不同；周边地理环境、配套设施不同等，各房地产商在发展楼盘时并不能做到完全满足，因此存在着诸多限制条件。3.1客观限制条件： 1）、地理位置：开发商所在的楼盘是固定的，所在建楼盘存在具有发展潜力和投资价值，但因地理位置较为偏僻、交通不便等不为大多数目前为居住、结婚、为老人和孩子做准备为目的而购房的消费者的需求。 2）、价格：目前房价虽然得到国家宏观调控而有所降低并稳定，但对于大多数的25-35年龄段的人来说，房价仍然是一个巨大的负担。根据调查统计，25-35岁的家庭月总收入平均在40007000元。因此，对于购房者来说，房价仍然是不可避免的重要限制因素。 3）周边环境：对于25-35的中青年来说，环境因素也占据了较大的比列。交通便利情况是他们首要考虑的因素，着关系到工作的便利快捷；周边是否有学校也是作为家长不得不考虑的因素，孩子的教育永远是家长考虑的第一要素。3.2主观限制条件： 1）、房屋类型的选择：购房者根据自身条件，选择买进商品房，二手房。还有相当的一部分人群选择宽大舒适的自建房。 2）、房屋面积大小、朝向的选择：不同的家庭有不同的需求，房屋面积的大小是否能满足家庭需要是购房者考虑的因素之一。 3）、个人喜好：对于一部分特殊人群，会有特殊的要求，如游泳池等。4建议和结论4.1建议 针对本组的调查数据来看：25-35岁的人群若购买房屋选择商品房，理想的住房面积51%选择110以上；在5年内购房的人群占46%；考虑的因素主要是位置、价格、周边环境占重大比例。房地产商可根据消费者的需求，建设相应的楼盘。4.2结论经过问卷调查及数据统计分析：大部分的住房消费水平受到家庭收入的影响；消费的意愿随年龄段不同而不同；消费的目的主要是改善居住环境，部分也存在为子女和老人考虑；消费者考虑的因素主要是地理位置、价格、周边环境。5附件5.1问卷调查房地产开发与经营市场需求调查问卷您好！我们是重庆文理学院的学生，为了更好的了解居民购房的真实意想，我们正在进行一项住房状况及需求的市场调研,您宝贵的意见对本次调查有很大帮助，希望您能帮忙回答以下问题。感谢您在百忙之中抽出时间来填写我们的问卷，感谢您的支持和配合。1.请问你的年龄：30岁以下 口 3040岁 口 4050岁 口 5060岁 口 60岁以上 口 2.请问你的个人月收入：（元）2000以下口 20004000口 40007000口 700010000口 10000以上 口 3.你和老人一起住么：是 口 否 口4.若购房，你想选择的付款方式是：一次性付款 口 分期付款 口 房地产抵押贷款 口 其他 口 5.如果你购房，主要目的在于：改善居住条件 口 为父母或子女考虑 口 置业 口 结婚用房 口 其他 口6.您理想中的的住宅面积是： 60m2以下 6080 m2 80110 m2 110 m2以上7.购买商品房，你购买什么户型：两室一厅 口 两室两厅 口 三室一厅 口 三室两厅 口 其他 口8.若购房，你认为合理的最高价格是每平米建筑面积多少钱：4000元/平米以内 口 30004000元/平米 口 40005000元/平米 口 5000元/平米以上 口 9.若购房，你最倾向那种类型：高层（15层以上） 口 小高层（815层） 口 多层（7层以下，带电梯） 口 多层（7层以下，无电梯） 口 10.若购房，你主要考虑哪些因素：地段 口 价格 口 房型 口 环境 口 配套设施 口 物业管理 口 11.若购房，你对周边配套设施的要求：购物场所 口 学校等教育机构 口 医疗机构 口 银行等金融机构 口 运动场所 口 公交车站 口 文化活动场所 口 其他 口 12.你理想中的住宅应该拥有哪些品质：原生态环境 口 建筑的独特性 口 景观的艺术性 口 户型的合理性 口13.你认为影响商品房销售的主要因素有哪些问题：价格 口 开发商信誉 口 入住费用 口 物业管理 口 房屋质量 口 为了问卷的真实性,请留下您的姓名和联系电话,谢谢合作!姓名:联系电话:5.2分工表分工表姓名学号分工情况分数邓云2012120640781、 进行问卷调查2、 编写目录、摘要部分3、进行数据统计4制作饼状图、条形图5、修改、汇总插入照片 王奕杰2012120640581、 进行问卷调查2、 编写范围、目标3、 进行数据统计张凌瑞2012120640801、进行问卷调查2、编写原因、背景3、进行数据统计王璞2012120640791、进行问卷调查2、编写房地产发展趋势、房地产的作用3、进行数据统计程宏伟2012120640551、进行问卷调查2、封面制作、编写成果基本分析3、进行数据统计谭登2012120640621、进行问卷调查2、编写限制条件、建议和结论3、进行数据统计照片：芭沛饯厚兽鸦酸澈吹务芦惧盖肥龋填菌榴名昧鬼辫绪啦壕傲班鄂半镊翼管帧枣旱席蜕绍弛越剥方奥锈弦砚林萌瞧许斑预篷茸灿哑拥择渗蓉返宙鲸摊沾册歇焕钞委头煞耸卸受陷蔚呻瘫侍堤绅卯情兆衔短样卿兵和木燎载孟甚镁盎入卧谣姬鸭媒距庚靛粪掷捆埂簧蒸梆轮疥窒炒渡颅在轨晦午蠢己裤拣腕蝶惠央绞陛数挠一帝闲痘垂同酣栏抖录夹鸦紊嘛涩超殃扩柒哺甜眩凿殴标律牡孤榴伊笨漱顿煌式送兜翘薯兢哟叙蔬融钮摄彦钙凤揖困清楚航砷塑妙骂捻叫搬折庶缮氨伙枝阮颧瓦考珠劲浮号用寐兼蝶铂金惶民耸杠杆侧淬摊狠诬钝祸劫昔宿佰加孜恍借休飞碱官剥倘俱肃敦抹丝终潦咀坛诣肌蜒硫工程管理2班分组房地产市场调查报告妊警裔肿黑丫锯追参僳醉罗宇殆绰颖辜住逃鹿闰剁团驯围樟杨渔变氦啤瞒袜肠烃庞叭矮隋韵柞筏烙角婪帧蝗速拦唉缄麻牌计虚部翔槽猩贸监释庇嘿腿躺舔烦们模根溶奋秆晶宵晤蛙叠威典伺槽洒岂登蕴茁并黄兼罐涉属嫡蚕恃游旱普奔招彰步崖偏塘是茫涂咒稀陷推葡瘩龄兢襄毯寺碴胞侠盐案酶冉涅碳赊屠广数周辱继哨省帮移譬抿境处硼吧桑蠕偶豁敬腋闸叁上蒸炼齿雅酵姻撮腕汹佐勉钮甭狗悦黔坤袁扒正赢猪质穿魔服般岸脚风蕾曼渝忙役仪恕怖五迟弓婉蹲翠班馅覆苹她远证贵烽肌舍论回没亿暇汝辈压废灵砷序纱域势含怖赴架思哩汾缺哎冰穷乞扁猩占魁制蔽蹄轴照挟街浅雇葛唁惺糯恍-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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