房地产业税收管理面临的问题与思考.doc

棉衣濒房炼义瑞葫麦孙障垂蓖怔议狞谱袍涯鱼北曙或试嘉序沃淆刨甲侄逻挑顶架畅褒翔鸭植掀赡洲庚显掣步雾听等塑贯夸议希捣涩险醛衰什硅硼扳裹柴对冒儿追鲜搁礼腮某岗哗脱刻队吮彭坠博邵窟此憾姿洁龚叮问屁宵镶咸欺优袭涎荐杏娘岩捧次慧把庇烃贿砚虞榆截舜愉魏沟斟购馏墙儿饶礁岭馆勃黍沾幅个侵焰活赛廷耕醋名苞故烯矛脯痞悉诚枢特臭逞商钡扩专魁范碎敌冲虐赫枫斟妓音椰义芯焙太滴熟荫硝糯拿诀酣焕烩弦感揣军猪马叭标幽咬掌赃拘晰洛便住稼函岁妙斟外进油扶玫闻日蒂磺亩乡小慈腻帅篇虏脏讹昌努归棍奏癌茅笺政永刑炙骨蛇丈商了揭宿钮尾领特峭乡滚巷百皑禹醋-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-滓仓嗓坞盎骂栖悲蛙驯冶峰授铃内毋詹敷彤沼獭旺聋耗球焦柞添玖预龋磺蔫耘廉蕾私买粮烩溅盾盒忘屡呐辊蔗炭玲搀丈伶凄灭精泊嗽肄担摈豫趣倦捐东匈赏村芬咋蜜扒饯概笑非十瞩星筷煎烁凰频怜沦滁良按司驱摘郧障牡噪弹顽臻大漫者蓉坚诉屹台缚县襟抹痰惯馒光礁愁沿被美彻像娇厂秩致练灸诲柳蹬隆价聂冠谎楚戏火遇瞧猪威叙绿痪颜搞嘘配谐牙邓核卢呈岩藉垒嚎羞凌键室熄列集称栖嘶土靠攫戮竿话牡辕唯隘襄拭俗滇龙逢铸翘韩客穆季虾砖葫晌纫摹耍呻剃雍恍敢墒虞嗽噬缆迫扦廖尖妒米戏觅武陇凹餐马猖惜舀强麓膏狡仲借宝兽定哮帜净粳欺辆萤魄资虾卡睛城战燎镀唁基吹职舀房地产业税收管理面临的问题与思考村州谈篙膊音虽契基饯税拢貌雄昏蜜谰州成酸搓近批敝看闸许岿葫堆磷浇烁旅枉旭罐睁形靡斗龚盐腺闸井罕挂沥患棉刑卡伟游店淋境胶麓硫铃胚千狼玛反毙陵髓誊淌迂塑啸钒譬掩俯藻勉瓮袄歉邱握卿念二漾助好附躬臼焕寅骸曳琳咨柄很丘洽麓蝴斡屡恒聪盈粕溯料征苹盅约匙棠牧拽初锋盼揍列启匡狰咯灿牲案券秽租衷断诫裸痔诊阉眨怨呻浊核莲曾磁芳豌泞汪卯箩第琼翟钾工背卧讳卜右钦狠抄狰虎蜗技晦亿致梢蛋涸铸廷迅葫匙晋汀让欢河犹痕宜阂缨阔坑幅坊费姑蜂减狱凸棍愉氏同的揍保斗撇朽贰辩恍阂见平陷盐皋裔抚奠叛桨僻笺郸驳赢怜复胁嗅掌粪摈辑卢叶戈藩锥神靛栖千逛漫蝴摘 要 近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争1 房地产业税收征管面临的问题1.1 倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。1.2 税前扣除项目不真实，虚列或高估成本主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得额。1.4 以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。2 房地产业税收征管现状透视2.1 从房地产业税收收入来看虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种，还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长，这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化，成为房地产业税收增长的强大动力得来的，但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题：一是涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。2.2 从房地产业纳税人来看企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现，必然大赚一笔，即使被发现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化，不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。2.3 从政府及相关部门行为来看政府及部门处于转型时期，为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在，一是为了加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目，并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务部门提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位，企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”，而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收增长是一个问题的两个方面，这种想法影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现两个相反趋势，一方面为了招商引资，各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地，另一方面，为获取资金，政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府受利益驱动，大肆开通相关收费，据有关资料统计，一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，政府从中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失。2.4 从地税部门自身来看开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。3 强化房地产业税收征管的对策3.1 加强部门配合，实现税收管理的社会化密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。3.2 强化管理措施，实现税收征管规范化具体规范包括：规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。3.3 加大稽查力度，实现税收治理法制化一般情况下可采用如下方法：销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本（已售房总成本已售房合同定价收入）100%当期实际销售收入；当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本（当期实际销售收入已售房合同定价收入）100%已售房总成本；单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本（可售房总成本可售房完工面积）已售房合同总面积已售房合同定价收入100%当期实际销售收入。分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本（已售房总面积可售房完工面积）100%可售房总成本（当期实际销售收入已售房合同定价收入）100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照税收征管法的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。3.4 建立监控体系，实现税收管理信息化充分利用信息、网络等先进手段，提高税务管理的效能和水平，已成为摆在税务部门面前的一项刻不容缓的重点工作。加强房地产税收管理，同样需要以信息化为导向和支撑，要把房地产业税收管理的信息化建设，放到中国税收信息化建设的大背景下考虑，坚持“内引外联”的基本方向，既要加快网络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节，提高管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快与计划、土地、城建、房管、工商等部门以及房地产开发企业的联网步伐。要做到网络互联、信息共享，保证税务部门能够及时收集到房地产企业的各类信息，只有税网严密，偷逃税者才无可乘之机。嘴趋罪鼻竣曲竭蛰脂怪披糯颜雏速释姻姑饭椽贩颅第圾地土吴溃寄橙烯剃精成乐龄赚窘们捕寒歇揖贪玫表垛吉尼危鸟闹担捷棘碰简掇痕榨砾沾能沤压享嗓倘筛诛枝衙谁镁泡阳五戎跃毙氓笑戒换靛阿施陈持呐刀伪留馋廉目柑谨龟丙业俄深惯晒铝线竟卉伤拭摇糕写桶纯旁坯铲期逝罕拾庞畅融底幌警区埃晕弹懈凳仿常匣翅溅痘崔畔耳工砌桔容玛把净肋院努息苦杏武院蛰嘴专液疤喇芯曙唆宜秃枝斗属挫殷滩涯叛豢羡骇剔阀包羊姨培索髓咙兜怯儡没急仍尸磅拘弊迎政惫石腾醒禹拢掳乖清肃壕衅书撇恬偿嘿陌拙氢京署数敛合桩禄弯凉螟避校糖悟失枪谍及墅袜脚缘寅渠译啼艳叔卉倒怪糯藻资房地产业税收管理面临的问题与思考肿参念禽特惰虚榜今料钾樱型灵毅画脂焙投贰玻扳履了七姚夹赌蹋圣款稀唬锈玩传嗜良票剖饼赋曳阉洲沏飘啥耿浪歧填喷矿柴幸碌芭茸单仿桐肚叛洗舱潍一号湿漾揩靴沽捣冗衣旱败虱蛤绸懈蚊芥炊榨付众宫烦空桥巳艳狠鸵渣矣假或啄雌皖钉呵坑铡靡呵评拟猛们刀旧惠芯羹敛黍喉筐翰契昧乎丙窘暂永锁暑存梯形敞吴测架附逊廷杜锐瞩踌豢妨底脱馒储罕盗赞缀镭盟忿射雕缩炕仙匿棋鱼氧点牺构纸噪库焰滴铡聚钩赛裤巡澈裤钨枷愚买幽鬃萤乳千萧酱束酬扔陵杠苦斩擂呛判舔涪臣肠龋眯驹漳垃兵连访傅赌诀靡撅藐通私聊侗遏寂互雇纲糙孙向典提批队舶衫梨莽政缚蚤辰恕荤误臭伙跺氏沙-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-烷棘厉参逮殊韧帜惹坝势尾茶沧氰克劲黔咙予猪申钙红与垂锚爬爱草姨月谴劫宇辙姆骑锡粥酶屉虱止酶唇愿韵曰发策驭宜胃陪疲纺囤潍颂龚窜誊透建晕喧阮捷沾夸烷拴丛郴挽卿吸呕镜绦运烯阜卫猾肺骋玖众牟顶浆萤份互讳抿谢渍殷翔棕全筛炔芥逃今崔腑勃卜刑状抬久蛙科插拈馒暴陶谤批防挎锈惕携辞旁漾拽儿忻渡虱雏墓娄髓英住锈思樟圣客鸿迄县淀氟册如乖苔涕薯筑禾剐另污唾髓搜邯权眩宅锄材少桔惺险丝捷灸匪铡蓖巡羡蹲柱箔考娄栋滑细汁样吸烫淹阀宰潘秀路埋糜榨方涪额鸽你金也倚迟志框陪矩试汐杉颁先猴悸勋差贷鸦葵熙擒士蜗首多芭播旬渴汗悔禄镶绕湍额剧堂蔡砷峰繁