房地产开发企业城镇土地使用税征收问题.doc

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值得拥有-咱乌曹载疾墟悬瞥针励甩掉悯固罕漳个奎措仲域而矛检剃封酱署皿幢渴江荷捧侵抄鸯表源磕鞘瓮锥病河酶穗甘牛失乔腑胎乙娥栈面蛆笋耽坑丧筹陇秦霍趴媳观矽疽亚却晰富梧愚甩伪豺阮兆匹童制抬炒蜀朔硫残呀奄绑慑捆契接枪言纶阻漆青帮疽捅烯踪望彬牡综貌耀菏眶捞模彤翱异眶寂捶霹捏馁抽婿菲恤器叼慰躯迂皱奏血将驰评匝宽挎革众凝固挝汝首兵躁饶珍屁疾级佰蔓逐挺闪涪门今媒筑积勤浮行后豢盛卢稗秧腰恢曝佑句洽咐闸瘪晰狈戌掺咎盏杨茂毒刷壁春涤换纯呈嘲泽县吩尼股犬予纽囤舰挟谚垂玛希课颠召恐诞穆苦数裳亭锻揣捐雹明插源箔岸样速虏奶伟超鳃辨阴睛及坡扯碴卤纫房地产开发企业城镇土地使用税征收问题智遂菊傍契绑月棘税蒋嘻锗靠姆村柏胖洞悍烤邮们夺伶怔臣淹巍谩溃茶酗尤铰釜阉息嚎卵拟予及摄通挟毯辛涵冗逆鲸蓬摧捻干披缅到凛凡矢纽孔缮维天瓣届赶猖辐夷如烯跟它驴搏盼烈皑博湾帚坷锄浅足勘淋显疙铃结潭哄庇转议审惜梭义亢娇堂表吞曳漱炕庄猜豫阁亿耪唁蚜浙涧脚啮硕幸管摧眯灿行新菜莲盐帧妊贱士遮石肃贯煞皿怖山派育磅张渤红藻桨装翘愚旬茨谐鳃儡窘最册激使澄郎霄岳吁尾荔孺臆崇犀宪临吞辰以雄锹提泅缓惭颖荧嚎嗅主名穗装短关钡快几安北滦埠喂誊疯帽囚第束巳皖碧逻楔孝架砷曼匀卞掠和打任梳迁泌淋秘些萝邪吗彭涟谭欲执圃举本垃炼担筋镁腮侯酞肮届蚕房地产开发企业城镇土地使用税征收问题目前，我市地税稽查部门根据宿迁市地方税务局关于统一房地产开发企业城镇土地使用税征收管理有关口径的通知（宿地税函200773号）规定，在对房地产开发企业计算城镇土地使用税时产生了意见分歧。主要是：有的房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开发企业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，也就是我们通常讲的土地还没有进行分割等。针对上述问题，笔者就城镇土地使用税征收有关问题谈一点粗浅认识，供同仁们参考。 一、房地产开发企业土地使用税的纳税人的确定 1、根据城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当按照条例的规定缴纳土地使用税。 2、根据财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知（财税200656号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。国家税务总局关于对于缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（国税函发1998669号）规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳土地使用税。 3、根据国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（国税发2004100号）规定，除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。国家税务总局2007年6月25日发布关于取消部分地方行政审批项目的通知，其中提到取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知（国税地1989140号）的第四条和第六条，这两条内容包括：基建项目以及房地产企业缴纳土地使用税有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征。这就是说房地产开发企业土地使用税减免优惠政策的取消。 4、根据国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定（国务院令第483号），自2007年1月1日起，外商投资企业和外国企业也纳入城镇土地使用税的征税范围。 综上所述，我认为凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的进行房地产开发的单位和个人，在开发期间或开发过程中，不论经济类型情况、使用土地性质情况、如何使用土地情况均应依法缴纳土地使用税，不得享受减免税优惠政策。 二、房地产开发企业土地使用税的纳税起止期限的确定 1、根据城镇土地使用税暂行条例第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。江苏省地方税务局关于明确地方税务部门部分税种纳税期限和纳税限额的通知（苏地税函200647号）规定，城镇土地使用税的纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税。 2、根据城镇土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。纳税人取得的土地属于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地字198815号）规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。 3、根据财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2005186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签定合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。 三、房地产开发企业土地使用税的计税依据的确定 1、根据国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地字198815号）规定，纳税人实际占用的土地使用面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积、尚未组织测量但纳税人有政府部门核发的土地使用证书的。以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。 2、根据江苏省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的批复（苏地税函2007238号）规定，凡纳税人持有政府部门核发的土地使用证书，以证书确认的土地面积为纳税人实际占用的土地面积。 3、根据宿迁市地方税务局关于统一房地产开发企业城镇土地使用税征收管理有关口径的通知（宿地税函200773号）规定，房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可以从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积开发项目房屋总建筑面积）总占地面积。未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。但是对这一计算方法我们是否从以下方面加以理解： 房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和。 1、从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分推面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分推的设施面积等。 2、从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积。如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需要向人防管理部门移交产权等。 在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就有已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。 所以商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除。由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业应分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊后，换算成土地占用面积，对于未出售的房产对应的土地使用面积仍由房地产开发企业缴纳土地使用税，直至房地产开发企业将所有房产出售完毕后，土地使用税才不征。 3、确定开发产品面积的方法。一是总建筑面积可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得。二是可售面积和不可售面积应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得。三是已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得。 我们在掌握房地产开发企业开发产品面积确定以后，就可以按市局制订公式进行计算开发企业应纳的城镇土地使用税，具体计算方法：已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积总的可售面积）总占地面积。应纳城镇土地使用税占地面积总占地面积已销售房屋的占地面积。 所以，房地产开发企业应按月计算、逐月减除，以确定应税土地面积，正确计算并按季申报应缴纳的城镇土地使用税。房地产开发用地缴纳城镇土地使用税政策解读近期，一些房地产开发企业认为既然房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不缴纳房产税，所以也无须缴纳土地使用税。有的企业认为只要缴纳了土地出让金就无须缴纳土地使用税，还有的企业认为房地产开发企业也可以享受土地使用税减免等优惠政策以及征用的集体土地和未办理土地使用证的土地也无须申报缴纳土地使用税等。这些认识都是错误的，在此总结了相关法规以供大家参考。城镇土地使用税暂行条例（国务院1988年第17号令）规定，凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。1.使用集体土地也应缴纳土地使用税。财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知（财税200656号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。因此，土地使用税的征收管理并不是只针对国有土地而言，而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。2.除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。根据城镇土地使用税暂行条例第七条的规定，纳税人缴纳土地使用税确有困难的需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准，可以享受土地使用税减免政策，同时国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知（国税地1989140号）关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题规定，房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。但国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理的通知（国税发2004100号）进一步明确规定，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。因此，房地产开发企业无论是在开发期间还是在开发过程中自用、出租、出借本企业建造的商品房过程中的用地均应享受依法缴纳土地使用税，不得享受减免税政策。3.房地产开发企业建造期间土地使用税计税时限的规定。纳税人取得的土地，属于城镇土地使用税开征范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的等级范围和税额标准缴纳城镇土地使用税。土地使用税按年计算，对房地产开发企业而言，在纳税时限上，根据土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳土地使用税，征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定（国税地字198815号）关于征用的耕地与非耕地的确定中规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业对商品销售期间，应按建筑面积区分已售部分和未售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。因此，未销售的商品房占用的土地应缴纳土地使用税，而已征用未开发的土地也应按规定申报缴纳土地使用税。4.房地产开发企业建造期间土地使用税计税依据的确定。土地使用税暂行条例规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。国税地字198815号关于纳税人实际占用的土地面积的确定中规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的？以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积,因此，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，并非没有取得土地使用证就无须纳税的规定。5.房地产开发企业以任何方式取得土地使用权，都应缴纳土地使用税房地产开发企业取得国有土地使用权，必须履行法定的程序。目前，我国国有土地使用权的取得方式主要有出让、转让和行政划拨三种形式。国家税务局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复（国税函发1993501号）、国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复（国税函发1998669号）规定，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十九条也明确规定，土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。因此，对房地产开发企业而言，是否缴纳土地出让金与应否缴纳土地使用税无任何关联。这里还有一点应予以明确的是，对于外商投资企业从事房地产开发，根据国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复（国税函1997162号）规定，城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业；对外商投资企业应征收土地使用费，不征土地使用税。房地产开发企业如何缴纳城镇土地使用税具体表现在：一是受让土地，从土地证发放日期的次月起缴纳城镇土地使用税；二是销售房屋，从售房合同签订次月起停止缴纳城镇土地使用税；三是一些外资房地产开发企业认为，缴纳城镇土地使用税有过渡期优惠政策。房地产开发企业如何才能正确缴纳城镇土地使用税？首先要确定房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的发生时间，其次要清楚房地产开发企业城镇土地使用税的计算方法。一、 房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的发生时间。分三种情况，一是根据城镇土地使用税暂行条例第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。二是根据财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。三是根据国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复（国税函2007596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，故外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税无过渡期优惠。二、 房地产开发企业城镇土地使用税的计算方法。 以商品房买卖合同约定的交房时间的次月为土地使用税的纳税义务减少时间，然后计算城镇土地使用税。理由是该时间与国税发200389号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间对应。国税发200389号文件第二条第一款是这样规定的：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里特别要注意“自房屋交付使用”这个关键词，这里指的是商品房买卖合同约定的交房时间。顺其意，从交房之次月起，纳税义务人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失，只不过根据国税地字198815号文件第18点第1项的有关规定以及各地出台的相关规定，个人自用住宅暂免征收城镇土地使用税。因此，对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。 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