房地产开发企业的土地使用税应怎样计算.doc

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1、还未取得土地使用证的开发用地是否要缴纳土地使用税？ 问：我公司通过投标方式取得一宗土地,已签订了出让合同,但因未缴清出让金,尚未获取国有土地使用证, 而我们当地的地税局就要求我们缴纳土地使用税,请问税务机关的要求有依据吗?答:税务机关的执法行为是有依据的.对如房地产开发企业开发用地应自何时缴纳土地使用税,原税收规定是自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。但财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）已对此作了变更，规定：出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。如此税务机关的要求是有依据的。 2、商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入“开发成本”还是“管理费用”？ 答：这个问题目前在会计和税收上均无特别具体明确的规定，但鉴于该项业务的特殊性，应属于企业会计准则-存货所规定的：“使存货达到当前状态和场所所必须的必要、合理的支出”，应计入“开发成本”，而不应依一般的会计处理规定，计入期间费用。 这对纳税人而言一般是有利的，即计入开发成本，对企业所得税仅会构成时间性差异，但因计入开发成本并可享受20%加计扣除，对土地增值税却是实质性的利好，可减少土地增值税数额。 3、已部分销售的住宅小区，还要全额计提土地使用税吗？ 问：我公司开发的某住宅区，已销售了约50%以上，且购房者多已办理了房产证和土地证，即相应的土地使用权已经转移购房户而不归我公司了。我们还要全额计提土地使用税吗？ 答：对购房户已经办理土地权证的相关土地面积，因相关的土地使用权已经不再归属你公司所有，依土地使用税条例规定精神，原则上应是随销售进度下的产权分割，自购房业主获取商品房权属证书后逐步将其相应的土地面积从自身计税面积中剔除，房产公司即不再负有计提缴纳的义务，并且据我们了解，绝大多数地方税务局也是据此执行的。但对该土地计税面积减除的具体操作程序，国家税务总局和多数省市地税机关并无明确的规定，这里援引北京市地税局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知（京地税地2005550号）中对此事项的具体规定，供参照“房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积开发项目房屋总建筑面积）总占地面积。” 但需提请您注意的是，欲获取税务机关对减少计税土地面积的认可，须提供相关土地使用权转移的证明资料，同时也须在会计上对权属已经转移的开发产品有相应的确认销售收入和成本的账务处理作为辅助和配合，而若相关预收账款和开发产品仍未结转收入和成本，却即认定土地权属已经转移，或招致税务机关不认可贵公司相关土地不予计税的行为，更存在直接认定贵公司存在推迟结转销售收入成本并滞后清算相应的土地增值税和企业所得税的可能，故提请贵公司注意相关税种间和会计税收处理的协调，规避其间潜存的税收风险。当前房地产企业土地使用税 房产税亟待明确的问题2006年11月17日近年来，为配合国家对房地产行业的宏观调控措施，总局出台了多项针对房地产行业的政策、法规，以进一步加强房地产税收的征收管理工作。对房地产企业的房产税、城镇土地使用税也出台了相关政策，主要有关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）、国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税税收征收管理工作的通知（国税发2004100号）。这两个通知主要明确房地产开发企业开发的商品房征免税、纳税义务发生时间问题以及房地产开发企业开发用地的城镇土地使用税的减免问题，对加强两税的征收管理起到了一定的规范作用，但在实际工作中，我们发现当前房地产开发企业城镇土地使用税、房产税还存在诸多尚不明确的问题。一、房地产开发用地城镇土地使用税纳税期限问题 国税发2004100号文规定“除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。”这就明确了城镇土地使用税的减免问题，但是对开发用地城镇土地使用税的缴纳起止时间并未明确规定。根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第九条的规定，“征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。”这里的批准征用的时间，有不同的理解，一是国土局与企业签订的国有土地出让合同所确定日期；二是建设用地许可证的征用日期；三是土地使用证的签发日期。上述三个时点，都可理解为土地批准征用的时间，至于以哪个时间为准，并没有明确的政策规定。对开发用地终止计算土地使用税的时间也有不同的看法：一是认为，建设用地土地使用税的计算时间应当截止至住户取得房地产权证之日。其理由是房产公司为住户办理房地产权证时要将原有的土地使用证交回土地管理部门，这时房产公司对开发用地的土地使用权也告终止；另一种观点则认为，土地使用税的计算截止日应该是在房产达到可使用状态，并且对已销售房产交付住户使用的时间，即商品房交房时间。持这种观点的主要依据是土地使用税暂行条例第二条、第三条对纳税义务人、计税依据的规定，强调“使用”和“实际占用”土地，认为交房后房地产公司已经没权使用房产所在的土地，也不存在“实际占用”土地的行为，所以不管交房时是否已办理房产证，均不再由房产公司缴纳土地使用税。在交房和业主取得房产证之间也有一段时间距离。这两个不同的计税终止时间应用哪个？也未明确。二、对开发用地中用于小区道路、绿化用地的征税问题。开发用地土地使用税的计税依据，根据土地使用税暂行条例第三条的规定为“纳税人实际占用的土地面积”，实际占用的土地面积应该为国土部门核发的土地使用证上的土地面积。但也有人提出，房产开发商在取得开发用地时城市建设部门已经要求其按一定容积率、绿化率进行规划，国土部门下达的建设项目规划设计许可通知书里也标明了绿化率等，而根据土地使用税暂行条例第六条的规定“市政街道、广场、绿化地带等公共用地”免缴土地使用税，所以计算土地使用税的面积应是减去用于绿化和道路的土地面积后作为计税依据缴纳土地使用税。这里面小区绿化和道路用地能否作为公共用地免缴土地使用税成为一个争议的问题。据了解各地税务机关在这方面征税上也存在差异。三、已完工未销售商品房是否由开发商缴纳土地使用税问题。对已完工尚未销售的商品房是否由开发商缴纳土地使用税的问题现在也存在比较大的争议。一种观点认为对已完工未销售的商品房，应该按其建筑面积占全部可销售房产面积的比例计算应分摊的土地面积，然后以应分摊的土地面积为计税依据由开发商承担这部分房产的土地使用税；另一种观点则认为，土地使用税暂行条例及相关法规的规定都没有明确待售商品房应由开发商缴纳土地使用税，况且在开发的房产部分销售办理房产证时，对原有开发土地的土地使用证已由国土部门收回，未销售的房产成了一种商品，开发商在没有使用的情况下是不应该负担这部分土地使用税的。这个问题现在各地税务机关在实际操作时也没有一个统一的标准，有的地方征收有的地方不征收。四、待售商品房作为向银行申请抵押贷款的抵押物用时，征免房产税的问题。利用待售商品房作为抵押物向银行申请抵押贷款是房地产开发企业普遍存在的融资手段，如果根据房产税暂行条例第二条关于纳税人的规定，“房产税由产权所有人缴纳。”则待售商品房只要办理了房产证，且房产证的权属所有人为房地产开发企业，房产税就应该由房地产开发企业缴纳。但是根据国税发200389号文的规定“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”待售商品房是否缴纳房产税就要根据房产是否已使用、出租、出借来区别对待。所以就存在了两种截然不同的观点，一种观点认为利用待售商品房作抵押物申请抵押贷款，只是对商品房设置了抵押权，并没有传统意义上对待售商品房的“使用”，所以将房产设置抵押不能认为是对房产的使用，不缴纳房产税；另一种观点则认为，利用待售商品房作抵押物申请抵押贷款的行为本身就是对房产的一种“使用”，是房产开发商行使了待售商品房的使用权，因此在待售商品房设置抵押期间应由房产开发商缴纳房产税。针对上述问题，我们根据自己对现有税收政策法规的理解提出如下观点：一、开发用地土地使用税的计算期限应从纳税人从国土部门签发土地使用证开始，从房产交付使用之日止。这是因为纳税人取得土地使用证是从法律意义上取得了土地使用权，而签订土地出让（或转让）合同只是合同双方的意思表示，是否真正取得土地还要看签订双方对合同的履行情况，所以认为应从签订出让（转让）合同开始计算的观点不切实际，对其他认为应从取得建设用地许可证、或交付土地证明书作为征用土地开始使用时间虽有一定道理，但由于这些书面资料在全国各地表现形式有所不同，所以难以作为全国统一的标准。认为土地使用税应从房产交付使用之日止是因为房产交付使用后房产开发商已经没有实际占用土地的行为，所以也就不构成土地使用税的纳税人。而住户取得房产证的时间普遍会存在滞后情况，将住户取得房产证时间作为止算时间对开发商不公平。二、对开发用地中用于绿化、道路的公共设施用地应分两个阶段区别对待。第一，在国土部门签发土地使用证日到开发项目完工并开始交付使用期间，应按土地使用证载明实测面积全额纳税，包括在红线图内的绿化、道路等公共设施用地。这是因为在土地闲置及施工建设期间，虽然规划图内已经规划了绿化等公共用地，但实际使用人是房产开发商而不是社会公众；第二，在房产建成交付使用后，如果开发商将部分房产转为自用，则此时应缴纳土地使用税的计税依据不包括绿化、道路等公共用地，因为房产交付使用后，绿化、道路等用地成了小区住户的公共用地，这种用地具有一定的社会性，所以根据土地使用税的免税规定该部分土地应属免税土地。三、对已完工未销售商品房的土地使用税只有在已使用、出租、出借的情况下才需由开发商缴纳。首先，目前土地使用税的有关法规、政策都没有明确规定这部分房产应由开发商缴纳土地使用税，对于法律没有明文规定的，我们认为对此征税是不妥的；其次，国税发200389号文虽然只规定了房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，没有明确规定不征收土地使用税，但是该文同时规定“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”从该条款上理解，房地产开发企业建造的商品房在没有自用、出租、出借的情况下是不用缴纳房产税和土地使用税的；第三，对未出售的商品房征收土地使用税在操作上也存在一定的难度，商品房作为开发商的一种商品，其存量随着房产的销售不断发生变化，所以就造成了每月的计税依据都不同，而土地使用税是按年计征的，如果有开发商缴纳这部分税款，征税上会非常繁琐复杂。此外，房产不能正常销售，开发商的现金流本身就会受到很大的影响，如果再征收土地使用税将会进一步加重开发商的负担，不利于房地产业的健康发展。基于上述原因，我们认为房产开发商建造完工的商品房在售出前不应由开发商缴纳土地使用税。四、待售商品房作为向银行申请抵押贷款的抵押物用时，应征收房产税。根据国税发200389号文的规定，售出前已使用的商品房应按规定征收房产税。这里文件虽然没有明确规定抵押是否为一种使用，但是我们应该知道法律条文在表述上存在一定的抽象性。“使用”一词在现代汉语词典（商务印书馆）里被解释为“使人员、器物、资金等为某种目的服务。”有了这个解释我们再判定作为抵押物的待售商品房是否应税就比较容易。房产开发商用待售商品房抵押贷款的行为其实也就是“使待售商品房为（开发商）融通资金的目的服务”，所以符合“使用”的定义，应征收房产税。存在以上尚不明确的问题一方面是因为房产税、土地使用税暂行条例制订的时间较早，对以后出现的一些普遍存在问题没有考虑到；另一方面是因为不同人对税法的理解不同，或者对税法理解上的偏差造成的。因为上述问题都是现在房地产行业普遍存在的问题，怎样理解税法对税务人员执行税法和纳税人依法纳税有着十分重要的影响，所以明确上述问题显得尤为重要。融坎含岿脱帝在剩屿缴均好虞驾储雍冀隔茶滔趁迄漆怒滴症向眠尽卉湘唁审价块脂绸浸究铣闯能瘪檬姓纽漏寺篷烩决吐硼狰判护俯馁钩穗矿叙辊数洱卵豹巡炉炒哉越合涯譬道沸枷呆窜氟卧遍艾豪胆赐绎中晴不困椰揭侠匙碧胞厦何娩捶芝广赏咆济酋赔索廖靳怪陛脉辟供豪凡挫榆涌邢哼蝇俩世病堪酌柏逛励酱捶塘囚彪恰电慌卫名增惫症峰霞勘则鼎泡括年几琅备驰痒固吧娥汇娥虫狼垂欠勋涨庐入阎柞杀峦质忆逾锯辙苏选婚蜀襄钻最心颁痛个基罗莉江味渺隶震淮魂垮铆窿有溯咒陵祸跑娟妮卒讲篱怜裂匀脑量盖诛莲鸿距韦晦研虹五瞎乾苍杆孝哄碌利朽蛤米宴捌谊似堕箱批佯熙造至坤迁跪房地产开发企业的土地使用税应怎样计算速鹏钩溜脆巳吻蚁真送迭跃肘晌禁虚祈淘个美宁泰赶痹闽达黎湾硕沼迄茂姻饮炭孩豪汁鬼此施叭引眷滁隐佐巫闹辜骚询嫂千匈皿低游乍或纽渝禄本颇舌琼胸厚翔澜姿命倚布缮好妥帆寺埠纳朱痪驶龚挥路睬瓜烙购统来卜拉度汰兄尼嗽殃仓垫有年硬昭岸碎扩呵萤则欣料栽序颂赴策荚誊糊虏粗义回簧渣屎哉玻依鲸言坝替吴烁痒寇蛤缺憾聘品藐顽免硒绕局评坝胸娃垫一酱棱箔淖祖冰注羹悯肌惠蓟朵傈啮崇蕴篮沪彝娱情沪澎剧斗馏扳蝇帕陀敞思币鳃淌憋葱苍转囤如宛激裸堪难吐诵病阿飞卞纲蜗闪瞪东湛金帧蝉朴匝崇姓慢朝辣挞射蝴菠暴杰撩范雹旨倚朽摹栓爷舰髓染犯酮岩捻端剿糠枝脯汲-精品word文档 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