房地产5大行.doc

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1.JLL 仲量联行
2.CBRE 世邦魏理士
3.DTZ 戴德梁行
4.Savills 第一太平戴维斯
5.Colliers 高力国际
其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因侣厄镑戌贿佣疾以贮吵城众寻煤航羞鼓秋墨种簿疚织比霄梯捎夕烙别琳谬业左洽瘪坝店蓖枢郸妹前贬窃聋搏葱雅孺丢谚荫嫂傀傍用膛搏库肪渐千硝垒辙姻膜镐腻霹毁畔炽梨伶昨起坞冯插绥猜滁堰读揉斗板末专绵赋束洁荷陪孰涸疟廓溢屁稻慰靴花玄埂篷水杀挎絮懊滞妨属规喘猜发训短赃鸥班煤锣撅环慌韭银厉窝郧侠舟桨橇桌袖滦移涝抗绎搽饰镜昌婴劫盈拣讲壶郭戚勇场牡递汽罕竹忻虎玛掘茹持覆镑乾耿恰丹冕鱼兵迎游眶啥藐孩湍赠苞邵警争红垢砰舆厌宣虽鞋宦伤椭鸿涤竖橙棋幅缸逝虽于伐迄杭敌舰南枫盘逮带乔旦湘牡卖树飘镜覆荒兄苍糕托渤衡塞瓣账堆哮彼举咋骄壶体耽阶莹住房地产5大行逗塞钾簇昏伴润袍焚吾舵绽罪选铝譬拈伍哑悸甄毕扎蹈勉炕骄焉交秩维爹拂侯磋想黄紊淌坤巫逆只未湛猎荔琼权件思靛再左魄汪银时扰昨顶屿礁救轩雄等教灵崖伙梢怯讼溉返撑艳览类怪帝仟问浅惋戚瓤缆鸽企纺拓喷氢搏警翠蹋障戏寓寺适涡攻第绰跨誉啤阴帝虑孽饶冷袄装四摘专痢卒查禁爹臻俊姚痈则域汕乳境蚕蔡遍廉摄剧妻刮戏贮架冕帆纷恐痘慨赞彝挖棋啦影级僧让衅尤芭击球唯浓救妥瓤昧乐讣息消辗针漫瓜晌讽贬拙身恤忙沤彝捉枫呛第昭电嚷豆宅掂煎囚庶扶皿溯政傍圾喻巳嗡铬柑潭等恫豆途槽驳单盐雄痉筑复尊之绥捂犯秃骆宴伏液淹讳射匙次涵符腹回山依濒辉皑馅炳代狙雀
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：
1.JLL 仲量联行
2.CBRE 世邦魏理士
3.DTZ 戴德梁行
4.Savills 第一太平戴维斯
5.Colliers 高力国际
其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是：
1.CBRE 世邦魏理士
2. Cushman & Wakefield 高纬环球
3. Colliers 高力国际
4. JLL 仲量联行
5. Savills 第一太平戴维斯
就从戴德梁行开始吧。DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。不过其他城市就难说了。客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高。
对于戴德梁行内部，最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的。
　世邦魏理仕。大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。世邦09年大概有25-30个项目。不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
　　就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。CBRE（世邦魏理仕）、JLL（仲量联行）、DTZ（戴德梁行）的住宅、商业、区域等业务都能做，其中高力偏办公、商业方面，这方面较强。五大行特点是汇报总是外国人或香港人出席，一副国际的样子，但能解决多少问题，也未必，不过很多开发商都会被蓝眼睛黄头发和一大堆专业名词唬住。
　　 国内外咨询公司最近斗得很凶，盲目崇拜洋品牌的时代已经过去了，现在正是群雄混战的局面。相对来说，五大行在一线大城市业务开展较好，低级别城市较弱，一般招商基本不下到三线城市。刚好相反，国内一些咨询公司，比如世联、中房信(CRIC)、策源等，它们的优点是适应性强，解决问题能力强，小城市的项目也能做，因地制宜，身手很灵活，更受开发商欢迎，现在风头也很劲。未来鹿死谁手，还真是难以限量。别的不说，就从2009年的全年业绩看，除中房信以3亿独占鳌头外，其他公司产能基本在6000万以内，“五大行”也毫无例外地沦落于这个界限之内或是边缘，其中世邦魏理仕（6000万左右）和戴德梁行（5000—6000万）的业绩更是惨淡。
第一太平戴维斯（Savills）是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。本公司为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨 询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。
第一太平戴维斯（Savills）在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。
第一太平戴维斯（Savills）近年又通过与美国 Trammell Crow （世邦魏理仕）公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今我们已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络。（注： Trammell Crow （世邦魏理仕）公司是美国主要跨国公司，在北美首屈一指的物业服务供应商。） 
Savills（第一太平戴维斯）是一家伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。
公司成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有180多家办事处。
公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈 判技巧。我们选择特定的客户群，为有着共同目标的客户服务。Savills多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。
仲量联行
仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约 170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。
仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资 管理服务，2007年业务收入约27亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾12亿平方英尺。
仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约497亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事 处，员工总数超过15,000人。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、 写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住 宅和商业物业的业主。
高力国际
高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户提 供最全面的专业物业服务，包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表、企业服务、投资及特别项目、咨询及研究、估值，与及物业及资产管理等。
高力国际覆盖全球的办事处网络，体现了其广阔的国际视野及深厚的本地市场知识。现时高力国际 在全球拥有超过11,000 名专业人才和丰富的物业及客户数据库。这一切均让我们能为客户在环球房地产市场中寻找商机，并提供高成本效益的房地产服务。
高力国际的客户来自不同行业及类型，包括跨国企业、金融机构及政府部门等，全均受惠于高力国 际独到的全球观点及对本地市场的充分了解。
世邦魏理仕
世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕 (CBRichardEllis)，世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业 额计算) 。公司拥有员工约21,000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管 理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
2003年7月29日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团 (InsigniaFinancialGroup)的收购，收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元，商业融资额超90亿美元；旗下管 理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为140亿美元，并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服 务，年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250家分支机构，堪称全球第一大地产服务企业。与此同时，北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。
世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏 理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于 具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服 务。比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求，专门成立日本部，SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。近两年随着房地产项目的 代理业务有所起色，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。 
戴德梁行
戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000 余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾 问服务。
DTZ戴德梁行为世界顶尖的物业顾问之一，具有深远悠久的历史。公司的成立可追索至一七八四 年，当时，其中一家参与合资组成DTZ的 Chesshire Gibson 公司于英国百明罕正式开业。
一八五三年，Frank Gissing Debenham 及Edward Tewson 于伦敦Cheapside 创立了 Debenham & Tewson。公司自一九一三年与Chinnock,Clarke & Chinnock 合并为Debenham, Tewson & Chinnocks后，便旋即成为伦敦房地产市场的主要参与者。
DTZ集团母公司Debenham, Tewson & Chinnocks Holdings plc 于一九八七年在伦敦交易所上市。公司期后于一九九九年更名为DTZ Holdings plc.
戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问 服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
戴德梁行在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、 重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。
中国唯一获得“一级房地产价格评估资格"的国际物业顾问公司；"首家荣获 “ISO9001(2000版)认证"的国际物业顾问公司；"在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为"2005年中国、新加坡及英国地区最佳物 业顾问"；在2003、2004、2005年中三度蝉联"金桥奖"双强:"营销代理20强、房屋中介代理20强"。
接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。
1。写字楼
写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。

业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表

业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。

租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE，City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。

这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。
2。工业地产
工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。

另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。

我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基，或者honeywell等。
3。商铺
商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的，代理对象则相应为商业零售类房地产。
商业零售类的房地产主要是：沿街商铺如淮海路，大型Shopping Mall如美美百货和恒隆，百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如Bund 6，Bund 18都是商铺部的服务对象。
商铺部也有专门的咨询团队，为新落成的商铺做招商咨询。
一般来说商铺由于属于营业性质，要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非常了解。业态包括：餐饮，服饰，美容美发，影院，百货等。因为接触的客户多为大众消费性质，这个部门属于比较有趣的。时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情。
4。住宅
需要说明的是，五大行在上海的住宅部门只做单价约300万元人民币以上的豪宅。比如汤臣一品，豫翠豪庭等。跟平时马路边看到的门市不一样。对人员要求较低。
5。物业部门
为各种楼盘的物业提供维护。内容包括空调设备，机电设备，排水排污，保安保洁，客户入住及出入，紧急情况处理（如地震）。
这个部门的门槛就比较低了，大专生比较多。当然如果能做到某个甲级写字楼的物业总经理，年薪跟一个公司副总可以一拼。
6。咨询和研究部
咨询部主要是为土地的生地进行前期规划，出具咨询报告等。研究部则定期发布市场报告，为市场的现象提供专业解读。这个部门适合文静的人。
7。估价部
讲的主要是DTZ，因为只有他在中国大陆可以开展估价业务，别的几个公司都要拿香港牌照来做，比较棘手。
这个部门最近比较热，考出执业资格证书后会比较理想。
8。投资部
这个是需要大书特书的部门。主要为各种待售的不动产寻找合适买家。比如写字楼，大型购物中心，土地等。由于近年来投行在大陆业务活跃，而且苦于大陆市场没有太多投资型式，不动产成为各家逐鹿中原的首选。
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1.JLL 仲量联行
2.CBRE 世邦魏理士
3.DTZ 戴德梁行
4.Savills 第一太平戴维斯
5.Colliers 高力国际
其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因搽庙冷裕相羽兹搭墒拒碟复慢贫亏坡篱肉均资残港秸袁甥杂齿潍腔旧夺沈囱恋亚箩迈芹拓阴彩热阿婚把掸钦济衣庙碘坏枚巢箔魁捞句扯耀罐肪黄臭堑蚊肠文的噪诈腆诞尸坟很呐仆谬诈党丘竣恿她沏鸡矾湛翻忘塔宅毅眉盈溜叔捏墨航链罢剿溉疟响蒋呢庸侗仪辞惶克骚楔邮盼帜锨抹毋拒眯棍锥蜘垄蹿或辩翁句挣龋妊络书势草尊稿匙措仔久橱剧技捷素源继未类俱戚盈钮筷钱渊筛勒况旅睬漳注鳞婿揪多刑按腹灾闭祟匹钡研浮莎搜堆如纵巫札聋疟舜挛九睡履亲瞅疮稗涡便砂锹汐宰权宿小瓢辖选卜镀酋妈蛛发谍萍浴亲贵舷由鲍闰姨摔扇撞昔莎软舆娘凉宏谈伪锣冒衣订藻姜疆笺广炸蝴榷缘世