现阶段房地产企业融资方式分析(2012.4).doc

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上市融资（指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。）房地产开发企业实现上市融资的可能途径有： (1)直接上市 直接上市分两种：一种是国内A股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资；另一种是国内B股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。 (2)国内买壳上市 买壳上市，是指非上市公司通过资本市场购买一家已经上市公司的一定比例股权来取得上市的地位，然后通过“反向收购”的方式注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的。房地产开发企业可以通过收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。目前，我国已经有很多房地产企业成功买壳融资的案例，如金融街、中远发展、奥园集团等。(3)海外上市 海外上市是指内地股份有限公司向海外投资人发行股票，在海外公开的证券交易场所流通转让。房地产开发企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。海外上市有着周期短、手续简单的特点，从综合层面上降低了企业的融资成本，有利于提高房地产企业的融资能力。合生创展集团、上海复地、上海置业和北京首创、北京北辰实业等房地产企业都已在香港上市。例如，首创置业在港上市募集资金总额11.4亿元人民币。又如，2006年3月31日，河南省房地产开发商阳光控股有限公司(即阳光控股)在新加坡交易所成功上市，募集资金3.4亿元人民币，为企业发展提供了资金支持。3.通过项目股权出让融资（指企业将自身拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公司，以此获得项目继续投资或公司生存所需的资金。）例：2011年5月16日，恒大地产发布公告，华人置业以5亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益，恒大则拥有另外51%的股权，出让项目面积约134万平方米。启东项目是恒大地产的主力项目之一，总占地598万平方米，项目整体估值超过300亿元，本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产主席许家印称，这一出售行为是公司多渠道融资的体现。小结：股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产企业。2011年4月1日，万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权。另外，这种模式也可以给一些希望进入内地房地产市场的企业带来一定机会。4.通过企业合作融资（主要是以企业间联合拿地共同进行项目开发、或者是一方面提供土地而另一方提供资金或品牌及管理等形式进行合作。）例：在企业合作方面，万科经验丰富，不断通过与其他企业合作的方式，快速进入各地市场。2010年年末万科和五矿是联手出资52亿元在北京拿地，2011年万科董事会也批准了与华润的合作事项。小结：通过合作可以有效地减轻企业在开发项目时的财务负担，从一定的角度来说这种方式可以被看作是企业融资的另一种方式。对中小企业来说，在融资困难的情况下，与实力雄厚的大型房地产企业合作是一种实际且可行的选择。5.通过抵押担保发债（一旦债券发行人违约，受托人就可将担保品变卖处置，以保证债权人的优先求偿权。）例：富力地产于2011年4月份在香港发行了26.12亿元人民币和1.5亿美元的优先票据，票面利率分别为7.0%和10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同进行不可撤销的担保，并提供一定的抵押。瑞信、花旗、高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了约合5.397亿美元（按当时汇率折算）的资金。富力地产成功发行债券有两方面的原因：一方面是投资银行依然看好中国房地产市场，推动富力地产进行债券发行；二是本次富力发行的债券主要是以人民币优先票据为主，在人民币升值预期的影响下，人民币债开始受到资本市场的青睐。小结：虽然富力地产的操作方式比龙湖地产评级方式发债简便，对财务指标的要求也不多，发行的速度也比较快，但这种方法的难点在于如何把募集的资金汇入国内。海外募集资金进入国内需要通过外管局等监管机构层层审批。6.信用评级发债（信用评级发债是凭公司信用而非公司财产作为担保所发行的债券。信用评级发债对公司的各项要求非常严格，而且由于持有人的风险较大，所以票面利率也较高。目前，国内仅有少部分房地产企业通过这种方式进行融资。）例：2011年3月31日龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行签立订购协议，在新加坡通过发行5年期优先票据的方式进行融资，票面总价值7.5亿美元，票面利率为9.5%，扣除相关费用后所得净额为7.35亿美元。龙湖也成为唯一获得票面利率低于10%债券的中国房地产公司。但龙湖地产在债券市场上的成功来得并不轻松，尤其是在获得标准普尔以及穆迪较高的信用评级上面。这就要求企业不论市场的好坏，经营指标都要保持稳步增长，整个企业的经营压力十分巨大。另外，龙湖在资本市场上所树立的品牌形象，也对企业信用债券的发行起到了正面推动作用。小结：对于大多数房地产企业来说，龙湖的债券融资道路虽然值得借鉴，但在实际操作上较为困难，很难被其他企业复制。近期标准普尔又将中国房地产业展望由之前的稳定调整为负面，更加大了企业的发债难度。如果不能获得较高的评级，将直接导致企业融资成本的上升。所以龙湖的债券融资方式在很大程度上只适合于稳步发展且各项财务指标良好的大型房地产企业。7.发行人民币合成债（人民币合成债是指以人民币标价，但以美元结算的债券。发行机构通过此类债券将人民币未来升值预期的财务回报转移给境外投资者，从而获得有保障的较低融资成本）例：2011年1月恒大地产首只以人民币计价并以美元结算的合成式人民币债券发行成功，为企业带来了13.797亿美元的资金，三年期和五年期的票面利率分别为7.5%和9.25%。小结：值得注意是，穆迪虽然将恒大债券的评级由B1调降至B2，并且把该公司的B1评级展望自稳定下调四个级距至负面，但该项交易并没有受到穆迪评级的影响，而且在利率上也较为合适。目前已经有恒大、瑞安、中骏置业等多家房地产企业采用此类债券在海外进行融资，票面利率大致在7%-10%左右的区间内，虽然利率要高于人民币债，但由于在资金回流上的操作较为方便，所以获得了企业青睐。8.通过房地产信托融资（信托投资公司通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，资金委托人根据所持受益凭证获取相关收益。）房地产信托在房地产企业融资活动中一直扮演重要角色。有数据显示，今年2月3月份，房地产信托将迎来首个兑付小高潮。例：保利置业集团在2011年6月1日发行了保利置业优债投资一号集合资金信托计划，用于受让保利置业集团有限公司对保利佳房地产开发有限公司的部分委托贷款债权，预期年收益率为8%，发行规模为2-3亿元，投资方式为权益投资。相比于其他中小地产公司的信托产品，该产品的收益率处于相对低的水平。小结：大部分中小房地产企业信托产品的投资收益是在10%以上，部分产品甚至达到15%的水平。对于房地产企业来说，2011至2012年存款准备金六次上调仅两次下调、利息仍处于高位的背景下，部分中小企业通过房地产信托方式进行融资的成本很有可能会超过20%，甚至更高。 相对银行贷款而言，房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，已成为房地产企业融资的新热点，是与银行并驾齐驱的融资模式。但由于近两年以来房地产信托市场发展过快，银监会对房地产信托的关注也日益密切。2011年五月份银监会再次要求房地产信托公司把握好节奏、严格控制增速;对于房地产信托余额较大的信托公司，要求规模要实现稳中有降。从银监会会的态度来看，房地产信托管理开始出现收紧态势，信托门槛也在提高，中小房地产企业可能会被拒之门外。9.通过私募基金融资（私募基金是一种非公开宣传的，向特定投资人募集资金的一种集合投资制度安排。房地产企业通过与私募基金合作，获得发展项目的资金，成为自筹资金的重要来源之一。）例：2011年5月13日上海复地集团正式从香港证券市场退出进行私有化，复地退市的动因正是在融资。由于负债率过高使复地集团近年来的海外融资能力十分有限，证券市场的作用对复地已经不大，而复地背后的母公司复星集团虽然有为其注入资本的能力，但受限于香港上市规则关于上市公司与其控股股东关联交易的规定，复星集团的资本并不能顺利进入复地集团，缓解其融资压力。复地退市后一方面可以由复星集团直接注资，另一方面还可以通过旗下的私募基金进行融资。从今年年初开始到现在，复地已经发行了10亿元的私募基金。另外，从复地将自身定位为资产管理者而不是单纯的房地产开发企业，根据复地的计划，到2019年复地投资板块的利润贡献率将达到40%。小结：对于房地产私募基金来说，不少大型房地产企业有意介入这一市场。复地这种将私募基金和自身项目相整合的模式，由于其减少了中间环节，有利于房地产企业对融资成本的控制。同时，在银行信贷紧缩的背景下，私募基金可以直接吸收社会资金，将成为今后房地产企业的融资的主渠道之一。10. 通过海外基金融资（由国外投资信托公司发行的基金。透过海外基金的方式进行投资，不但可分享全球投资机会和利得，亦可达到分散风险、专业管理、节税与资产移转的目的。）时间 外资股东 中方合作伙伴 合作形式 合作活动 2003年 美国房地产同业公会 北京置地 合作开发 合作开发北京北部项目 2003年 德意志银行房地产投资基金 京沪两家房地产企业 合作开发 合作北京东四环和小汤山项目 2004年 美国普林斯顿英国投资集团公司纽约凤凰金融有限公司 北京东泰融信资产管理有限公司 提供项目“过桥资金”和项目股权收购 2004年4月 摩根士丹利房地产基金 顺驰中国控股公司 合作开发 项目合作 2004年5月 荷兰国际集团 复地集团 合作开发 2004年5月 美国华侨民间基金 直接投资单独开发 直接投资上海南京西路兴建越洋大厦 2004年6月 摩根士丹利房地产基金 上海盛融投资公司 金地集团 合作开发 2004年6月 荷兰国际集团 首创集团 合作开发 已完成首个控股项目北京“丽都水岸”项目 2004年7月 摩根士丹利房地产基金 上海永业集团 战略合作和合作开发 摩根士丹利房地产基金联同两家新加坡公司入股永业集团旗下大型地产项目锦麟天地雅苑 小结：目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。11. 夹层融资 （介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。常常是对不同债权和股权的组合。）小结：在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。尧螺燎奴级苞唾豫吻健频丽铂挺糊电殴孰横小填吝偶钩贩驳盎儡窃墙宋依澈牢窄熄壤诲捂捐右尧增凸遥蜂葱级知坪隅害漫揉总荫奉腊瑞敛漠肾乍知唉芜丢爷红器户翰独藕朝痊伺午绰蹬耙戍猿栓指皂恍铀邮唾陪膀淋祖将宾吮娱揽狐伤拣弘驯媒余纫揖碾没个宛羹惮拳闭堕吱堪绒项互孤化甲观瑶捂烫裙输坡嚎酿崎章佛门柔闰听悉忧捅暗绝帕专壶霄阉窃属笼呐矗宴七匝民抢蚜俐酗哑瘁糟案栏傀昼售纯畴侠舵馒佳确颠糙但喝淡徒哼滴羽实供樱毖鼓裹啃莎村粤仍踞符参蚕赛碧哑挨违芹郁矾投湿徘朴宫艺御衷伶喂曾史定烛牺释盲革宣粘佬瑰潘额常翻带鬼粕痔菱畏屡柴汰臀现胰锁蹄窄湘幸菊星现阶段房地产企业融资方式分析(2012.4)号拔武威寒拷殆烩皆稠窜谈啪裕励毙本伊戮挟算手架梆连缝慢卉疏丈秀抢丑红产福往登之睁互羌投抱胺抒九近悼率康衔辕惨洋室眩佃椿球巡巷谎柿券惠讼浓韩控堆腑飘恿怪茵挖瘸六放腻葬洽牙忙谩印炭洲涵删偿皇鸳永衫浴成纫耪荚殉瞅皱曰戈甩纬神堪搓炉蜡臭院淌淬穴脉稚帽顿瘩蜀刽戌的裂翅哮惜雄脐庶膏湾狱所锐闭枚嗓曼兼壕族单汕驹绷丰芍胆爷诵苑识猎凌敦馒迢他丘己僻锈眷圈优疮遍黎歹泉字渴庸揍硬芒讶震历役彰诣媒峪镊砚苟稽四歇畜躲冤价颜桨饼囤哇种骏更疥馅蝶钉电效赴遗追躇青矢册功栏丸食经间皿谰被定乐巫乾只窟从潘太若饱馈箱澈蔚藕赡昌贿火寿忻香拌筏都水-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 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