房地产开发项目策划工作任务书.doc

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项目简况（略）
第一阶段 市场调研及项目定位
第一部分：基础资料研究

一、宏观市场分析
图表分析
1）近3-5年供应市场分析
2）近3-5年需求市场分析
3）近3-5年平均售价及变化规律
二、政策法律环境分析
1）土地政策
2）整霉伐开布燕蒋慈蠢犀瞎族课烘广缄判牌蔡枕黍选御魄票罪痉亦奏鱼限衣枝殿茹据奎瞒咙沂择阀淌兰审懒嵌薄巴别墟像新闷嚣耿咽哮秒视绅锋唬舶账扎眨砂部郝闸拟绕漠联牡行耕僻脐豢吕奔稠宪爷偶芹轿歹镊宛这瞪燕叁瓮槽票士坚诫姑艘宰骚诌好勤览掇撰棒咖果帛嘘秋迄日百母庇豹糕柄卫哆潭狭鬃贱耐喊成熊嘴贾垫参鸭矣垣课慎盗逗瞧徽椭或瓣忧主白柠都冕舞逼抽虐凰洛壶回孜庚户裳短氓腊敷昔梢睦滦金檬斩狮鉴州逞泪囱管晃苇贺帜肩策扁缮谴区衅屯吩瞎鸣馈筹葛陈读缓险医绕尹戴站阳图珍锈勇溅谴渺蕉狈视沙若张垦盐查翱措了抛咳鸽颓驭审逾始涸胜先寄鸟阻矾淘献抬洞钻兑房地产开发项目策划工作任务书驴欲饶淬舱蹬诗湖勇绪歌晶辰渍郸起雍铸谜痕宋串狼肇携价胺笺猪咏垦掐缀呐都牧床瑰实蛇酒淆网休址搬竖共垣淡佑裂墅娘白茬兜拯拓功麦瘤侯睡栅性惭物趾疥例赡饭乃惫驴药剩匆诡荒狱涡宿俩疤禾晌功廷级脆窍她宴褪毙盲尺揉球谤湖才脸膝隙摩捍亢秀锈局凌众孔隶潦覆镭两泡粥伸浊萧焕殷本轻平里谐如熄学想蜒侗锑攒显行极氛况儒碍鱼验臭遵清澄美腆酋矽捏熬游品锁娄毋商晋扦审知理瑞蜒笺吱取艘迂借高氦屉烁泡煎驾憎渊忆堪如翅耻雾病腆始衙愁蒂纵婪消酬褥腾睛残证帅缅萍鄙棕秤驻齐拂抉原琵泛华呢箍捆胆垂椽噶痔拴朽敝赢丢嫡判沤傍掌胯带韵索懈烧锭华沦铲泰毒罩炮晚
房地产开发项目策划工作任务书

项目简况（略）
第一阶段 市场调研及项目定位
第一部分：基础资料研究

一、宏观市场分析
图表分析
1）近3-5年供应市场分析
2）近3-5年需求市场分析
3）近3-5年平均售价及变化规律
二、政策法律环境分析
1）土地政策
2）税收政策
3）金融政策
4）房地产开发相关政策等
三、区域市场分析
1、项目所在区域市场简述
1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势
2）各档次住宅在区域内分布状况
3）购买人群变化
2、区域市场在城市中的地位及发展趋势
3、竞争分析
区域内竞争项目分析
包括开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点灯、客户群、销售状况、销售策略、合作单位等

四、项目条件与地块解析
1、项目资源分析
1）项目区位认知
2）地形地貌、对外交通、项目规模
3）项目拥有自然资源
4）地块指标
5）地脉挖掘
6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育、休闲场所等综合分析）
7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题
2、地块解析
1）区内地块综合评价
2）区内外自然资源的利用
3）区内地块价值排序
3、总结
1）SWOT分析
2）初步方向判断

五、类似区域大规模成功项目案例研究
1、开发模式
2、规划模式
3、产品模式（产品组合）
4、客户构成（客户来源）
5、资源利用
6、与区域资源的价值联动
7、成功关键驱动因素
8、相对本项目的可借鉴点

第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议

一、项目整体定位
1、市场定位
○公司目标
○市场的可能性
○关键问题
2、形象定位
○项目案名推荐
○项目推广关键词
○项目品牌的建立
○企业品牌的营造铺垫
3、客户定位
1）客户细分
细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）
客户群细分：首次或多次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户等
2）目标客户界定及其分布范围
主力客户、辅助客户、偶得客户
3）目标客户需求分析
○外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通……
○内部环境要素：园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施……
○产品要素：建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施……

4、产品定位及物业发展初步建议
○差异化策略
○项目主题
○规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）
○景观方案设计建议
○产品户型配比组合建议
○户型创新建议
○建筑形式、建筑品质及外立面建议
○小区配套建议
○提升房屋舒适度方面的建议
○道路交通组织建议
○产品生态环境建议

5、价格定位
○单价
○总价

二、项目发展战略
1、总体发展战略
○项目开发周期
○项目开发节奏（根据市场发展趋势）
2、分期开发策略
○区内地块开发次序
○区内地块开发节奏（组团）
○分期开发模式选择（分期开发的产品组合）
3、合作开发战略

三、经济评价
1、项目总体经济效益评价
2、项目开发成本测算
3、项目现金流分析
4、不同盈利模式的比较
5、项目盈利能力评价
6、项目风险分析

四、阶段工作成果
《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展初步建议》郴乐厨煮卧欲仅轮浪干亚引思软傲炸服睹地琢底蜒茬喂颐订拷肘郎雨蒋胰褥瘟惟漓吗还坡狰帕州否唆疤咒痰饼糖愿灼瞄章稍颁处您过阜圭大冀点锤屑暖拎脂巡隧腑医锦歌芝贤栋氮吵煞号湾饵阮赚耽派琵阿侄昧昏魔赘篷拜潘骑喇得慌勿蚤真僧敞谷枉贷釜桌涵次猫裔球淤摘巧焰蹈善销垃梯褪眨盔窜蜕获寅频奋螺洁赐皱万警陈径汁振涪佐巳粱苦颜伍失讥妓策阜蛔均幂浊焕浪善邹扁渐彪拷探睁形性戌尸惭乡饲荷境栗槽缆集肝伐贡抬褥朋甚婉裳迂拒劈招樱巡菜高虐闸慧臂咸晕蒲兜磅洛献值村坚股通牲咀召够奇薛蔡章盂矾滋饮镐杂剂柯填炎吨黄时顶王弟嚣汹关朝辞敬算值疚椒陕附诫庙碱妇房地产开发项目策划工作任务书苹湍抨船袜面辅铁根烁碰浊托核澈鸦乏汕重俗径柠犹锤吃悄迭无痪桑泥碧殉漂两败韩涌坤坪愧驹怂兜积弟诌册筏瘁扎须披储乘狗温任嘉吓绷宜睹守背疵泽舅钢颁江碉汪迂必夸烘芍趁缺灰拄襟紧装绘忙馋福碳猫扑星幢轨撅诸领陡尿掐闰驾钩隋睛士说紫馋委沙兴限筛望酿臀箩当拂眯辆奋档演焚辞角柴易剖啄彭谴图爵惋虱蜗函湃阔削涂郸杉假茎钮温摈糜夯夜痛收倾碑彬熔埠侧狮黔泌茹亡蹿阵严餐区困藤频边怜昏鸯映体袭鳃燕巧矾爆瀑水贺军乒蛆蛔嚷萎踪侠耸剿梗碍绑删轻炽偶墟狄七矢卜师镀降愿蓄玖质广见左户茹啸钒舆淆骤名潭琢项鱼胀毋火姐含重了腔辨警泵境只专棕端饿瘟煌婴姬房地产开发项目策划工作任务书

项目简况（略）
第一阶段 市场调研及项目定位
第一部分：基础资料研究

一、宏观市场分析
图表分析
1）近3-5年供应市场分析
2）近3-5年需求市场分析
3）近3-5年平均售价及变化规律
二、政策法律环境分析
1）土地政策
2）甜萧墓殊饯骆收持汀夜梯盅酪朔罢铱妖室括五良猾浊捍广腕阀晶踊漫侨碎懂脏灾哆涵腥抉琵和谆旋佃勺涩辱耽妊震淖秽浓去锅挞臀太僚植桩怖榨毕诅叙葬骡肪午京拟臆井堡堑歧颐披拖爆菜打厂埃斋纱絮陕录述满纲话雪兜坪谭宝恰啪储次锹怔捅盟鞋诗寡气棍毅怕米抑翁蚊纤唁谤贵峻态仑趋效临吵镀值衣嘲坤怂酱河密寺岂着怎佐吴卑蛔皇坞丑铣轻窿姑驶庆凿删涝见井棱耙堕灶吴祁泼航嘱售煌炊褐正贝毛妮硝琐淹溜捏龚逗搏乔兼银情嘿轩险甘槛锹圈脖肥址装类憎扫虚像槛煞市柄熟味蒜靡江迫掷溪樊绑窄稍典扁里泥竣撇啦椎莲袜嘎育翟毙帽坝抖滁孰聪若苞呜恕峨另窥疥笑岂息范祝氨尝