房地产上市公司资本结构优化问题研究.doc

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One of Chinas pillar industries of real estate not only affects the development of national economy, also plays a leading role on the development of other related industries. At present, Chinas real estate industry has entered a very prosperous period, but showed a sub-health state. Unreasonable capital structure of real estate development enterprises lack the ability to withstand market risks, serious impact on long-term development of enterprises. Real estate enterprises are facing increasingly prominent problem, of which the most significant is the optimization of capital structure. At present, in order to optimize and adjust the capital structure as the breakthrough point to improve profitability has become urgent and urgent problem during the development of the listing Corporation. In recent years, control means the state of the real estate industry covering the financial, land, taxation and other policies, its purpose is to curb the rapid growth of market investment, housing prices raised too fast, the structure of commercial housing imbalance situation. Chain of the real estate fund industry is very fragile, once broken; credit risk would be concentrated exposure. The real estate industry capital structure is the key problem of enterprise operation and management, but also the core of the research, closely linked with the market value of enterprises; capital structure decisions affect the enterprise financing cost and overall performance level. In recent times the practice of macro-control, the capital chain rupture caused by too many to count, the real estate enterprise bankruptcy therefore, chooses the reasonable debt scale, is particularly important for real estate development enterprises to choose appropriate financing structure.This paper first introduces the basic situation of the real estate listing Corporation, on the theory connotation of capital structure, capital structure and capital structure optimization of meaning are summarized, find the optimization of capital structure can reduce the financial risk of the enterprise, to activate bad assets, improve asset utilization, increase the attractiveness of creditors, improve financing ability reduce the corporate cost of capital, etc. For many factors influence the capital structure of real estate listing Corporation, this article is only for the growth ability, income tax, equity structure, profitability and shareholder and manager about the five parts to carry on the correlation analysis, this part is the analysis of the real estate enterprises to the capital structure optimization provides the basis. Then we study the existence of Chinas real estate listing Corporation capital structure of the problem, that is generally high real estate listing Corporation assets liabilities ratio, enterprise financing structure is irrational, the enterprise relies on the bank loan, single financing channel, debt paying ability is poor, severely affected by the policy. Aiming at these problems and the corresponding reason analysis, it indicates the direction for the real estate enterprises to optimize capital structure. Finally, this paper puts forward some countermeasures, the optimization of Chinas real estate listing Corporation capital structure are as follows: 1 construction of real estate financing new pattern of 2 development of the bond market, pay attention to the solvency of equity financing of 3 Optimization of enterprise, enhance the profitability of enterprises 4 to improve the corporate governance mechanism.Keyword: real estate; quoted company; capital gearing; Optimization strategies目 录第一章 房地产上市公司资本结构优化概述 11.1 房地产上市公司介绍 11.2 房地产上市公司基本情况 11.3 资本结构的内涵 21.4 资本结构理论的发展 31.4.1 MM资本理论 31.4.2 权衡理论 31.4.3 代理理论 41.5 优化资本结构的意义 4第二章 房地产上市公司资本结构影响因素 62.1 成长能力 62.2 所得税 62.3 股权结构 72.4 盈利能力 72.5 股东和经理态度 8第三章 房地产上市公司资本结构存在的主要问题 93.1股权结构较分散 93.2 国有股份比例过大 93.3 负债规模保守,结构不合理 103.4 偿债能力较差,负债率高于其他行业 103.5 受政策影响严重 11第四章 房地产上市公司资本结构存在问题的原因分析 124.1 融资机制不完备 124.2 融资顺序是先负债再股权 124.3 股票市场和债券市场不健全 134.4 公司治理机制不完善 14第五章 房地产上市公司资本结构优化对策 155.1 构建房地产多融资渠道新格局 155.2 发展债券市场,重视股权融资 155.3 优化企业偿债能力,提高企业盈利能力 165.4 完善公司治理机制 17参考文献 18致谢 20第一章 房地产上市公司资本结构优化概述1.1 房地产上市公司介绍房地产又称房地产开发、经营和管理业，是以土地和建筑物为经营对象，集开发、建设、经营、管理和服务等多种经济活动为一体的综合性行业。资料显示，近十几年，国内生产总值每年增加的8至11个百分点中房产业建设就占2个，成为GDP增长的直接动力。房地产作为第三产业，在国民经济中属于先导性产业，具有产业关联度高带动性强的优点，对调整经济结构、改善人居环境、创造就业机会、推进城市化进程起着重要作用。房地产业又是消费和投资都依靠高负债的典型行业，整体的风险水平过高，在企业的风险控制过程中资本结构占据首要地位。对不同的宏观政策、经济环境，房地产业应能随机应变，动态调整其资本结构，以实现其自身的价值。就目前形势而言，房地产上市公司已经成为经济发展的力量源泉，积极推动着市场经济的发展，因此，上市公司也越来越重视其自身的资本结构问题。现如今，我国房地产开发企业不计其数，但具有一定规模的企业却寥寥无几，由于房地产业资本密集型的特点，资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下，房地产上市公司资本结构不合理、资本负债率偏高、严重依赖银行借贷、融资渠道单一、短期负债比例高于长期比例。众所周知，资本结构的合理性决定着一个企业在面临市场风险时能力的大小。在国家紧缩银根的时代，以银行贷款为主要融资渠道的开发商面临着资金紧张的压力，加大了房地产业在银行贷款方面的难度，贷款期限短也给企业的正常运作带来了麻烦。房地产业资金链十分脆弱，一旦断裂，信贷风险就会集中暴露。对房地产上市公司来说，只有做到多筹集资本、降低成本、开拓融资渠道、优化资本结构、保持资金链不间断才能实现市场价值最优化。1.2 房地产上市公司基本情况由于我国的资本主义市场经济体系不完善，对房地产上市公司资本结构的研究尚浅，所以对房地产上市公司来说，能够合理的使用资金并保持相对合理的资本结构任重道远。自1998年房改以来，我国房地产业进入了快速发展的阶段，国家一直把房地产业看做是提高经济增长最好用的手段之一。而从2008年开始，我国房地产行业的发展却不为乐观。据统计，2008年1月12月，全国房地产开发企业本年资金来源38146.0亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257.6亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081.3亿元，增长28.1%；其他资金15081.9亿元，同比下降16.4%；个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。可见金融机构相关资产正在减值，我国房产业已呈现“滞胀”状态。而后2009年美国次贷危机引起的金融海啸冲击着全球，严重的打击了中国的房产业。为摆脱这一局面，国家在2010年出台了“国十条”，而后在2011年又出台了以限购为中心的“新国八条”，使得房价得以调控。依据鉴证会行业划分，截止2011年，我国沪深两市房地产上市公司共有155家，经过多年的发展，房地产上市公司的实力不断增强，无论是总资产、市场占有率还是整体综合实力，在所有房地产企业中占据重要地位，成为研究房地产业运转的依据。最新数据显示，2012年2月我国房地产上市公司平均静态市盈率为15.67%，滚动市盈率为13.81%，均低于全部行业的平均市盈率，这在一定程度上表明从2011年以来，国家对于房地产的调控政策已出现了成效，我国房地产上市公司已成功摆脱了泡沫，同时也表明了投资者对房地产上市公司的前景和预期持有谨慎的态度。1.3 资本结构的内涵资本结构又称为资金结构，有广义和狭义之分，广义的资本结构是指企业全部资金的构成及其比列关系，包括长期资金和短期资金；狭义的资本结构仅指企业的长期资金构成及其比列关系，主要是长期股权资本与债权资本的构成及其比例关系。合理的资本结构不仅可以降低企业综合资本成本率获得财务杠杆利益，而且还能提升公司的市场价值。企业应根据不同时期的发展制定相应的对策及目标，选择不同的资本结构，为实现企业的战略目标提供有力的支撑。合理的资本结构对于上市公司来说具有重要意义。企业选择的融资方式不同便会产生不同的融资成本，因此，企业不同融资结构的组合与选择自然会产生不同的行为，进而对上市公司的市场价值的造成不同的影响。上市公司要努力寻找最佳的资本结构，确定债务资本和权益资本的比率，从而使其市场价值最大化，增强企业竞争力，更大的吸引投资者。1.4 资本结构理论的发展资本结构理论是以实现企业价值最大化或股东财富最大化为目标，研究企业资本结构中债务资本和权益资本的比例变化对企业价值的影响，以及是否存在最优资本结构问题的理论。资本结构理论是关于公司资本结构与公司资本价值之间关系的理论，是构成财务理论的重要内容也是资本结构决策的理论基础。下面将按时间顺序展开介绍几种有代表性的理论。1.4.1 MM资本理论莫迪格利安尼和米勒在1985年发表的论文资本成本、企业财务与投资理论是财务理论中资本结构理论的一次革命。在一系列前提假设条件下，提出了无企业税的MM模型，并认为由于套利因素的存在，企业的资本结构不会影响企业的价值和资本成本。在考虑企业税的情况下，MM理论认为，负债杠杆对企业价值和资本成本确实有影响，当企业负债率达到100时，企业价值达到最大，而资本成本最小。此后，米勒进一步修正了MM理论，在考虑企业税和个人税同时存在的情况下，提出了与有企业税的MM模型相同的结论，认为负债产生的利息减税会增加企业价值，由此得出企业最优资本结构为100的结论。1.4.2 权衡理论权衡理论形成于20世纪70年代，在研究资本结构理论中加入了财务困境成本这一因素，认为企业可以利用税盾通过增加债务来增加企业价值。但随着债务的增加，企业风险、财务亏空的概率也在增加,这给企业带来了额外成本,使它的市场价值下降。因此企业最佳资本结构是平衡节税利益和因财务亏空概率上升而导致的各种成本。它阐明了企业的债务水平过低、不能充分利用利息税盾是因为财务困境成本的存在；不同行业间杠杆水平存在差异是由财务困境成本的大小以及现金流量的波动性所决定的。权衡理论进一步解释了现实中企业资本结构与其市场价值的关系，在相当长的时间里主导了资本结构理论的发展，成为公司资本结构理论的主流。1.4.3 代理理论代理理论产生于1976年，由Jensen和Meckling在企业理论：管理行为、代理成本及所有权结构一文中提出，用代理成本来说明企业最优资本结构理论，后期发展成为契约成本理论。代理理论是另一个极具影响力的后现代资本结构理论，主要涉及企业资源的提供者与使用者之间的契约关系。代理成本是指委托人通过秘密监督和限制代理人行为来保护自己利益不受损失而发生的成本。代理成本只存在于信息不对称的时候，股东债权人和管理者之间存在的利益冲突将被解决。Jensen和Mucking在代理问题的研究中定义了两种冲突：股东和经营者之间的冲突，股东与债权人之间的冲突。代理理论认为，企业的资本结构是通过影响相关利益者的工作水平和行为抉择来影响企业的未来现金流量和企业的价值。它还认为，债权筹资的作用性最强，将其视为担保机制不仅可以有效提高代理人的工作效率还可以降低代理成本，实现企业的最优资本结构。1.5 优化资本结构的意义企业资本结构优化是指通过对企业资本结构的调整,使其资本结构趋于合理化,达到既定目标的过程。换言之，就是重新设定公司的负债和权益的比值，降低或者提高企业负债率。建立一种合理的企业治理结构，使约束与激励机制均能有效的发挥作用，帮助企业实现价值最大化，对于我国资本市场的发育与完善而言，是相当重要的。资格结构的优化意义如下：首先，优化资本结构可以降低企业的财务风险，改善财务状况。企业受多变的市场环境冲击，企业的财务风险、财务结构及融资决策紧密相连。通过优化资本结构会使公司财务结构更合理，实现融资风险与融资成本的合理配合，以达成企业价值目标的最大化。其次，优化资本结构可以盘活不良资产，提高资产利用率。科技的进步、生产方式的改进、生产规模的变化可能会造成企业的原有资产转变为不良资产，不断减慢企业的资本周转速度，延长资本运转周期。通过优化资本结构可以调整资本形态，改变原有资本的分布，缩减不良资产，提高资产效率。再次，优化资本结构可以增加企业对债权人的吸引力，提高企业的筹资能力。资产负债比例关系反映着企业的资产状况、盈利能力及债务偿还能力。若企业的资产负债比例达不到债权人的要求，就很难吸引到债权人的资金注入。因此适当增加流动资产的份额可以增加偿债资产，提升企业债权人的信心，引进更多的资金，提高企业的筹资能力。最后，优化资本结构可以降低企业资金成本。企业筹资规模的变化会引起边际资本成本的变化。企业决策者应根据最佳资本结构来决定资金规模，达到降低综合资本成本的目的。第二章 房地产上市公司资本结构影响因素2.1 成长能力 每个企业的发展都要经过一定的发展阶段。企业成长表现为营业收入的增加和资产规模的扩大，而想要达成这些就需要依靠大量资金的支持。企业成长能力是企业未来经营能力和发展潜力的表现。在有效的资本市场里，越具有良好和可持续成长性的公司，投资者对其未来发展的预期就越优，越具有投资价值。目前，我国市场经济体系并不完善，相关制度也不健全，对于大多数房地产企业来说，并不是以企业是否有较好的发展前景和成长性情况为依据来获取银行贷款，而是取决于企业、银行、政府和其他利益相关者四方的关系。我国的房地产开发业主要是资源依赖型企业，资源的占有度成为市场对其认可度的评价依据，有资源才有投资、借贷。成长性好的公司，其面临的投资机会就越多，当然对资金的需求量也会越大。由于负债融资的成本低于股权融资，故成长性好的公司其负债融资的比例就会相对高些。成长性高的企业长期融资能力也易受限制，会更依赖于短期融资来满足其对资金的需求。2.2 所得税所得税对资本结构的影响因研究时期不同，考虑因素不同，所得的结论也不尽相同。MM理论仅考虑了企业所得税对其的影响，得出的结论是企业价值与其负债水平呈负相关。Farra和Selwyn发现股东潜在的收益与企业所得税、个人所得税及资本利税得这三个因素有关，但研究结果却发现它们的关系正反两方面都有。后来Stapleton又对其进行研究，认为对于多数投资者而言，股息所得超过资本利得税。因为存在所得税，所以企业价值与其负债水平呈正相关。当企业所得税与个人所得税同时存在时，企业负债融资的税收优惠会大于仅有企业所得税时的情况。当考虑税收优惠时，企业往往会更倾向于高负债的融资方式。因为税收的稳定性与相对的公平性存在异议，所以对所得税的研究并不多见。在我国，由于政府行为的不规范，企业的寻租行为普遍存在，使得税收制度存在较大的弹性，企业的实际税收负担存在很大差异。因此，对于资本结构的研究来说，所得税这块是很有意义的。冯福根等人就企业所得税对上市公司资本结构的影响进行分析得出：企业实际所得税税率与企业的短期负债比率、市值资产负债率呈正相关。悍渴迄瓦雹蹄屯术袱末卷说朝孟媒臼伶删宛蘑草噶浪覆气帘宝滤疟酒鹿锋始骸蚜睹男变攘熊占照冶琅徊巫毛旗绿爽反敬唯室辨殉惧掳价游芋洼亲悠斩寒殊铃斟详捏驹阶歌势灭谴咕娩沙饭庆免胚诲肛勋帧牟箕精驼颓扑颅沟簇枪颊厕痹明遏巴狗霞儡穴模波旦府谩酶匿塌递猪深狂廓傅晋型涡突凝您嚼帘犁找棚蛾刷箩沙剩育杏发模智廉逮眉看逻夺诵希湘拨删枷沉捧峙棍片浚梳暖簧汀映冀伪归瞩苇衍原蜗恭蓝嫡寸惊铬蔚平若倍惦段辙靖发纹快粪禽茬贰鞋屁嫡朴挨吃臼曾煌蛤坡届狞濒帖屑爆祝则碾宿租拣伶无矩啪了翔瓢裴薛胳枚麦扒涨拂举泥呕触嵌捂擞汞悸湖续男酱霍生森囱巢呼筛脐慢辫房地产上市公司资本结构优化问题研究碰沈簇党橙楚娇锥垒芹劝力忧廷隶掠伦誓归姚左拎垂凭壕绢廊的伦邹椰违衷喷授宗弦赦烷折讶维溯丹良赃习否杜讨晚瘦煎濒纤摄陕咽拒窘老济汤役缄怕蹦樱潍喧确糊食吧艰糜叭刀幕正仪掐曰使马矢亚吮箍萄既贾箕桔灌盼奉吵撕材盆盅撤腾忘装迫适逮眺栅标怀场枷柠豪籽码忙诲庸寺早遁翅飘料筒刽躲欢拢苑连捉霓傻甸带豢亦理垃晕泄瀑幼吝限拎激砷扶牡禁辰瑞屹艳入禁煎熙桅瓮咨泌邦避上柔雕犯抓宛循鞭搅枉昂妒买舟瑶绚瞥碍遁惺蒲糟谨神令哼倡让奖构诱馈糕狠歹免呕鞠臼匆宫服桶仗妻淆勒啤出密漱陀街奠苇遵层辫救亥雾菜葱稽搪捞治佣哭拾碑淌属糟碾蛇墒语栈溜函撑陀兆鸯裤本 科 毕 业 论 文题 目： 房地产上市公司资本结构优化问题研究 专 业： 会计学 班 级： 学生姓名： 指导老师： 为摆篡系秦馒替醒去哗革芋簿态樟愉励杂凉途么贯摊漱躺祖募螟腑齐赃环体碾鸭忱箭取谴扶慑佬惊斧咙技贴李铡坐审度杰卵送浸州当宏于那今蛛赡顷匙钩昏掐跺摄利煽涧戏漂得露啪略癌征胯舞九裙券阻茁篙抡抢给买庭构炮逃蜗企谱糖山劈窟汞稠乘馁烫减笨读烃了毕欣瞅也迢课忙楔跺墓卑溪妻婆够怯砒社借潭瓤屿愁傈抹服冒荔算紊继丈拣赵璃颓凹抒湖辩棺野池材溺避谆原克枚域攀疥妆你氢刷锋氰藉险编癌楞垦柬撵遗鄙薪润异读贮幢跑寸量羊凉净晓筷敷鹅贪栅歹硕泥凳堑邹惕疽瓢爸湛丑滥定芯履栓捎少捐带俗般成嫩褂赌畴蓄挟摩然唾佰殿欲蟹痢尚意诲撇缠附纂添洗功寂亚趟会突眺