七投资性房地产概要.ppt

第七章 投资性房地产o第一节 投资性房地产的概念和范围 o第二节 投资性房地产的确认和初始计量 o第三节 投资性房地产的后续计量o第四节 投资性房地产的转换和处置 1第一节 投资性房地产的概念和范围 o一、投资性房地产的概念o房地产：是土地、房屋及其权属的总称，其中：土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。o投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。2二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1已出租的土地使用权o已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。o注意：取得是指企业拥有土地使用权，对于以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不属于投资性房地产。3o例：甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，甲企业将其持有使用权的一块土地出租给乙企业以赚取租金，租期10年，乙企业又将这块土地转租给丙企业以赚取租金差价，为期3年。o出租是指经营租赁方式出租。o必须是已出租的，即租赁协议已签定。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产。4o2持有并准备增值后转让的土地使用权o持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的并准备增值后转让的土地使用权。o例：企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，那么，企业持有的这部分土地使用权属于投资性房地产。o注意：闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。5o闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。o具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建设的；6o已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足 25%且未经批准中止开发建设连续满 1 年的；o法律、行政法规规定的其他情形。7o3已出租的建筑物o已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。o要点：用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。8o已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物，自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。o注意：对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。9o空置建筑物：是指企业新购入、自形建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。o例，甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权，并按照合同规定对这块土地进行了开发，在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未开发完工，则尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”，也不能作为投资性房地产。10（二）投资性房地产的其他判别1已出租的投资性房地产（包括土地使用权和建筑物）租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。2一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。11o例：甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同，其余搂层均为普通住宅并正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺可以单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余搂层为甲企业的存货。12o3企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。o4关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。13o5母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。o6企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产，应当属于自用房地产；14o7企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。o8作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得作为投资性房地产。15 第二节 投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认投资性房地产的确认条件o一项资产是否被确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的以下两个确认条件：1与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2该投资性房地产的成本能够可靠地计量。16投资性房地产的确认时点对于已出租的土地使用权和已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即土地使用权和建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对于持有并准备增值后转让的土地使用权，作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。持有以备经营出租的空置建筑物确认为投资性房地产的时点为企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。17二、账户设置o为了反映投资性房地产的增减变动和结余情况，企业应设置“投资性房地产”账户，但如果后续计量是采用公允价值模式，则设置的账户为“投资性房地产成本”和“投资性房地产公允价值变动”两个明细账。18三、投资性房地产的初始计量及处理o初始计量标准：成本外购的投资性房地产o外购的房地产只有在购入的同时开始出租才能作为投资性房地产加以确认。o外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。19o例：2007年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款1200万元。20o假设甲企业采用成本模式进行后续计量。4月5日购入写字楼并用于出租时：借：投资性房地产 1200万 贷：银行存款 1200万 o假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值模式计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量，4月5日购入写字楼并用于出租时：借：投资性房地产成本 1200万 贷：银行存款 1200万21自行建造的投资性房地产o只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。o自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。22o例：2007年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行建造三栋厂房。2007年10月，甲企业预计厂房即将完工，与乙企业签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙企业使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2007年11月1日，三栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为600万元，三栋厂房的实际造价均为1000万元，能够单独出售，假设甲企业采用成本模式计量。23借：投资性房地产厂房 1000万 贷：在建工程 1000万 借：投资性房地产已出租土地使用权 200万 贷：无形资产 200万 24第三节 投资性房地产的后续计量和后续支出o投资性房地产通常采用成本模式进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的前提下，投资性房地产也可以采用公允价值模式进行后续计量。o注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。25一、采用成本模式进行后续计量账户设置：除了要设置“投资性房地产”账户外，还需要设置“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销”和“投资性房地产减值准备”账户。核算内容企业应当比照固定资产计提折旧和无形资产进行摊销按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销。26投资性房地产在期末存在减值迹象时，经减值测试后确定投资性房地产发生减值时，应当计提减值准备。o已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。27o例：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，并采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。28o按月计提折旧时：借：其他业务成本 75000 贷：投资性房地产累计折旧 75000o确认租金时：借：银行存款/其他应收款 80000 贷：其他业务收入 80000o计提减值准备时：借：资产减值损失 300万 贷：投资性房地产减值准备 300万29采用成本模式计量的投资性房地产取得赚取租金计提减值准备计提折旧或摊销借：投资性房地产建筑物或 土地使用权 贷：银行存款或在建工程借：银行存款 贷：其他业务收入 或主营业务收入借：其他业务成本 或主营业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备30二、采用公允价值模式进行后续计量o企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。o注意：如果投资性房地产的公允价值能够持续并可靠取得时，并不是要求企业一定采用公允价值模式，而是由企业在成本模式与公允价值模式之间进行选择。31o 准则规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，所以，企业一经选择公允价值模式进行后续计量，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。o注意：在极少数情况下，已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项房地产在完成建造或开发活动后或改变用途后首次成为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。32投资性房地产采用公允价值模式计量应同时满足的条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。o所在地，是指投资性房地产所在的城市，对于大中型城市，应指投资性房地产所在的城区。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。33o同类或类似的房地产：对于建筑物而言，是指所处地理位置或地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对于土地使用权而言，指同一城区、同一位置区域、所处地理环境或位置相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。34账户设置o采用公允价值模式进行会计处理时，应在“投资性房地产”账户下设“成本”和“公允价值变动”两个明细账进行核算。核算内容o在资产负债表日要按投资性房地产的公允价值对其账面价值进行调整，在此计量模式下，对投资性房地产不计提折旧或摊销，也不提取减值准备。35公允价值高于原账面价值时借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益公允价值低于原账面价值时借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动36o对外出租的投资性房地产取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。o例：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲企业与乙企业签订租赁协议，约定将甲企业开发的一栋精装修的写字楼于开发完成时租赁给乙企业使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。甲企业采用公允价值模式计量。37o2007年10月1日：借：投资性房地产成本 9000万 贷：开发成本 9000万o2007年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动 200万 贷：公允价值变动损益 200万38采用公允价值模式计量的投资性房地产取得赚取租金公允价值提高公允价值降低借：投资性房地产成本（按成本计量）贷：银行存款或在建工程借：银行存款 贷：其他业务收入 或主营业务收入借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动39三、投资性房地产后续计量模式的变更o根据企业会计准则第3号投资性房地产规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。40o成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。借：投资性房地产成本 公允价值 投资性房地产累计折旧 已计提的折旧 投资性房地产累计摊销 已计提的摊销 投资性房地产减值准备 已计提的减值准备贷：投资性房地产 账面余额差额，贷记或借记“盈余公积”和“利润分配未分配利润”等科目。41o例：甲企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2007年6月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值计量模式。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。2007年6月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。422024/5/7 周二43借：投资性房地产成本 95 000 000 投资性房地产累计折旧 2 700 000 贷：投资性房地产 90 000 000 利润分配未分配利润 6 930 000 盈余公积 770 00044四、与投资性房地产有关的后续支出资本化的后续支出o与投资性房地产有关的后续支出满足投资性房地产确认条件的，应当资本化计入投资性房地产的成本。o企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。45o例，2008年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。46o2008年3月15日，厂房转入改扩建工程借：投资性房地产厂房（在建）1400万 投资性房地产累计折旧 600万 贷：投资性房地产厂房 2000万o2008年3月15日12月10日，发生支出时借：投资性房地产厂房（在建）150万 贷：银行存款 150万47o2008年12月10日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房 1550万 贷：投资性房地产厂房（在建）1550万48o例，2008年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中，成本1000万元，累计公允价值变动为200万元，假设甲企业采用公允价值模式进行后续计量。49o2008年3月15日，厂房转入改扩建工程借：投资性房地产厂房（在建）1200万 贷：投资性房地产成本 1000万 公允价值变动 200万o2008年3月15日12月10日，发生支出时借：投资性房地产厂房（在建）150万 贷：银行存款 150万50o2008年12月10日，改扩建工程完工借：投资性房地产成本 1350万 贷：投资性房地产厂房（在建）1350万51费用化的后续支出o与投资性房地产有关的后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（“其他业务成本”）。o例，甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生支出15000元，全部用银行存款支付。借：其他业务成本 15000 贷：银行存款 1500052第四节 投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（一）房地产的转换、转换形式与转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。o企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换非投资性房地产，或将非投资性房地产转换为投资性房地产。o确凿证据包括两个方面：一是管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。53房地产的转换形式及转换日投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转为自用房地产，在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。54自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产，在此种情况下，转换日为租赁期开始日。自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产，在此种情况下，转换日为企业自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。55（二）投资性房地产转换为自用房地产的处理1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产o企业采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（累计摊销）、减值准备等，分别相应转入“固定资产”或“无形资产”、“累计折旧”或“累计摊销”、“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”等科目。56o例：2007年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该厂房账面价值为3765万元，其中：原值为5000万元，累计已提折旧1235万元，该厂房原采用成本模式计量。借：固定资产 5000万 投资性房地产累计折旧 1235万 贷：投资性房地产 5000万 累计折旧 1235万572采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产o采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。58o例：2008年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。2008年10月15日，该写字楼的公允价值为4800万元。该写字楼在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中：成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。借：固定资产 4800万 贷：投资性房地产成本 4500万 投资性房地产公允价值变动 250万 公允价值变动损益 50万59（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的处理1采用成本模式对转换后的投资性房地产进行后续计量作为存货的房地产转换为投资性房地产o企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。60o例：甲企业是从事房地产开发业务的企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，未计提存货减值准备，转换后采用成本模式计量。o2007年4月15日的处理为：借：投资性房地产 45000万 贷：开发成本 45000万61自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产o企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧或累计摊销、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”、“投资性房地产减值准备”科目。62o例：甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日，为期5年。2007年4月15日，这栋办公楼的账面余额为45000万元，已计提折旧300万元，甲企业采用成本模式计量。63 借：投资性房地产 45000万 累计折旧 300万 贷：固定资产 45000万 投资性房地产累计折旧 300万642采用公允价值模式对转换后的投资性房地产进行后续计量作为存货的房地产转换为投资性房地产o将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发成本”等科目；65o同时，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目。公允价值大于账面价值计资本公积其他资本公积；公允价值小于账面价值计公允价值变动损益66o待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。67o例：2007年3月10日，甲房地产开发企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为48000万元。682007年4月15日：借：投资性房地产成本 47000万 贷：开发成本 45000万 资本公积 2000万2007年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动 1000万 贷：公允价值变动损益 1000万69自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产o将自用的建筑物等转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按计提的折旧或摊销、减值准备，借记“累计折旧”或“累计摊销”、“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目70o同时，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目。公允价值大于账面价值计资本公积其他资本公积；公允价值小于账面价值计公允价值变动损益71o待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。72o例：2007年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租以赚取租金收入。2007年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2007年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2008年1月1日，租期3年。2008年1月1日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35000万元，甲企业采用公允价值模式计量。73借：投资性房地产成本 35000万 公允价值变动损益 750万 累计折旧 14250万 贷：固定资产 50000万74二、投资性房地产的处置o当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。o企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，实际收到的处置收入计入“其他业务收入”科目，所处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”科目。75（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置o处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”等科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。76o例：甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。2006年3月，管理层决定，将原厂区除旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2009年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4000万元，假设不考虑相关税费。77 2006年3月：借：投资性房地产 3000万 累计摊销 900万 贷：无形资产 3000万 投资性房地产累计折旧 900万按年计提摊销时：借：其他业务成本 525000 贷：投资性房地产累计折旧 52500078出售时：借：银行存款 4000万 贷：其他业务收入 4000万 借：其他业务成本 28425000 投资性房地产累计折旧 1575000 贷：投资性房地产 3000万79（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置o处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产成本”科目，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目。o同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。80o 例：甲企业为房地产开发企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期满时，企业收回该项投资性房地产并以55000万元出售，款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。81o2007年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本 47000万 贷：开发成本 45000万 资本公积 2000万o2007年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动 1000万 贷：公允价值变动损益 1000万82o2008年6月出售时：借：银行存款 55000万 贷：其他业务收入 55000万借：其他业务成本 48000万 贷：投资性房地产成本 47000万 投资性房地产公允价值变动 1000万借：公允价值变动损益 1000万 贷：其他业务收入 1000万借：资本公积 2000万 贷：其他业务收入 2000万832024/5/7 周二84