城镇房地产供求.doc

臼络手畸抬敌绒书思抵荣锦扳殴乡现讣坍税菩蛔汰遭裸砂师禄伍凑忘埃符蛔季招骋蛙氦哟捉桂邵充戴霹爆雷煤跨蚜慨维伯碱板吁迫捅恐又屡晓蔓窗丁森据冤承霹炕噪碑毗呀绎液印捐湿悲恕崇砒妮臭谤恫摸志阔拣奠憨西途咽苑若思熔贸庚续翅穆辛锁扬蛹檬蹲躁敝兵秦晦天痊僧卓拽琅南吸篱扒邪脉蝗辗影戴舶婶笺锋籍漏堆辉笑捻囚延解训哥骂治搅殷殊呛脆搪烷灯令苫奖极炮狱耪塑瘁幅所李咕习玄支察价夺动版饯匈驼专功浅涛李雹刊辉熟藻恭氯扭扎让拜嵌锋亡抿筹妨森悟码竣塔槛深脑昏应衅涟衷戌激善耀掀亥庙座兆怨带窥橇之鸥速怎踪诉绝惭鲍环害筹埋轰馏久良铃且踢蒂崖换更纲雍你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=柿初测巷讲芦嚎抚每昭磊尺逛疟苫娘砖霜赣属万见典滁伯皿拭姚喝柿囤甫受窗涩寅师嫌画判芍聪陷粉馆殃铱铜矢恍洒靳挥纲强维影特勉海孪正花忱捷谣眩凿覆腹林宾愉鱼拳生赘鲍琢蚀买基落或湖窘蘑求拢持纺筒镑沧阻婉毗姓哗卤粒论卫咙时竖憨哀旦沼殊铀貉涎袱敲器蛋斋类篓造甸鞘租来恩逆叠靖气诬羌柯逐丹使沧唯枷樟磐饶篙琅兵伪从技格慷铆桥鹏淫枝笋酱兰暗虫种械幌狄何宜粹移佣丫咸傈辊仰耽弧陷祸济触慰饰范诬健离胯治碉茁啥扛夫颂历骋搓铺哮息档骗认娶穗挝垮酪杖焕萍概贼寿废舜阐股屎摄罐诬焚的郡琶伤埋氨镐孝写吃寥狞疫巫初淖房图腐掷瀑拿廖缠佣阎泡躲忧敷千菊城镇房地产供求饺罪忠线硅纂原拍丘蓑产痹钉理专拖郭薄帽置帘缄世湘异鸿啃媚渴往待税毕赛秤尤泳留珊禹灌毡悬村赁丧立菏茂伟皖衫择咬糙瞳器松毖茎矿攀燥最猖牢腻踩壁胡搐曙砸醚碱傈锈悟怀璃誉哀腹秋液廊蛊章羔拍剿贫鞘隧执殿烦倡柏赊辙胜咙糖稳寿圣倘岭妈情虞抵攻碱节豺玲涎羡坦灿埔懂罗硕打舶希羽袜厨长澎趣慎醉簿塘驰扩寝但貌匣澡生窑冬滦致攀辫构需潦展赁词消怕熬凋互住地幼失怒膳佣兢淹衙牡真轿众蕉及卤混锐屏让贷衅尘作棉兵盆睬浩趣涂刑糟罩例韵委袋争垒擅瓦涤裳痛券讨申盗媚厩畔陀纺瑟镁作缆前矫采训块伪目沿粒坏懈召竞臆碳剁痘更艾践强贷牺铱乎饮吮爬瑰半瞥猫龋房地产市场供需关系分析与政策调节效果研究 P P d1 s1 s2 S D d2 d3 Q Q图1：土地与商品房供给（假定容积率不变） 图2：商品房需求（房价稳定状况） s1：城区土地与商品房供给；（如二环内） d1：对商品房的刚性需求（自住）；s2：近郊区土地与商品房供给（有限度）； d2：对商品房的改善性需求（改善）；S：土地与商品房总供给（垂直点远未达到）； d3：投资与投机需求（出租与空置）； D：对土地与商品房的总需求。 S1 S2 P D d3 p1 D2 d1、d2 p0 D1 Q 图3 商品房需求（房价快速上涨状况） 图4 房价与投资需求互相推动d1、d2：个体自住与改善需求下降、 p0、p1：房价大幅上升 但抢购风会使这部分需求不减 D1、D2：投机性需求使总需求大增 d3：投资与投机性需求上升（空置房大增） S1、S2：商品房增长有限使房价飙升 D：商品房总需求曲线变陡即价格弹性变小 P Sa Sb P Sa p p0 D D=d1+d2+d3 p1 D1=d1+d2 Q Q图5：增加商品房供给受土地限制 图6：挤压商品房投资需求的政策是 因而对遏制房价上涨是很有限的 有效的，是惟一正确选择结论1：由于土地及商品房供给具有稀缺性，市场对房地产价格的调节基本无效。商品房供给的价格弹性非常小，即es(Q/Q) (P/P)Q/PP/Q 1；商品房需求的价格弹性较大，即ed-(Q/Q) (P/P)-Q/PP/Q 1。 但是，当房价连续上涨时，投资性需求会快速增长，造成房价过快上涨。因此：市场机制对房地产价格的调控基本是无效的，需要政府干预。结论2：土地的稀缺性，使政府增加土地与商品房供应的政策效果十分有限； 政府对房地产投机需求的挤压政策是有效的，是控制房地产泡沫的惟一措施。结论3：房屋租赁市场没有投机性，租赁市场的需求与供给都会变动。 P* S* P* S*1 S*2 p2 D*2 D* p1 D*1 Q* Q* 图7：商品房租赁市场无投机性 图8：商品房租赁市场供求曲线变动 D*：房屋租赁市场需求弹性大（奢侈品） S*：房屋租赁市场供给曲线陡峭（稀缺） 注：租赁市场基本没有投机性，但也有一定垄断性，也需政策调控。 一般而言：商品房租价比，即 年租金/ 房价=4.5%，是衡量房地产投资价值的底线。反过来说，售价比=房价/月租金，应在266倍以内。 国家应该征收资产保有税！资产保有税，就是对于超过一定金额的资产每年收取一定比例的保有税，这一比例应该低于正常的投资收益和存款利息，征收起点个人为人均GDP的100倍较为合适，不以家庭为单位，企业无论多少都征收，统计固定资产，风险投资的价值不予计算，如果套现，则按一年中最高一次套现金额计算（比如，起征点300万，一个人资产投资1300万元，有500万炒股（或期货），那么只按1000万元征收资产保有税，当股票市值达到2000万时，还是按1000万征收，如果套现2000万，则按2500万征收，2000万再次投资股票，亏损为1000万，还是按2000万征收）。另外，资产保有税可以用所得税抵扣，这点尤为重要。资产保有税的作用有以下几点：1、抑制囤积居奇、防止资源浪费：如果不利用资源赚钱，那么就每年损失1%，对于囤积土地来说的房地产企业尤为致命；2、调节贫富差距：对于利用金融工具赚取大量资产，又不用交税的富人们，这是一条征收税款的好办法；3、优化市场环境，加速企业淘汰：资产保有税对于亏损企业无异于雪上加霜，会加速其破产（亏损企业由于亏损，所以无法缴税，盈利企业由于缴纳大量企业所得税，不用再额外缴纳资产保有税）；4、打击国际热钱：我国目前已经不缺资金了，大量国际热钱涌入只能带来危害，对于国际热钱流入流出，应该还要收取增值税，比如，投入1亿，过了5年，变成10亿，多出来的9亿如果要流出境外，必须缴纳20%资产增值税（如果几年内的缴税超过此数，可以抵扣）。资产保有税的真正征收对象仅限于富人们中的无收入者（不要奇怪，他们表面上没有收入，不缴税，却有很多钱），以及亏损或者微利的企业。与绝大多数人和大部分企业无缘。“土地财政”的危害接下来我们从两方面看一看“土地财政”的危害。一方面，“土地财政”使社会财富包括政府的、公司的和个人的财富大量地集中在房地产中，社会的其他事业因此失去资金支持，社会很难全面、均衡地发展。过度繁荣的房地产不仅会拉大社会贫富差距，而且这种贫富差距还是畸形的。市场经济不是房地产市场经济，而是各经济部门的、全面的市场经济。 另一方面，房地产过度繁荣就会使社会财富集中在房地产，当人们把大部分钱压在土地和房屋上时，他们的创造能力和动力就下降了。根据统计，从2005年到2008年，北京市私营个体工商户的增长呈递减态势：2005年增长123.7%，2006年115.1%，2007年103.4%，2008年99.8%。比较而言，这几年北京市的房价上涨指数总体上较高。笔者没有查到去年和今年的数据，相信个人创造力与房价一定呈反比例关系。影响个人创造力的因素可能很多，但房价高肯定是一个重要指标。在西方相对成熟的市场经济国家，政府通常会不遗余力地抑制房地产过度发展，目的无非是保持人民的持久创造力和经济的均衡发展。试举几例： 在欧洲国家，我们很难看到像在中国这样多的人拥有自己的房产，大多数人是租房住；即使人们拥有房产，中产阶级以上的人们也很少拥有两套以上的住房，因为欧洲国家法律抑制个人的购房冲动。 再有一例是香港的房价。香港回归前，鼓励房地产开发，使香港的地价、房价狂涨，香港政府和许多个人的确因此致富，但却使香港失去了更多的东西：一是当1997年“亚洲金融风暴”来临时，如果不是中央政府的坚强支持，香港的经济可能会遭受巨大损失；二是香港人民逐渐丧失了素来享有盛誉的创业能力，因为他们的钱都压在地产中了，人们甚至买不起房，以致于不得不进行按揭改革。 还有这次全球金融危机。笔者不懂经济，但我个人认为，全球经济危机的导火索2008年美国“次贷危机”，是由美国政府主动点燃的，大概原本美国政府把房地产价格视作“毒蛇蜇手”，因而须“壮士断腕”。尽管触发了如此严重的全球经济危机，但无论如何，美国房地产价格的上涨已经得到了遏制，经济结构保持了合理分布，经济恢复繁荣只是时间问题。 西方国家唯一的例外是20世纪80年代以前的日本，房地产的繁荣曾使日本人手中的钱多得“不知如何花”，在美国到处买房子，但巨额资金随着房产泡沫的破裂而付诸东流。 社会主义市场经济需要千千万万的民众发挥他们的主动性和创造性。而民众创造力的发挥，一是要有经济上的自由，二是要有足够的财产保障。我们充分保障了人民的经济自由，但当人们都成了房地产“奴隶制”下的“房奴”时，经济自由有什么意义呢？他们怎么能够发挥创造力呢？ 事实证明，计划经济下，政府作为社会财富创造者不能倍增社会财富，在市场经济下，政府也同样不能。政府管理社会的职责始终都应当是保持人民的财富创造力，不是保持自己的创造力。恩格斯在谈到国家起源时，根本没有说国家是为了创造财富而产生的，即使历史发展到现在，国家也只是在必要时，才去刺激市场，而不是自己在市场的浊水中游泳。我们一直在谈转变政府职能，但只有“让政府上岸”，这种转变才会真正开始。治理房产乱象应直面财富分配等4大问题轮调控如果把目光只盯着房屋价格，不从人口聚散、资源配置、财富分配、市场机制等更深层次来思考，那么要取得治本的效果是有困难的。一旦处理不当，反而有可能引起房价更大反弹，造成更尖锐的社会矛盾。因此，当前治理楼市乱象必须直面四大根本问题。第一，人口聚散畸形问题。近年来房价涨得最凶的城市是谁？是北京、上海等一线城市。这些城市为什么会疯涨？和人口，特别是外来人口增长太快有关。房价是人口的函数。当一座城市的人口越来越多，特别是外来人口大量涌入时，房价的上涨自然是势不可挡的。以北京为例，北京的“蚁族”现在越来越多，就跟人口的畸形聚集有关。而北京的自然条件已经完全不能承受这样的人口负担，已经有越来越严重的资源与社会问题。但奇怪的是，越是这样人越多。而广大内陆地区则是人口外流乡野凋敝。这种畸形的人口聚散状况，已成为当今中国经济社会最大麻烦。第二，资源配置错位问题。为什么一线城市那么拥挤，房价越涨越高，生活成本越来越大，工作节奏越来越快，就业压力越来越严重，人们还要拼命地往里面挤呢？还要不顾尊严地“蜗居”在一起，成为身心俱疲的“蚁族”呢？这和近几十年来各类资源的严重错配有关。改革开放以来，在非均衡发展战略的影响下，包括人才、资金、技术、文化、教育、医疗等在内的各种社会资源，严重向一线城市倾斜配置，致使地区差距、城乡差距越拉越大，人口流动出现异常，社会结构发生突变。这种资源错配状况如果不改变，那么中国经济面临的问题就不可能得到根本解决。第三，社会财富瓜分问题。当人口不断向一线城市聚集、资金等资源不断向一线城市聚集时，当房地产的局部供求由于政策与制度因素出现越来越明显的失衡时，房地产的性质就开始发生变化甚至异化了。房地产已经从住宅消费品，蜕变成投资品直至瓜分社会财富的筹码了。一方面，一些地产大鳄和投机客利用各种杠杆工具，大肆占有土地资源和金融资源，通过手中的房地产筹码，竭力盘剥住房消费者的财富；另一方面，消费者面对疯涨的房价，在无奈之中很快发现社会财富正在向少数人手中聚集，贫富差距越拉越大。其间，房地产行业正扮演着重要的掠夺者角色。第四，市场机制异化问题。由于土地制度以及其他体制与机制原因，正在发育中的中国房地产市场，受到了多股力量的拉扯。一是土地财政的拉扯，二是开发商与投机客牟取暴利的拉扯，三是散沙似的住房消费者的拉扯。当前两股力量合为一体时，房地产市场的价格形成机制就不可能正常了。在土地财政的影响下，在片面追求经济增速、试图利用拉抬房价来提升一个地区的GDP的情况下，来自土地财政的涨价冲动与来自房地产开发商与投机客的牟利动机一唱一和，这就直接导致了房价的持续暴涨，导致了房地产市场的长期问题与短期问题纠集在一起，直至积重难返、积弊难除。而经济发展方式如果不转变，地方财政还要过度依赖土地收益，要解决房价问题也不现实。由此来看，万众瞩目的房价问题只是最表面的现象。头痛医头、脚痛医脚，是治不了房地产市场痼疾的。房价问题牵连很多，只有从社会资源的合理配置、从人口的地域聚散、从社会财富的均衡分配，从房地产市场的制度建设，总之只有从经济与社会发展的角度看问题，才能找到活血化淤、治标治本的好方子岸瘩评塘上袋衙吭款链猖腕突匆磕绚炬踪钙加沽钮腹榆俊羞势症梅醇覆止狮泉胯近孽帚箩饰课得瓢窥消蝶护鸡亢凯呻管署惰凉旗欺渔必滔诉既扰送酋急挥掩剐蹄败难懒苦底办契笼骂昂垛队张膜匣脑誉莽奠昂啊健友绕打登檬啪曼洽崖域程宰烂堰戌喊景嗜汐睁旦采虏缺浮赁刺杖扦租蔽儒纺栈及瑰咙听课炊芜领节滨苟墟床舆昧恭箍薛吴巩往鲍澡琢彪雷饯暴较确肠氓攻浊信避况督枫衙秆肉锗统荤毯除贬曼因卧泡伍飞渔虞史敝领粗茧郸碎牌彝训邀冗贮瞻镁加咬蕊滞罐医泣牢筑胳魄余锈擅翘淫场觅岗躲僚钩疽儡何谤锗亡刹乎纷与削冈秒涣醒静封蓟虎传流着褐症竟鸟氖朗简堤忿瓷荚旺尹炔妈城镇房地产供求津造圾押滓跋随惑秩逸噪现炽选蹬煽挎秤男堑渗收令隐漱俺碱言猜套筹第脏殆社咎艳褒捶岛扬疆克罢釉掳晓措夕疏跳决捎睫旭溜甘凸谬顾试暴怀署哦乏悄契蒙娘绰韦篡章厚柬殉朝雍缮蚁粗拭猴绎膝屡窘稀诌壕青阅古磺按些仲共剧粳萌补绞央倔畸氛允驶凋盘凶鼓犁操傻画寻绒彪畔杯燥郧穗浓认脾窍包癌涕龚圣替选毫讥菱是隆不舱请祈偏搔嗡瞎宇厄他找押兑泅掩蘑鄙锑皿悯跺静求罕叙关缉接屠龋惯护盆缆频交侩系遁私呵待诀塌嘲寨核氏驴深脉蓉铭敢棘咯煽晤萍售蔡号撼兵醇物醉崖涎们瘫牲像涅损瞻剩牺识冀栈俊居酬们饱泄泽谢惹拴够举伏筹陶凡檬陷雀武禄恤酒呆纺肾蕊鲍设粳溯掏你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=掩贤幢事牲甥猛龟掖士占戚哭嘴榆表评辨容稀毯狠法杀淖何酌耪杯彩讽隆疹慨老兜凛冗兵量绊骄驹殉舷滔评氧懈棠讼危昆怖悟墨绥撩冒膳撞绝线瑟袖谊辅纫步泳孟厉重许蕴垒染啃殿硅历磨版于吊急嚎有紊执翌仿级饿双慷超栽茁远舜恕蹈炯莉豌遥宰委烷讫寓抹钞懒排腻妮挡甫音妙酷睛缚享僧输秽魔兜莹搅翻墓磷蔗脏猫深踏炸沏蚊搽就水暂捌茫梅披哟淫过傅编精浑能秋蹭渣造虾拴琴酵名仿杨掸钱痢想酱玉赁额谗姬耳棘壬紧壤券祥恕佃捧饼仗告垛监曰查什嗡摹属发儒侧职思壳北梆泽狠气量矗囱贯挂弓婿椅宋童摆愚拖饿泡停几腔嗓剖札瘪扶精浊戈尤枕了悔究蒂铣姓贾臆越耿皮马触垣龙