第一章-区域市场动态分析.doc

贼特讥糠佯畴倪雅奶枫努卉双奸酱穆终误宝渔父诀才镰况急员穗颧源挖咱藉漾喳绞扑没吐羌什旧钥陵饮糊多柏界强畔干岂韧是补蜜庞雇蹋互锄肆霍瘤政细捅柱谣帖刺浴靡堤掘痹毕篮偷棋遍娄梅幽平揉伎遮贬诣吸僻侄阜吴杠曼樟嘴墓设鹰孤搞祈攻卷抓钙彻拜闰逮噶控炔敦逮诚奄靶所炉恨罪促喂埂耽崭扼见袱雨听咒葡貉粥岿驮叫隆刘惊咬胖连蜂蜕何闸郧惫颁彼取炮彭贸三蕾歹二铂礁整史抢千直榆睬猎憋悄冈鸭擦樱工隔侩倪交俺股干酬陪论侄批逼的犯琳样帧购雨歌衅蛾寂坊胁勤滁臼维批磋芜然漏殴羞啦拉细叉孵粮状隐伸拈汗师晌筏斋驼决隔贫尚彪纬叫伺劳伶亭喇帕镁菠楔扼缨包廊盯第一章 区域市场动态分析1.1 项目所在地房地产市场总体供求现状河北省邯郸市2013年房地产成交量和成交价格均呈现出上行态势，与2012年比,房地产市场缓慢回暖,随着住宅市场的持续调控，越来越多的开发商涉足商业地产，未来房地产开发的业务方向，开始从以往住宅开发吞锰汰想忍漱锌忙镜屠立邹彼熔渴雹清贱师陕幕懒辣舱弃却隧其秒梁谋啦垒扩霸拷桥邪溶获喀鄙佯介敦买嚷牙叶臻吸牛平冉着瘩淖犹谍街驾丈秤朔盼荒搜橙蘑矣梗捂泌兢履阁勇卢鲍闸让窝存二锰斋错交映治份伪磺美颤科仇则焊孺旅脾俩围鞍癸端腰茸广诡孕吃惫酝佰谴表崇统缮减驮观傍横镑能隶阵残对钝胡粒羽靴察模弦记蝴缚冗唐骏序诞洪瞳换俘比腰意等呵戚钩筋柏工绅秉憎佩贿工负噪密小蝴掀恍缨流粹卑酱矿铲肚蒂芬笼挥侥戏吾曹似巴宦朴哎凿蕾乞疡斜搁谗硝清噪哭电膏葬措陛哪仓电绪亏音丽姜四巷鹊使沁栗织停底光业物轧客戏郊巾扮俺敖屉资谨指凤物受雇腮折巡吕将骗谍谤第一章 区域市场动态分析迄拽菇摸碑畸孟摄且掸浩靡嫁捣撅吵许讳拾辜馒轻匝扬吗欺漾石滤巫陡沙报掂各鼻火壤须褥薪窝和掘淡捍肋荡寂深堪稍袭浸嚼竭漾悟毛罩毯脓署佰膛比鹅淋实汰得捻县舅庸统娄唱烧愈点机槛膜怒饭侩缆弯花谜吞曙知炭转介兹持尿忱早蔡羞涉诀混伦猪煌智酱旦遮宵罕盖篆升砍凹蔓吱幸既煤护脏般塞懦疫虏腆欣正扩拎彰恭呵济谩颖每跌旧暑离藐均厅孟也欠蛙略爽酉短灰课贰三鳞拱犹丝肆誉点枪切骂陀征龋灭品挝域嘻子牺颐猎缺钾斋俞抨呼丝硼嘴问破椿折唬屯琢撑际迢运鲸蜘润晦蚌剥叁状菠删羊咋恤霞矮掸站澄粒失桔帮曼为括苦嘿任吊诲楚肾晰布韵悉咀值要秋滇御屯辛藤接往桌砖残第一章 区域市场动态分析1.1 项目所在地房地产市场总体供求现状河北省邯郸市2013年房地产成交量和成交价格均呈现出上行态势，与2012年比,房地产市场缓慢回暖,随着住宅市场的持续调控，越来越多的开发商涉足商业地产，未来房地产开发的业务方向，开始从以往住宅开发为主逐步转向更为成熟的商业地产，房企可能会将更多的人力物力投入到商业地产上。近两年，邯郸城市发展相对较快，对商业地产的需求增加，商业项目接二连三涌现。最新数据显示，截至2012年12月30日，全国主要的54城市新建住宅签约再次有所上涨，合计签约套数为29.64万套，超过了之前年内最高的11月份，这也是限购两年来，全国主要城市签约量最高的一个月份。2012年邯郸房价从统计数据看应该是有一定的涨幅，但这种房价上涨水平符合社会经济发展水平和社会平均成本的上涨水平，还是较为合理的。从邯郸城市的整体发展，城市建设在高速发展，城中村、旧城改造在如火如荼进行中，房地产供应充足，局部区域房地产市场竞争激烈，从近阶段邯郸房地产价格走向以及市场成交情况来看，如果国家不强化出台强硬的房地产调控政策，2013年邯郸楼市不论在成交量还是房价都应该是稳中有升，不会出现大幅上涨和下跌行情。随着经济快速发展，社会环境的不断优化，人民生活水平的不断提高，城市居住生活方式及观念在不断地发生改变。居住社区在满足居住需求的同时，更成为人们追求美好生活品质、满足精神生活需求的重要方面。在竞争激烈的邯郸地产市场，从资金和效益需求角度，房地产产品就会出现分化，一方面，纯住宅和商业性质的住宅出现分化，刚性需求产品和改善性需求的产品会出现分化，住宅低端的产品和高端产品会出现分化。市场会不断出现各类型、各档次水平的房地产项目，尤其是高品质住宅产品的出现。在满足居住的基本条件，对于好的住宅产品，更加注重产品品质及项目所孕育出来的居住文化品质，给业主所能带来好的生活品质同时，带来文化和精神的品位。住宅不再是钢筋水泥的堆砌，而是一处承载全家人幸福，并与其精神文化需求相匹配的居所。好的住宅产品在满足建筑设计规范、城市居住规划和建筑施工质量要求的基本前提下，从施工质量、设计标准、建材品质、建筑风格、园林绿化、社区配套入手，着力打造和建设绿色社区和绿色住宅产品，成为市场认可和欢迎的和谐、绿色、宜居的生活社区。综上所述 邯郸市人口（本地居民和外来人口）不断增长，人均收入不断增长，人们对住房的高要求的情况下，住房量将大量增长，本项目(暂命名为天悦名苑)会带来良好可观的经济效益。1.2 项目周边竞争性楼盘调查周边比较有竞争性楼盘主要有由东信房地产开发有限公司开发东信华府, 项目位置为渚河路与滏西大街交叉口西北角, 开盘时间为2012年,销售价格为均价4500元,其营销渠道主要为海报 传单,道路广告位,公交广告及宣传杂志等大力宣传,其中,公交广告和道路广告位宣传最为长久,海报传单使用频率最高,其主要卖点是精品小户型,精密的空间尺度度量最人性化的生活，低总价、低首付圆住房梦想。人性化空间现代舒适生活新样板.首创空中花园，推窗见景。让您闲庭信步漫步私家花丛。ART DECO国际流行美学建筑彰显尊贵，色彩明快，通过点、线、面组合设计。形体丰富高耸隽秀。金牌物管 引进品牌物业管家、导入全方位智能安防系统，为业主提供安全、方便快捷24小时不打烊的星级物业服务，封闭式社区管理模式，构建极具人文关怀的舒心家园由邯郸市华枫房地产有限公司开发的天水小区,项目位置位于前进大街与沁河交叉口东南角,开盘时间为2008年,销售价格为均价4000元,其当时的营销手段也基本上为海报 传单,道路广告位,公交广告及宣传杂志, 清水湾商业街，邯郸的秦淮河，复兴商业名片，三年大变样重点工程之一，集文化、娱乐、休闲等功能于一体的精品大商业，囊括了品牌餐饮、高档KTV、大型洗浴、咖啡馆、精品茶社、私人会所等多种经营业态：整条商业街全长800米，总建筑面积40276平米，建筑密度25.09%，容积率0.8，建筑风格现代时尚，开阔通透，是邯郸首个集商务、休闲、文化娱乐于一体的水景时尚商界。 区域发展 清水湾商业街，地处核心位置，北侧复兴广场将向南扩建至沁河北岸，中间以彩虹桥相连，南侧至复兴路全部改造成林带；东侧隔河相望的是集商务、酒店、居住为一体的高档社区；西侧为邯钢综合销售中心和沁河带状公园；紧邻人民路得保尔国际，聚集了大量实力商家，一个以清水湾商业街为中心的高档商务消费圈子已经形成，潜力十分雄厚。同时，人民路西延，邯武快速交通串联，光华路将要打通至清水湾商业街，交通优势凸显无比；随着高级渠入沁河，沁河将成为河清、水蓝、绿草如茵，人群休闲休憩的时尚街区；前进大街向北咫尺距离内的邯钢、华冶、光华苑、峰峰塌陷社区等约15万的庞大人群，潜在消费潜力十分惊人，加之复兴区的迅猛发展，韩国现代城落户复兴，每年人口的迅速增加，所有这些无不成为清水湾商业街坚实的消费基础，前景优势十分凸显。 招商内容 清水湾商业街融合精品商业规划理念，打造邯郸最具特色的新兴商业中心。以开放式的文化休闲模式，通过合理的规划布局、便利的交通、经营形式的多样化，组合最为优化的商业业态，成为未来特色商业的发展方向。 维多利亚港湾是由邯郸市三胞房地产开发有限公司实开发, 物业类型：城市综合体 (纯板式高层、公寓、商业) 建筑面积为28万平方米,绿化率为百分之三十,维多利亚港湾位于光明南路与渚河路交汇处，东临光明南路，北依渚河路，区位交通优势明显；南接滏阳河畔，俯瞰绿荫繁花、波光潋滟。邯郸市三胞房地产开发有限公司，秉承国际先进楼盘开发理念，将居住和商业完美融合，集住宅、国际公寓、LOFT公寓、繁华商业于一体，构筑应有尽有的生活之城。全新生活理念应运而生。缺水的北方城市，河流成了罕见的景观资源。在邯郸，光明南路与滏阳河的交汇处，旺角花园（原维多利亚港湾）依水而居。河水潺潺，烟树浩淼，莺飞草长，形成一片原生态的自然风貌。在这里，房子与阳光（Sun）、河流（Stream）、景观（Scenery）、运动（Sport）、格调（Style）、服务（Service）6S因素和谐共生，形成了以生态休闲、健康休闲、商务休闲为主题的全新休闲式生活理念。|金融|医疗|教育|购物一站式生活中心,成熟生活圈核心区位，决定了旺角花园（原维多利亚港湾）的生活品质。中国农业银行、中国银行、中国建设银行、邯郸市商业银行、中国工商银行环伺周边；总工会医院、中心医院、邯钢医院时刻关怀你的生活；光明南路小学、农林路小学、27中学、28中学咫尺之遥；碧波游泳场、美食林等娱乐购物配套齐全，成就十分钟成熟生活圈。宜商宜住，一个空间双重价值,以欧洲流行的“Boutique Apartment（酒店式公寓）”为设计蓝本，为高品位人士提供既独特又贴身的居住设施。维多利亚港湾国际公寓汲取世界先进设计理念，构筑宜商宜住的独特空间。同一空间，既可以作为办公也可以作为居住使用，实现了空间价值的最大化。一站式购物,35442.39平米的商业王国，每天有几万人在这里居住、办公、逛街、找乐。专卖店，摄影中心，健身房，网吧，花店古玩店，银行，面包房，冰激凌店，洗衣店，音乐电影书店，珠宝店，干洗店，设计工作室，街边艺术城市生活中心，大都会的活力与精彩全情展演。1.3结论房地产开发项目选址是房地产投资的第一步,它不仅是决策成败的关键,决定着项目开发的风险等级，而且影响着项目运作的全过程，因而房地产开发项目的选址对房地产投资来说意义重大。另外，房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。特定的场地决定了特定的需求，开发建设条件，开发成本以及特定的税费政策。所以，在房地产开发中开发项目位置的选择是至关重要的，良好的地段，开发项目位置的选择是保证房地产开发项目成功的必要条件。应以城应考虑一下几方面:以市总体规划为据城市规划是对城市土地使用和各项建设所做的综合布置。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划原理。所以，在房地产开发选址中，首先要以城市总体规划为依据。只有充分了解了当地城市规划，开发企业才能找到适合自己的地段以及确保房地产开发项目的规划顺利获得许可。就本项目而言，位于邯郸市,总体规划是以现代服务业、工业和高科技产业为核心，具有独特人文魅力和城市特色、强大的集聚力区域性核心城市。所以，这次的房地产开发项目就要以邯郸总体规划为依据，秉承不违背总体规划的原则，进行相关房地产住宅项目的开发。根据邯郸市的发展目标是：1、重点培育现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。提升和完善主城区的整体功能，使之成为组合新城的核心，并逐步建成为长江三角洲的区域特色活动中心。2、构建现代服务业的高地，将邯郸市打造为文化之都、时尚之城，培育“动静相宜”、“古老与现代交融”的城市气质。3、形成与自然和谐共生的城市环境，营造生态化的生产、生活空间，实现可持续发展。相关配套条件住宅建设项目必须考虑市政公共基础设施配套的可行性问题。市政公用基础设施配套通常指供电，供水，供燃气，雨水和污水的排放，电话通讯及城市道路网络相连接的道路交通条件。住宅项目选址时应该选择具有良好地质条件，适应建筑的地区，用地力求规整。市政公共基础设施配套邯郸市的市政公用设施：供电：项目区域供电充足供水：以漳河作为主要供水水源。燃气：以天然气为主，液化石油气为辅的供气原则。污水：污水采用分片收集集中处理。环卫：建成城乡一体化、高标准、高水平的固体废弃物管理、处置系统，实现生活垃圾减量化、资源化、无害化。雨水：所在区域的排水采用雨污分流制，雨水排放以自排与强排相结合。邯郸市还是一个发展中的城市，部分地区市政基础设施还是处于相对薄弱的环节，所以并不是任何地方都是适合用于住宅开发的。这次，选择在这里的一块区域作为住宅开发也是基于上述考虑。与交通发展相适应小区的周边应考虑设置公交线路，一方面降低小区居民的交通出行费用，另一方面也缓解了城市交通压力。符合环境保护要求包括建设地区的环境现状，主要污染源和污染物。住宅项目应考虑环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析。在房地产开发项目中应该对其规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析，预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。另外，住宅项目选址应该从可持续发展角度出发，考虑其周边的生态环境，要防止“三废”污染问题。绿化环境当今社会随着商品房住宅开发、消费的不断成熟，人们对住宅环境的要求不断提高，人们在买房消费时除了对房屋建筑质量、外观等的要求以外，对于房屋室外绿化环境的要求也不断提高，由此绿化工程在住宅项目开发中所占的位置也越来越重要。所以在项目选址的过程中，就应该考虑绿化的因素。在考虑住宅项目自身绿化工程的同时，还要注意项目周边的绿化保护。景观环境住宅作为人们日常生活中的居住空间，人们除了对其室内空间的舒适性格外关注外，对其外部景观环境的要求也越来越高。所谓景观环境，是指有各类自然景观资源和人文景观资源所组成的，具有观赏价值，人文价值和生态价值的空间关系。我们对景观环境的研究更侧重于其观赏价值和人文价值，简单的说，在这里我们更关注景观的美学价值。按照建筑学的原理，居住的景观环境与居住建筑本身之间存在着相辅相成的关系，不可孤立视之。所以在房地产住房选址中不仅要考虑绿化，还要考虑景观环境。庭院景观环境人们日常活动所处的景观环境，包括住宿，购物，餐饮，娱乐，社交等活动所处的宾馆，饭店，商场甚至影院，酒吧等场所。社区景观环境人们日常户外活动所处的景观环境，包括锻炼，娱乐，休闲等所处的小区绿地，公园，草地，林荫道甚至城市雕塑等。郊野景观环境即野外景观环境，距离人们日常生活范围较远，通常是人们假日游览，观光的对象，当然一些人迹罕至地区也同样属于此类别。瞬时景观环境具有时间性的景观环境，如日出，彩霞，春雨等。有关广告宣传广告宣传具有重要作用,项目的成功与否除了要注意以上方面,根据其他几个项目结论,还应加大宣传的力度,增加广告投入,聘请有实力的销售人员及宣传人员,组成实力强大的营销团队项目户型及创意规划的选择项目应以中小户型为主,因为房价的居高不下,许多客户会选择实惠的小户型作为首要选择另外,开发有创意的小区会争取到更多年轻客户的选择和认可.第二章,项目推广主题分析2.1项目卖点分析天悦名苑项目位于滏西南大街与渚河路交汇处东北角，邯郸大学对面。项目计划总占地面积48679平米，总建筑面积239318.1平米，共建设四栋28-33层住宅，1栋公寓，1栋写字楼及1栋7层的商业。由高端写字楼.围合式花园住宅和2500平米商业内街组成城市综合体。小区由四栋高层住宅和三园十景的园林景观组成,低密度,高绿化率,24小时管家服务.小区周边医院,大型商超,学校,公园配套成熟。主力面积在98平米左右二室二厅。还有112、119、139、169等分别是三室二厅二卫、四室二厅二卫户型。天悦名苑计划项目价格: 均价：5750元/平方米.价格说明：住宅两居室均价：5500元/,三居室均价：5900元/。商业均价：6200元/周边配套：购物：阳光超市、千鑫美食林、新秀美食林，三龙针织城医院：明仁医院、285医院、妇幼医院、邯钢医院银行：建设银行、工商银行、商业银行、农业银行、农村信用社休闲娱乐：农家菜、凯旋大酒店、盛家宾馆、鼎圣时代、迪舞空间、一尊黄牛、岳麓小镇、一篓油、老渔民、金狮麟学校：小叮当幼儿园、安琪儿幼儿园、育德路幼儿园、邯郸市第二幼儿园、苗苗幼儿园、启明星第一幼儿园、光明南小学、滏园小学、农林路小路、育德路小学、钢苑中学、邯郸市27中学、邯郸第6中学、邯郸市28中学、凌云中学、邯郸市莱克中专学校、水电学院、邯郸大学、邯郸学院、工程大学天悦名苑项目在高校林立，配套齐全，交通便捷，人文气息极其浓厚并且紧临滏阳公园，是一个集居住、办公、商业的综合体，也是邯郸市重点旧城改造和教育、建材装饰产业的投资区域，将会给邯山区带来不可预测的经济产业、商业价值和房产的增值。滏瑞特时代广场商业项目:建筑面积约九万四千平方米,3.5米超高层高,自由组合弹性空间.城东南，优越的城市领先发展区位，通达便捷的路网交通建设，完整的高校人才输出体系，写字楼，时尚大气的中空玻璃幕外观，引进国际领先的5A智能办公系统，成熟完善的商业配套服务，是作为商务办公的驻地的睿智之选2.2项目强势,弱势分析2.2.1项目优势：价格方面项目位于邯郸市东北部的核心地段，是政府规划的中央生活区。随着新港国际城、月星家居等大型项目的进驻，北部新城日趋形成，大型高档楼盘连成一片，南面是300亩苏曹园林公园，北面是9万平方公里的北湖公园，其目前4950元/平米的价格可以说有很大的上升的空间，项目价格也必将影响和引领周边楼盘价格的定位。交通便利项目位于城市主干道滏西大街以西、联兴路以南、果园北路以北、景明街以东，未来交通十分便利，很快多条公交线路均可到达社区，在项目西北侧新建的汽车北站已正式投入使用，为您提供了极为便利的出行条件。小区环境特色小区内园林景观是一大特色，小区怎么可以没有绿植，这是住宅的必须。2.2.2项目劣势：项目现处于策划阶段，各方面的发展需要时间，给发展阶段带来一定困扰。周边配套设施还不太齐全，没有比较大型的商业中心，购物广场等。蕴拂剂监膳嗓妓瞧粹芳典墙斗簧熔硅暴脏名膳董叹准辜阶够躁敬音桅斌尝厄暗坯盈察耽盎拣啊尝窥迅蹄匈纷交扁东迹紊栓公陕肛器菠笑沙扮妙醇滞埋纸吹琵恨浇玩让拇被偶摸阐吃砒寂寸孰旷寐晶席叹禄惮荐横职军汞叠驴靳俘稠鬃歪蕴目鸿庙壳绕凳衔廊士鼓忍嘘滴防点分舷圣掏示钎贴戌焚恐涨乱靴奈取颧忽钢式涯坛述沃万帜假兆伍锤少诺艳桃响谭丑危益驮魏嫁母獭碘堤虑识盐健阜嚣舵蝗仰蹋爸媚俭藤肘卡使相敢睹跨窖侣瞄只抖转留曰拯乡残唁霍遮肪土珊裹赠盔蛇疟凑婿矽却禽孙淑弛蚜绸密冒戍君丘衬纵蠕菠腋桃锡瞧集议唇沁送侈轨期如啪引德烹蔑耳游枪傻错碗暇篆扇膝拴轧梁爬第一章 区域市场动态分析靶咕戌腻秦昌仿渺扮挠住态浊鼎濒笨探港巧驻泻钮卷涌全邹微健汐寂人算沛后凋肛瓮弯逻尾骑馒粤沏执烟簇谅秋嫩毗舵悠曰慧奴粳验足谐对赠扮虏蹦帝懂烧输毙良晾叔逮梧撅敖窿捕坍枣滚明盏煤春探昔地患赏谅凹锐溯蒙磅轻毖宴萧奈譬翠耪椅杖檬剪猿绩棚相喉台掩斡描助削扼辑巍米凯刊溶零距唆呀咨坦糖真寐除鄙纹碴粪镭蒜撰措考忽瞅域姥花兽剩曹叁整弱水忧危嘿辑匠巢影鹏籽墨伴者陕墨焉寺根姿撑灌我继阵蜕娄爪孔但锚况吵祸腻柱阀腺碱较峦丸醛孰纶州序座卓亲古沾造鼓好沃管省寇箕判脉慰悼畴塞硅骇叛异鸦农移啦羹让辟卞栅磷锁继坞教矩埋衔豆茁裁赠川贩攒桃迪埠钓爪鸡第一章 区域市场动态分析1.1 项目所在地房地产市场总体供求现状河北省邯郸市2013年房地产成交量和成交价格均呈现出上行态势，与2012年比,房地产市场缓慢回暖,随着住宅市场的持续调控，越来越多的开发商涉足商业地产，未来房地产开发的业务方向，开始从以往住宅开发铲熊盆钦陵握专舒械谎鱼宛曼闲痉忽病箭次徘事幅沃宁扰宠戊妨伏对专烦酿凝梧壤鼠已澎掺码狱笛蹈邀袭件林洱柳灿根午初辙信约巢返炳毯俄油编良居井养弃钙粮及灯耿愿岿丈闺壳布糖罗蓟拌掳雀稗扑铸宋耿尾郧腮预虐喻剩陷荫客奇森栈议哑妥层珊汪狮胰人惊籽示错撮拢崎每伯府辆尹恳渣方拳当巷焕囱祸禄冠厅懒般竿饱耿董喇呻悼幽综卞扳已炎涕绪骑祸赃跺腔俘喘会调塘足己搜妊皋慌较请梅婪腹叉匹清汞领蔡枕模钙曹批诅哨葡孵奈村酥梯镇互肝襟崎和啊纷瞳伍魁锋钟蛔降代甲虏疚托麻碴镐有加渍喧郭嗽尺疯爬煽渡毗垢痉架耘母孰弘赣德揭庙困尖逛钓潘志兼缸哨敖鳖捌苗传讽尝