武汉优景房地产开发有限责任公司.doc

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武汉优景房地产开发有限责任公司“自由半岛”按揭项目调查报告

授信调查人员声明：
本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查，对调查报告所陈述事实和数据进行了核实，对调查报告的真实性负责，承担相应责任。

客户经理1签名：
客户经理2签名：
时间： 年 月 日
1．实地调查及面谈报告
序号
时间
地点
调查内容
接触人物
备忘录号
1
2010年1月5
黄陂木兰湖项目现场
项目实地调查
刘庆

2
2010年2月22

3

一、开发商基本情况
（一）开发商的法律地位与组织体系
1．武汉优景房地产开发有限责任公司成立于2008年5月22日，由武汉市工商行政管理局审批通过，公司为有限责任公司，注册资本叁仟万元，注册地为武昌区武珞路628号B栋1106号，公司经营范围为房地产开发、商品房销售；钢材、工艺品、电器、服装的销售（国家有专项规定的，从其规定），公司目前开发资质暂定三级。
2．开发商的股东构成情况

客户主要股本结构和主要股东情况
单位：万元、%
股东名称
出资额度
股权比例
出资形式
总资产
张联雄
2400
80
货币
2400
张胜利
600
20
货币
600
合计

3000

3．开发商员工情况主要介绍开发商的员工组成、职业素养等情况，对开发商关键部门包括工程、财务、营销部门的负责人进行评价分析。
4．法定代表人基本情况说明，重点是职业履历、业绩和诚信评价。法人代表张联雄，1965年9月份生，身份证号42242619650918001X
（二）开发商开发能力与经营业绩
1、武汉优景房地产开发责任有限公司成立于二00八年五月，注册资金人民币叁仟万。总部设在华中大都市武汉，在湖南长沙以及湖北荆州、襄樊、十堰、孝感等地设有分支机构。
优景地产本着“给建筑加点文化”的公司理念和“给心灵放假”的项目开发理念，致力于具有高尚文化品位的旅游度假楼盘开发，初步取得了骄人成绩。独家持有“自由半岛”、“自由半山”和“自由假日”三个商标，为进军旅游地产连锁开发领域奠定品牌基础。
优景地产目前已经获得了位于武汉北郊木兰湖畔的“自由半岛”和位于木兰山上的“自由半山”两个项目开发地块，其中“自由半岛”项目已经委托英国和爱尔兰皇家建筑师班伦年（LIAN R.BANNON）先生完成了概念设计，已于2009年9月开工建设，将于2010年1月以独特风采面市。
优景地产的战略目标，是建设成一个集旅游地产开发、休闲度假、文化沙龙服务于一体的新型企业，为繁忙的都市文化群落提供休憩和沟通的平台。
2、 主要经营指标统计分析表
单位：万元、%
指标
年度
2008年度
2009年度
调查期
资产

936
2866

负债

0.1
0.1

所有者权益

936
2866

资产负债率

流动比率

销售收入

0

主营业务利润

0

净利润

-64
-70

销售利润率

3．开发商目前在建木兰湖自由半岛项目简要情况
在建房地产项目的简要情况 平方米、万元

1
2
3
房地产项目名称
木兰湖“自由半岛”旅游度假酒店

市场定位与设计
休闲度假、商务会议、生活居住

土地面积
20000

建筑面积
27515.95

预算投资
7886.3

项目计划工期起止时间
2009年9月—2010年9月

计划开盘销售时间

形象进度简要描述

（三）开发商财务分析
1．财务报表的说明
2008年审计报表中，货币资金期末余额974254元，其中现金期末余额83670元、银行存款期末余额890584元。其他应收款期末余额5930030元，主要为湖北裕京房地产有限公司预付土地款3500000元、武汉渡边房地产营销策划有限公司往来款850000元、湖北安通市政燃气开发有限责任公司往来款1580000元。存货1842586，系抵值易耗品和开发成本用费。
2．开发商与银行往来情况
二、房地产项目情况
（一）项目概述
1．项目来源背景情况
目前该公司以获得武汉市黄陂区城市综合开发管理办公室下达的位于木兰乡雨霖村木兰湖“自由半岛”旅游度假酒店开发项目计划的通知。该项目总建筑面积为27515.95平方米（含地下面积2197.74平方米），总投资预算7886.3万元，预计项目开发周期一年，总销售收入可达9500万元，项目税后投资利率15.3%。由该公司独立开发完成。
2．项目合规性调查
项目以取得《国有土地使用权证》[证号为：黄陂国用（2009）第2230号]、《建设用地规划许可证》[证号为：武规（陂）地（2009）040号]、《建设工程规划许可证》[证号为：武规（陂）建（2009）265]、《建筑工程施工许可证》[编号：4201162009092200514014001]、《武汉市商品房预售许可证》[证号：武房开预售（2010）41号]。
3．项目主要经济参数：
（1）建设地点：木兰胡自由半岛项目位于国家准4A级风景区——木兰湖畔，项目占地20000平方米，总建筑面积27515.95平方米，其中地下部分2197.74平方米，是武汉第一个以小户型、精装修、低总价为特色的度假楼盘，第一家设有豪华商务游艇，药膳坊、天鹅野生公园的文化第二居所。
（2）建设条件
地势:项目规划区域内地势平坦，土地平整。
地质:位于武汉黄陂木兰湖风景区，不会有滑坡、危岩、崩塌及泥石流情况发生。经调查，该场地整体稳定性较好，无不良地质情况。
交通:政府修建环湖路——丰天大道直接到达项目门口，未来该区域的交通十分便捷。
市政设施:项目位于4A风景区，水、电、气、通讯等市政设施配套非常完善。
（二）项目地段配套情况
木兰湖自由半岛项目，是专门为都市精英所设计的第二居所，拥有全国独一无二的自由假日酒店，配备有水岸KTV、自由茶座、半岛咖啡、迷你超市、名品店等等。本项目各项配套措施完善，可为顾客、居民的生活品质提供可靠保障。另外在规划设计上，自由半岛项目的整体片局，充分体现了坡地建筑与水景风情的完美融合，前后高差12米，整体分为7幢，依据地势的规划可以使90%以上房屋可以看到湖景，其中，
1号楼设有迷你超市、酒店式公寓等
2号楼的3—7层拥有很好的观湖效果，属于迷你度假公寓，是可出售的物业部分。1、2楼的配套服务区主要设有中餐厅、总裁书吧、迷你电影院、英式台球、棋牌室等；另有文人书画院定期主办书画、玉石、古董鉴赏及名家论坛等活动；
3、4、5、6号楼市创意企业会所部分，在设计上采用层层退台的设计方式，使得每户均有层层观湖绝妙景观；
7号楼是临湖酒店，设有药膳坊（中医馆）、半岛咖啡、水岸KTV、禅茶社等。
(3)用地规模
①总用地
占地面积：20000平米
总建筑面积：25320.21平米。其中旅游度假会所3031.41平米，旅游度假酒店22288.80平米。
②.建设强度要求
容积率：1.27
绿化率：36.2%
建筑密度：27.2%
停车位：103辆
（三）工期安排及工程形象进度
项目开发进度表
指 标
2009—2010年
（市场开拓期）
2010—2011年
（战略扩展期）
2011年以后
（稳定运营期）
目标
利用营销网络增加人流量，完善公司激励和约束机制，完善服务体系，建立一定的品牌知名度，将公司发展成为省内最有吸引力之一的度假休闲选择
在已建立了一定知名度的基础上继续开发新项目、扩大消费群的选择，打造武汉经济圈有名的富有文化内涵的休闲度假基地
将把项目建设成为国内知名的休闲度假胜地，并尝试连锁扩张
服务
种类
完成项目施工开发，并出售部分度假酒店。
考虑在周边拿地，扩大项目规模等
考虑品牌化运营和连锁扩张
市场
区域
武汉市及周边地区
武汉经济圈内
中部及全国范围
初步预计整个项目开发运营周期49年，其中施工期1年，运营期48年。
（四）项目投资与筹资
（1）项目开发期间投资估算
项目开发成本主要包括土地费用、前期工程费、土建安装工程费用、行政规费、开发费用、不可预见费和开发税金。初步估算，项目成本约为7886.3万元。
项目开发期间投资估算表
序号
项目费用
金额
（万元）
估算说明
一
土地费用
600

二
前期工程费
617

2-1
七通一平费用
580

2-2
规划及设计费
37

三
工程建设费
5456

3-1
土建安装
2700

3-2
消防工程
250

3-3
室内装修（含家居家电）
2506

四
行政规费
165.3

4-1
规费
150

4-2
监理费
8.5

4-3
图审费
3.8

4-4
预算费
3

五
开发费用
318

5-1
财务费用
128
短期贷款一年，贷2000万元，贷款利率6.4%
5-2
营销费用
190
按销售收入2%计，销售收入9500万元
六
不可预见费
50

七
税费
680

合计
7886.3
折合为3115元/平方米
（2）投资计划
项目开发周期为1年，其中施工为4个季度，营销为3个季度。初步预计在项目开工后第四个月开始销售。初步预计，具体资金使用计划如下：
土地费用一次性付清，在第一个季度付款；
前期工程费在第一个季度用款；
土建安装工程费用前3个月平均用款
行政规费、开发费用、不可预见费和开发税金4个季度平均用款。
（3）资金筹措
项目开发期间总投资7886.3万元。为充分利用开发单位资金，项目自筹2500万元作为启动资金，贷款2000万元，剩余的3386.3万元来源于项目销售收入。

投资计划与资金筹措表
单位：万元
序号
项目
合计
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
1
项目总投资
7886.3
3339
2122
2122
303.3
1.1
土地费用
600
600

1.2
前期工程费
617
617

1.3
工程建设费
5456
1818.6
1818.7
1818.7

1.4
行政规费
165.3
41.4
41.3
41.3
41.3
1.5
开发费用
318
79.5
79.5
79.5
79.5
1.6
不可预见费
50
12.5
12.5
12.5
12.5
1.7
税费
680
170.0
170.0
170.0
170.0
2
资金筹措
7886.3
3339
2122
2122
303.3
2.1
资本金
2500
1339
1161

2.2
借贷资金
2000
2000

2.3
预售收入
3386.3

961
2122
303.3

（五）项目销售情况
1．项目所在区域附近有可比性的房地产开发项目建设进度、销售价格、销售情况。
2．本项目的市场定位、可销售范围、销售对象群体分析。
（1）项目的客群定位
根据前期市调结论综合访谈实录：
从地域上看其潜在购房者主要分布在武汉市城区；从年龄结构上看以中青年为主（30－50岁）；从教育层面上看以中高学历水平为主；从气质方面看，雅致的，宁静的，舒缓的；从社会阶层看，中产阶级；从职业上看具有一定购买力的潜在客群主要包括：大学教师；文学、艺术等文化事业从业者；公务员；中高收入企业白领；高素质的中小型企业老板；中小创意型公司；武汉及周边城市的投资人群。
2-1：武汉高等院校基本情况 单位：人
科目
2001
2002
2003
2004
2005
2006
校数(所)
35
47
48
52
52
52
毕业生数
45191
55168
76154
93810
123959
171678
招生数
104221
134815
170279
207482
210797
294767
在校学生数
308332
390681
490530
615839
693480
747227
教职员工数
56842
60861
67629
75526
77403
82658
#专任教师
23432
27312
32461
38594
40499
44606
2-2：武汉市文化产业机构、人员情况
科目
机 构 数(个)
从业人员数(人)
2006
2005
2006
2005
总计
2831
3056
23675
23531
艺术业
28
31
2414
2639
图书馆业
17
17
603
604
群众文化业
178
179
748
793
艺术教育业
3
3
550
360
娱乐业
2550
2780
17505
17583
文艺科研
2
2
71
101
文物业
28
27
735
746
其他文化产业
25
17
1049
705
（资料来源：武汉市统计局）
（2）． 品牌定位
根据项目客群定位和项目实地条件，本案品牌定位为：
都市文化群落的异度空间
本项目为在都市中忙碌的身影提供休憩的空间，在山水之间远离都市，尽情的放松自己的心灵，自由自在的体验享用自己理想的生活田园。
根据品牌定位，本案案名为：
自由半岛
广告导语：
给心灵放假
（3）. 产品定位
（一）项目规划

（项目规划示意图）
（二）项目功能分析

产品
配套设施
休闲度假
休息
度假公寓、室外休憩场所
疗养
桑拿按摩、足疗SPA、湖边瑜伽会所 、静养屋
运动
网球场、健身房、壁球、桌球等
生活
咖啡厅、禅茶社、书吧、陶吧 、DIY水吧、休闲网吧、翰墨苑书画坊
商务会议
商务会议
各种规模和档次的会议室、接待室
商务活动
小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐
商务配套
宴会厅、餐厅、药膳坊
生活居住
花园酒店
层层退台360°湖景房
生活配套
底商、娱乐、健身区

（三）旅游休闲产品单体介绍
1、酒店式公寓和度假公寓
1号楼设有迷你超市，酒店式公寓；2号楼3-7层拥有良好的观湖效果，属于迷你度假公寓，是可出售的物业部分。1、2楼的配套服务区主要设有中餐厅、总裁书吧、迷你电影院、英式台球、棋牌室等。

2、创意企业会所
3-6号楼是创意企业会所部分，在设计上采取层层退台的设计方式，使每户均有层层观湖绝妙景观。

3、商务中心
配套传真、打印、复印，自助网络区，商务洽谈室。
拥有150人多功能会议室一个，50人会议室两个，20人小型会议室三个。

4、艺术休闲中心
艺术休闲中心是一个供艺术人士休闲之地，包括翰墨苑、成人陶吧和高级休闲网吧。
翰墨苑：内设文房四宝，可供来客随意挥毫，精品可以装裱出售，定期主办书画、玉石、古董鉴赏及名家论坛等活动。
成人陶吧：供来客陶艺体验，包括拉坯制作、泥条盘筑、泥板成型等，当然来客可以随意。同时可以考虑开设相关培训班和讲座。
休闲网吧：内设高档液晶电脑，专设尊贵包厢，供来客网络休闲。

5、游艇码头
包含滨水休闲栈道，游艇、简易快艇，休闲游船。
滨水休闲栈道，户外木铺装，濒临一线湖景。
游艇，游艇、简易快艇，休闲游船，经营性娱乐项目，为消费者带来时而刺激奔放、时而温存恬静的生活体验。

6、沙滩浴场
消费者亲水体验第一场所。
浴场底硬质铺装，人造沙滩，设置海盗船等水上景观。
配合沙滩排球、烧烤等自选娱乐设施。

（四）产品建设体量
产品
建设体量
旅游度假会所
3031.41平方米
旅游度假酒店
22288.80平方米
（4）. 形象定位
项目形象应充分反应项目独特的品牌个性，给人以视觉上的冲击与共鸣。
建筑特色：带有徽派元素的现代简约主义风格建筑。
个性景观：海盗船、沙滩与码头，打造闲适滨海风情。
形象描述：闲趣、自由、雅致、自然。
3．本项目竞争优劣势分析。
项目可行：从财务分析上来看，项目总投资7886.3万元，总营销收入为9500万元，税前总利润为1613.7万元，税前投资利润率为20.5%。项目可以控制在一年内完成，财务净现值明显大于0，静态投资回收周期为8个月。从财务的角度来看，项目是完全可行的。
项目利润表
序号
费用
金额（万元）
估算说明
1
项目总投资
7886.3

1-1
土地费用
600

1-2
前期工程费
617

1-3
工程建设费
5456

1-4
行政规费
165.3

1-5
开发费用
318

1-6
不可预见费
50

1-7
税费
680

2
销售收入
9500

3
税前利润
1613.7

4
企业所得税
403.4
按25%计
5
税后利润
1210.3

6
税前投资利润率
20.5%

7
税后投资利润率
15.3%

项目只计算销售收入利润，后期运营利润不包含在内。

优势明显：本项目位于黄陂木兰湖区，投资升值潜力大，交通便利；投资商能够充分整合各种社会资源加快项目开发；消费者主要为武汉市文化素质、收入较高、消费能力较强的人群，主要分布于高校、机关和专业服务机构。
风险较小：本项目存在政策、自然因素等方面的风险，但是从项目本身和开发商实力来看，风险较小。项目在第一年年末就可以实现盈亏平衡。
社会效益：项目不仅能最大程度地提高优景公司的知名度和美誉度，同时能够拉动黄陂的发展和提升黄陂区域旅游形象，并开创一个全新的文化休闲度假模式。
4．本项目销售价格合理性分析。木兰湖自由半岛项目，住宅定位酒店式公寓,销售客户群体定位中高层阶级。根据周边市场调查，定价于同地段市场平均价基本持平，但地理位置周边环境优越，价格优势明显，该项目市场定位准确，价格定位谨慎、合理，可行性较大。
5．本项目销售情况介绍：
一、项目赢利模式
项目中1-6号楼旅游度假酒店用于出售，1号楼第一层、2号楼一、二层的商业部分和7号楼旅游度假会所用于自营，运营期为48年。
二、项目销售收入测算
根据对武汉房地产市场精装修户型的调研及酒店市场的调研，预计本案销售均价将达到4680元/平米。
项目销售收入估算表
序号
项目名称
金额（万元）
估算说明
1
1号楼（2-11层）
9500
旅游度假酒店建筑面积约22289平方米，除去商业持有部分2000平米，则剩余销售面积约20300平米
2
2号楼（3-7层）
3
3-6号楼
综合上述，该项目以其价格优势迅速占据大部分市场，项目操作风险较小，经济效益良好。
（六）建设施工能力
（1）设计单位简介
北京市京旅建筑设计有限责任公司，成立于一九八九年，二〇〇〇年具备建筑工程设计甲级资质，二〇〇一年通过 ISO9001质量体系认证。主营工业与民用建筑设计，兼营建筑工程技术咨询等业务。目前已在陕西、西南片区、湖北、河北等地设立了分支机构。武汉分公司经营场所：湖北省武汉市洪山区街道口南路６号京韵花园。工程设计证书编号：甲级011129—sj，登记证编号：17023.
（2）施工单位简介
新八建设集团有限公司，原名武汉新八建筑集团有限公司，成立于1961年8月，1997年改制为有限责任公司。经过多年的艰苦创业，公司现已发展成为集房屋建筑施工、市政工程、建筑设计、资本投资、房地产开发和销售等多元化经营为一体的具有房屋建筑工程施工总承包特级企业资质的大型集团公司，拥有境外承包经营权，公司是中国建筑业综合实力最强的企业之一，也是全国闻名的爱心企业。公司注册资本金为3.0268亿元，企业固定资产4.82亿元，流动资金7.63亿元，公司自有各类施工机械设备 5600余台（套），各类车辆500多台。公司现拥有职工达3000多人，累计年均实现农村劳动力转移2万多人。公司地址：武汉市中山大道228号，营业执照注册号：4201171100038，资质等级房屋建筑工程施工总承包特级。
（3）监理单位简介
武汉方正建设监理有限责任公司，公司资质：房屋建筑工程监理甲级，地址：湖北省武汉市江汉区青年广场A栋24（430022），公司人数：75，注册资金：1000万。
三、按揭贷款担保和操作方案
（一）以所购房产抵押，能够办理房产两证及他项权证。
（二）开发商提供阶段性担保，公司股东会同意为所有购买“自由半岛”并在华夏银行武汉解放支行办理个人商用房按揭贷款的客户提供不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及华夏银行武汉解放支行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），保证期限从贷款发放之日起，至办妥客户所购商品房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《房屋他项权证》交华夏银行武汉解放支行保管日止。
四、授信收益分析

1、个贷利息收入。2、优质客户开发。办理按揭贷款的该项目客户绝大多数为高端富裕客户，他们为我行个人零售业务带来了丰富的优质资源，通过深度营销和宣传可带动我行个人VIP客户、储蓄业务、理财业务、个人信用卡及有效卡的发展，同时发掘更多的业务契机。
3、公司联动。通过该项目的首次合作，带动该公司在我行的对公业务，可沉淀一定数量的对公存款，同时为与该公司下步合作打下基础
4、其它。通过与该公司的合作可以广泛辐射该项目涉及的其他大型企业及其上下游客户。我行如果成功引进自由半岛项目的开发建设，可以以该项目区域区域平台引进大量优质客户资源，为今后在该区域的业务长期发展打下良好基础，也有助于在市场竞争日趋激烈的情况下，提高华夏银行的社会知名度和业务竞争能力。
五、授信风险分析与控制措施
授信风险分析：
A、项目违规风险。项目不存在违规建设的现象我行在受理自由半岛项目时已对整个项目进行了全面细致的调查，其土地取得方式合法，建筑施工手续合规，开发手续完备，项目五证及预（销）售手续齐全，无违规操作
B、因销售不畅，资金不足导致的停工风险。从该公司财务评价结果来看项目在开发期间就可以收回成本，同时略有盈余；项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收周期较短，项目各个季度的财务状况良好，而且风险不大。
C、结合成本分析抵押物贬值的风险。该项目房产不会短期出现贬值的情况。武汉市存量房地产还有待市场进一步消化，增量房地产争夺市场客户也呈愈演愈烈之势。而本项目开发规模比较小，开发周期短，优势非常明显，市场环境风险比较小。但是本项目根据自身特点，结合市场细分，准确定位，精心策划，有效刺激，引导细分市场需求，掌握市场经营主动，达到化风险为利益。
D、抵押物变现能力风险。
本项目选址在武汉黄陂区木兰湖丰天大道，交通条件十分便利，具有无可比拟的区位优势，建设条件良好。房地产业是带动性很强的产业，本项目可以利用自身旅游、休闲、居住三位一体的特点促进黄陂一带旅游产品升级，带动周边相关产业的融合，加快黄陂区经济文化发展，带动当地税收。抵押物变现能力强，无此风险
E、房产质量风险。本项目地块规模大且有良好的自然资源，因此做好一个优秀的规划、建筑、景观方案对打造项目高品质非常重要，因此建议选用国内外优秀的规划、建筑、景观设计公司的方案，同时注意产品创新。树立“都市文化群落的异度空间”项目品牌，为在都市忙碌的身影提供休憩的空间。项目开发采取“机会+优势”战略，走差异化营销路线。充分利用各种资源和新闻媒介进行整合营销传播，提高项目的知名度和美誉度。
F、办理房产权属证明的风险。该房地产不存在办理权属证明的风险项目全部为期房预售，我行见抵押登记收件单放款，贷款发放后及时跟进落实办理期房抵押证明。在项目完工开发商向购房者移交房产之后，我们督促客户及开发商办理现房两证及房屋他项权证，所有抵押证明均有我行员工亲自或陪同办理，由此避免了办证过程中可能出现的风险。
G、国家政策调控、周边新开楼盘对该楼盘销售情况的影响。一般来说，房地产项目存在着国家为抑制房地产泡沫和土地炒卖，而将会制定和出台一系列的相关政策法规的不利影响。但是本项目地处木兰湖区，优势非常明显。而且从武汉市几年的政策执行情况来看，在近两年内政策执行力度还比较小。因此，本项目开发要尽量用足、用好优越的交通、地理条件和高性价比优势，加快开发进度，并且充分利用政企资源关系，有效规避政策影响的风险。考虑到通货膨胀、金融政策等因素的影响，公司在投资时充分分析金融政策和项目财务状况，充分吸纳社会资金，把金融风险最小化。
六、调查结论
（一）从武汉市社会经济环境来看，投资环境较好。项目地处黄陂木兰湖区，项目的成功开发将拉动黄陂的经济和文化发展，同时极大提升黄陂区域旅游形象。
从项目本身的市场来看，项目具有较大的市场，项目旅游地产将成为武汉市高素质、高收入和消费能力较强的投资者首选。
从财务分析上来看，项目总投资7886.3万元，总营销收入为9500万元，税前总利润为1613.7万元，税前投资利润率为20.5%。项目可以控制在一年内完成，财务净现值明显大于0，静态投资回收周期为8个月。从财务的角度来看，项目是完全可行的。
从风险分析上来看，本项目优势比较明显，政策影响的风险、市场环境的风险、运作管理的风险和自然因素的风险都比较小。
开发商开发手续完备，实力雄厚，符合我行按揭项目授信条件，且该项目为我行带来的综合效益明显。
（二）综上所述同意对武汉优景房地产开发有限责任公司自由半岛项目授信2000万元按揭额度,授信期限1年。利率按中国人民银行基准利率上浮10%。担保方式为房屋抵押加开发商阶段性担保。

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