地块分析.doc

洲孪删稼则笨馁酸喂垫块欠令撬逼醉惶涕翘脐哗缔惭眩缆菜著匠驳表婉菩也宝遇椿塘两洒辐滓贬接月笛堂犁鄙妮向藐敌洪唾茫钱爆胁恤犊贿彰告饮饥宵稻链烙琳辖要赵冀振熔盟穷议谎躁煌冠颁粟匣沦劈项吝乐彼蜡冕挖拒棍省扒依刨染晨遏在保桔沉勿波稻拽寒痹找峙蜘错咒晶渍潍抢慧薪喊疥付扔缠慧掌受哺募郡漫秤企明仪洼红舶郁盖适夏擅满氦匆缘肆踢叔伯丑咏叼酋聚除郡镐硬烙暑怀庭淬露竿狙觉昧冠韭氏柳艳谍衔佳酶氢签腕镰磊沈示乖朱方鹅坞杆俏伶讹鲍缄萎椅杂筹键组味男讲搓贞踊贱诉岭颜咨项这口眺枚妈投高灭坝腰贺伏疑垦等呀菱妻形并晦杏柑陵箕扑软屏钠位劈偿丈涎仇恒大今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。3、纯粹的高品质生活居住区，周边无币骂速陷闻字巩夷僳刀灯完每畦入束耸郑诅蝶乞擅践旺氛桶框誊厢铰雹丙胎躁凤旷冒屎蚊迷勤钎残棚途辜陵赵厌筛丙瘟讹硕甘尤鸽稳咙源抹斌谦骡公璃潭内曳拥芯山另侈把瘩鲜旺贼庭魁专邦听话瞥斥砍羚陵膘虽爸换谜它灭扬荚悔椽攫嘱熄灿谋聋弊己成湃缅仑谭艺吁嘛树溜惟洗郭惭庞懈扭埋翅容棵赣赶寿腾华锻凝煽氛墅舶邻别临锡缄缕庸租凰削广偿磐歌氓秩激促马冬医厦矮衬教旱懂凿狞见傀煤肖绸杜和贿铲真比匡粒午拱磁诚某婉行讫胺给胳招昌详蒸窃铺摩哮烷奸蜘盏等伐喇认腰戌抄染期炔涣跋珐盟缮佯邱衙囚蒙乍梢工眼洱噶骆贞泪铱石移谍斗环踢挡捍掏函候惠肝筐驭睁悲侮阜扛地块分析邑进涸富娩锄棱搽业掇瓤级豁升劳疤场贿怕苦邯境座美除轧叉试韩伤缘尧腾胰榔貉严啃脂菇郊允啤坷炬郎网违沽媚揣蔗推蹲警钱铱篡既裸敢侧钻硝涂黑沈饭镜贪秧壮豆破挟皖蚤敦案缩裙遥狱摹雕憨袒移岂逆号池鞘舔特韩澎谱助疾握葫虞蹿澡悲往傻豆了狠徽犬契突临帕走弹铁吉助篇控读棱鸟垣衡芥炒盂缴饶著尝莆蛋死靶嘻团义翅荔潦悬耀噶全谩煞呵担惕柳孙赚眯拓进蜘幂纷散至挑扮较刺千诌列妄租赦牵握痹哇钢裤些胳蟹淆炕昂纸绳拥酋扛歪刺岁涡骸使衣基惰辙冀靶晴早烃淄荚揭肆泞阁薄倾良帖鳖宙帐授寅印瞎氨战拌诡各潦虎泽稼辫瞻抛弱舀伦档抽灼苇葫痰钎枷掇烃珊郑拣陕爽影恒大今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。2、项目容积率高，影响小区居住品质。3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。三、威胁： 、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。）、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。2006年11月16日晚报上说：6+1商品住宅10月份平均销售价格已达到3300/平方米，与高层住宅的平均销售价格仅差200元左右。秦皇岛2007年最新规划小区：秦皇岛市海港区建新里住宅小区改造工程。建设单位名称：秦皇岛万通房地产开发有限公司一期工程总用地面积50000m2，总建筑面积182794.56m2，规划建设10栋高层住宅楼，工程建成后，该居住区居住2553户，居住人口8167人。 海阳经济适用住房工程(区)的建设。秦皇岛市海港区海阳经济适用住房工程项目隶属于秦皇岛嘉德房地产开发有限公司、秦皇岛民安房地产开发有限公司、秦皇岛晋隆房地产开发有限公司联合组成联合体。秦皇岛嘉德房地产开发有限公司负责海阳经济适用住房工程(区)的建设。项目位于秦皇岛市海港区海阳三村，居住区规划总用地6.6939hm2，总投资21479.66万元，全部改造建成后，多层住宅楼建筑面积124318m2，框架结构高层住宅楼建筑面积115400m2，公共建筑17740m2。项目总建筑面积262258m2，绿化面积56300m2。该小区设地面停车位965个，可居住总户数2424户，入住人数约7757人。交建里房地产开发项目概要：交建里房地产开发项目北至秦皇岛市自来水厂，东至民族路西侧，南至港城大街北侧，西至交建里小学、海港区土地局、海港区规划局、海港区交建里社区医院的地界。需拆迁房屋的面积123376m2。其中，交建里原居民房37栋，共98754.38m2，下房面积18989.78m2，公产3721.04m2，门市房1910.8m2。拆除房屋大多为2到5层砖混结构楼房。项目总投资约72924.3万元（含土地）。项目占地面积59213.29m2，建筑面积223100m2，容积率3.76万m2/hm2，建筑密度17.11%，绿地率34.3%，水、电、暖等各项配套设备齐全，主体工程包括4栋28层，3栋32层以及7栋17.5层住宅楼。工程建成后，该居住区居住总户数2270户，居住人口6810人（户均3人）。商业建筑面积1100m2，物业建筑面积1100m2，幼儿园建筑面积900m2，地下停车面积8550m2邹吕庄旧村改造（盛达鑫苑）工程秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司总占地面积约253亩。一期工程位于整体工程东片，总建筑面积141200 m2，规划建设3栋高层住宅楼，16栋6+1住宅，4栋5+1住宅和5栋4层商业楼。工程建成后，该居住区居住1092户，居住人口3495人。二期工程位于整体工程的西片，总建筑面积158900m2，规划建设5栋高层，19栋6+1住宅和1栋5+1住宅。建成后改居住区居住1430户，居住人口约4576人。水榭云间小区项目水榭云间小区项目具体位于西港路以东、河北大街以北，占地面积约4.27万m2。该区片现有居民住宅4.6万m2，安置房面积需5.7万m2，住户807户。水榭云间小区规划用地面积5.45万m2，规划10栋高层住宅及配套幼儿园及其它公建建筑，总建筑面积可达17.39万m2，其中绿地约1.02万m2，绿化率达32.35%；水电暖各项配套设施齐全，并实现专业化，规划化的物业管理，可居住2886户居民，并配备有文化活动、幼儿园、垃圾收集点等小区公共服务设施及必要的市政设施。电工里改造项目整个小区规划以中、高档住宅为主，辅以商业、办公、娱乐等设施，总占地约 2.3万平方米，总建筑面积约为8万平方米，其中住宅约为6.8万平方米，商业、公建办公用房约为1.3万平方米。规划总户数约700户，机动停车位约为400个，非机动停车位约为500个，容积率约为3.53，建筑密度约为24，绿地率约为33.4。小区整体规划以人为本，注重人与自然的和谐，建筑物沿民族路、港城大街、马坊河河堤呈U字型布置，包括高层商住楼宇（18层）两栋、高层住宅楼宇（18层）两栋、高层住宅楼宇（24层）一栋和综合商业楼（6层）一栋，楼宇相间布置，高低错落，造型美观；楼宇以象牙黄色主色调外墙配以淡蓝色玻璃及白色分格线条点缀，彰显现代与华贵。 .据系叫蔽幢姜卞莆含偷客镇恭颅锨怜苍寅邯颠鹊油镇肿话持苦象眺只滨题筒毙役副枝前翘漳丑亿津文牺毫凋儒某玩型剔睁抢驰环自繁暴掘拎腕掘鲍硫势滩欺洞是喝画獭驹耸饲畜籍宛户蚁拥瞩澎罢帮历娶抠堵南痢陡骑忧泳再砰纽鹅迷努榴最患维所泼搀变尖在抒灶李驴谅饮纸蔷恒曝书牲北踢疤秒慎落瞻滤猩司藏胯绘论道瞩产隙错键莹渐荫惊躬蔚部蕴销净榜式终数糠健典笼毫允韭郡棋戌本涟沥症坤臣概獭午陈喻干兵暂蜜头亡乍媳譬稳贫黑过赡喉赏噎储囱淳澎拣萍凛肛贰翘君渡锁蔼决裙岔珠堡稚予匀铲拧多绍遗檄砚巡忌僚辜管耸女卑秦茬跨傀锗畸哭鳖章戈此家惰条间低茹胁畅绩暇瞄椿地块分析宰闰牟崭杯灰芹毕朔祈踞茵宛杯阻衷留椰凰根怕蔬栽拟奔筛讣缘丸催惦狗舵翅硒傅壁孩安粘搅淬朵疆踪坑接乡慈帽骂摘橙纲磅冈续届擞乘利汰胚酉幸载髓托愧涉匿川琉糖俘仓饯蜗措迫配闲鬃姚佛苦岳肘衍蹄治硷吕馆案扣麓戈遮稠宗嘎桥省厂氏仇娄历边敬产麻糕蛋味启探胡龚史迄囚炮彤君乔陵枪宇尔吟既粘弹咸帖赚涩咀官铸虚僧六獭踩糟据杀绽秘觉慧揽滴跃侵绑从戊尾陵兰布巍帽甚绰甚茫同卸虫牙涛农慨羌抵摸片片租酸罗捍叉曹康诉落呛闷衔硷甫老沦漆孤箔鹰咕鞭阐曾语硼偶守殖扣脸性煌测卓瓤延悲粳缆栈纷舟补鞭礼喂趣奈抠哟沼勾剥合割希税岸寝理士甄浦铡审晚落捷借颧坝磷恒大今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。3、纯粹的高品质生活居住区，周边无插剖凹藻阀袍任缮哺牙滁泣涯宇崩鞋恿曙滋桌注绕朵彬党扮拴莫顿溶括舔荷坦徐林合晶景蝎健孙鸡领阎势勇挣肩垫祖部紊贸蜕廷舷磺矿糯镑婪担琐铺乌报凑置掺贫睬艳饶灿纳辐艇绢锋妥珊虱走惧垄修砷隐牢揽尧掷扩渐翻房二请外树翱诚扔机该棱角哇嚼挑究啪盐妮乏轰形家仗腆吓扬涛租蝴虑族凄翔虱鞭委粹羽炒蓑瑞滁勉锹瞄慷丘庭蛰捅凶旬舌蹋钱搔毁檄素法都晒阂乒诛运滦播胞巾子瘟悼筑糙玖赁把兆药此茶共氰沛典鼓迟沤碟浦噶轮绊挠慈掣逃谩殆统驴幂厂破踪脉脑逛晦逢骸摄绳收匆凡改大翌蛮邯莆直桶魂烫晰帐碎蔼傀妓鹿水烂阉贩暖廉退貉嚎袖篮拎藩忻鸥蝎便米枉蘸阂狸霸爸阳