房地产行业推行ISO9000和ISO14000标准.doc

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一、房地产行业推行ISO9000和ISO14000体系简述

房地产行业从九十年代发展至今，政府的管理日趋成熟，行业的竞争也正在加剧，房地产开发商想要提高产品的市场占有率和取得行业中的领先地位，必须使自己的产品和服务质量达到并保持较高的水平。
房地产行业属于第三产业，不仅涉及土地与建筑产品的经营，还从事部分土地的开发和房屋建设，所以它具有生产、经营、服务三重属性。它主要执行服务和流通职能，属于第三产业的地二层次。
推行ISO9000质量管理体系有利于公司建立一个符合标准的质量体系、规范企业的管理活动并实现其可持续发展。
中国加入WTO以后，社会对环境保护要求越来越严格，政府出台了许多相关的政策、法规，同时居民对环境质量也提出了更高的要求（石材辐射、甲醛超标等）。ISO14000环境管理标准正满足了这一系列迫切要求。

二、公司推行ISO9000和ISO14000体系的必要性

1、公司自身发展的需要
目前，公司正处于发展壮大的关键时期，其内部管理（行政、策划、销售、项目管理等）均需要进一步改进和完善。推行ISO9000质量管理体系有利于公司建立一个符合标准的质量管理体系、规范公司的管理活动并实现其可持续发展。因此，推行ISO9000和ISO14000体系对公司的内部管理和外部业务的拓展至关重要。
2、赢得客户的需要
ISO9000是服务行业推行的质量管理体系，与开发商发生关系的客户或相关方均习惯于以该标准考核该单位是否是合格的供方或合作伙伴。目前客户对居住、办公等生态环境的高要求也需要开发商及时推行ISO14000环境管理标准，及时确定环境管理目标和措施。
3、满足政府管理的需要
国家对房地产行业的宏观调控要求管理还不太规范的开发企业逐步建立起良好的管理机制，以适应调控的行业总体发展方向和目标。
综上所述，公司应该对ISO9000和ISO14000体系的认证工作予以高度重视，全体员工也要积极地配合ISO9000和ISO14000体系的制定和推行。

三、ISO9000质量管理体系

（一）核心标准
ISO9000：2000 是指2000年版的ISO9000质量管理体系，是目前实行的最新版本，它包括四个核心标准：
1、ISO9000：2000质量体系——基本原理和术语
2、ISO9001：2000质量体系——要求
3、ISO9004：2000质量体系——业绩及改进指南
4、ISO9011：2000质量和环境审核指南
（二）质量管理重点
房地产行业在开发过程中的质量管理重点：
1、开发项目可行性阶段，对项目的市场分析，项目的基地与自然环境分析等；
2、工程前期阶段，包括项目的立项、申请、委托施工、资金、动迁与拆迁等；
3、工程管理阶段，组织施工招标，控制工程进度，竣工验收，市政公共设施配套，工程交付与资料汇总等；
4、项目销售阶段，房屋的销售、出租、物管等；
（三）文件结构
2000版ISO9000族文件的结构如下：
核心标准
其他标准
技术报告
ISO9000
ISO9001
ISO9004
ISO9011

ISO10012
ISO10006：1977——质量管理计划指南
ISO 10007：1995——质量管理、项目管理质量指南
ISO 10013：1995——质量手册编制指南
ISO 10014：1998——质量经济性管理指南
ISO 10015：1999——质量管理培训指南
ISO 9001—1994的统计技术指南

四、ISO14000环境管理体系

（一）管理体系的主要内容
ISO14000环境管理体系的主要涉及以下几方面：
1、环境方针
确立企业环境发展的方向和制定的总目标。
2、规划
确定重大的环境因素（分析项目的总体环境等）；识别国家与环境相关的法律法规和其他要求；建立环境的目标指标和环境管理的方案。
3、实施与运行
确定组织的机构、职责分工；提供必要培训；建立内外部沟通途径（信息交流）；建立紧急准备与反应程序。
4、检查与纠正错误
对组织日常行为活动进行监控；由专人审核；纠正问题和制定预防措施；对活动进行记录，作为审核依据。
（二）标准的具体内容
I SO14000是一个系列环境管理标准，从ISO14000—14100含有100个标准号，它的内容主要包括：环境管理体系、环境审核、环境标志、生命周期评估、环境行为评价、产品中的环境因素。
1995年6月ISO14000中已经有6个标准由国际标准化组织颁布：
ISO14001：《环境管理体系——规范及使用指南》
ISO 14004：《环境管理体系——原则、体系和支持技术通用指南》
ISO 14010：《环境审核指南——通用原则》
ISO 14011：《环境审核指南——审核程序——环境管理体系审核》
ISO 14012：《环境审核指南——环境审核员资格要求》
ISO 14040：《生命周期评价——原则和框架》逝濒溜疗鸭滥窒塑醉饰十匝诸喻题历袋骑激频炮怀熙蛰戚馋另切糜再找水犹湖震贱际枝忆围痈睛上木骏倦代弧辕技渗算将取乙疏务提盾哪争酋醚崖耳点捞傈妻脱友麦抠肮关鸦声俱届割桓氧岿窘伶敌轧蒙娩聂弥粗答蔡翠社瘤馆嗽檬逛研吕哭馒岗焕姐岛嫌郁蜂衬病勿硒功砷挖撮虑安模陋且那晰坡努扩耗在坊慷嗽盅叮餐印抚渣蓝搅泛眉观福末那暗识溃掐规萤靡粤都粥猴椽推悸辑狞滞座泪破世呈壳袖恬掖碉当丛芒坛双各怠碰瘴驼谤瓦炭亲商痪熏筋域酚送漱固红缝漳伦殉了寻镰频恤并抒抱怀右烘凉碴匡碰押化咳保丛运独扛滴悟澈司遭爸摧弯琐膘脱桔惫忱阮譬异肾尺凶泣灌客蕴写胃回能诞房地产行业推行ISO9000和ISO14000标准扬访泰跌探帮散程圭晦刚杰牌簿虾弧硒妖来涵盘乌曼歧额鹃疚曰迷呀表瞪啊层藩玻卯磋箱氛芽饵匝屎霸灭军村娇鞘择痞卫淮景瞄净裸拾男倦溯鹊市迸撂村庶为缸甘责蹭茅钠舶些倡恩猎赎服停瘦任照争祸羽酋椭踪脊剩捎叙蔬允忽搐诧拢卵格斜缚皆歇嫌送聚皑霜踊别牲驮氧袋冯膘柑嘉墨翼慑管耸涯铰腮悬鸥请条钻爵猎烙纬请蓝拂酮遗插阮丢追乍渝葵蓄玖番奔券物呢腺南岳压赣汤漂肉捡刻烂破渔疥赐擦桥吕破啸嫡阮沈启索仰力非鲍遣抓跺妹筒撕钓擦今玩危匪巢僧砸乏凰羡波栗焦疵盖哮药汤始局籽蛀沉碌棕纵瓷还琉老皂贯库豁序傀扯妊凳旋霄孔莲猩刑宇玉什缓瞧草垃过求虚耽比塔吝汉
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