房地产公司关于规范房地产项目利息成本计算的制度模版.docx

2.5.3《xx集团关于规范房地产项目利息成本计算的制度》
为规范集团房地产板块开发成本中银行借款利息和占用集团资金的内部计息（两种利息下文统称“利息”）的计算方法，同时合理反映项目开发建设的利息成本，现就利息的计算、分摊说明如下：
一、利息的计算
（一）旧项目（不参与成就共享的项目）开发成本中暂不计算利息。但需要在所有成本计算表中单独备注列示土地历史成本、土地现时市价或者周边最近一期土地出让价。最近几年均无土地出让的，请标注项目用地摘牌时间。
（二）成就共享项目利息=（∑每一笔自有资金投入×计息期间/365）×10%
自有资金投入：是指集团以任何形式向项目投入的资金，如注册资本、往来款、代付款等。
计息期间：已实现资金（不含贷款，下同）正回笼项目计息期间为项目每一笔资金投入至资金正回笼时点的时间间隔；未实现资金正回笼项目计息期间为项目每一笔资金投入至预计实现资金正回笼时点的时间间隔。
成就共享项目利息计算不再区分银行借款利息和占用集团资金利息，统称为“利息”。
二、利息的分摊
针对成就共享项目，按照整个项目现金流状况计算出利息后，再将利息按项目规划总可售建筑面积进行分摊。
开盘前：在项目投资、定价和目标成本编制阶段，需要合理预计自有资金投入按年折算后的金额和计息期间。
开盘后：
（一）若在某统计时点项目已实现资金正回笼，则依照上述条款的计算方法得出整个项目利息。未开发用地、在建和积存部分应承担的利息等于整个项目利息减去已售出部分已承担的利息。
（二）若在某统计时点项目未实现资金正回笼，则依照上述条款的计算方法得出整个项目利息。未开发用地、在建和积存部分应承担的利息等于整个项目利息减去已售出部分已承担的利息。未实现资金正回笼的项目在每个统计时点均需要按照前述方法计算出整个项目利息，即滚动计算出最新的待分配利息。
三、特殊说明
针对跨期利息成本分摊，原则上不允许前后期之间调节。
因别墅、洋房等产品的土地、建造成本投入不尽相同，各区域和项目在执行过程中可以根据各产品市场售价、成本情况设置不同的产品调节系数。但需要保证利息总数不变。
以上计算和分摊办法不适用于会计核算。