YHP3SJ011概念性规划方案设计作业指引.doc

概念性规划方案设计作业指引
编号：YH-P3-SJ01
版号：A/0
页码：第 6 页 共 6 页

概念性规划方案设计作业指引

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日期

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日期
2015.9

修订记录
日 期
修改内容
修改人
审核人
批准人
2014/03
根据新的组织架构及权责规定对业务活动中的责任单位进行了调整。

2015/03
根据新的组织架构及权责规定对业务活动中的责任单位进行了调整。

2015/09
根据新的组织架构及权责规定对业务活动中的责任单位进行了调整。

目 录

一、总则 3
1、目的 3
2、指导思想、原则和目标 3
二、管理程序与方法 3
1、设计条件输入 3
2、设计过程管理 4
3、设计成果输出 5
三、设计管理工具模板汇总 6
一、总则
1、目的
规范项目概念性规划方案设计阶段的操作程序，提升设计管理能力，加强监控，保证设计质量。
2、指导思想、原则和目标
（1） 指导思想：认真解读策划报告，并与之高度衔接。
（2） 原则：必须与集团整体经营策略衔接；必须规划合理的开发周期；必须取得市场风险与利润最大化的平衡（细分市场选择、客户定位、顾客敏感点、产品定位）；必须选择合适的首期入市产品；必须树立市场品牌；必须确定产品升级及价值提升策略。
（3） 目标：通过土地价值的分析选择最合适的产品形态和配比，寻找更优化的商业模型，以规避市场风险、实现项目价值的最大化。

二、管理程序与方法
1、设计条件输入
（1） 《项目策划报告》审批通过后，板块设计负责组织完成《项目设计条件信息表》（TB-02），明确设计条件。
（2） 板块设计根据项目关键节点计划要求，编制《概念性规划方案设计进度计划控制表》（TB-11），并报部门审批确定。
（3） 板块设计负责编制《经济技术指标表》（TB-04）、《户型配比表》（TB-19），及《概念性规划方案设计任务书》（GS-01），并根据流程完成《概念性规划方案设计任务书》（GS-01）审批。
（4） 板块设计根据【设计采购管理流程】的要求选择概念性规划方案设计单位，拟定《概念性规划方案设计合同》（GS-02）并通过BPM流程完成审批。合同签订中应体现报批报建因素对设计进度的影响，通过分阶段签署或在合同中明示约定，避免一次性签完，以保证公司的商业利益。
2、设计过程管理
（1） 板块设计明确项目负责人，负责项目概念性规划设计全过程管理。
（2） 项目负责人根据《概念性规划方案设计进度计划控制表》（TB-11）负责设计过程中与设计单位的中期设计成果沟通交流工作，并根据沟通意见编制《设计工作联系函》（TB-06）。
（3） 对于议标、直接委托的项目，当设计单位完成概念性规划方案设计成果后，由项目负责人组织板块相关专业根据《概念性规划方案设计任务书》（GS-01）的要求，对设计单位送交的概念性规划方案进行审核，并编制《概念性规划方案设计审图纪要》（TB-07）及《设计工作联系函》（TB-06）。设计单位根据《概念性规划方案设计审图纪要》（TB-07）完成修订后，由板块设计组织板块成本、板块营销会稿，通过后提请板块总裁召开专题评审会进行概念性方案评审。
（4） 对于招标项目，当设计单位完成概念性规划方案设计后，由板块设计发起，运用《概念性规划方案设计招标评审表》（GS-03）组织概念性方案设计招标评审，并编制评审纪要，由板块定标委员会确定中标概念性规划方案。
（5） 设计过程管理要点：
A．建筑总体规划完成后，对不同产品组合的商业模式进行投入产出比测算，审核是否与项目定位和集团战略统一，根据测算结果进行比选优化，以实现项目价值最大化。
B．核对设计与规划设计边界条件是否对应，是否满足规划意见书、当地政策法规、日照及间距等特殊要求。
C．通过成本价值分析，确定建筑材料等级，保证顾客界面品质，控制隐蔽工程成本，实现材料分级选择与定位相匹配。
D．重点对可售比、地下室面积、规划市政管线路由与设备机房分布等要点进行控制，达到系统性最优。
E．组织落实项目开发的分期建设范围、首期位置、首期开发量及示范区位置等的合理布局，并与营销部沟通完善后，形成图纸文件。
F．组织完成规划产品价值分析图，表明总平面布局中景观、位置等因素所带来的产品价值梯级，体现产品升级及价值提升点，并落实在成果文件中，作为营销部进行销售价格初步分析的依据。
G．板块营销、板块设计共同调研、比选、确定健康住宅技术的应用，形成《沿海健康住宅技术配置清单》并落实在成果文件中。
3、设计成果输出
（1） 项目负责人负责根据《概念性规划方案设计任务书》（GS-01）中所要求的设计成果清单内容检查设计单位提交的设计图纸、文件，并复核《经济技术指标表及户型配比表》（TB-03）的内容。

三、设计管理工具模板汇总
概念性规划方案设计模块设计管理工具汇总表
模块分类
过程
编号
工具/模板名称
编制责任人
使用者
相关部门与资源
备注
概念性规划方案设计
设计条件输入

项目策划报告

沿海健康住宅技术配置清单
板块设计
板块设计
板块营销

TB-02
项目设计条件信息表
板块设计
板块设计

TB-04
经济技术指标表
板块设计
设计院

TB-19
户型配比表
板块设计
设计院

GS-01
概念性规划方案设计任务书
板块设计
设计院

GS-02
概念性规划方案设计合同
板块设计
设计院

TB-11
设计进度计划控制表
板块设计
设计院

设计过程管理与评审
TB-07
设计审图纪要
板块设计
设计院

TB-06
设计工作联系函
板块设计
设计院

GS-03
概念性规划方案设计招标评审表单
板块设计
方案评审会

设计成果输出
TB-03
经济技术指标表及户型配比表
设计院
板块设计