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1、 概念性规划方案设计作业指引 编号：YH-P3-SJ01 版号：A/0 页码：第 6 页 共 6 页 概念性规划方案设计作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 2015.9 修订记录 日 期 修改内容 修改人 审核人 批准人 2014/03 根据新的组织架构及权责规定对业务活动中的责任单位进行了调整。 2015/03 根据新的组织架构及权责规定对业务活动中的责任单位进行了调整。 2015/09 根据新的组织架构及权责规定对业务活动中的责任单
2、位进行了调整。 目 录 一、总则 3 1、目的 3 2、指导思想、原则和目标 3 二、管理程序与方法 3 1、设计条件输入 3 2、设计过程管理 4 3、设计成果输出 5 三、设计管理工具模板汇总 6 一、总则 1、目的 规范项目概念性规划方案设计阶段的操作程序，提升设计管理能力，加强监控，保证设计质量。 2、指导思想、原则和目标 （1） 指导思想：认真解读策划报告，并与之高度衔接。 （2） 原则：必须与集团整体经营策略衔接；必须规划合理的开发周期
3、必须取得市场风险与利润最大化的平衡（细分市场选择、客户定位、顾客敏感点、产品定位）；必须选择合适的首期入市产品；必须树立市场品牌；必须确定产品升级及价值提升策略。 （3） 目标：通过土地价值的分析选择最合适的产品形态和配比，寻找更优化的商业模型，以规避市场风险、实现项目价值的最大化。 二、管理程序与方法 1、设计条件输入 （1） 《项目策划报告》审批通过后，板块设计负责组织完成《项目设计条件信息表》（TB-02），明确设计条件。 （2） 板块设计根据项目关键节点计划要求，编制《概念性规划方案设计进度计划控制表》（TB-11），并报部门审批确定。 （3） 板块设计负责编制《经
4、济技术指标表》（TB-04）、《户型配比表》（TB-19），及《概念性规划方案设计任务书》（GS-01），并根据流程完成《概念性规划方案设计任务书》（GS-01）审批。 （4） 板块设计根据【设计采购管理流程】的要求选择概念性规划方案设计单位，拟定《概念性规划方案设计合同》（GS-02）并通过BPM流程完成审批。合同签订中应体现报批报建因素对设计进度的影响，通过分阶段签署或在合同中明示约定，避免一次性签完，以保证公司的商业利益。 2、设计过程管理 （1） 板块设计明确项目负责人，负责项目概念性规划设计全过程管理。 （2） 项目负责人根据《概念性规划方案设计进度计划控制表》（TB-11）
5、负责设计过程中与设计单位的中期设计成果沟通交流工作，并根据沟通意见编制《设计工作联系函》（TB-06）。 （3） 对于议标、直接委托的项目，当设计单位完成概念性规划方案设计成果后，由项目负责人组织板块相关专业根据《概念性规划方案设计任务书》（GS-01）的要求，对设计单位送交的概念性规划方案进行审核，并编制《概念性规划方案设计审图纪要》（TB-07）及《设计工作联系函》（TB-06）。设计单位根据《概念性规划方案设计审图纪要》（TB-07）完成修订后，由板块设计组织板块成本、板块营销会稿，通过后提请板块总裁召开专题评审会进行概念性方案评审。 （4） 对于招标项目，当设计单位完成概念性规划
6、方案设计后，由板块设计发起，运用《概念性规划方案设计招标评审表》（GS-03）组织概念性方案设计招标评审，并编制评审纪要，由板块定标委员会确定中标概念性规划方案。 （5） 设计过程管理要点： A．建筑总体规划完成后，对不同产品组合的商业模式进行投入产出比测算，审核是否与项目定位和集团战略统一，根据测算结果进行比选优化，以实现项目价值最大化。 B．核对设计与规划设计边界条件是否对应，是否满足规划意见书、当地政策法规、日照及间距等特殊要求。 C．通过成本价值分析，确定建筑材料等级，保证顾客界面品质，控制隐蔽工程成本，实现材料分级选择与定位相匹配。 D．重点对可售比、地下室面积、规划市政管
7、线路由与设备机房分布等要点进行控制，达到系统性最优。 E．组织落实项目开发的分期建设范围、首期位置、首期开发量及示范区位置等的合理布局，并与营销部沟通完善后，形成图纸文件。 F．组织完成规划产品价值分析图，表明总平面布局中景观、位置等因素所带来的产品价值梯级，体现产品升级及价值提升点，并落实在成果文件中，作为营销部进行销售价格初步分析的依据。 G．板块营销、板块设计共同调研、比选、确定健康住宅技术的应用，形成《沿海健康住宅技术配置清单》并落实在成果文件中。 3、设计成果输出 （1） 项目负责人负责根据《概念性规划方案设计任务书》（GS-01）中所要求的设计成果清单内容检查设计单位提交
8、的设计图纸、文件，并复核《经济技术指标表及户型配比表》（TB-03）的内容。 三、设计管理工具模板汇总 概念性规划方案设计模块设计管理工具汇总表 模块分类 过程 编号 工具/模板名称 编制责任人 使用者 相关部门与资源 备注 概念性规划方案设计 设计条件输入 项目策划报告 沿海健康住宅技术配置清单 板块设计 板块设计 板块营销 TB-02 项目设计条件信息表 板块设计 板块设计 TB-04 经济技术指标表 板块设计 设计院 TB-19 户型配比表 板块设计 设计院 GS-01 概念性规划方案设计任务书 板块设计 设计院 GS-02 概念性规划方案设计合同 板块设计 设计院 TB-11 设计进度计划控制表 板块设计 设计院 设计过程管理与评审 TB-07 设计审图纪要 板块设计 设计院 TB-06 设计工作联系函 板块设计 设计院 GS-03 概念性规划方案设计招标评审表单 板块设计 方案评审会 设计成果输出 TB-03 经济技术指标表及户型配比表 设计院 板块设计
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